インスペクションの意味は？何を検査するのか、メリットや費用相場などを詳しく解説

インスペクションとは？

インスペクションには「検査」や「点検」などの意味があり、住宅のインスペクションは建物状況調査や住宅診断を指します。中古住宅（マンション・一戸建て）の売買取引が活発化していることから、買主が安心して購入できる市場を目指し、さまざまな環境整備が進められている中の一つとしてインスペクションが挙げられます。

インスペクションの役割

インスペクションは、主にマンションや一戸建ての中古住宅を対象に多く実施されているのが特徴です。対象となる住宅の状態を、建築士などの専門家が第三者の目線で検査。劣化や欠陥の有無を調査して、修繕の必要な箇所やタイミング、その費用などをアドバイスしてくれます。不動産売買は売主・買主どちらにも一定のリスクが伴うものですが、住宅の欠陥を事前に把握することでトラブルを未然に防ぎ、安心してスムーズな取引をおこなえることがインスペクションの重要な役割といえるでしょう。

インスペクションに関する説明の義務化

2018年4月の法改正によって、宅地建物取引業法ではインスペクションに関する説明が義務付けられました。これは、不動産会社が中古住宅の売買を仲介する際、売主と買主両方に対してインスペクションについての説明や、ホームインスペクション事業者（住宅検査事業者）の斡旋の可否を告知し、希望に応じて斡旋するというものです。注意点としては、インスペクションの「説明」が義務付けられているということ。「実施」が義務というわけではありません。必要に応じてインスペクションの実施をおこないましょう。

また、すでにインスペクションを実施済みの住宅を購入する場合、不動産会社は売買契約締結前の重要事項説明にて調査結果を買主に説明し、売買契約締結時に売主と買主双方に書面を交付する必要があります。

インスペクションをおこなうタイミング

中古住宅が増えたことにより、インスペクションを実施する機会も増えています。では、実際にインスペクションをおこなう場合、どのようなタイミングで実施すればよいのでしょうか。売主と買主どちらがおこなうかによってタイミングは異なり、売主がおこなう場合は不動産売却の前に実施し、物件を短期で売却しやすい状態にする目的でおこないます。

一方、買主がおこなう場合は購入前に物件を専門家に確認してもらい、安心して購入することを目的におこないます。また、インスペクションは買主が依頼して実施したり、新築住宅におこなったりすることも可能です。以下で詳しく解説します。

インスペクションは買主から依頼できる？

インスペクションの実施は、売主のみがおこなえるものと考えている方が多いかもしれません。しかし、実際には買主から依頼して実施することも可能です。ただし、取得前の物件の場合は売主の所有物のため、売主の許可が必要になります。インスペクションの結果によって売買契約を決定するのか、また欠陥が見つかった際は価格交渉できる可能性もあるので、必要に応じてインスペクションの実施を検討しましょう。
また、この際にかかる費用は買主の負担となります。費用についてはこのあと詳しくご紹介いたします。

新築住宅にインスペクションは必要？

主に中古住宅に多く実施されるインスペクションは、新築住宅におこなうことも必要であり重要です。住宅を建築する際は、中間検査や完了検査を実施することが義務付けられています。しかし、図面通りに建築されているかなど、部分的な確認をおこなっているケースも少なくありません。建物の不備を細かくチェックする品質確認が目的のインスペクションの検査とは目的や内容が異なるため、インスペクションの実施が無駄になることはないでしょう。

また、インスペクション実施済みの物件で診断結果の報告書があれば、近隣相場よりも高く売却できる可能性が高くなります。将来の資産となることを考えれば、新築住宅のインスペクションをおこなう必要性は十分にあるといえるでしょう。

インスペクションの検査内容

インスペクションの検査は、目視・動作確認・計測を中心とした非破壊の検査です。60項目以上にわたり、主なものに以下が挙げられます。

また、マンションと一戸建てそれぞれで異なる点がありますので、以下でご紹介します。

マンションの場合

一般的なRC造（鉄筋コンクリート造）のマンションの場合は、主に構造の安全性や雨漏り・水漏れの有無、給水管・排水管等の設備配管の健全性が検査内容です。木造のマンションの場合は、一戸建てと同じ範囲の検査がおこなわれます。

また、検査は専有部と共用部に分けられます。専有部では室内の仕上げや設備等の劣化状況・動作確認の検査をし、リフォーム工事の仕上げ状況も検査対象です。一方、共用部では外壁や基礎周り、共用廊下、エントランスなどマンションの共用部分の一部を検査していきます。目視や計測、触診による検査が特徴的です。

一戸建ての場合

一戸建ての場合はマンションで対象となる箇所以外に、小屋組みや柱、基礎部分の土台、屋根など、構造自体を支える主要部分も検査の範囲になります。木造では蟻害・腐朽、S造（鉄骨造）では腐食、RC造では基礎の劣化などの状態を確認。主に目視や触診、打診、計測などで検査していくのが特徴です。

インスペクションの種類は？

インスペクションには「建物状況調査」と「ホームインスペクション（住宅診断）」の2種類があります。それぞれの特徴や違いについて、以下で解説します。

建物状況調査 （宅建業法上のインスペクション）

建物状況調査は国土交通省が定める講習を修了した建築士が、建物の基礎や外壁など建物の構造上主要な部分や、雨漏りの原因となる劣化箇所や状況を把握するためにおこなう調査のことです。宅建業法において定められた基準に基づいて検査され、検査員の技術力や検査基準、検査方法の指針がガイドラインに示されています。
ただし、建物状況調査は瑕疵の有無を判定するものではありません。この調査で問題点がなかったからといって、瑕疵がないという保証になるわけではない点に注意しましょう。

ホームインスペクション（住宅診断）

ホームインスペクション（住宅診断）は住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）などの専門家が、第三者の立場から住宅の劣化状況や不具合の有無、欠陥等が見つかった場合はその箇所の特定、修繕のタイミングや費用についてアドバイスしてくれるものです。建物をより細かく診断し、修繕計画を立てたい場合などに実施されます。
ホームインスペクションは建物状況調査とは異なり、住宅取得時の減税等の措置が受けられません。費用がどのくらいかかるかについても、しっかりアドバイスを受けて修繕計画を立てましょう。

インスペクションのメリットは？

インスペクションを実施することは、不動産売買の取引をおこなううえで売主・買主双方にとってさまざまなメリットがあります。この記事では、主に買主のメリットに絞ってご紹介します。

安心して不動産取引を進められる

買主にとって、安心して不動産取引を進められるのは大きなメリットといえるでしょう。インスペクション実施済みの物件であれば、不具合の有無や内容を明確にでき、納得したうえで購入できます。特に築年数の経過が著しい建物の場合、見えない瑕疵の不安が残りますが、インスペクションの実施によってこれらの不安を取り除けます。

購入後のコストプランが立てやすい

購入後のコストプランが立てやすい点もメリットの一つです。インスペクションの実施によって建物のコンディションを把握でき、機能が不足する部分や修繕が必要な部分が顕在化できるため、劣化状況から必要なメンテナンスがわかります。メンテナンス内容がわかれば必要な時期やおおまかな費用も計算できるので、修繕計画を立てて有事の際に備えられるでしょう。

瑕疵保険に加入できる

万が一購入した物件に不具合があった場合の保証となる、瑕疵保険に加入できる点も買主にとって安心材料になります。瑕疵保険はインスペクションを実施し、物件が瑕疵保険の検査に適合することが証明できれば加入でき、経済的な備えができます。中古住宅の購入リスクを極力減らしたいと考えている買主にとって、購入の後押しにもなるでしょう。

税制特例が受けられる

買主にとって税制特例が受けられる点も、大きなメリットといえます。前述のとおり、インスペクション実施後に瑕疵保険に加入すれば「保険付保証明書」が取得可能です。この証明書は中古住宅の取得時、減税の適用に必要な耐震基準の証明書類として利用できるほか、住宅ローンや登録免許税、不動産取得税などのさまざまな税制優遇が受けられます。

魅力的なメリットですが、新耐震基準を満たしていない物件の場合は瑕疵保険の加入するタイミングに注意しましょう。より多くの税制優遇を受けるには、瑕疵保険の加入や「保険付保証明書」の取得を売買契約締結後、引渡し完了までにおこなうことが必要です。また、控除を受けたい税金の種類によっても条件が異なるため、事前に確認することをおすすめします。

インスペクションの費用は？

ここからは、買主がインスペクションを実施する場合の費用相場についてご紹介します。実際にかかる費用は依頼する業者や検査の種類によって異なりますが、全体的な相場は5～7万円程度です。以下では、さらにマンションと一戸建ての場合に分けて解説します。

マンションの費用相場

マンションの場合、延床面積に関わらず5万円前後で対応しているケースが多い傾向にあります。一戸建てとは異なり細部までの調査が難しいため、基本的には目視での調査となるでしょう。

一戸建ての費用相場

一戸建ての場合は延床面積によって費用相場が異なり、一般的な木造戸建ての場合は広さ30坪程度で約5～7万円程度となっています。また、目視では判断できない調査が必要な場合は屋根裏や床下への侵入が必要になることもあるため、10万円前後の費用がかかることを想定しておきましょう。

買主がインスペクションをする場合の流れ

買主が費用を負担してインスペクションを実施する際は、以下のような流れになります。

不動産会社との媒介契約締結の時点でインスペクションの説明を受けるため、買付証明書の提示の際にインスペクションの実施を希望する旨を申し出ることが一般的です。売主が実施を許可した時点で実施および売買契約の締結をおこない、インスペクションの結果を確認した後に売主に対して必要箇所の修繕を依頼したり、そのまま購入を確定する、あるいはキャンセルしたりするかを判断できます。
購入が確定する前に決断できるため、買主にとってリスクを最小限に抑えられる点が大きな特徴といえるでしょう。

まとめ

この記事では、インスペクションの意味や検査内容、メリット、費用相場などインスペクションの概要について詳しく解説しました。マイホームは一生もので、大きな買い物です。新築住宅でも中古住宅でも、インスペクション済みの物件なのかどうかや実施予定があるかなどの不明点は、不動産会社の担当者に確認し、安心して売買取引を進めることをおすすめします。

インスペクションの実施は買主にとって得られるメリットが多数あるので、マイホーム購入の際は、ぜひ実施することを検討してみてください。