新築と中古どちらを買う？それぞれのメリット・デメリットとマンションを選ぶポイントを徹底解説

新築マンションと中古マンション、どっちを買った？【アンケート】

マンションを購入したことがある人に、新築と中古どちらを購入したかアンケートを取ってみたところ下記の結果となりました。

新築マンションを買った理由

新築マンションを購入した人の購入理由は、上記のとおりです。
新築マンション購入理由の1位は「希望条件に合致したから」でした。そして、2位は「新築がいいから（気持ちがいい、安心感がある）」、3位「設備・構造が新しいから」と続きます。

新築を購入した理由の2位と3位は、新築ならではの購入理由といえるでしょう。新築マンションは最新の技術で建築され、導入される設備も最新です。また、新築マンション購入者は一番目の入居者になるため、室内が汚れていることなくキレイな状態から生活を開始できます。

中古マンションを買った理由

続いて、中古マンションを購入した人の購入理由は上記のとおりです。
中古マンション購入理由の1位は「価格が手頃だから」、そして2位は「希望条件に合致したから」、3位「新築は高いから」と続きます。

中古マンションは、築年数が経過しても価格が落ちないヴィンテージマンションもありますが、多くは築年数によって価格が下落していきます。そのため、築年数が経過するほどマンションは購入しやすくなるものです。築年数が経過したとしても住むことはできるため、価格を抑えてマイホームを持ちたい方にとっては大きなメリットとなるでしょう。また、立地のいいマンションを探すのであれば、中古マンションのほうが、物件数が多い可能性が高いでしょう。

新築マンションと中古マンションでどれだけ価格が変わる？

新築マンションと中古マンションでは、どれだけ価格が異なるのでしょうか？マンションの価格は立地、眺望のよさ、部屋の間取りなどの要因によって大きく変動します。しかし、国土交通省が公表している新築マンションと中古マンションの購入価格を整理したところ、下記のとおりになりました。

新築マンションのメリット

新築マンションには、中古マンションにないメリットがあります。具体的に挙げていきましょう。

ここでは、新築マンションのメリットについて項目ごとに解説します。

新築の気持ちよさがある

新築マンションでは購入者が、その部屋へ最初に入居する人です。そのため、居室・浴室・キッチンなどは、すべて新品の状態で使用できます。キレイな部屋や真新しい設備を利用できるのは、非常に気持ちよいものです。

設備・構造が新しい

新築マンションは最新の建築方法やトレンドを取り入れて建築されており、設備も最新式のものが導入されます。そのため、耐震性や防音性、気密性など高性能な建物です。また、たとえばテレワークスペースが充実していたり、共用部分が完全バリアフリーになっていたりするなど、現代の風潮にあわせたマンションが販売されています、その他にもユニットバスやキッチン、トイレ、インターホンなど、すべての設備の最新機能を利用することが可能です。

修繕費が割安

新築マンションは新しく、数年間は修繕する必要がありません。そのため、修繕積立金が安くなります。ただし、築年数が経過するほど修繕積立金が上がっていくことには注意が必要です。マンションが古くなるほど修繕する回数が多くなり、修繕回数にあわせて修繕積立金が上がっていきます。

仲介手数料がかからない

新築マンションは、売主がマンションの開発をするデベロッパーや販売代理を担う不動産会社であるため、直接売買できます。直接売買できれば、仲介を不動産仲介会社に依頼する必要がなくなり、仲介手数料は発生しません。

一方、中古の場合は売主が個人であるケースが多く、不動産仲介会社が入ります。仲介手数料は、次のような計算式で決まります。

それでは、3,000万円の中古マンションを購入したときのシミュレーションをしてみましょう。

（3,000万円 ×3% ＋ 6万円）× 1.1 = 105.6万円（税込仲介手数料）

このシミュレーションの場合、105.6万円の仲介手数料がかかります。このことから、いかに仲介手数料の金額が大きいかがわかるでしょう。

オプションで設備や内装が変えられる

新築マンションは間取りの変更や設備のグレードアップ、エアコンの新設など、オプションで設備や仕様などが変えられます。オプションの種類は数多く、建築オプションやインテリアオプションなど多岐にわたります。

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新築マンションのデメリット

新築マンションを購入するメリットは多くありますが、デメリットもあります。具体的には、以下のとおりです。

ここで、新築マンションを購入するデメリットも項目ごとに見ていきましょう。

購入価格が高い

新築マンションは販売価格が高く、購入できる人が限られてしまいます。特に、近年は都心部でマンション価格が上昇しており、新築マンションを購入できない人も増えてきています。

実際に住む部屋を見ることができない

新築マンションが建築中の場合は、実際に住む部屋を見ることができません。人気があるマンションは、建築途中で全戸売却済になることも珍しくありません。そうなると、実際に室内を確認できないまま購入する必要があります。ただし、完成済の新築マンションを購入検討するときには、完成した室内を確認したのちに売買契約を締結できます。

資産価値の下落幅が大きくなりやすい

新築マンションは立地により、資産価値が大きく下落してしまいます。たとえば東京都心部や地下鉄駅・主要ターミナル駅から徒歩5分、24時間管理などの特長があるようなマンションの価値は、あまり下がりません。しかし、郊外で不便な立地にあったり、他のマンションと差別化できないような新築マンションだったりする場合、マンション価値は大きく下落していきます。もしマンションを売却する可能性があるなら、資産価値が落ちにくい新築マンションを選択し購入しましょう。

中古マンションのメリット

続いて、中古マンションのメリットを見ていきましょう。中古マンションに住むメリットは、次のとおりです。

以下で、中古マンションに住むメリットを項目ごとに解説します。

購入価格が安い

中古マンションは、新築マンションに比べて購入価格が低くなります。もちろん、これは立地や間取りによって違ってきます。高級住宅街にあるヴィンテージマンションなどは、築年数が経過しても価値が上がり、郊外の新築マンションよりも高くなる場合があるでしょう。

リノベーションが楽しめる

中古マンションは購入価格を抑えられるため、リノベーションにお金をかける余裕ができます。リノベーションをすれば、室内を自分だけの間取りやデザインにすることが可能です。ただし、マンションの管理規約で改装工事内容に制限を設けているマンションがあることに注意してください。

実際に住む部屋や住民の雰囲気を事前に確認できる

中古マンションはすでに居住者がいるため、住民の情報や雰囲気、マンションの管理方針などを事前に確認できます。マンションにどのような住人が住んでいるかにより、快適に暮らせられるかが変わってきてしまうため、それらを事前に知ることができるのは大きなメリットです。

住みたいエリアで見つけやすい

探している地域によっては、マンション建築用地が少なく、これ以上マンションを建築できない場所があります。そのため、探している地域を限定している場合、中古マンションのほうが見つけやすくなります。

中古マンションのデメリット

中古マンションに住むメリットは多くありますが、デメリットもあります。具体的には、以下のとおりです。

ここで、中古マンションに住むデメリットをそれぞれ項目ごとに解説します。

見えないところの老朽化がわかりづらい

中古マンションは建築されてから年数が経過しているため、老朽化がはじまっている箇所もあります。しかし、老朽している部分がすべて見えるわけではありません。床下の配管やエレベーター設備など見えない場所で、老朽化が進行していることもあります。見た目がキレイでも、老朽化している場合があることを知っておかなければなりません。

リフォーム・リノベーション代がかかる

中古マンションのすべてが古くて汚いわけではありませんが、リフォームやリノベーションが必要となる中古マンションは少なくありません。そうした中古マンションの購入を検討している場合は、リフォームやリノベーション費用と購入代金を足した金額が、新築マンションの金額とどのくらい違うのか確認しましょう。比較して新築マンションのほうが安くなる場合は、中古マンションの購入を再考する必要があるかもしれません。

また、中古マンションでもすでにリフォーム・リノベーションがおこなわれてきれいな状態で販売されている物件も少なくありません。なるべく早く引越しをしたい、費用を抑えたいという人は、それらの物件を探すといいかもしれません。

修繕費が多くかかる

修繕積立金は、マンションが古くなるほど高くなります。マンションは古くなると修繕しなければならない箇所が増え、それに伴い修繕費用も増えていくのです。修繕費用が上がった結果、修繕積立金も増加します。

中古でも、新築よりも物件価格が高いケースがある

中古マンションでも資産価値が高い場合、新築マンション価格よりも高くなってしまいます。たとえば地下鉄駅から近かったり、大手企業が分譲したマンションだったりするなど、希少性の高い中古マンションは価格が高くなるでしょう。中古マンションで価格が高くなってしまうと、お手頃感がなくなってしまいます。

仲介手数料がかかる（諸費用が高い）

中古マンションの売主は一般的に個人が多く、個人の場合は不動産仲介会社を利用しなければならないため、仲介手数料がかかってしまいます。また、マンションは古くなればなるほど、減税措置の税金減額幅が小さくなります。築年数が経過し過ぎている場合、そもそも減税措置すら受けられないことがあるのです。

新築マンションか中古マンションを選ぶ3つのポイント

新築マンションにも中古マンションにも、メリットやデメリットがあります。そのため、メリットを活かせてデメリットを抑えられるのが、新築なのか中古なのかを判断しましょう。
しかし、どちらのマンションを選ぶのかの前に、マンションを購入するためのポイント知っておかなければなりせん。ここでは具体的に、新築・中古マンションを選ぶ3つのポイントをご紹介します。

住みたいエリア・立地か

新築・中古マンションを考える前に、住みたいエリア・立地はどこかを明確にしましょう。通勤しやすい場所なのか、住環境がよい場所なのか、各地へのアクセスがよい立地なのかなどです。探す地域を確定させたうえで、新築マンションなのか中古マンションなのかを決めていきます。

なお、住む地域を決めるときには自分自身の考えだけでなく、家族の考えも聞いてエリアを探すことが必要です。自分は納得できても、家族が納得できないなんてことはよくあることです。

予算内に収まるか

マンション購入に必要なトータル金額が、予算内に収まるか確認しましょう。マンションを購入するときには、購入諸費用や必要であればリフォーム費用、オプション工事費用などを支払わなくてはいけません。しかし、これらの費用は購入するマンションや、新築・中古により変動します。きちんと総予算に収まるか確認しておかないと予算を超えることになり、購入を後悔する可能性があるでしょう。

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将来的に売るのか、住み続けるのか

購入したマンションを将来的に売るのか、住み続けるのかで購入するマンションの立地が変わります。将来的に売る予定があるなら、マンション価値の下がりにくい立地で購入するべきでしょう。たとえば都心へのアクセスがよい、利便性がよい、駅近、築浅などのマンションです。一方、購入したマンションに住み続けることを目的に購入する場合は、自分の住みたいエリアや部屋の使い勝手のよさを最優先にしましょう。

新築マンションがおすすめの人

新築マンションの購入がおすすめの人の特徴は、以下のとおりです。

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

せっかく買うなら新築がいいと考える人

新築マンションは販売価格が高い分、最新の設備が揃っていたり、誰も入居したことがない室内に居住できたりします。高い買い物をするのであれば、快適で気持ちのよい生活を送りたいと考える人におすすめです。

資金計画に余裕がある人

新築マンションは販売価格が高く、購入する場合にはそれなりの年収が必要になります。資金計画に余裕のない人が購入すると、居住後に住宅ローン返済が困難になることもあるでしょう。そのため、新築マンションは資金にある程度余裕がある人におすすめです。

共用施設や設備が新しく充実しているほうがいい人

新築マンションは最新設備が導入されているため、快適に生活を送れます。中古マンションの場合、室内の設備を規約の範囲で新しくすることはできますが、共用部分の設備まで変更することはできません。

中古マンションがおすすめの人

中古マンションの購入がおすすめの人の特徴は、以下のとおりです。

それぞれの特徴について、以下で項目ごとに解説します。

新築にこだわりがない人

購入するマンションが新しい必要はなく、ある程度の状態であれば構わないという人は中古マンションがおすすめです。ある程度の状態で問題なく住めるなら、中古マンションを選ぶことで購入費用を抑えられます。

コストを抑えて物件を購入したい人

中古マンションは新築マンションに比べ諸費用は高くなりますが、購入総額は中古マンションのほうが抑えられる傾向にあります。そのため、少しでもコストを落としたい人には、中古マンションがおすすめです。

リノベーション前提で家を探している人

リノベーション前提でマンションを探している人は、中古マンションがおすすめです。中古マンションは販売価格が安いため、リノベーションをしても新築マンションより安くなる可能性があります。リノベーション前提なら、築年数を妥協することで、よりお手頃な中古マンションを手に入れられます。

実際に住む部屋や住民を事前に見ておきたい人

マンションで快適に過ごせるかは、マンション内の住人の質に左右される場合があります。中古マンションであれば、どのような人が住んでいるのか事前に聞き取れます。
また、中古マンションは完成物件のため、実物を確認することが可能です。そうすれば、居住したときのイメージを持ちやすくなるでしょう。

住みたいエリアが明確に決まっている人

特定の駅から徒歩5分圏内など住みたいエリアが極端に狭くても、中古マンションなら見つかることがあります。しかし、新築マンションを狭い地域内で探すには、そこに新築マンションが建つのを待たなければなりません。場合によっては、もう新築マンションを建築する敷地がほとんどないケースもあります。

まとめ

マンションを購入するときには、まず新築か中古を選択する前に決めないといけないことがあります。まずはマンションを探す地域、マンション購入の予算、将来売るのか住み続けるのかの3つを決めましょう。これらが決まったうえで、新築マンションと中古マンションのメリットとデメリットを確認してください。そして、メリットを活かすことができ、デメリットを抑えられるほうのマンションを選択します。

たとえば最新設備を使いたい気持ちが強いなら、新築マンションのメリットを活かせます。一方で、価格を少しでも抑えたいなら、中古マンションのメリットを活かせるでしょう。このように、自分が新築と中古のどちらに合っているのか確認し、判断します。そうすれば、マンションを購入してから後悔することはなくなるでしょう。きっと、快適なマンションライフを送れるはずです。