土地売却の解体費用の相場は？解体の判断基準と節税方法を徹底解説

土地売却の解体費用の相場

建物の解体費用は、木造や鉄骨造などの建物の構造によって坪単価の相場が異なります。それぞれの坪単価と30坪の場合の相場は以下のとおりです。

一般的に、木造住宅は解体しやすく、重機も使いやすいため、解体費用は比較的抑えやすい傾向にあります。一方、鉄骨造は金属部分の切断や分別作業が必要となり、木造よりも費用が高くなりやすいです。鉄筋コンクリート造は構造が頑丈で、コンクリートを砕く工程や搬出作業に時間がかかるため、高額になりやすいでしょう。

解体費用は立地や付帯物によって変動する

土地売却にかかる解体費用は、建物の構造だけでなく、立地条件や付帯物の有無によっても変動します。具体的に解体費用が変動する可能性がある要素を以下にまとめました。

立地条件や付帯物の状況によって解体費用は変動します。正確な金額を把握するためには、実際に解体会社に見積もりを取る必要があります。

土地売却で建物を解体したほうがよいケース

土地売却で建物を解体するかどうかを判断するためには、解体したほうがよいケースと、解体しないほうがよいケースの両方を理解しておきましょう。まずは、土地売却で建物を解体したほうがよいケースを紹介します。

建物の老朽化が進んでいる

建物の老朽化が進んでいる場合は、解体したほうが売却はスムーズに進む場合が多いです。例えば、雨漏りやシロアリ被害などが発生している住宅は、購入後にそのまま利用することが難しくなります。老朽化した建物が残っている場合は、買主が購入後に解体費用や修繕費用を負担するため、価格交渉で不利になりやすいでしょう。

売却前に建物を解体して更地にしておくことで、買主はすぐに建築計画を立てられ、土地の使い道を具体的にイメージしやすくなります。築年数が古く、安全面や管理面に不安がある建物は、解体して土地として売却するほうがよいでしょう。

早く売却したい

土地をできるだけ早く売却したい場合、建物を解体すると売却のスピードが速くなる可能性があります。建物をそのまま利用する予定のない買主にとって、建物付きの土地は購入後の解体や建て替えを前提に検討する必要があるため、購入を見送られることも珍しくありません。

しかし、更地であれば、購入後すぐに建築を始められるため、住宅用地を探している人の目に留まりやすくなるでしょう。結果的に、建物が残っているケースと比べて問い合わせ数が増加する可能性があり、売却までの期間を短縮できると考えられます。

売却後のトラブルを避けたい

土地売却をおこなったあとトラブルを避けたい場合は、建物の解体が有効になる場合があります。築年数の古い住宅をそのまま売却した場合、引き渡し後に建物の不具合を指摘されることも。契約不適合責任に問われる可能性があり、損害賠償により想定外の費用負担が発生するかもしれません。

築年数が古い建物では、売主が把握していない不具合が見つかりやすいです。あらかじめ建物を解体し、更地として売却すれば、建物に関する契約不適合責任は発生しません。

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再建築を前提とした利用が見込まれる

現行の耐震基準を満たしていない建物、建築基準法や地域の安全基準の規定に適合していない建物は、基本的に再建築を前提に利用すると考えられるでしょう。修繕をおこなう場合でも、法的な問題への対応が必要になるためです。最初から解体が前提になると考えられる建物は、売主が解体したほうが売却活動はスムーズに進みやすくなります。

土地売却で建物を解体しないほうがよいケース

次に、土地売却の際に建物を解体しないほうがよいケースをまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

建物の築年数が浅い

建物の築年数が浅い場合は、そのまま居住や利用ができる可能性が高く、建物付き土地としての需要が見込めます。具体的な基準を挙げると、木造住宅の法定耐用年数は22年です。法定耐用年数を踏まえると、築20年未満の木造住宅は、建物の価値が評価されやすいでしょう。また、法定耐用年数は税法上で定められた価値の残存期間であるため、築25年前後であってもメンテナンスが行き届いていれば、市場価値が残っている場合もあります。

築年数が浅く設備にも問題がなければ、土地として売却すると売却価格が安くなることも。買主によっては、建物を活用する前提で検討する場合もあるため、更地にしたことで問い合わせが減少する場合もあります。このケースでは解体費用をかけずに、土地売却を進められる可能性が高いでしょう。

再建築ができない土地である

築年数の古い建物であっても再建築ができない土地の場合は、建物の解体は避けたほうがよいでしょう。接道条件を満たしていないなどの理由で再建築が認められない土地では、建物を解体すると、新たに建物を建てられなくなるからです。

再建築ができない土地は、既存の建物があることで初めて居住や利用が可能となります。解体して更地にすると、土地としての利用価値が大きく下がり、売却が難しくなるでしょう。

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解体費用の支払いに不安がある

解体費用の支払いに不安がある場合は、無理に解体しなくても問題ありません。解体にはまとまった費用がかかるため、資金面で負担が大きくなります。ローンも利用できますが、売却代金で返済する予定であっても、慎重な検討が必要です。

不動産買取を依頼する

不動産買取の専門会社に買取を依頼する場合、売主が事前に建物を解体する必要がありません。建物付きのまま売却できるため、解体の手間や費用を負担せずに済みます。早く確実に売却したい場合だけでなく、解体費用をかけずに物件を手放したい場合に不動産買取はおすすめの方法です。

土地売却の解体費用に関する節税方法

土地売却で建物を解体した場合、解体費用は税金の計算にも影響する重要な経費です。土地売却の解体費用に関する節税方法を以下にまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

譲渡費用として計上する

土地売却の解体費用は、土地を売却するために必要だった解体に限り、譲渡費用としての計上が認められています。土地売却の課税の基準である譲渡所得は、「売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。解体費用を譲渡費用として計上すれば、譲渡所得が減少し、譲渡所得税の負担が抑えられるでしょう。

譲渡所得税は、所有期間に応じた一定の税率を乗ずることで計算できる仕組みです。物件の所有期間が５年未満の場合は、短期譲渡所得として税率は39.63%になります。一方で、物件の所有期間が５年を超える場合は、長期譲渡所得として20.315%の税率が課されます。

長期譲渡所得で解体費用を除く譲渡所得が700万円、解体費用が150万円のケースで、解体費用を計上していない場合と、計上した場合の税負担を比較しましょう。

解体費用を計上しない場合の譲渡所得税
700万円 × 20.315% ＝ 142万2,050円

解体費用を計上した場合の譲渡所得税
（700万円 － 150万円） × 20.315% ＝ 111万7,325円

解体費用は100万円以上のまとまった金額になることが多いため、経費として計上すれば節税効果が見込めるでしょう。

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利用できる控除を活用する

節税効果の高い制度には、マイホームを売った場合に利用できる3,000万円の特別控除、相続した空き家を売った場合の3,000万円の特別控除が挙げられます。

どちらも条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を差し引けます。譲渡所得が550万円の場合は3,000万円を差し引けばゼロになるため、非課税になるでしょう。ただし、控除の適用により非課税になった場合も確定申告が必要です。

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固定資産税が確定するタイミングを意識する

土地売却で建物を解体する場合は、固定資産税・都市計画税が確定するタイミングを意識しましょう。固定資産税は、毎年１月１日時点の状態をもとに課税が決まります。住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、固定資産税が軽減されています。

しかし、建物を解体すると翌年からは住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税が高くなるでしょう。住宅用地の特例では、固定資産税の税率が以下のとおりに軽減されています。

小規模住宅用地は、住宅用地で住宅１戸につき200平方メートルまでの部分です。それ以外の部分は一般住宅用地として税率が軽減されます。固定資産税では最大で６分の１まで軽減されるため、住宅用地の特例が外れると税負担が大きく上昇するでしょう。

住宅用地の特例の適用を外さないためには、解体の時期を年明け以降にすれば、税負担の増加を避けやすいでしょう。例えば、現在が12月であれば、翌年の１月１日以降に解体するよう調整します。１月に解体してその年の内に売却できれば、固定資産税の負担は増加しません。

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土地売却時の建物の解体に関する注意点

土地売却において建物を解体する際の注意点は以下のとおりです。それぞれ詳しく解説します。

費用をかけても売却が有利になるとは限らない

土地売却では、建物の解体に費用をかけても売却が有利になるとは限りません。立地や需要によっては、建物付きのままでも買主が見つかる場合があります。先に解体すると、解体費用が無駄になるだけでなく、売却益が減ってしまうことも。建物を解体する際は、さまざまな観点から売却に有利になるかどうかを検討したうえでおこなうようにしましょう。

不用品・残置物を片付ける

建物の解体依頼をする場合は、不用品や残置物を事前に片付けておくことが重要です。残っている場合は、解体工事とは別に処分費用が発生し、想定よりも費用が高くなることも。自治体の粗大ごみ回収の利用など、処分方法を工夫すれば費用負担を減らしやすくなるでしょう。解体をおこなう前に、自分のできる範囲で不用品・残置物を片づけると解体費用を抑えやすくなります。

複数の解体会社に相見積もりを取る

解体費用は会社ごとに差が出る場合があるため、複数の解体会社に相見積もりを取ることが欠かせません。複数社に見積もりを取ることで、金額や内容が適正かどうか判断できるでしょう。条件をそろえて見積もりを依頼し、内容を比較したうえで会社を選ぶことで、解体費用を抑えやすくなります。

自治体の補助金を確認する

建物を解体する前に、自治体の補助金制度を確認しましょう。地域によっては、老朽化した建物や空き家の解体に対して、費用の一部を補助する制度を設けている場合もあります。補助金を利用できれば、自己負担を抑えながら解体を進められるでしょう。

ただし、工事開始前に申請が必要になる場合もあるため、解体を始めてからでは制度の利用が間に合わないことも。解体を検討し始めた段階で、自治体の窓口やホームページを確認しましょう。

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建物滅失登記を忘れない

建物を解体したあとは、建物滅失登記を忘れずにおこないましょう。建物滅失登記は、原則として解体後１カ月以内に申請する必要があります。手続きを怠ると、過料が科される場合があるため、注意が必要です。登記は自分でおこなえますが、不安がある場合は土地家屋調査士に依頼できます。

最終判断は専門家に相談する

土地売却の解体を最終的に判断する場合は、売却を依頼する不動産会社に相談しましょう。解体の判断は、細かな条件によって変化する場合があるため、一般的な情報だけで判断すると失敗することも。専門家の意見を踏まえたうえで判断すれば、解体の判断で後悔する可能性を減らせます。最終判断の前に専門家へ相談しましょう。

土地売却の解体費用に関するよくある質問

土地売却の解体費用に関するよくある質問をまとめました。

解体費用は売主と買主のどちらの負担？

解体費用の負担は、誰が解体をおこなうかによって決まります。売主が建物を解体して更地で売却する場合は、解体費用は売主の負担です。一方、建物付きのまま売却し、買主が購入後に解体する場合は、買主が費用を負担します。

解体費用を支払うタイミングはいつ？

解体費用は、解体工事の完了後に一括で支払うケースが一般的です。ただし、解体会社によっては、着工前に手付金の前払いを求められるケースも。支払方法は会社ごとに異なるため、契約前に支払い時期や方法を確認しましょう。

解体費用は確定申告で譲渡費用に計上できる？

土地売却のために必要な解体であれば、建物の解体費用は譲渡費用として計上できます。ただし、売却と直接関係のない解体は対象外になる場合があるため、解体の目的や時期が重要です。確定申告では契約書や領収書が必要になるため、必ず保管するようにしましょう。

まとめ

土地売却の解体費用は、主に建物の構造と坪数によって決まり、立地や付帯物の影響で変動します。解体費用は一般的に100万円以上かかることも多いため、解体が本当に必要であるか慎重に判断しましょう。

解体すれば売却が有利になる場合もありますが、すべてのケースで当てはまるわけではありません。最終的には、専門家である不動産会社に相談し、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。