不動産売却時に選ぶ「一般媒介契約」とは

一般媒介契約とは

「一般媒介契約」とは、不動産会社に仲介を依頼する時に結ぶ、媒介契約の一種です。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三つに分かれています。今回紹介する一般媒介契約は、主に以下のような特徴を持っています。

【一般媒介契約の特徴】
三つの媒介契約のうち、専任と専属専任では、依頼主（売主）は一社のみと媒介契約を結びます。一方、一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約を結ぶことができます。原則として契約期間の定めはなく、自分で買主を見つける「自己発見取引」も可能です。

また、不動産会社はレインズ（※）への物件登録義務、売主への販売活動の報告義務がありません。他の二つの媒介契約に比べ、売主と不動産会社の結びつきが緩やかなのが特徴です。

さらに一般媒介契約には、二つの種類があります。それらは「明示型」「非明示型」と呼ばれ、以下のような内容になっています。

〈明示型〉
売主が他の不動産会社に対し、並行して仲介を依頼している会社名を通知する義務を負う

〈非明示型〉
売主が他の不動産会社に対し、並行して仲介を依頼している会社名を通知する義務を負わない

一般媒介契約では、「明示型」での契約が一般的です。したがって、非明示型で契約する場合には、契約書に特約を記載し、通知義務がないことを明確にしなくてはなりません。

※レインズ（REINS）
「レインズ（REINS）」とは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」を略した名称で、全国の不動産情報を管理しているシステムです。国土交通大臣から指定された四つの「指定流通機構」によって運営され、各事業圏内の不動産会社が加入しています。不動産会社は、自社での取扱物件について、専任媒介以上の媒介契約を結んだものはレインズへの情報登録が義務付けられています。また成約時の情報登録も同様です。基本的には、会員である不動産会社が利用するシステムなので、一般のユーザーはシステム内の物件情報を閲覧することはできません。ただし、マーケットインフォメーションなどWeb上で市場動向をまとめたデータを公開しているので、相場の参考にすることはできます（「市況レポート」「マーケットデータ」など機構ごとに名称は異なります）。

一般媒介契約のメリットとデメリット

次に、一般媒介契約のメリットとデメリットを整理します。

〈メリット〉
・売却の窓口を複数持つことができ上限がない
・売却の成功が一つの不動産会社の力量に左右されない
・不動産会社間の競争原理をかき立て早期売却が期待できる
・自己発見取引で独自の買主探しが可能

〈デメリット〉
・短期間に物件の露出が増え消費者が同じ物件を目にする（売れ残りだと勘違いされる）
・自社が買主を見つけられるとは限らないので販売活動に消極的になる不動産会社が出る

このようにデメリットはあるものの、1カ月から2カ月の短期決戦では、一般媒介契約のメリットを実感しやすいでしょう。広く浅く沢山の不動産会社と契約できることから、短期間で売却の窓口を一気に広げられます。不動産会社の競争意欲をうまくかき立てられれば、スピーディーな売却が期待できます。

ただし、明示型では、通知している不動産会社以外に売却を依頼して売買が成立すると、すでに販売活動をしている不動産会社から広告費用などの返還を求められることがあります。くれぐれも、通知先以外の不動産会社に仲介を依頼しないようにしましょう。

物件に自信があるなら一般媒介契約

不動産会社に媒介契約を相談すると、専任もしくは専属専任を提案されることが多いかもしれません。しかし、売却を考えている物件に魅力があり、高値で売る自信があるのなら一般媒介契約がおすすめです。不動産会社間での競争が、こちらの希望条件に合った買主を引き寄せる可能性があるからです。立地や間取り、築年数などの条件面で強みがあるのなら、買主候補への間口が広がる一般媒介契約を検討してみましょう。

また、一般媒介契約で売れなかったとしても、依頼した不動産会社の中から信頼できるパートナーを見つけられるという可能性もあります。その時点で、専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えることも一つの方法です。ただし、一般媒介契約で契約期間を定めた場合は、その取り決めを守らなければなりません。複数の会社と契約を結んだ場合は、もれなく対応する必要があるので注意しましょう。