不動産売却時に選ぶ専任・専属専任媒介契約とは
二つの媒介契約の内容と特徴
不動産会社に仲介を頼むときには、「媒介契約」を結びます。この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という三つの種類があります。このうち、特定の一社のみと契約を結ぶのが「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」です。
【専任媒介契約】
一社と専任媒介契約を結ぶと、売主は他の不動産会社へは仲介を依頼できません。ただし、自分で買主を見つける自己発見取引は可能です。以下に特徴をまとめます。
・自己発見取引は可能
・契約の有効期限は原則3カ月
・不動産会社から売主への活動報告義務あり（2週間に一度以上）
・不動産会社は、契約から7日以内にレインズ（※）へ登録する義務を負う
【専属専任媒介契約】
専属専任媒介契約では、自己発見取引ができません。つまり、買主との売買契約は、必ず仲介を依頼した不動産会社を通すことになります。また、専任媒介契約よりもスピーディーにレインズへの登録が行われ、活動報告の頻度も多くなります。
・自己発見取引は不可能
・契約の有効期限は原則3カ月
・不動産会社から売主への活動報告義務あり（1週間に一度以上）
・不動産会社は、契約から5日以内にレインズへ登録する義務を負う
※レインズ
Real Estate Information Network
System（不動産流通標準情報システム）の略称で、全国の不動産情報を管理しているシステムのことです。レインズは、国土交通大臣から指定された四つの指定流通機構によって運営され、各事業圏内の不動産会社が加入しています。このレインズに仲介を依頼した物件が登録されると、全国の不動産会社が情報を閲覧できるようになります。
二つの媒介契約のメリットとデメリット
所有物件をできるだけ好条件で確実に売りたいなら、不動産会社との連携が密になる専任または専属専任媒介契約を選ぶことは良策でしょう。ただし、デメリットもしっかりと把握した上できちんと検討することが大切です。以下は、それぞれのメリットとデメリットを整理したものです。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|
| メリット |
・レインズへの登録義務があり、全国の不動産会社へ情報が拡散される ・自分で買主を見つけられる（自己発見取引が可能） ・2週間に一度以上の活動報告が受けられ、販売活動の進捗を確認しやすい ・広告や宣伝にある程度の費用をかけてくれる |
・レインズへ登録するまでの時間が専任媒介よりも短く、情報の拡散スピードが速い ・専任媒介よりも報告頻度が多く、1週間に一度以上の活動報告が受けられる ・必ず依頼した不動産会社を通して売買契約を成立させるため、積極的に活動してくれる |
| デメリット |
・他社との競争が発生しないため、早期売却につながらない可能性がある ・依頼した不動産会社の力量が、そのまま売却の成果になりやすい |
・自分で買主を見つけられない（自己発見取引が不可能） ・他社との競争が発生しないため、早期売却につながらない可能性がある ・依頼した不動産会社の力量が、そのまま売却の成果になりやすい |
どちらも一般媒介契約に比べると、手厚い対応を受けられるでしょう。「一般媒介よりも窓口が限定されるため、売れにくいのでは？」という指摘もありますが、これは的を射てはいません。適正（もしくはできるだけ高めの）価格で手堅く売却したいのなら、専任・専属専任媒介の方が適しています。また売れるまでの早さについても、物件が全国の不動産会社が加盟するレインズに登録されることで、効率よく買主を見つけられる可能性が高まります。さらに窓口が一本化されているため、不動産会社とのやり取りが楽です。
自己発見取引の有無がポイント
では「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、どういった観点で選択すべきなのでしょうか。上の表を見てわかる通り、この二つの最も大きな違いは「自己発見取引が可能か否か」という点です。もし自分でも買主を見つけたいならば、専任媒介契約の方が無難です。一方、不動産会社やその担当者が信頼できて、全て任せても大丈夫だと判断できれば、専属専任媒介契約が適しているでしょう。
