住宅ローンが残る家を売却するには？一括返済できない場合の対処法とは

住宅ローンの一括返済ができなくても家を売却することはできる？

結論としては、住宅ローンを完済する前に家を売却すること自体は可能です。しかし、いかなる場合にも自由に売却できるわけではありません。ではなぜ、ローン返済中の家を売却するのは簡単にいかないのでしょうか。

通常、住宅ローン返済中の家を売却したい場合には、住宅ローンを完済してからにするか、自己資金などで住宅ロ―ン残債を一括返済してからにする必要があります。理由としては、住宅ローン返済中の家に「抵当権」が設定されているからです。抵当権とは、借りたお金を返せない場合に備えて、債権者が債務者の不動産を担保にする権利のことです。つまり、住宅ローンを利用して家を購入して返済が滞ったら、金融機関が家を競売にかけて債務を回収できるのです。
そのため、抵当権が付いたままの物件を購入するのはリスクが高く、売却の際にネックになります。売却を円滑にすすめるためにも、抵当権の抹消とローンの完済が必要不可欠です。

次の章では、住宅ローンを一括返済できる自己資金が無くても、抵当権を抹消させ住宅ローンが残る家を売却する方法を紹介していきます。

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住宅ローンが残る家を売却する方法

この章では、住宅ローン残債を一括返済できない時に、ローンが残る家を売却する方法をケースごとに詳しく解説していきます。

自己資金と売却代金を合わせて住宅ローンを一括返済する

まず一つ目は、家の売却代金と自己資金を合わせて、住宅ローンを一括返済する方法です。この方法が取れるほど自己資金があるのであれば、シンプルでわかりやすい売却方法です。

売却するまでの流れ

自己資金と売却代金を合わせて住宅ローンを一括返済するには以下のような流れですすめます。

• STEP 1
  不動産会社に家の査定を依頼し、媒介契約を結んで売却活動を進める査定をする際、自宅がどの程度の価値で売れるのかを確認するとともに、住宅ローンの残債を一括返済するために必要な自己資金を計算する必要があります。これらの手続きが済むと、家を売却するための活動が始まります。


• STEP 2
  家の売却価格が決まり、購入希望者が見つかると、売買契約が締結されるこの契約では、家の売却価格やその他の条件について合意します。売買契約が完了し、家の購入者から代金が支払われたら準備完了です。自己資金とあわせて住宅ローンの残債を一括返済できれば、抵当権が抹消され、家を引き渡すことができます。

売却する際の注意点

この方法で家を売却する場合、自己資金と売却代金だけで残債を完済できるかを確認し、十分な資金計画を立てることが必要になります。不動産会社に査定を依頼しても、家を実際にいくらで売却できるかは正確に予測できません。査定価格はあくまでも、家が大体いくらくらいの価格で売却できるかを示したものであり、同じ価格で売却できる保証はありません。

さらに、家を売却するにはさまざまな費用や税金がかかります。例えば、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローンを一括返済するための費用、所得税及び復興特別所得税・住民税などです。これらの費用は売却代金から引かれるため、諸費用の合計がいくら必要なのかも含めた資金計画を立てておくことが大変重要になります。自己資金と諸費用が引かれた売却代金で残債を完済できるのか、前もって調べておくことが大切です。誤差が生じる可能性が高いので、資金計画には余裕を持たせておくことが必要です。

住み替えローンを利用して住宅ローンを一括返済する

二つ目は、新たに家を購入して住み替える時に借りるローンを利用して、これまでの残債を返済する方法です。これは、いま自己資金は多く出せないが、住み替えで借りるローンは長く返済し続けられることが前提になります。

売却するまでの流れ

住み替えローンとは、自分が住んでいる家のローン残債と新たに組む予定の住宅ローンを一緒にして借りることのできるローンのことです。例えば、今住んでいる家のローン残高が2,500万円で、売却益が2,000万円、住み替え予定の新居は3,000万円だとします。家を売却する売上益が2,000万円であれば、差額である500万円の住宅ローンが残る計算になります。500万円は、本来一括返済をしなくてはならないのですが、一括返済できない時に住み替えローンを利用できます。その場合、500万円の住宅ローン残債と新しい不動産を購入するための3,000万円を合わせて、3,500万円を借り入れることができます。

住み替えローンを利用する場合には、前項で述べた方法と同じように、まずは自分の住宅ローン残高と売却可能な家の価値、そして売却に必要な費用や税金を確認する必要があります。

次に、住み替えローンを取り扱っている銀行を探し、審査を受けます。審査に通過したら、住み替えローンを借り入れることができます。住み替えローンは、住宅ローン残高と新居の購入費用を合わせて一括で借り入れることができます。住み替えローンを利用すると、自己資金を抑えることができ、住宅ローンの返済額を抑えることができます。

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売却時する際の注意点

住み替えローンの制度を活用すれば、一括返済する自己資金が無くても住宅ローンを返済し抵当権を抹消することが可能です。しかし、利用する際には以下のような注意点があります。

まず、住み替えローンを検討する場合の借入金は高額になる可能性があります。場合によっては、オーバーローンとなる場合もあるでしょう。万が一、新しい家のローンの返済ができなくなると高額な負債を抱えることになります。住み替えローンを検討したいと思っても、キャッシングを利用している場合は審査に通らない可能性もあります。審査に通っても、住み替えローンの金利は通常の住宅ロ―ン金利よりもかなり高い場合があります。
さらに、住み替えローンの利用では、決済日と引き渡し日を同日にしなければならないといった制約もあるため、売却と購入のスケジュールが厳しくなり、タイミングが合わない場合には融資を受けられなくなることもあります。また、新旧のローンを組む銀行は同じにしなければならないという制約もあり、住み替えローンの取り扱いをしている金融機関は限られています。
住み替えローンの利用は、住宅ローンがあっても新しい住居を必要としている人にとって便利ですが、通常の住宅ローンを借りる時にはなかったさまざまな条件をクリアしなければならない方法です。
そのため、利用する際には将来のマネープランを立て、毎月の返済額や返済期間を決めることが重要です。長期的な見通しをもって、不動産会社と相談して計画的に進めることが必要です。

任意売却をする

三つ目は任意売却をする方法です。任意売却とは、住宅ローンが払えない場合、もしくは売却してえる金額を住宅ローン残債が上回る場合に、債権者と協議のうえで売却することです。では、任意売却はどのようにおこなうのか確認していきましょう。

売却するまでの流れ

• STEP 1
  任意売却について弁護士や不動産会社などの専門家に相談任意売却の専門家は、現状を把握し任意売却が最適な方法かを判断します。また、現在の債務状況や資金繰りも調査します。次に、不動産会社などの専門家に建物の査定を依頼します。不動産会社は、不動産市場の動向や周辺物件の相場を考慮して、建物の価値を査定します。査定額は、任意売却の価格設定の基準となります。建物の査定額が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、売却価格や手数料などの条件が記載されます。


• STEP 2
  媒介契約の成立後に、任意売却の販売活動を開始不動産会社が販売活動を開始したら、債権者に任意売却の申し入れをします。債権者が、任意売却の申し出を受け入れるかを判断し、同意が得られたら販売活動が可能になります。販売活動は仲介会社と協力しておこないます。販売方法は通常の物件と同様、複数の媒体に情報を掲載したり、オープンハウスを開催したりして進めていきます。


• STEP 3
  購入希望者が現れたら、売買契約の締結をおこなう売買契約には、物件の詳細情報、売買代金、引き渡し日などが記載されます。契約が成立したあとは、引渡しまでの期間に必要な手続きを進め、引越しの準備をします。

売却する際の注意点

住み替え予定がなく、住宅ローン残債を返済できないままでも家を売却できる任意売却は大変便利な方法のように思えます。しかし、実行にあたっては注意点もあるため、検討する場合には専門家に相談のうえしっかりと準備をして慎重に進めていく必要があります。ここからは、任意売却をおこなう際に注意すべき点はどのようなところなのか、解説していきます。

まず、任意売却をおこなうには条件があります。例えば、住宅ローン返済が６カ月程度滞っていることが条件となりますが、そうなると信用情報に傷がつく可能性が高くなります。住宅ローンを滞納したことでブラックリストに載るようであれば、新たにクレジットカードを作成することや、ローンを組むことが難しくなるなどのデメリットも生じます。このように任意売却をおこなうために住宅ローンを滞納する行為は大変なリスクをともなうので、本来は住宅ローンを滞納する前に対策をするのが賢明です。

その他、任意売却をおこなう条件には「役所などから差し押さえは受けていないこと」、「債権者からの同意がとれていること」などがあります。当然、債権者からの同意が得られない場合は任意売却ができなくなります。任意売却がおこなえても、住宅価格相場は通常の80～90％程度になることがあります。そうなると家は売却できても、住宅ローンは完済できなくなってしまうこともあります。もし、住宅ローンを返しきれずに残ってしまった場合でも、返済義務は残ってしまいます。

さらに、任意売却ができる期間には制限があります。目安としては、利益損失から６～12カ月位で競売開札日の２日前までです。この期間を過ぎると競売にかけられることになり、価格相場の50％ほどの価格で落札され債務がさらに多くなる可能性があります。債務超過になり返済ができなければ、給与の差し押さえや自己破産の可能性が生じます。

任意売却は、住宅ローン残債を返済できない人へのとっておきの救済方法のように思えますが、実行するには大きなリスクがともないます。任意売却を成功させるには高い専門性が求められるため、請け負える不動産会社は限られています。相談する不動産会社選びが大変重要になるので、任意売却を検討する際は慎重におこないましょう。

記事のおさらい

自己資金だけで住宅ローンの一括返済ができなくても、家を売却できる？

自己資金だけで一括返済ができない状態でも、家を売却することは可能です。

住宅ローンが残る家を売却する方法にはどのようなものがある？

住宅ローンが残っている家を売却する方法は３つあります。まず、自己資金と売却代金を合わせて住宅ローンを一括返済する方法です。もし、他の家に引っ越す予定があるのであれば、住み替えローンを利用して住宅ローンを一括返済することも可能です。どちらもできない場合は、任意売却という方法もとれます。

住宅ローンが残っていても、任意売却してしまえば簡単に売却できるの？

任意売却すれば、住宅ローン残債があっても簡単に家を売却できるように思えますが、実行するリスクもあります。任意売却を成功させるのは簡単ではありません。もし、どうしても任意売却をおこなう場合には専門家に相談のうえ、安易に実行することなく慎重におこないましょう。

まとめ

この記事では、住宅ローンの一括返済が自己資金だけでできない時に、家を売却する方法を解説しました。紹介した方法は、以下の三つです。

• 自己資金と売却代金を合わせて住宅ローンを一括返済する
• 住み替えローンを利用して住宅ローンを一括返済する
• 任意売却する

それぞれの方法を実行するためには、注意すべき点があります。なかには専門的な知識とスキルが必要な方法もあります。検討する場合には、信頼できる専門家に相談したうえ十分に事前準備をし、資金計画に基づいて慎重におこないましょう。