住宅ローンが残っていても住み替えできる？住み替えローンのメリット・デメリットや利用時の流れを解説

住宅ローンの残債があっても住み替えできる？

住宅ローンを契約する際には、必ず抵当権を設定します。抵当権とは、契約者が返済できなくなった時に、代わりに金融機関が住宅を競売にかけ、ローンの残債を回収する権利のことです。通常、住宅ローンを完済した際に外すことができます。住み替えたい時には、住み替えローンを利用することで、抵当権を外すことが可能です。

住み替えローンとは

住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローン残債分と、新居の購入費用を合わせて借り入れるローンです。買い替えローンと呼ばれることもあります。新しく借り入れたお金を、住宅ローンの残債分にあてることで、抵当権を外すことができるのです。

ローン残債がある住宅の抵当権抹消とは

住宅ローンが残っている状態で住まいを売却するとき、必ずしなければならないのが「抵当権抹消」です。

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住み替えローンのメリット・デメリット

住宅ローンが残っていても、新居を購入できる住み替えローンですが、メリット・デメリットがそれぞれあります。本章で詳しく解説していきます。

メリット

住み替えローンのメリットは大きく３つあります。それぞれ詳しくみていきましょう。

残債ありでも新居を購入できる

先述したとおり、住み替えローンを利用することで、住宅ローンの残債があっても新居を購入できます。本来であれば、住み替えたい時には住宅ローンを完済し、抵当権を外す必要があります。完済するためには、自己資金を用意したり、親族から支援を受けたりしなければなりません。もし資金が用意できない場合には、住み替え自体を諦める必要性もあるでしょう。しかし、住み替えローンを利用すれば、抵当権を外せるため、住み替えが可能です。

好きなタイミングで住み替えられる

住み替えローンのメリットとして、好きなタイミングで住み替えられる点が挙げられます。繰り返しになりますが、現在住んでいる家の残債分を借り入れるため、完済するまで待つ必要がありません。もし完済するのを待っていると、住み替えたいタイミングとずれてしまったり、希望していた物件が売約済みになってしまったりと、理想の住み替えができない可能性があります。また、急いで売却すると、市場価格よりも低い価格になる傾向があり、損をしてしまいます。その点、住み替えローンを利用すると、希望するタイミングで住み替えられるため、大きなメリットといえるでしょう。

出費を抑えながら住み替えができる

出費を抑えながら住み替えができる点もメリットでしょう。残債分と新居の購入費用をまとめて借り入れるため、二重にローンを組む必要がありません。ローンを１つにまとめられるため、金利負担や返済負担を軽減できます。また、住み替えローンを利用すると、今の家の引き渡しと新居の入居タイミングが同時期であるため、仮住まいをする必要がなく、出費が抑えられます。

デメリット

住み替えローンのデメリットは何があるのでしょうか。１つずつ解説していきます。

金利が高い傾向にある

住み替えローンは残債分と新居の購入費用をまとめて借り入れるため、借入金額が多くなります。そのため、金融機関から貸し倒れのリスクが高いと判断され、金利が高くなる傾向があります。また、金利が高くなると、返済額も増えるため、経済的負担は大きくなります。事前にシミュレーションをし、無理のない返済計画を立てましょう。

審査が厳しくなる

住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向にあります。先述したように、借入金額が多くなるため、完済できるか厳しくチェックされるためです。例えば、三井住友銀行の「WEB申込専用住宅ローン」の申込要件に年収はありませんが、「WEB申込専用住み替えローン」には「前年度税込年収が500万円以上の方」と明記されています。さらに、今住んでいる住宅ローンの延滞が直近１年間ないことも要件となっています。借入金額が多くなる分、年収やローンの返済状況など、厳しく確認されることを理解しておきましょう。

住み替えローン利用時の流れ

住み替えローンは現在住んでいる家の売却と新居の購入を同時におこなう必要があります。本章で具体的な流れを見ていきましょう。

住宅ローンの残債を確認する

まずは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債がいくらなのかを把握しましょう。残債を確認する方法としては、下記の４つがあります。

年末残高等証明書は、年末時点での残債となるため、正確に知りたい場合は別の方法で確認しましょう。

不動産会社に売却相談をする

住み替えローンを利用するためには、現在の住宅を売却する必要があります。売却の相談をすると、住んでいる家がいくらで売れそうなのかを知ることができます。また、不動産会社は最初から１つに絞るのではなく、複数社に相談しましょう。複数社に査定を依頼すると、売却価格の相場を知ることができます。他にも、住み替えの対応に慣れているかど、信頼できるかなど見極めることもできます。住み替えローンは、売却と購入を同時に進める必要があるため、同じ不動産会社に依頼したほうがスムーズに進むでしょう。

住み替える新居を探す

住み替え先の新居を探しましょう。「駅に近い」「部屋の広さ」など、希望する条件を明確にすると探しやすくなります。複数の不動産会社に物件を紹介してもらうと、より多くの選択肢から検討できるでしょう。

住み替えローンが利用できる金融機関を探す

住み替えローンが利用できる金融機関を探しましょう。住み替えローンはすべての金融機関で取り扱いがあるわけではありません。取り扱っている金融機関は限られているため、探す必要があります。また、金融機関によって、金利や返済期間などが異なります。複数の金融機関を調べて、より自分に合ったローンを選ぶようにしましょう。他にも、住み替えローンは審査が厳しい傾向にあるため、もし審査に通過しなかった場合でもすぐに別の金融機関に申し込めるでしょう。

審査に申し込む

利用したいローンが決まったら、審査に申し込みましょう。住み替えローンでも、通常の住宅ローンと同様、事前審査と本審査の２回受けなければなりません。審査される項目は、返済能力や個人信用情報など、通常の住宅ローンと同じです。しかし、デメリットでも説明したように、借入金額が多くなることから、より厳しくチェックされる傾向があります。虚偽の申告をしない、無理のない借入金額にするなど、事前に対策できることはしておきましょう。

住宅ローンの審査に通らない理由とは？重視される項目や対策法も紹介

「住宅ローンの審査に落ちてしまった理由は？」「他の金融機関で再審査しても大丈夫？」と疑問に思っている人もいるのではないでしょうか。

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契約・融資実行

本審査に通過すると、いよいよ契約となります。契約が終わると、融資が実行され、住み替えローンの返済が始まります。詳しくは後述しますが、住み替えローンの場合、この融資実行日に売却と新居の決済を同時におこなわなければなりません。しかし、スケジュールの調整ができず、難しい場合もあるでしょう。その時の対処法も合わせて解説します。

住まいの買い換えの成否は資金計画がカギ

住まいの買い換えをスムーズに行うには、資金計画の立案が不可欠です。売却と購入を並行して進めなくてはならないため、初めて住まいを購入するときよりも資金繰りが重要になってきます。

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住み替えローン利用時の注意点

住み替えローンを利用するにあたって、気をつけなければならない点が5つあります。事前に対策できるものもあるため、確認しておきましょう。

審査に通らない可能性がある

住み替えローンは借入金額が高額になるため、審査が厳しくなり、場合によっては通らない可能性があります。あらかじめ金融機関を複数調べておき、代替候補を用意しておきましょう。事前審査と本審査では、情報を同一にすることも大切です。転職を考えている場合はローンの契約後にするなど、時期をずらすようにしましょう。

現在の住宅を売却できない可能性がある

住み替えローンは、現在の住宅を売却することが前提となります。そのため、住宅が売れない場合は住み替えができません。また、もし売却の契約が成立しても、買主側から解除される可能性もあります。反対に、新しい住宅の売買契約が解除されることもあるため、これらを念頭に置いておきましょう。売却は買ってくれる方がいて初めて成立するため、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

住み替えローンの申し込みができる上限年齢を確認する

ローンの申し込みができる上限年齢を確認しましょう。金融機関によって年齢要件が異なりますが、満70歳未満としているところが多いです。また、完済時の年齢が満80歳未満、借入期間を35年以内としているところも多々あります。35年でローンを組むと仮定をしてみると、44歳が申し込める上限年齢となります。気になる商品があったら年齢要件を確認し、申し込める上限年齢を計算してみましょう。

売却と購入の決済日を同じ日にする

住み替えローンを利用する際には、住んでいる住宅の売却と新居の購入の決済日を同じ日にするようにしましょう。なぜなら、現在のローンの抵当権を抹消し、新居に新しく設定しなければならないからです。売却と購入を同時に進めなければならないため、スケジュールが厳しくなる可能性があります。期限が決まっていることの焦りから、不利な条件で売却してしまったり、希望する住宅を購入できなかったりする場合もあります。不動産会社と相談しながら、計画的に進めるようにしましょう。

買取保証を利用する

住んでいる住宅が売れず、住み替えローンを利用できない可能性もあります。そこで、買取保証を利用すると、万一買主が見つからなかった場合でもローンを利用できます。買取保証とは、期限内に買主が見つからなかった場合に、不動産会社が物件を買い取ってくれるというものです。しかし、買い取ってもらう場合は、市場価格よりも６〜８割程度に下がるため、注意しましょう。高く売るよりも確実に売却したいという方は、検討してみましょう。

住宅ローンが残ったままでも売却する方法は？売るためのポイントも紹介

住宅を購入する際に契約する住宅ローン。「転勤が決まった」「離婚することになった」など、場合によっては住宅ローンが残ったまま、家を出なければならないこともあります。

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まとめ

今回は、住み替えローンのメリットやデメリット、利用時の流れなどを解説しました。今住んでいる住宅の売却と新居の購入を同時に進めなければならないため、スケジュールがタイトになる可能性があります。満足のいく住み替えをするためにも、実績があり、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。また、住み替えローンを利用できる金融機関は限られているため、事前に調べておくとよいでしょう。