不動産売却にかかる手数料とは？種類や費用を抑えるコツを徹底解説！

不動産売却にかかる手数料の種類

不動産売却時にかかる手数料は以下の表のとおりです。全体でかかる手数料の大半は「仲介手数料」が占めており、手数料ごとに支払い先や支払うタイミング、対応方法などが異なります。項目ごとの詳細は後ほど解説していきます。

仲介手数料

仲介手数料は不動産の売却を依頼する不動産会社に対し、仲介業務の報酬として支払う手数料のことです。支払うタイミングは成約時で、売買契約時に手数料の半分、決済・引渡し時に残りの半分を支払うケースが多い傾向にあります。不動産会社が売主と買主の間に立ち、双方の条件の調整や契約業務をおこなうのが一般的な仲介業務です。
売主から売却を依頼されたら、契約業務に限らず物件情報サイトへの広告掲載や、チラシ作成・配布などさまざまな方法で販売活動をおこなうため、これらの営業活動で発生した費用が手数料に含まれます。

仲介手数料は以下のように上限があるものの、下限は決められていません。基本は成果報酬ですが、なかには売買が成立しなくても手数料を支払わなければならないこともあります。売買契約後、売主・買主いずれかの事情で契約を解除することになった場合や、どちらかが契約違反をして契約解除となった場合などは、手数料の支払いが必要になるので注意しましょう。

なお、通常業務とは異なる内容を不動産会社に別途依頼して発生した費用に関しては、仲介手数料とは異なる名目で支払いが必要になるでしょう。その他、「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における特例」など、通常とは異なる仲介手数料の上限が設けられる場合もあります。

仲介手数料の目安早見表

以下は、成約価格別の仲介手数料の早見表です。上で解説した仲介手数料の上限をもとに、売買取引に多い成約価格を例に挙げ、それぞれの仲介手数料を算出していますので参考にしてください。

仲介手数料に関する詳細については、以下の記事で解説しています。

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印紙税

印紙税とは、経済的取引にともなって作成する契約書や、領収書などの文書に課税される税金のことです。課税金額は印紙税法に基づいて決められており、売買契約書等の文書に収入印紙を貼り付けて納税します。なお、契約書等の記載金額が10万円を超えるものには軽減措置が適用され、期間は2014年４月１日から2024年３月31日までです。
印紙税は契約書１通につき課税され、通常の不動産売買では売主・買主が１通ずつ契約書を保管することになるため、１回の売買取引で２通分の印紙税がかかることになります。

ただし、双方合意のもとであれば契約書１通の作成で済み、１通分の印紙税を両者で負担することも可能です。また、収入印紙は不動産会社が用意しているケースが多いため、事前に収入印紙の購入が必要か確認しましょう。

譲渡所得税

不動産を売却して得た所得のことを「譲渡所得」といい、その譲渡所得に対してかかる所得税や住民税のことを総称して「譲渡所得税」といいます。譲渡所得税を支払うタイミングは、不動産を売却した翌年の確定申告時です。管轄の税務署で確定申告し、申告時期の同期間中に税務署か金融機関で納税します。

譲渡所得税は必ずかかる税金ではなく、売却時に利益が出た場合にかかる税金です。不動産購入時の金額が売却金額を下回っている場合、利益は出ず譲渡所得もかからないため、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝不動産の売却価格－取得費－譲渡費用

計算式の「取得費」とは、売却した不動産の購入時の物件価格および仲介手数料などの諸費用の合計であり、「譲渡費用」とは売却時にかかった諸費用の合計を指します。また、居住用不動産を売却した場合3,000万円の特別控除を受けられるなど、一定の要件を満たせば特例として特別控除が受けられる可能性があるため、譲渡所得があった場合も譲渡所得税がかからないこともあるでしょう。

譲渡所得税を算出する際譲渡所得に税率を掛けて計算することになりますが、その税率は以下のように、不動産の所有期間が５年を超えるかで変わる点にも注意が必要です。

譲渡所得税の控除・特例

譲渡所得税には特別控除のほかにも、一定の要件に当てはまれば減税や還付が受けられる特例が用意されています。特例を利用すれば譲渡所得税を抑えられるため、要件を満たすものがないか確認してみましょう。以下でそれぞれの特例について解説していきます。

マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除

マイホームを売却して売却益を得た場合、譲渡所得から3,000万円まで控除される特例です。適用されるには、以下の要件を満たす必要があります。

要件を満たし、売却益が3,000万円以下の場合、譲渡所得税はかかりません。特別控除を受けるには不動産を売却した翌年の確定申告の際に、必要書類を添付して申請しなければ適用されないので注意しましょう。

マイホームの長期譲渡所得の軽減税率

所有期間が10年を超えたマイホームを売却する場合、売却益（譲渡所得）が発生することがあります。その際に一定の要件に当てはまれば、軽減税率が適用される特例です。税率は以下のようになります。

【長期譲渡所得6,000万円以下の場合】
　税率10.21％（所得税）＋４%（住民税）
【長期譲渡所得6,000万円超えの場合】
　税率15.315％（所得税）＋５%（住民税）

また、売却した年の前年や前々年にこの特例が適用されていないこと、親族などに売却していないことなどの要件がいくつかあるほか、書類を揃えて確定申告する必要があります。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを売却し、代わりとなるマイホームに買い替えた場合に活用できる制度です。一定の要件を満たすことで、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられます。ただし、あくまで「繰り延べ」であり、非課税となるわけではない点に注意しましょう。特例が適用されるには、以下のような要件を満たす必要があります。

2023年12月時点では、2023年12月31日までに売却し、代わりのマイホームに買い替えた方が対象です。確定申告時に必要書類を揃えて申請するようにしましょう。

譲渡損失の繰り越し控除

マイホームを売却する際に住宅ローンの残債がある状態で、ローン残高を下回る売買価格での売却となった場合は「譲渡損失」となります。譲渡損失は一定の要件を満たしていれば、給与所得や事業所得などの所得税から控除される「損益通算」がおこなわれます。
また、損益通算しても控除しきれない損失金額は、翌年以降も３年にわたり繰り越し控除することが可能です。特例が適用されるには、以下のような要件を満たす必要があります。

上の特例などと同様に、確定申告書に必要書類を添付のうえ提出しなければなりません。事前に手続き方法を確認しておきましょう。

不動産を売却する際の税金についてはこちらの記事でも詳しく紹介しています。

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抵当権抹消登記

不動産の売却で必要になる登記は、「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」の２つです。「所有権移転登記」は売主から買主に変更するため、一般的に買主が負担します。そのため、ここでは売主が負担する「抵当権抹消登記」についてご紹介します。

まず抵当権とは、住宅ローンを組む際に購入する住宅の土地や建物に金融機関が設定する権利のことです。住宅ローンの返済ができなくなった場合に備え、不動産を担保にして債権者が優先的に弁済を受けられます。住宅ローンが完済されると、抵当権を抹消する手続きが必要です。金融機関から抵当権の抹消に必要な書類を取得し、司法書士に登記手続きを依頼しましょう。

手続きにかかる費用を抑えたい場合は、自身で法務局に出向き手続きをおこなうことも可能です。ただし、住所や氏名などが登記内容と異なるようであれば、抹消登記の手続きの前に変更手続きが必要なため、必要書類を揃えて申請するようにしましょう。

【抵当権抹消登記の費用の内訳】

・登録免許税：不動産１件あたり1,000円
（土地・建物セットで2,000円）
・司法書士への依頼料：10,000～20,000円程度

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住宅ローン返済手数料

住宅ローンを返済する際にも手数料がかかります。住宅ローンを返済中の不動産を売却することになった場合、住宅ローンを一括返済する必要があります。ボーナスなどの臨時収入により一部繰り上げ返済する、または売却などによって一括返済をおこなう際は金融機関ごとに決められた手数料がかかる可能性があり、目安は5,000～30,000円程度です。

ただし、一括返済すると住宅ローン控除が受けられなくなります。税制上の優遇措置がなくなり税金負担が増える可能性があるため、住宅ローン控除期間中の一括返済がお得か、トータルで判断するようにしましょう。

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その他

上でご紹介した手数料以外にもかかる費用があり、主に以下のような費用が挙げられます。

それぞれ詳しく解説していきます。

引越し費用

自宅の売却にともなって引越しする場合に必ずかかるのが、引越し費用です。引越し先の場所や時期、荷物の量によって異なりますが、４人家族で10万円程度かかることも。住み替えを目的とした売却の場合は、売却と購入の時期を調整する必要があるため注意しましょう。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニング費用は、退去後におこなう清掃費のことをいいます。売却時にハウスクリーニングをおこなっておくと内覧する方の印象をよくなるため、壁紙の張り替えや水回りの清掃などを重点的におこなうようにしましょう。費用の目安は５万～10万円程度です。自分で掃除できる箇所は自分でおこなうと、費用を抑えられます。

解体費用

古家付きの土地を売却する場合、古家を解体して更地で引き渡すケースがあります。更地渡しが条件の場合は売主が解体費用を負担することになり、費用の目安は一般的な木造戸建てで100万円前後です。

廃棄処分費用

廃棄処分費用とは不要になった家具や家電など、家財道具を廃棄処分する際にかかる費用を指します。家全体の家財道具を廃棄する場合の費用目安は50万円前後です。処分方法はさまざまありますが、安く抑えるには粗大ごみに出したりリサイクルショップやフリマアプリに出したりして、専門会社に依頼する量を少なくするようにしましょう。

売買契約関連書類の発行費用

売買契約時や引き渡し時などに用意する書類の発行費用です。固定資産税評価証明書や住民票・印鑑証明書など役所で発行する書類が多く、１通300円前後で取得できます。また、不動産の権利証を紛失している場合は再発行が必要で、その場合は数万円の費用がかかるため注意しましょう。

不動産売却時の手数料を抑えるコツ

ここからは、不動産売却時にかかる手数料を安く抑えるのに有効な４つのコツについて解説していきます。売却時にかかる各手数料のすべてを安くすることはできませんが、項目によっては工夫次第で大幅に金額を変えることも可能です。以下のコツを参考にしてください。

依頼先を決める際に相見積もりをとる

不動産売却では不動産会社はもちろん、引越し会社や解体業者、ハウスクリーニング業者など、必要に応じてさまざまな会社に業務を依頼することになります。仲介手数料や司法書士報酬、引越し費用などを決める際は、複数の会社と相見積もりをとって依頼先を決めるようにしましょう。
はじめから１社に絞ってしまうと、手数料の金額が適正かの判断ができません。少なくとも２～３社で相見積もりをとって比較し、見積もりの内容と手数料を総合的に見て決めることをおすすめします。

信頼して任せられる不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、信頼して任せられるところを選ぶようにしましょう。地域密着型の不動産会社であれば周囲との関係性によってよりよい条件を提示してもらえたり、知人が成約した経験のある不動産会社であれば特別に割引してもらえたりするなど、結果的に手数料が安くなる可能性があります。

信頼できる会社か見極めるには、その会社が得意とする分野を確認したり、ホームページなどに掲載されている実績や口コミを確認したりするようにしましょう。

値引き交渉をする

手数料は、交渉によって値引きしてもらえる可能性があります。例えば、仲介手数料は売買金額に対して手数料の上限が決められているものの、下限は決められていません。そのため、上限額で請求された場合は、値引き交渉に応じてもらえるケースが少なくないでしょう。
ただし、一方的な値引きだと、売買金額や業務内容に影響する可能性があります。不動産会社にもメリットがあるような、１社と専任の媒介契約を締結する代わりに仲介手数料を安くしてもらえないか交渉するなど、交渉内容を検討しましょう。

仲介手数料以外にも、引越し費用や解体費用、ハウスクリーニング費用などにも値引き交渉は有効で、これらの費用のほうが比較的交渉に応じてもらえる傾向にあります。

控除・特例や自治体の補助金を活用する

不動産売却時に発生する税金については、先述のとおり各種税金の控除や特例、自治体の補助金を活用して安く抑えるようにしましょう。一定の要件を満たせば、税金の支払いがなくなることもあります。

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不動産売却時の手数料についてよくある質問

不動産売却時にはさまざまな手数料がかかります。手数料について把握したくても内容が難しく、結局何にいくらかかっているのかよくわからないという方も少なくありません。そこで、不動産売却時にかかる手数料のよくある質問についてご紹介していきます。

不動産売却時にかかる諸費用は？

不動産売買取引においては買主だけでなく、売主にも費用が発生します。売主が負担する諸費用は主に、仲介手数料・印紙税・譲渡所得税・抵当権抹消登記費用・住宅ローン返済手数料・住宅ローン返済手数料です。

その他、必要に応じて引越し費用やハウスクリーニング費用、解体費用、廃棄処分費用、売買契約関連書類の発行費用などがかかります。

不動産売却時にかかる税金は？

売主が負担する諸費用のなかには税金も含まれています。売却時に課せられるのは仲介手数料の消費税、譲渡所得税、住民税、印紙税の４種類です。

不動産売却時の費用を抑えることはできる？

不動産売却時にかかる費用は、コツを押さえておけば安く抑えられます。不動産会社や引越し会社など、売却時に必要な業務の依頼先を決める際は、すぐに決めるのではなく相見積もりをとったり実績を確認したりして総合的に判断するようにしましょう。
値引き交渉する場合は、どちらにもメリットがあるような条件交渉が有効です。その他、税金関係は適用される特例や自治体の補助金制度がないか、事前に確認することをおすすめします。

不動産売却時に気をつけることは？

これまでご紹介したように、不動産売却時にはさまざまな費用がかかります。売買金額が売主の手元に入る前に必要な費用もあるため、あらかじめどのような費用にいくらくらいかかるのかを把握し、余裕を持って資金を準備しておきましょう。

まとめ

不動産売却時には、仲介手数料や譲渡所得税などの税金、解体費用、売買契約関連書類の発行費用などの費用がかかり、諸費用の大部分を仲介手数料が占めています。出費を抑えるためには諸費用の内容をしっかり把握し、不動産会社などに直接相談したり、活用できる制度がないかを確認したり工夫しましょう。
不動産を売却する際は、ぜひ本記事の内容をお役立てください。