契約不適合責任とは？免責や期間・瑕疵担保責任との違いをわかりやすく解説

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、債務不履行責任のひとつであり、買主に売却した不動産の種類・品質・数量などが契約内容と合っていない場合に、買主に対して売主が負う責任のことです。

【民法改正】瑕疵担保責任が廃止された理由

民法改正前は、売主は隠れた瑕疵の責任を負うものであって、買主が契約時に知っていた瑕疵は責任を負う必要はないとされていました。さらに、瑕疵担保により追求できる損害賠償の範囲、修補責任が認められるか、代金減額請求権が認められるかなど、その法的責任をめぐって争いがありました。そこで民法改正により、「隠れた」「瑕疵」などの表現をやめ、「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」とする契約責任に変わったことが、瑕疵担保責任廃止の背景にあります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い

2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任へと名前を変え、法的性質や適用対象・範囲などにも変化がありました。項目ごとにまとめた表を参照ください。

特に注目すべきは買主の権利の項目です。契約不適合責任では、履行の追完請求権と代金の減額請求権が新たに追加されました。履行の追完とは、契約と合っていない箇所に対して、契約内容と適合するよう履行を求める権利を指します。買主は不動産の瑕疵を発見してから、まず売主に対して履行の追完を催告し、追完されない場合に代金減額請求をおこなえるようになります。

次に不動産取引（売却）を例に詳しく見ていきましょう。

不動産取引における契約不適合の例

実際の不動産売却では、以下のような場合に契約不適合が起こりやすくなります。

築年が古い不動産

売主から一戸建ての売却依頼を受け、市場で売りに出した築年が古い不動産の例です。契約時、売主に建物の状態をヒアリングし、シロアリにも食われておらず、建物の状態はとてもいいと聞いていたため、特に瑕疵に関する記載をしないまま売買契約が成立しました。しかし引き渡し後に、買主がトイレの床がきしむことに気付き、リフォーム会社に見せたところ、柱の一部がシロアリによって削られていることが発覚しました。売主に通知をして、履行の追完が難しい状態であることから、代金を300万円減額することによって両者が合意し、公正証書にて覚書を交わして案件を終了した事例があります。
最終的には売主側に不利になったものの、更地にして売却するよりは高値で売れ、買主もそのまま居住できたため、お互いに合理的な解決法となりました。

買主が請求できる5つの権利

次に、買主が売主に請求できる5つの権利を詳しく紹介します。

追完請求

買主は売主に対して、契約内容に適合するように、目的物の修補請求（売主による建物や設備の修繕）が可能です。それ以外に、代替物の引き渡し請求や不足分の引き渡し請求の権利があり、原則として買主がどの追完請求権を行使するかを自由に選べます。しかし、買主が自由に選べた場合、売主が大きな負担を強いられ、厳しい状況に立たされるケースが多くなります。したがって実際のケースでは、給排水管の故障や屋根の雨漏りなど建物や設備の修補対応を売主が選択し、追完することも認められています。

代金減額請求

買主が売主に対して、相当な期間を定めて追完請求の催告をおこなったものの、期間内に売主が履行の追完をおこなわなかった場合に、代金減額請求が認められます。基本的には追完請求をしたのちに請求できる権利ですが、追完できないことが明らかであれば、即時に代金減額請求することも可能です。

催告解除

買主が売主に対して、相当な期間を定めて追完請求を催告したものの、期間内に売主が履行の追完をおこなわなかった場合に、契約を解除することも可能です。ただし、売主の債務不履行が社会通念上軽微であるとされた場合、解除は認められないことがあります。

無催告解除

契約不適合の内容によっては、買主が契約の目的を達成できないことがあります。その場合、買主は催告せずに契約解除できる無催告解除の権利が認められます。また、売主が債務のすべてを履行できない場合や、履行することを明確に拒否している場合などでも、催告せずに契約解除することが可能です。

損害賠償

契約不適合によって買主に損害が生じた際に、他の請求権と併用して損害賠償を請求できます。たとえば、雨漏りによって家財が腐ってしまったケースの場合、雨漏りを修繕するよう履行の追完を請求したうえで、家財や設備の腐食などに対する損害賠償を請求できる可能性があります。

契約不適合責任の期間と時効

売主は不動産を売却したのち、ずっと契約不適合責任を負わなくてはならないわけではありません。契約不適合に気付いたタイミングや内容によって、責任を追及できる期間が異なります。

種類・品質の契約不適合のケース

引き渡しを受けた売買の目的物で、種類や品質の瑕疵があった場合、買主は瑕疵を知った時から1年以内に売主に通知をする必要があります。法改正前は1年以内に通知・請求までおこなう必要がありましたが、契約不適合責任は1年以内の通知があれば、その後請求することが可能です。ただ、瑕疵を知ってから5年、取引から10年が経過すると消滅時効とされ、買主の権利は失われます。

権利の契約不適合のケース

権利の契約不適合は期間制限の対象から外れるため、上記の消滅時効のみが適用されます。権利の不適合とは、売主の不動産に対する権利で契約内容が合わない場合を指します。

契約不適合責任の免責

免責特約は買主にデメリットがある

契約不適合責任の免責とは、売買後の保証に関して売主の責任を免除することを指します。売買契約書に特約として免責事項を記載する必要がありますが、免責特約は多ければ多いほど買主側にデメリットがあると考えてよいでしょう。
免責特約として、水漏れ・シロアリ被害・家の傾き・基礎の腐食があげられます。免責特約を増やすほど、引き渡し後に欠陥が見つかっても売主に履行の追完や損害賠償を求めるのが難しくなります。

免責特約は売主と買主双方の同意があれば有効

売主・買主、双方の同意があれば、責任を免除する特約（免責特約）は有効になります。免責特約を記載した契約書を交わしてしまうと、無効にできなくなるため、買主は特に注意が必要です。

売主の任意で免責特約を決められる

売主が個人の場合、任意で免責特約を決めることが可能です。したがって、買主は売主が個人である場合、免責特約がどのような内容であろうと有効に成立します。
なお、売主が宅地建物取引業者で買主が個人の場合、通知期間（保証期間）を2年間とする免責特約が有効となります。
宅地建物取引業者以外の法人が売主であれば、消費者契約法が適用され、引渡し直後の免責はできません。期間に関する明確な取り決めはありませんが、不動産協会等の契約書式では、通知期間は引き渡し後1年となっています。

免責が無効になるケースがある

売買契約対象の不動産に契約不適合があることを売主が知っていながら、契約までに買主に説明をしなかった場合は、契約不適合を免責する特約を設けていても、契約不適合の免責が無効になるケースがあります。

売主が注意するポイント

契約不適合によるトラブルが起こると、買主だけでなく売主にとっても大きな痛手となります。築年の古い中古物件を売却する場合、経年劣化による欠陥が生じやすくなりますが、確認せずに契約してしまうケースも多くあります。引き渡し後、欠陥が発見されるたびに補修費を請求されてしまうと売主側の負担が大きくなっていきます。個人が売主の場合、補修や損害賠償をする資力がない可能性もあるため、売却する前に瑕疵がないか確認しておくことは大切です。

特約・容認事項を契約書に記入する

売主が建物の状態・設備の状況をきちんと理解したうえで、契約不適合責任の対象となる設備の保証できる容認事項を確認し、記入することが大切になります。また、築年数が経過している物件であれば、契約不適合責任の免責とすることも検討したほうがよいでしょう。

物理的瑕疵を把握する

売主が売却活動に入る前にインスペクションを実施しておくことで、物理的瑕疵を事前に把握し、不具合の箇所を契約書に反映させることができます。また、事前に修繕できるものは直しておくことも大切です。

インスペクションの意味は？何を検査するのか、メリットや費用相場などを詳しく解説

中古住宅の購入などを検討する際に、「インスペクション」という言葉を目にしたり耳にしたりした方は多いのではないでしょうか。「意味はなんとなくわかるけど、インスペクションについてもっと詳しく知りたい」という方のために、この記事ではインスペクションの役割や種類、メリット、かかる費用などを解説していきます。

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まとめ

瑕疵担保責任が契約不適合責任へと変わったことで、買主の権利が増え、より安心して不動産を購入できるようになりました。不動産を売却する側は事前にインスペクションを実施し、建物状況を把握したうえで、どういった特約をいれるのか、免責にするのかが判断することが重要です。購入する側は、特約の内容や免責事項に関して容認できるかを判断したうえで、契約をおこなうことが大切です。売主側にも買主側にも損失が出ないように取引をすすめましょう。