不動産を売却したら確定申告は必要？不要？どちらかわからない時の教科書

不動産売却の確定申告が不要なケースは？

不動産を売却して利益があった場合には、「譲渡所得」の確定申告が必要です。ということは、譲渡所得が発生しない時には、基本的に確定申告が不要になります。

譲渡所得が発生したら、確定申告にて、譲渡所得分に対する譲渡所得税と住民税を納めなければなりません。確定申告がおこなわれる２月16日から３月15日までに納める必要があります。

譲渡所得は、その他の課税所得（給与所得や不動産所得、事業所得など）とは分離して個別に計算し、譲渡所得税が徴収されます。住民税の金額は、譲渡所得の金額をもとに算出され、翌年の６月頃から順次徴収されます。

不動産の売却で譲渡所得が発生するのは、利益があった場合です。譲渡所得がプラスになるかは、次の計算式で計算します。

譲渡所得＝
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

「収入金額」は、不動産を売却した時に買主から受け取った金額、「取得費」は、不動産を取得する時にかかった費用、「譲渡費用」は、売却するためにかかった費用です。この計算式で譲渡所得がマイナスになった場合、確定申告は原則として不要です。

不動産売却の確定申告が必要なケースは？

不動産の売却で確定申告が必要なのは、以下に当てはまる場合です。

• 譲渡所得がプラスになった時
• 何らかの控除や特例の適用を受けたい場合

譲渡所得がプラスになった場合に確定申告しなければならないというのは分かりやすいと思いますが、何らかの控除や特例の適用を受けたい場合とは、どういうことでしょうか？

不動産売却時に利用できる特別控除や特例は、大きく分けると５つあります。

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

3,000万円の特別控除の特例

「3,000万円の特別控除の特例」とは、居住用不動産を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。例えば、購入価格が3,000万円だった住宅を6,000万円で売却し、譲渡益が3,000万円あった場合、譲渡所得税はゼロになるということです。

10年超所有軽減税率の特例

「10年超所有軽減税率の特例」とは、売却した居住用不動産の所有期間が10年を超えていた場合、長期譲渡所得（所有期間５年超）の税率よりもさらに低い税率になるという特例です。

ただし、所有期間の考え方は、売却時点でなく売却した年の１月１日から始まるということには注意が必要です。例えば、2010年10月１日から所有しており、2020年10月２日に売却した場合を想定します。単純に考えると10年所有しているのですが、制度上は所有期間を１月１日からカウントしますので、この場合、売却した10月２日時点の所有期間は９年間となり、特例は適応されません。

買い換えの特例

「買い換えの特例」とは、これまで住んでいた住居を売り、売却した年の前年から翌年までの３年の間にマイホームを買い替えた場合、売却時の譲渡益を繰り延べできる特例です。例えば2,500万円で購入した住居を6,000万円で売却し、7,500万円の住居に買い換えた場合を想定します。最初に売却して得た3,500万円の譲渡益は課税対象となりますが、この特例を適用させると、新しく購入した7,500万円の住居を売却するまで、課税を繰り延べられます。

特例を受けるための適用条件は、自身で住んでいた住居であったとともに、売却代金は１億円以下であり、売却相手は近親者ではないなどの決まりがあります。さらに、買い替える建物の床面積が50平米以上、買い替えまでの期間は３年以内なども条件に含まれますので注意してください

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、これまで住んでいた住居を売却して新しいマイホームに買い替えた際に損失が生じた場合に適用できる制度です。譲渡損失については、給与などの他の所得との損益通算をすることができ、所得から譲渡損益を差し引いた金額について所得税が課税されます。譲渡損益は、譲渡年の翌年以後３年間繰越すことが可能です。

例えば、6,000万円で購入した住居を2,500万円で売却し譲渡損益が3,500万円だった場合を見てみましょう。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、住宅ローンが残っている状態の住居を売却した際に、住宅ローン残債を下回る価格になってしまった場合、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などと損益通算できる制度です。なお、売買契約日の前日付の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた残額が、損益通算の限度額となります。

例えば、6,000万円で購入した住居が2,500万円で売却になった時、4,000万円の住居ローンが残っていたとします。住宅ローン残高4,000万円－売却価格2,500 = 1,500万円となり、この1,500万円を先ほどの例と同様に、給与などの所得より差し引いて計算され、所得税が控除されます。こちらも、譲渡損失は譲渡した年と翌年以降３年に渡り繰り越せます。

不動産を売却して譲渡益があるのに確定申告しなかったらどうなる？

もし、譲渡益があるにも関わらず確定申告をしないでいたらどうなるのでしょうか。確定申告漏れになると、「無申告加算税」が課されるペナルティがあります。

無申告加算税は原則として、納付すべき税額に対し以下の割合で税額が加算されます。

• 50万円までは15％
• 50万円を超える部分は20％

申告漏れにはくれぐれも気を付けましょう。

ただし、申告漏れしていても下記の条件下では、無申告加算税が課されない場合もあります。

• 法定申告期限から１カ月以内に自発的に申告をおこなう場合
• 法定納期限までに税金を全額納付し、過去５年間に無申告加算税や重加算税を課せられたことがなく、無申告加算税の適用を受けていない場合

なお、期限後に申告する場合、延滞税が発生する場合もあります。また、確定申告をおこなっても、支払う税金が少なすぎる場合や返金が多すぎる場合、故意に税金計算に関する情報を隠した場合など、悪質な場合はさらにペナルティが課されます。

不動産を売却して譲渡益が発生する場合に、確定申告が必要かを自分で判断できない時は税理士などの専門家に相談し、手続きに不備がないようにしましょう。

この記事のQ&A

Q：不動産売却の確定申告が不要なケースは？

A：不動産を売却した際に譲渡所得が発生しない場合は、基本的には確定申告が不要です。譲渡所得とは一般的に、土地、建物などの資産を譲渡することによって生じる所得をいいます。譲渡所得の計算式は、譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除です。この計算で譲渡所得がマイナスになると確定申告は不要です。

Q：不動産売却の確定申告が必要なケースは？

A：不動産の売却で確定申告が必要なのは、譲渡所得がプラスになった時に加え、何らかの控除や特例の適用を受けたい場合です。もし、控除や特例の適用を受けるなら、譲渡所得がマイナスになる場合でも、確定申告は必要です。不動産売却時に利用できる特別控除や特例は、大きく分けると５つあります。

• 3,000万円の特別控除の特例
• 10年超所有軽減税率の特例
• 買い換えの特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これらの特例では、譲渡所得から3,000万円を控除できたり、譲渡益にかかる税金を繰り延べできたりします。条件によっては多額の税金を支払わなくてよくなるケースもあり、大きな節税になります。ただし、適用されるには条件があるため、よく確認しましょう。

Q：不動産を売却して譲渡益があるのにも関わらず、確定申告しなかったらどうなる？

A：もし、譲渡益があるにも関わらず確定申告をしないでいると、「無申告加算税」が課されるペナルティがあります。原則として、納付すべき税額に対し50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の割合で加算されます。期限後に申告した場合は、延滞税が発生する場合もあるので気を付けましょう。
また、確定申告をおこなっても、支払う税金が少なすぎる場合や返金が多すぎる場合、故意に税金計算に関する情報を隠した場合など、悪質な場合はさらにペナルティが課されることもあります。

Q：税金がゼロでも確定申告が必要な時はある？

A：結果として支払うべき税金がゼロでもマイナスでも、特別控除の特例などを適用して譲渡所得を計算したい場合は、確定申告が必要です。確定申告で、特例の条件が適用できるかなどを判断するので、必要書類などを集めて適切に準備しましょう。

Q：特例は組み合わせることができる？

A：「3,000万円特別控除の特例」と、「10年超所有軽減税率の特例」は併用できます。適用条件をクリアしているのが前提となりますが、10年超居住の住居を売却するなら両方の特例を申請しましょう。
なお、「買換えの特例」と、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は併用できません。

まとめ

本記事では、不動産を売却した際に確定申告が不要なケースと必要なケースを解説しました。不動産売却後の確定申告は、譲渡益が出なければ不要ですが、譲渡益が出なくても確定申告をすれば控除が受けられるケースもあります。
また、確定申告が必要なのに申請しなかった場合、罰金が発生してしまう可能性もあります。

自分の場合は必要か、よく確認することが大切です。もし不安がある場合は税務署に確認するとよいでしょう。