定期借地権マンションは売れない？売却できない時の対処法と注意点

定期借地権マンションの基礎知識

定期借地権マンションとは、一定期間だけ借りた土地に建てられた分譲マンションのことを言います。

一般的な分譲マンションと異なり、建物の専有部分は自分の資産になりますが、土地そのものは地主のものです。土地代を丸ごと負担しない代わりに購入価格が抑えられるため、所有権マンションでは手が届きにくい場所でも、定期借地権なら選びやすくなることがあります。

一方で、住める期間には終わりがあり、契約が満了すれば住み替える必要があるため、購入時には価格だけではなく、売却戦略まで念頭に置いておかなければなりません。

借地権の３つの種類

借地権には、旧借地権、普通借地権、定期借地権の３つがあります。

旧借地権と普通借地権は、更新があるため長く住める契約になっていますが、定期借地権は契約時点で終了時期が決まっています。

また、定期借地権マンションの契約期間は50年以上ですが、中古で購入した場合は前の所有者から残り期間を引き継ぐことが一般的です。購入時に契約期間がリセットされない点も、定期借地権マンションが売れにくい理由に関係するでしょう。

定期借地権マンションを売却する際は、残りの契約期間を確認したうえで戦略を立てることが大切です。

定期借地権マンションが売れないと言われる理由

定期借地権マンションが売れないと言われる理由は、買う側が確認すべき点が多く、一般的なマンションより慎重に見られやすいからです。

契約条件や住宅ローンを組んだ時のリスクを考えると、価格の条件が合っていても検討対象から外されやすくなります。

定期借地権マンションが売れにくいと言われる理由を解説します。

住宅ローンが組みにくい

定期借地権マンションの購入で住宅ローンを組む場合、金融機関は借地権の残り年数を見ながら融資の可否を判断します。

その際、残存期間が短い物件ほど、借りられる金額が少なくなったり、返済期間が短くなりしやすい傾向があります。

買う側からすると、住宅ローンを利用しにくい物件は購入のハードルが上がるため、予算内でも見送られることがあるでしょう。まだ残り年数に余裕があるうちに売却を考えることが大切です。

居住できる期間に限りがある

定期借地権マンションは、住める期間があらかじめ決まっています。

新築時には長い期間が設定されていても、中古で買う時にはすでにその年数が減っているため、中古で購入する方は今から何年住めるのかを意識するでしょう。

「子どもが独立するまで住みたい」「老後も同じ家に住み続けたい」と考える方にとっては、期限がある住まいは選びにくく感じられます。残り年数が少ないほど次の買い手も見つけにくくなるため、購入を決断しにくいでしょう。

維持費が重く見られやすい

定期借地権マンションは、住み始めてからの維持費を含めて考える必要があります。

なぜなら、一般的なマンションと異なり、管理費や修繕積立金に加えて、地代や解体準備金がかかるケースがあるからです。最初は割安に見えても、毎月の支払い総額を見ると、思ったほど安くないと感じられることも珍しくありません。

売却する際は、ただ価格の安さを打ち出すだけでは避けられる傾向があります。日々のコストを含めても納得できるかどうかを、丁寧に伝える必要があるでしょう。

地主の承諾や契約条件の確認が必要になる

定期借地権マンションでは、売買の時に確認することが多い傾向にあります。

契約内容によっては、売却する時に地主の承諾が必要だったり、契約期間満了時の扱いや条件が決められているなど、一般的なマンションよりも手間がかかることも少なくありません。

関心を持つことはあっても、最後の段階で不安になって見送られることもあるでしょう。売却をおこなう際は、買う側の不安を減らせるよう、あらかじめ契約書や必要資料を準備しておくことをおすすめします。

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購入者にとっての定期借地権マンションのメリット

定期借地権マンションには注意点がある一方で、選ばれる理由もあります。

特に、一定期間を無理のない負担で快適に暮らす住まいとして考える方には向いている傾向があります。住まいに何を求めるかによっては、所有権マンションより現実的な選択になることもあるでしょう。

定期借地権マンションのメリットを解説します。

購入価格が相場より安い

定期借地権マンションは、土地を購入する費用が含まれていないことから、一般的な所有権マンションより購入価格が抑えられる傾向にあります。

同じエリアにある似た条件のマンションでも、定期借地権のほうが手を出しやすい価格になることも多いため、予算に限りがある方にとって大きな魅力です。

土地の固定資産税や都市計画税を直接負担しない

定期借地権マンションは、土地部分の固定資産税や都市計画税は原則として土地所有者側の負担です。所有権マンションのように土地を保有する場合と比べると、直接の税負担は抑えやすくなります。

実際には代わりに地代や解体積立金などの支払いがありますが、それでも、同じ立地のマンションの相場よりも安い傾向があるため、家計の見通しは立てやすくなるでしょう。

売却時期や住み替えのタイミングを考えやすい

定期借地権マンションは、終わりの時期が決まっているからこそ、いつ動くべきかを考えやすいメリットがあります。

所有権マンションは、売るタイミングに迷いが生じやすいことがあります。しかし、定期借地権の場合は残り年数が価値に関わるため、早めに計画を立てやすいでしょう。

定期借地権のマンションは利便性の高い立地にあるケースが多いため、一定期間だけ便利な場所に住みたい方や将来的に移住を考えている方にとっては、この特徴はむしろ使いやすさにつながります。

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定期借地権マンションと一般的なマンションの違い

定期借地権マンションの特徴を理解するためには、一般的なマンションとの違いを押さえることが大切です。

売れないと言われる定期借地権のマンションの売却を成功させるために、定期借地権マンションと一般的なマンションの違いを把握しましょう。

土地の持分の違い

所有権マンションでは、専有部分だけでなく土地についても持分を持つことができます。

建物と土地の両方に権利がある状態のため、資産価値を考える時も土地の価値を含めて見られます。一方、定期借地権マンションでは、土地は地主のものです。購入者は、その土地を一定期間利用する権利を持ち、土地そのものを所有するわけではありません。

土地を持たない分、購入時の負担は軽くなりやすいですが、所有権マンションと同じ感覚で資産性を考えることは難しいでしょう。

住める期間の違い

定期借地権マンションと所有権マンションは、住める期間が異なります。

所有権マンションは、建物の老朽化や建て替えの問題はあるものの、住める期限が決まっているわけではありません。一方で、定期借地権マンションは契約の満了によって借地権が終わるため、住める期間に限りがあります。

住める期間の違いは、売却や住み替えにも影響します。また、長く住める物件を探している人にとっては、定期借地契約の残存期間が短いと選択肢に入らないかもしれません。

購入価格の違い

購入価格だけを見ると、定期借地権マンションのほうが安く感じられることがあります。

特に土地の価格が高い場所は違いが大きくなるため、所有権マンションでは手が届かなかった物件が、定期借地権マンションなら候補に入ることもあるでしょう。

ただし、最初にかかるお金が少ない分、毎月の地代があることや将来売る時に苦戦しやすいことなど、別の形でコストが発生するため、定期借地権のマンションは敬遠される可能性があります。

売りやすさ・資産価値の違い

定期借地権マンションは、売りやすさの面で不利に見られやすい傾向があります。

土地の持ち分がなく、残りの契約期間が短くなるほど条件が厳しく見られるため、売却までに時間がかかる可能性も高いでしょう。

ただし、定期借地権マンションに価値がないわけではありません。立地と管理状態がよく、残りの年数にも余裕があれば、十分に評価されることはあります。
また、前途のとおり立地のよい場所に建てられることが多いため、利便性を求める人にとってはコストパフォーマンスのよい選択といえるでしょう。
所有権マンションのように広い層に売れる前提ではなく、条件に納得する方にどのようにアプローチできるかがポイントです。

売れないまま最後まで住み続けるとどうなるのか

定期借地権マンションは、契約満了が近づくほど選択肢が少なくなり、あとから対応しようとしても難しくなることがあります。

売却も住み替えも準備しないまま時間が過ぎると、契約期間が満了となり、さまざまなリスクが発生するため注意が必要です。

売れないまま最後まで定期借地権マンションに住み続けた場合にどうなるのかを解説します。終わりがある住まいだからこそ、最後の場面を想定しましょう。

退去・明け渡しを求められる

定期借地権は、契約期間が終われば原則として終了します。

契約内容に従って、退去や明け渡しが必要になるため、売却先や次の住まいが決まっていなくとも満了後は住み続けられません。

新築の時点では先の長い話に見えても、中古で買うと残り年数は短くなります。老後まで住むつもりでいたのに、早く住み替えを考えなければならない可能性もあるでしょう。

購入時は満了日だけではなく、その頃にどこで暮らすかまで考えておくことが大切です。

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不足分のローンが残る

マンションを売却しても、そのお金で住宅ローンを完済できるとは限りません。

どのようなマンションでも起こり得ますが、定期借地権マンションでは売却額が伸びにくいことがあるため、特に注意が必要です。

売却額がローン残高を下回れば、不足分の債務が残ります。ローンが残ると、住み替え先の家賃や新しいローンと並行して支払わなければなりません。

その時は自己資金で支払うか、金融機関と相談しながら進める必要が出てくるでしょう。将来の売却を考えるなら、今の残債と期待できる売却額を早めに確認することが大切です。

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賃料相当損害金が請求される可能性がある

契約が終了したあとも明け渡さずに住み続けた場合、状況によっては賃料相当の損害金を請求される可能性があります。なぜなら、契約が終わっている以上、そのまま使い続けることが相手に不利益を与えると判断されるおそれがあるからです。

契約内容や個別の事情によっても変わりますが「少し期限が延びても許してくれる」と軽く考えることは避けましょう。明け渡しの時期が近づいてから慌てないためにも、早い段階から売却や住み替えの準備を進めることが重要です。

定期借地権マンションを売れやすくするコツ

定期借地権マンションは、工夫せずに売り出すと買い手が付きにくい可能性があります。

できるだけ資産価値を落とさずに早く売却するためにも、買う側が不安に感じる点を整理し、売り方を工夫することが大切です。

定期借地権マンションを売れやすくするコツを解説します。準備次第で反応が変わることもあるため、基本的なポイントを押さえましょう。

残存期間に余裕があるうちに動く

定期借地権マンションの売却は、残りの契約期間が長いほど有利になる傾向があります。

買う側は長く住めるほうが安心できるため、残り年数が少なくなるほど条件は厳しく見られ、購入できる人が限られてしまいます。

売ろうと思った時点で、まず査定を取り、現在の市場価値を確認することが大切です。実際に売るかどうかは、そのあとで判断しても遅くありません。

「まだ住めるから大丈夫」と先延ばしにせず、早く動いたほうが選択肢が多いと考えましょう。

定期借地権に強い不動産会社に依頼する

定期借地権マンションの売却は、どの不動産会社でも同じように進められるわけではありません。なぜなら、借地契約の確認や説明の方法、買う側が気にする点への対応など、一般的なマンションとは違う知識が必要になるからです。

この経験が少ない不動産会社に頼むと、物件の魅力よりも難しさばかりが強く出てしまうことがあります。査定額だけで選ぶのではなく、説明のわかりやすさや過去の実績、売却方針に納得できるかどうかを重視して選んだほうがよいでしょう。

買い手への見せ方を工夫する

定期借地権マンションは、仕組みが少しわかりにくいため、伝え方がよくないと魅力が届きにくくなります。買う人が知りたいことは、その条件でも納得できる理由があるかどうかです。

例えば、価格を抑えながら便利な場所に住めることや毎月の負担も含めて考えても検討しやすいことなど、暮らしの目線で伝えるとよいでしょう。同時に、残り年数や必要な費用、契約上の注意点も最初からわかるようにすれば、不安を減らせます。

都合の悪い点を伝えないより、先に説明するほうが信頼につながるでしょう。

買取や賃貸運用も選択肢に入れる

仲介で思うように売れない場合は、ほかの方法も考える必要があります。

例えば、買取は仲介より価格は下がりやすいものの、早く現金化しやすいメリットがあります。急いで売却したい事情がある場合や長く売れ残るのを避けたい場合は、現実的な選択肢になるでしょう。

また、立地によっては賃貸にして、賃料収入を得ながら様子を見る考え方もあります。ただし、その方法が使えるかは契約内容によって変わるため注意しましょう。

仲介だけにこだわらず、自分の状況に合った方法を比較しながら検討しましょう。

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売却前に押さえておきたい注意点

定期借地権マンションの売却は、売り出す前の準備が重要です。

事前の確認が足りないと買う側の不安が強くなり、話が進みにくくなることがあります。あとから条件を確認するほど手間が増えやすく、売却の流れも止まりやすくなるでしょう。

売却前に押さえておきたい注意点を解説します。スムーズに売却を進めるためにも、先に確認したい点を整理しましょう。

借地契約の内容や譲渡条件を確認する

売却前に優先して確認したいことが、借地契約の内容と譲渡条件です。

ここがあいまいなままでは、買う側は判断しにくいため、売却の途中で話が止まることもあります。借地権付きの物件は、条件が整理されているだけでも印象が変わりやすいでしょう。

安心して検討してもらうためにも、必要な情報は先に確認することが大切です。

売却時に必要な書類を揃える

定期借地権マンションを売る時は、必要な書類を早めに揃えておくことが大切です。

定期借地権マンションは、一般的な書類に加えて、借地契約書や借地に関する支払いの内容がわかる資料などが必要になることがあります。何を準備するべきかは物件によって異なるため、売却を依頼する会社に早めに確認するほうが安心です。

少し手間はかかりますが、売却をスムーズに進めるためにも準備しましょう。

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複数社に査定を取って比較する

定期借地権マンションを売るなら、最初から一社に絞って決めないほうがよいでしょう。

複数の会社に査定を依頼すると、査定額だけではなく、その物件をどう見ているかの違いもわかります。定期借地権に慣れている会社とそうではない会社では、売り方の戦略が異なることも珍しくありません。

高い金額を出してくれても、売り方の戦略が十分でないなら、長く売れ残ることがあります。現実的な価格と具体的な方針を示してくれる不動産会社を選ぶことが、売却成功につながります。

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まとめ

定期借地権マンションは、価格を抑えやすいことや立地のよい物件を選びやすいことが魅力です。一方で、住める期間が限られていたり、住宅ローンが組みにくいなどデメリットが目立ち、売れにくい傾向があるため、ネガティブに感じる方も多いです。ただし、仕組みを理解して向き合えば、必要以上にマイナスにとらえることはありません。

定期借地権マンションの売却時には、売却に有利な物件の特徴を把握し、経験豊富な仲介会社に依頼することで、スムーズに買い手が見つかるかもしれません。期限があるものなので、早めに行動することをおすすめします。