新築マンション購入の初期費用はいくら？頭金や手付金、諸費用について解説

まずは頭金・手付金・諸費用を理解しよう

新築マンションを購入する際にかかる初期費用として、頭金や手付金、諸費用などがかかります。言葉は聞いたことがあっても、それぞれどのような費用かご存じでしょうか。まずはこの３つの費用の詳細を確認しておきましょう。

頭金

頭金とは購入価格のうち、住宅ローンによらずに自己資金で支払うお金のことで、物件の引き渡し前に支払う必要があります。例えば4,000万円の新築マンションを購入する場合、20%にあたる800万円を頭金として自己資金で支払えば、住宅ローンで借りるのは3,200万円です。

頭金は用意したほうがいい？

最近は頭金なしでも購入価格の全額を住宅ローンで借りられます。しかし頭金なしだと返済負担率（収入に占める住宅ローン返済額の割合）が高くなるため、金融機関の審査が厳しくなることがあります。また、一般的に新築マンションは購入直後に価値が下がりやすく、その目安は15～20%程度です。頭金なしで住宅ローンを組み、物件の価値が下がった場合は、住宅ローン残高が物件の価値を上回る「オーバーローン」の状態になり、万が一そのマンションを売却しても債務が残る状態になってしまいます。頭金は用意したほうが安心といわれるのは、こういったリスクを回避するためです。

一方で、せっかくよい物件を見つけても、頭金が用意できるまで待っていたら購入の機会を逃してしまいます。頭金が用意できるまでの家賃を支払い続けなければならなかったり、その間に金利が上昇し住宅ローンの負担が増えてしまったりして、結果的に頭金なしで購入した場合よりも費用が多くかかる可能性もあります。
頭金なしで物件を購入しても、計画的に繰り上げ返済をすれば、早期にオーバーローンの状態を解消することも可能です。頭金が絶対に必要なわけではなく、それよりも無理のない金額で住宅ローンを組み、計画的に返済していくことが大切です。

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手付金

手付金とは、売買契約の成立を証明する目的でいったん売主に預けるお金です。金額の目安は物件価格の5～10%が相場ですが、新築の未完成物件では5%程度の場合が大半です。頭金とは違い、手付金は基本的に必ず準備する必要があります。また、手付金は住宅ローンに含められず、現金で準備をする必要がある点にも注意が必要です。

不動産売買契約では一般的に、解約手付とする場合が多くあります。解約手付とは、手付を放棄することで契約を任意解除できる手付のことです。契約成立後でも相手方が履行に着手するまでの間であれば、買主は支払った手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を買主に返還することで、契約を解除できます。

また、契約に住宅ローン特約を付けておくことで、住宅ローンの審査が通らなかった場合、無条件で契約を解除して手付金の返還を受けられます。契約の際には住宅ローン特約が盛り込まれていることを確認しておきましょう。
本来、手付金は売主にいったん預けて、売買代金を支払う際に返してもらうものです。しかし実際には売買代金の一部として充当する場合が多く、手付金を頭金の一部とみなすこともあります。

諸費用

上述の頭金や手付金は物件の購入代金に含まれます。しかし、それ以外にも不動産の売買契約や住宅ローンの手続きにともなって、さまざまな手数料や税金などがかかります。それらをまとめて「諸費用」と呼びます。諸費用の具体的な内容は次項以降で詳しく解説します。

新築マンション購入に必要な諸費用

ここから新築マンション購入に必要な諸費用を見ていきます。たくさんありますが、一つずつ確認してください。

不動産登記にかかる費用

不動産を取得すると登記が必要になりますが、登記をするにあたって登録免許税や司法書士への報酬などの費用がかかります。

登録免許税

不動産の登記をする時にかかる税金です。新築マンションの場合、建物の「所有権保存登記」が建物価額の0.4%、土地の持分に係る「所有権移転登記」が土地価額の2.0%、住宅ローンに係る「抵当権設定登記」が借入金額の0.4%ですが、それぞれ一定期間に限り、条件を満たせば税率が軽減されます。

司法書士費用

登記の手続きは、自らおこなうこともできなくはありません。しかし、専門的な知識も必要になるため、一般的には司法書士に依頼します。報酬は物件や依頼する司法書士によって異なりますが、5万円～10万円程度が一般的でしょう。なお、不動産売買契約で司法書士は売主が指定することになっている場合もあります。

住宅ローンにかかる費用

次に住宅ローンにかかる費用を見てみましょう。

融資手数料

融資手数料は金融機関によって「定率型」と「定額型」があります。定率型の場合は「住宅ローン借入金額×2.2%」としている金融機関が多く、借入金額によって費用が変わります。一方で定額型の場合は一律数万円と決まっており、融資手数料だけで比較すれば一般的に定額型のほうが少額で済みます。
ただし定額型の場合は住宅ローン金利が定率型よりも高めに設定されていたり、次に述べるローン保証料が多くかかったりすることもあるので、単純に融資手数料だけで比較するのではなく、住宅ローン金利やローン保証料とあわせて検討することが重要です。

ローン保証料

ローン保証料には「外枠方式」（一括前払い型）と「内枠方式」（金利上乗せ型）があります。外枠方式は住宅ローンの借入時に一括で保証料を支払い、内枠方式は住宅ローン金利に上乗せして毎月の返済額に含めて支払います。内枠方式の金利上乗せは0.2%程度が一般的です。

外枠方式は最初にまとまった資金が必要になりますが、支払う保証料の総額は内枠方式よりも少なく済みます。逆に内枠方式はまとまった資金は必要ありませんが、総額では保証料を多く支払うことになります。

契約印紙代

印紙代とは国に納める「印紙税」のことで、一定金額以上の契約書や領収書などを作成した時に課税されます。印紙税は文書の種類や記載される金額によって異なり、住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）の場合、契約金額が1,000万円超5,000万円以下であれば、印紙税は2万円です。

それとは別に不動産会社との売買契約書にも印紙代がかかります。契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙税は本則では2万円ですが、不動産売買契約書は2024年3月31日まで軽減措置が適用されて1万円です。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険（団信）とは債務者に万が一のことがあった時に住宅ローンの残額を弁済してくれる保険制度です。この保険制度により、残された家族は債務を引き継ぐことなく、その家に住み続けられます。民間金融機関の住宅ローンでは基本的に加入が必須とされており、フラット35の場合は任意となっています。
団信の保険料は一般的に住宅ローン金利に0.2%程度が上乗せされており、がん保障や三大疾病保障など保障を手厚くする場合はその分さらに金利が高くなります。

なお、病歴や健康状態によっては団信に加入できないこともあり、その場合は住宅ローンの選択肢が限られるので注意が必要です。

火災保険にかかる費用

かつては火災保険の契約期間は住宅ローンにあわせて最長36年の長期契約とするのが一般的でした。しかし現在は火災保険の最長契約期間は5年になっています。その分契約時に支払う保険料は少なくてすみますが、5年ごとに更新が必要になる点には注意が必要です。
保険料は物件の所在地（都道府県）や部屋の広さ、補償範囲、建物の耐震等級などによって大きく変わりますが、都内の80～100平方メートル前後の物件で、家財保険や地震保険も含めると年額3万円～5万円程度が目安になるでしょう。

火災保険を選ぶポイント

商品や契約プランによって補償範囲が異なるため、保険料だけでなく補償内容をよく比較して検討することが大切です。また、地震による損害は火災保険では補償されません。地震リスクに備えたい場合は地震保険に加入する必要があります。近年は全国各地で自然災害が頻発しており、ハザードマップで物件所在地の自然災害リスクを確認しておくことをおすすめします。

新築マンション購入に仲介手数料はかからない

不動産の取引では仲介手数料がかかるイメージがあるかもしれませんが、新築マンションは、仲介会社が存在しないため仲介手数料はかかりません。新築マンションはデベロッパーが直接売主になるか、販売会社が（仲介ではなく）売主の「代理」となって契約をおこなう場合がほとんどです。よって、仲介手数料がかかる中古マンションよりも新築マンションのほうが諸費用自体は少なくて済む場合も多くあります。
ただし新築マンションはデベロッパーの広告宣伝費や販売会社へ支払う手数料が販売価格に含まれていることも考慮に入れておきましょう。

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新築マンション購入後にかかる税金

新築マンション購入後にかかる税金も見ておきましょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は毎年1月1日時点で土地や家屋などを所有している人にかかる税金で、固定資産税評価額に対して1.4%（標準税率）が課税されます。一方、都市計画税は毎年1月1日時点で「市街化区域内」に土地や家屋を所有している人にかかる税金で、固定資産税評価額に対して0.3%（制限税率）が課税されます。なお、固定資産税も都市計画税も税率は自治体（市町村）によって異なる場合があります。

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不動産取得税

不動産取得税とは土地や家屋を取得した時にかかる税金です。税率は固定資産税評価額に対して4%が本則ですが、2024年3月31日までは特例として3%に引き下げられています。また一定条件を満たせば建物は固定資産税評価額から1,200万円（もしくは1,300万円）を控除でき、土地は評価額を1/2に圧縮したうえで、45,000円もしくは「（土地1平方メートルあたりの固定資産税評価額×1/2）×（床面積×2 ※200平方メートルが上限）×3%」のうち高いほうを税額から控除できるなどの軽減措置があります。
なお、固定資産税や都市計画税が毎年かかるのに対して、不動産取得税は不動産を取得した時のみかかります。

引越し費用や家具家電購入費用も忘れずに準備

新居に移り住む際の引越し費用や家具家電購入費用も考えておく必要があります。引越し費用は時期によって相場が変動し、特に2月から4月の繁忙期は高騰するため注意を払わなければなりません。料金は地域や荷物の量、移動の距離などによって違ってきますが、4人家族の同都道府県内の引越しで10～15万円程度、繁忙期は2～3割増しがおおよその相場です。また新居の間取りや部屋の広さに合わせて、カーテンやカーペット、家具などを購入することになるため、思った以上に家財の購入にお金がかかることもあります。計画的に準備をしておきましょう。

資金が足りない場合はどうする？貯め方・用意の仕方

予算オーバーで資金が足りなくなることがあるかもしれません。そのような時はどういった対策が考えられるでしょうか。

親から援助（贈与）してもらう

住宅を購入する際に両親や祖父母から資金援助を受けるのが1つ目の解決策です。特にまだ貯金が多くない若い世帯にとって援助は助かります。ただし、身内とはいえ一定金額以上の贈与を受けると贈与税が発生するため注意も必要です。

住宅購入に対する贈与は最大1,000万円まで非課税

通常、1年間に110万円を超える贈与を受けると贈与税が課税されます。父母や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合、省エネ住宅などは1,000万円、その他の住宅は500万円まで非課税となる特例措置があります。非課税が適用されるためには一定の条件を満たし、贈与税の申告をおこなう必要があるため、活用する場合はよく確認しておきましょう。なお、非課税措置の適用期限は2023年12月31日までとなっています。

2023年（令和5年度）の税制改正大綱を解説！住まいに関わるポイントは？

2022年12月16日に「2023年度（令和5年度）税制改正大綱」が公表され、12月23日に閣議決定されました。これをもとに、2023年以降に実施する税制改正の具体的な内容の審議がおこなわれます。

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物件価格を見直す

モデルルームで素敵な物件を見ると夢が広がりますが、無理に購入してその後の生活が苦しくなってしまっては元も子もありません。現実的に無理のない選択をすることも大事です。できればモデルルームに足を運ぶ前に、家計や今後のライフプランに照らし合わせて購入予算を決めておくことをおすすめします。

手付金を抑えられる不動産会社を探す

手付金は物件価格の5～10%が目安と書きましたが、一律で決まっているわけではなく、不動産会社や物件によって異なります。また不動産会社によっては交渉によって多少の減額は応じてくれる場合があります。人気のある新築マンションでは難しい場合もありますが、手付金を少しでも抑えられる不動産会社や物件を探すのも一つの手段です。

まとめ

新築マンションの購入にあたっては手付金として物件価格の約5～10%、それ以外にも諸費用として3～5%程度、さらに引越し費用や家具家電等の購入費用も必要になります。思った以上に初期費用がかかることもあるので、ぎりぎりになって慌てないように早めに確認や試算をしておくことをおすすめします。また、最近では諸費用も含めて借りられる住宅ローンが増えていますが、金融機関によって含めることができる諸費用の範囲が異なるため、こちらも早めに確認しておくとよいでしょう。