マンション売却にかかる手数料と費用はいくら？費用を抑える方法はある？

マンション売却にかかる費用の大半は「仲介手数料」が占める

マンションを売却する際、支払う費用の多くは仲介手数料が占めます。まずはこの仲介手数料について、その意味やタイミングなど基本的な情報を確認しておきましょう。

マンション売却にかかる仲介手数料とは？

マンション売却にかかる仲介手数料とは、不動産会社に仲介してもらってマンションを売却した場合、買主を見つけ売買契約を締結したことに対して、売主が不動産会社に成功報酬として支払う費用のことです。仲介手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）により上限金額が決まっており、上限を超えた金銭は仲介手数料として請求できません。

仲介手数料には上限金額が決まっているものの、売却時に支払う他の費用に比べて金額が大きいため、売却時の出費の大半は仲介手数料であるといえるでしょう。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは、基本的に不動産売買締結時です。仲介は売主と買主が円滑に売買契約を締結することを目的にする仕事であるため、売買契約締結完了と同時に仲介手数料を請求する権利が生まれます。

売買契約の締結が完了すれば、仲介手数料はいつでも請求可能です。一般的に、売買契約締結時に仲介手数料の半金、もう半分は引渡し時に残金として設定していることが多いです。一方で、引渡し時に仲介手数料を全額支払うこともあるため、事前に支払うタイミングについて依頼する不動産会社に確認しておきましょう。

どのくらいかかる？仲介手数料の上限

仲介手数料の上限の目安は「成約価格×３%＋６万円」。ただし、この計算式は売却価格が400万円を超えた場合です。400万円以下の不動産を取引する時には計算式が変わります。売却価格による仲介手数料の上限は、次の表のとおりです。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限金額をご紹介しました。ここではマンションを3,000万円で売却した時の仲介手数料を実際に計算してみましょう。

【計算式】
3,000万円×３％＋６万円＝96万円
マンション売却の仲介手数料＝96万円（税別）と計算できます。

なお、上記の計算式は速算式であり、本来仲介手数料の算出は成約金額に応じて「200万円以下」、「200万円～400万円」、「400万円以上」の３つの価格帯ごとに３回計算しなければなりません。面倒な計算を避けるために、まず一律３％で計算し、それぞれの価格帯で生じる差額（６万円）を最後に足す速算式を用いて計算します。

仲介手数料は売却する金額に応じて上がっていきます。先に解説した仲介手数料の上限をもとに以下に各成約価格の早見表を紹介。ご自身が売却する不動産に近い金額を参考にしてください。

上記の各成約価格早見表は、仲介手数料の上限金額を記載しています。あくまで上限であるため、不動産会社によっては仲介手数料の金額が早見表よりも低くなるケースもあります。

また、売買に関する仲介手数料については下記の記事で詳しく解説していますので、仲介手数料についてさらに詳しく知りたい人はぜひご覧ください。

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マンション売却時、仲介手数料以外に発生する費用

マンションを売却する時には、仲介手数料以外にも費用が発生します。どのような種類の費用を支払うのか、タイミングと併せて見てみましょう。

印紙税

印紙税とは、印紙税法に定める課税文書を作成した際に課税される税金です。マンション売却時に作成する課税文書は売買契約書となります。印紙税は課税文書に収入印紙を貼り、割印をして納税します。収入印紙の金額は、次の表のとおり成約金額により異なるので注意しましょう。

なお、不動産の売買契約書を2024年４月１日までに作成した場合、印紙税の軽減税率の適用を受けることが可能です。また、売買契約書に収入印紙を貼っても、割印していなければ納税したことにはなりません。割印は印鑑でなくて署名でも構いませんが、二重線を記載するのでは割印とは認められないため気を付けてください。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却時に「譲渡所得（売却時に利益が出た場合の所得）」が発生した時に課税される税金で復興特別所得税や住民税を含みます。また復興特別所得税とは、2037年まで適用される東日本大震災復興のための税金です。譲渡所得が大きくなると、譲渡所得税・復興特別所得税・住民税の税額も上がります。

なお、不動産売却時に譲渡所得が発生したかは、次の計算式で算出できます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝不動産の成約価格－取得費＋譲渡費用

※「取得費」は売却した不動産の購入時の物件価格および仲介手数料などの諸費用の合計
※「譲渡費用」は売却時にかかった諸費用の合計

譲渡所得が計算できたら、譲渡所得税率を乗じて譲渡所得税を計算します。譲渡所得税率は、下記の表のように売却する不動産の所有年数により税率が変わるため注意しましょう。
また、譲渡所得税には特例や特別控除があり、一定の要件にあてはまれば、出費を抑えられることも。あらかじめ特例やその要件を確認しておきましょう。

譲渡所得税率の所有期間は、不動産を売却した年の１月１日現在の年数で判断します。売却した年の１月１日現在、所有期間が５年以下なら「短期譲渡所得」、５年超えなら「長期譲渡所得」が適用されます。なお、2037年までは復興特別所得税として、譲渡所得税率に2.1%を乗じた税額を納税しなければなりません。

抵当権抹消登記

【抵当権抹消登記の費用の内訳】

売却するマンションに抵当権が設定されている場合は、引渡し時に抵当権抹消登記をおこないます。抵当権抹消登記は抹消申請１件ごとに、登録免許税を1,000円納税しなければなりません。抵当権抹消登記に必要な登録免許税は、法務局に備え付けられている台紙に、登録免許税の税額に応じた収入印紙を貼って納税します。

抵当権抹消登記は、売買金額でローンを全額返済する場合、不動産を担保にした金融機関より司法書士に代行させることを条件にされるため、売主自身がおこなうことはないでしょう。司法書士が代行して手続きをおこなうことで、司法書士への報酬として別途16,000円程度支払う必要があります。

なお、所有権移転登記と抵当権抹消登記は違う登記です。所有権移転登記をする際には売主の売渡証書が必要であり、売渡証書作成は司法書士が15,000円程度でおこなってくれます。

証明書類発行にかかる費用

マンション売却時には書類も必要であるため、次の書類を取得するための費用が発生します。

各書類はどのようなもので、いくら費用がかかるのか見ていきましょう。

印鑑証明書

印鑑証明書は引渡し時に必要な書類で、300円程度で取得可能です。引渡し時に作成する売渡証書には売主の実印の押印が必要であり、売渡証書に添付する書類として印鑑証明書が求められます。

また、仲介する不動産会社によっては売買契約を実印でおこなうと取り決めしているケースもあり、売買契約締結時にも取得を求められることがあるでしょう。印鑑証明書は取得から３カ月以内のものが必要であるため、契約した日によっては引渡し時に再度取得しなければならない場合もあります。

固定資産税証明書

固定資産税評価証明書も引渡し時に必要な書類であり、300円程度で取得できます。固定資産税評価証明書は、売却する不動産を所有している証明の一つとして、所有権移転登記時に添付しなければなりません。固定資産税評価証明書は委任状で取得できるため、不動産会社や司法書士が代わりに取得してくれるケースもあります。また、印鑑証明書と同様に売買契約時に取得を求めてくる不動産会社もあるでしょう。

住民票

住民票は、売却する不動産の登記上の住所と住民登録している住所が違う場合、引渡し時に必要であり300円程度で取得が可能です。住民票には１つ前までの住所しか記載されないため、登記上の住所から何度も住所を移転している場合、住民票に代わり戸籍の附票が必要となることもあります。

住宅ローンの一括返済手数料

マンションを担保にして住宅ローンを借り、売却時に残債がある場合には、一括返済手数料（繰り上げ返済手数料）が必要です。一括返済手数料は金融機関によって異なり、金融機関によっては無料のケースもあります。一括返済手数料がいくらかかるかは、住宅ローンを借りている金融機関に確認しなければなりません。

なお、一括返済手数料については以下の記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。

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その他

マンション売却時には、その他費用として引越し費用やハウスクリーニング代がかかります。引越し費用は引越しの時期や荷物の量、引越し先までの距離によって金額が変動します。
また、ハウスクリーニング代は清掃する箇所や広さ、使用する薬剤によって金額が変動するため、業者から見積もりを取得し確認しておきましょう。もちろん、空き住戸の売却やハウスクリーニングをしない契約であれば、引越し費用、ハウスクリーニング代はかかりません。

マンション売却時にかかる費用シミュレーション

マンション売却時にかかる費用の内訳について紹介してきました。実際にどのくらいの金額がかかるのか、ここからはマンション売却時にかかる費用をシミュレーション計算していきます。

【3,000万円のマンションを売却した場合】
マンション売却時の費用シミュレーションは、次のマンションを売却したことを条件にします。

• 売却価格：3,000万円
• 印紙税：１万円
• 抵当権：建物１件・土地１件の合計２件（司法書士への報酬１万6,000円）
  ※マンションで土地と建物に抵当権が付いている場合
• 売渡証書作成費用：１万5,000円
• 譲渡所得：発生しない
• 住宅ローン一括返済手数料：１万円（税込）
• その他費用：引越し費用10万円（税込）
• 書類取得：印鑑証明書・固定資産税評価証明書・住民票が各１通ずつ１通300円

【仲介手数料】
（3,000万円×３％＋６万円）×1.1（消費税）＝105万6,000円
【抵当権抹消登記費用】
1,000円×２＋１万6,000円×1.1（消費税）＝１万9,600円
【売渡証書作成費用】
１万5,000円×1.1（消費税）＝１万6,500円
【書類取得費用】
300円×3＝900円

【費用合計】
105万6,000円＋１万円＋１万9,600円＋１万6,500円+１万円＋10万円＋900円＝121万3,000円

上記シミュレーション条件で計算すると、マンション売却に必要な費用は121万3,000円であることがわかります。

マンション売却時に戻ってくるお金

マンション売却時には、支払ったお金が一部戻ってくるものもあります。戻ってくるお金は、次のとおりです。

• 住宅ローン保証料
• 固定資産税
• 火災保険料
• 管理費・修繕費の清算金

上記のお金がいつ、いくら戻ってくるのか見ていきましょう。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料は、外枠方式で支払った時のみ一括返済時に全額戻ってきます。住宅ローン保証料は住宅ローンを滞納した時の保証料であるため、住宅ローンを全額支払うと戻ってきます。しかし、住宅ローン保証料が戻ってくるのは、外枠方式で一括して保証料を支払った場合のみです。

保証料を内枠方式で毎月の住宅ローン返済とともに保証料を支払っている場合、住宅ローン保証料は一括返済しても戻ってこないため注意しましょう。

固定資産税

固定資産税は、毎年１月１日現在の所有者に１年度分の税額が請求されます。不動産の引渡しがあった年度の分に関しては、固定資産税の一部を買主から受け取れます。

年度の途中で引渡しをするため、売主が全額の固定資産税を納税するのは不公平です。この不公平な納税をなくすため、引渡し日以降の固定資産税を買主が売主に支払います。都市計画税も同じような考え方をするため、同様の精算方法でお金が戻ってきます。なお、固定資産税や都市計画税の一部が戻ってくるのは、引渡し時です。

火災保険料

加入している火災保険料も保険期間の残存月数で精算するため、払込済の保険料の一部が戻ってきます。火災保険を解約する時に保険期間が残っている場合は、保険期間に応じて精算がおこなわれ残期間分の保険料が返金されます。ただし、火災保険料は日割精算ではなく、月割精算をおこなうことが多く注意が必要です。

管理費・修繕費の清算金

管理費や修繕積立金は、引渡しがおこなわれた月の分で日割精算した金額が戻ってきます。管理費や修繕積立金は、決まった日に翌月分を支払うのが一般的です。そのため、引渡し日がおこなわれる月分の管理費や修繕積立金は、売主が支払っている状態になります。
引渡し後の分は売主が支払う必要がないため、引渡し日以降の管理費や修繕積立金は日割清算して買主が支払います。なお、管理費や修繕積立金は、引渡し時に精算します。

マンション売却時の手数料や費用を抑えるコツ

マンション売却時には多くの費用がかかるため、費用を抑えるコツを知っておくと手元に残るお金が増えるケースもあります。

マンション売却時の手数料や費用を抑えるコツは、次のとおりです。

具体的なポイントについて見ていきましょう。

専属専任媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社と専属専任媒介契約を締結すると、仲介手数料が安くなる場合があります。専属専任媒介契約とは売主が不動産売却を依頼する契約の一種であり、次のような特徴があります。

• 売主は専属専任媒介を締結した不動産会社以外に売却の依頼ができない
• 売主が自分で買主を発見したとしても専属専任媒介を締結した不動産会社を通して売買契約する必要がある

専属専任媒介を結んだ不動産会社は、誰が買主を見つけても売主から手数料を受領できます。売主から必ず仲介手数料が入る契約を締結できれば収益の上がる目途が立つため、仲介する不動産会社は仲介手数料を値引いてでも専属専任媒介契約を締結するわけです。

専属専任媒介についてより詳しく知りたい人は、次の記事をご覧ください。

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成約価格が高くなるようにする

マンションの成約価格が高くなるように売却活動をすれば、結果手元に残るお金が増えます。成約価格が高くなるように売却活動する主な方法は以下のとおりです。

• 相場よりも少しだけ高く売り出す
• 買主からの金額交渉をどこまで受けるか決める
• 内覧の前には室内を整理整頓・清掃する
• 不動産取引が活発になる時期に売り出す

高く売るための方法によってはリスクをともなうことがあるため、慎重におこなわなければなりません。たとえば、相場よりも少し高めに売り出せれば成約価格が高くなるかもしれませんが、相場を大幅に超えるような金額で売りに出してしまうと売却できなくなります。成約価格が高くなるようにする方法はいくつかありますが、不動産会社に相談しながら進めていきましょう。

控除を利用する

マンション売却時に譲渡所得税が課税される場合、控除や特例を利用すれば譲渡所得税額を抑えることが可能です。譲渡所得税にはいくつかの控除や特例がありますが、代表的な控除・特例は次のとおりです。

• マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除
• 10年超所有軽減税率の特例

これらの控除や特例がどのような制度なのか見ていきましょう。

マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除とは、一定条件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除の主な利用条件は、次のとおりとなります。

• 自宅として使っている不動産を売却すること
• 自宅として居住しなくなった場合、居住しなくなった日から３年経過した日の属する年末までに元自宅を売却すること
• 自宅を売却した年とその前年および前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例を利用していないこと
• 売主と買主が親族など特別な関係でないこと など

上記の条件を満たし、確定申告でマイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除を申告すると、譲渡所得から3,000万円が控除されて譲渡所得税・復興特別所得税・住民税の税額が減るでしょう。なお、マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除について、こちらの記事で詳しく紹介しています。

住宅売却時の「3,000万円特別控除」とは

住宅の買い替えでマイホームを売却したとき、利益が出た場合は譲渡所得とみなされ、税金が課されます。ところが

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10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超え、一定条件を満たすマンションを売却すると、先に説明した長期譲渡所得の税率がさらに下がる特例です。10年超所有軽減税率の主な利用条件は、次のとおりとなっています。

• 売却する不動産は家屋、もしくは家屋とその敷地であること
• 売却する不動産は売却した年の１月１日現在、所有期間が10年を超えていること
• 自宅として居住しなくなった場合、居住しなくなった日から３年経過した日の属する年末までに元自宅を売却すること
• 売主と買主が親族など特別な関係でないこと など

10年超所有軽減税率の特例の適用を受けると、次の表のように譲渡所得税率が下がります。

フォローが手厚い不動産会社を選ぶ

フォローが手厚い不動産会社を選ぶことで、費用を抑えることもできるでしょう。不動産会社は会社ごとに、さまざまなサービスを実施しています。たとえば、建物の状態の簡易診断、ハウスクリーニング実施費用無料など。

売却の際に、売主が有料でおこなう必要があったことが、不動産会社のサービスを利用することで無料になるケースがあります。各不動産会社がどのようなサービスをおこなっているか確認し、ご自身の状況に合うフォローが手厚い不動産会社を選びましょう。

新居も同じ不動産会社に対応してもらう

マンションの売却が住み替え目的だった場合、新居も同じ不動産会社に対応してもらうと費用が安くなるケースがあります。売却と購入をそれぞれ異なる不動産会社に依頼すると、２回分の仲介手数料が必要になるケースも。
そこで同じ不動産会社に対応してもらうことで、仲介手数料の交渉に応じてもらいやすくなったり、売却と購入を同時に進めることができ引越しまでのスケジュールを調整しやすいメリットがあります。

売却と購入を同時におこなうにはさまざまな条件が重なる必要があるため、売却と購入を同時にできるか不動産会社に相談しつつ住み替えしていきましょう。

マンション売却時の費用に関するよくある質問

マンションを売却する人は費用についてどのような悩みを持っているのか理解しておけば、自分が売却する時に悩まずスムーズにマンションを売却できます。多くの方がどのようなことに悩んでいるのか、確認しておきましょう。

マンション売却時の仲介手数料はいくら？

マンション売却時の仲介手数料は「成約価格３%＋６万円」です。ただし、「成約価格３%＋６万円」は成約価格が400万円を超えている場合です。また、「成約価格３%＋６万円」は上限金額であり、下限は決められていないため、利用する仲介会社によっては仲介手数料が安くなるケースもあります。

マンション売却時、仲介手数料に消費税はかかる？

マンション売却時、仲介手数料に消費税がかかります。仲介手数料に課税される消費税は10%であるため、仲介手数料の金額に10%を乗じた消費税を支払わないとなりません。また、仲介手数料の他にも司法書士への報酬や一括返済手数料にも、消費税が課税されます。

マンション売却時、仲介手数料以外にかかる費用は？

マンション売却時、仲介手数料以外にかかる費用は、印紙税・抵当権抹消登記・譲渡所得税・売渡証書作成費用・書類取得費用・引越し費用などです。
詳しくは記事内で解説している「マンション売却時、仲介手数料以外に発生する費用」 をご覧ください。

マンション売却における手数料や費用は値下げ交渉できる？

マンション売却における手数料や費用は値下げ交渉できるケースがあります。たとえば、仲介手数料は仲介する不動産会社に、司法書士への報酬は司法書士に金額を交渉することも可能です。しかし、基本的に値下げできるかは交渉相手にもよるため、必ず交渉がうまくいくことはありません。

また、交渉した結果、仕事を引き受けてくれなくなるというリスクも存在するため、一方的な交渉や大幅な値引きの相談などは避けましょう。

まとめ

マンション売却時には仲介手数料をはじめ、多くの費用がかかります。仲介手数料は売却費用の合計金額の大半を占めており、いくらかかるのかマンション売却前に知っておく必要があります。また、仲介手数料以外の費用は人によってかかるケースとかからないケースがあるため、自分はどの費用を支払わなければならないのか、いくらかかるのかも理解しておきましょう。

本記事を参考にマンション売却時にかかる費用を把握し、マンションを売却したあとに残る金額を確認してください。