再建築不可物件とは？意味とメリット・デメリットをわかりやすく解説
記事の目次
再建築不可物件とは？
「再建築不可物件」とは、今ある建物を取り壊した場合、新しく建物を建築できない物件のことです。
すでに建物のある土地に接している道路が、建築基準法第43条の接道基準を満たしていない敷地は、再建築不可物件となります。
再建築不可物件を購入するメリット
再建築不可物件を購入するメリットは、あまりなさそうな印象を受けるかもしれません。しかし、意外にも金銭的なメリットがあります。ここでは２つのポイントを解説します。
安価に購入できる
安価に購入できるのが、一つ目のメリットです。
再建築できない物件を購入したい人は、決して多くいるわけではありません。需要そのものが限られるため、通常の物件価格と比較して低い金額で購入できます。
一般的には、通常の物件の５～７割程度が相場です。ただし、条件によって購入できる価格は変わります。
固定資産税や都市計画税が安い
資産価値が低いために課税評価額が低くなることが多く、固定資産税や都市計画税が安くなる傾向にあります。
固定資産税の計算式は以下のとおりです。
- 固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率（1.4%）
広い道路に接している隣接地の所有者が購入することで、低く抑えられていた容積率がアップし、資産価値が上がることがあります。
「不動産を安く入手して活用したい」「隣地を購入できる可能性がある」などに該当する場合は、購入するメリットがあります。
再建築不可物件を購入するデメリット
再建築不可物件を購入する場合、デメリットがあります。代表的な６つのデメリットを解説します。
建て替えができない
再建築不可物件は建て替えができません。将来的に新築や増築を考えている方には不向きです。
火災や地震で倒壊・消失すると住めなくなる
再建築ができないので、火災や地震などの自然災害が発生すると、建物が倒壊・消失し住めなくなる可能性があります。結果的に住む場所を失うリスクもあります。
住宅ローンが組めない
再建築不可物件は担保価値が低く、住宅ローンや投資用アパートローンなどの審査がほぼ通りません。ローンが組めても、希望よりも低い金額や高い融資金利となるおそれがあります。
売却しづらい
市場価格から売値を推定できないので、いくらで売却できるのかがわからない面が、再建築不可物件にはあります。立地によっては金額がつかない可能性もあるでしょう。
再建築不可物件のリフォームは可能？
再建築不可物件はリフォームできるのでしょうか。結論からいえば、建築確認申請が不要な工事のみリフォームが可能です。詳しい条件を見ていきましょう。
建築確認検査が不要な工事のみできる
再建築不可物件は、建築確認検査が必要となるレベルのリフォームはできません。詳しい条件を以下でご確認ください。
-
水回りの入れ替え
キッチンやトイレ、浴室の交換などは可能です。 -
壁や床の張り替え
壁クロスや床材などの内装材の張り替えは可能です。 -
10平米以内の増築
増築は10平米以内であれば可能です。しかし、防火地域または準防火地域に指定されているエリアであれば、確認申請が必要となり再建築できません。東京都をはじめ行政の一部では10平方メートル以内の増築はできません。 -
主要構造部（基礎や土台、柱、壁、屋根、階段など）の1/2未満の修繕
これまでは、木造２階建て、延べ床面積500平方メートル以下の建築物を４号建築物とし、建築確認を必要としていなかったため、1/2を超える大規模な修繕やフルリフォームが可能でした。ところが、2025年の法改正により大規模修繕や大規模模様替えをおこなう場合、主要構造部（基礎や土台、柱、壁、屋根、階段など）の1/2を超える修繕工事などをおこなう場合は、建築確認申請が必要となりました。
再建築不可物件を活用するにはどうすればいい？
再建築不可物件を活用するにはどうすればいいのでしょうか。実現できるのかを見極める必要がありますが、ここでは４つの方法を解説します。
隣接地もセットで購入する
１つは隣接地もセットで購入することです。該当物件が再建築不可でも、隣接地が建築基準法上の道路に２m以上接していれば、購入することで建築ができる物件となります。
タイミングよく売却してもらえるか、隣接地の所有者と売買価格で合意できるかなど不確定な要素もありますが、一度あたってみてもよいかもしれません。
位置指定道路にする
２つ目は、「位置指定道路」にすることです。位置指定道路とは、地方公共団体から指定を受けている私道です。
建築基準法上の道路とされる条件を満たしていない私道でも、位置指定道路として認められれば、原則再建築ができるようになります。
しかし位置指定道路として認められるのは以下のような条件を満たす必要があるため、可能か否かを役所に相談をしてみましょう。
- 幅員は４m以上
- 道路の形態を造る
- すみ切りを設ける
- 排水施設を設ける
セットバックする
再建築ができない状態を解消するためにセットバックをすることで基準に合わせる方法があります。
セットバックとは道路に接している敷地内で、道路の中心線から２mバックしたところまで建物や塀などを後退させることです。
セットバックにより、前面道路の幅員が４mを満たしていない条件を解消できます。
建築基準法第43条のただし書き道路許可を申請する
建築基準法第43条ただし書き道路は、2018年以降２項２号道路と呼ばれています。
建築基準法上の道路ではないが、特定行政庁が建築審査会の許可を得て建築を認められることがある道路のことです。
「周囲に広い空き地がある」、「道路認定されていないが４m以上幅員があるものに２m以上接している」など一定の条件を満たしていることが必要です。
再建築不可物件だからと簡単にあきらめるのではなく、隣接地購入や役所への申請などで建築への道が開けることがあります。
安く購入できるからこそのメリットを活かせるか、いろいろと検討してみましょう。
再建築不可物件の具体的な活用方法
再建築不可が解消できない物件でも有効活用することは可能です。具体的な活用方法を５つ紹介します。
駐車場・駐輪場にする
建築確認が必要となるような建築物を設置しない駐車場・駐輪場であれば作れます。コインパーキングにすることも可能です。接道の幅員が狭い可能性があるため、自動車がスムーズに入出庫できるかを確認しましょう。
一戸建て賃貸物件にする
再建築はできませんが、既存の一戸建てを賃貸にして収益を上げることは可能です。建築確認検査が不要な工事であればリフォームも可能です。リフォームをすることで、入居者に住みたいと思ってもらえる状態の物件にすることが大切です。
店舗テナントにする
古民家カフェのような、店舗テナントにして収益を得ることも可能です。ただし、用途地域によってはできない業種があるため、事前に確認をしましょう。
トランクルームにする
土地に定着させないコンテナを利用してトランクルームにすることが可能です。ただし建築物とみなされると違反建築となるため、注意しなければなりません。
また、トランクルームにするには、一定の敷地面積と駐車場同様に、自動車がスムーズに入出庫できるかがポイントです。
ガレージハウスにする
今ある建物の一部をリフォームして建物と一体となったガレージとし、車の整備や鑑賞など趣味性の強いガレージハウスにできます。自ら利用しても貸し出してもよいでしょう。
家庭菜園として活用する
家庭菜園として活用する方法です。所有者が趣味として楽しめる家庭菜園だけでなく、貸し家庭菜園として収益を得ることも可能です。
自動販売機を設置する
自動販売機を設置する活用の仕方です。珍しい種類のものやご当地ものなどを複数台設置することで話題になり、収益を上げられる可能性があります。
立地によっては集客が見込めないこともあるため、事前の調査が欠かせません。
再建築不可物件の活用方法は、今回挙げた以外にもたくさんあります。立地によって最適な活用方法は異なるため、土地活用の専門家に相談してみるのもよいでしょう。
再建築不可物件を購入する前に確認すべき点
再建築不可物件はリスクが高い物件です。通常の不動産を購入する時以上に事前の調査は大切です。確認すべき３つの点を紹介します。
インフラ状況
インフラ状況を確認しましょう。建築基準法上の道路でない私道には上下水道やガスなどがきちんと敷設されていない場合があります。
また、敷設状況がわかるものを役所で入手できないこともあります。不動産の専門家とともに現地を調査したり、役所の古い資料を探したりして、インフラ状況を把握しましょう。
排水機能
既存建物が残っている場合は、排水が排水溝に流れているか、雨水も含めて下水管に接続しているかなどを確認することが大切です。
風通しや日当たり
建築基準法上の道路を満たさない場合、狭い道路に囲まれた住宅密集地帯である可能性があります。風通しや日当たりが十分か、現地で確認をします。
再建築不可物件は、不慣れな人にはハードルが高い物件です。専門家に相談して購入することをおすすめします。
再建築不可物件に関するおさらい
最後に再建築不可物件の説明あらためて、おさらいします。
再建築不可物件とはどういう意味？
再建築不可物件とは、敷地に接している道路が建築基準法上の接道義務を満たさず、建築確認申請ができないために、建物の建て替えができない物件のことです。
再建築不可物件のメリット・デメリットは？
再建築不可物件のメリットは、周辺にある不動産の相場に比べて、安く入手できる可能性が高いことです。デメリットは、新築ができないこと、リフォームに制限があること、活用方法の選択肢が少ないことが挙げられます。また、将来の売却値が低くなる可能性もあります。
再建築不可物件の活用方法は？
駐車場・貸戸建・トランクルーム・家庭菜園など、有効に活用できる方法があります。
再建築不可物件は制限されていることが多く、ハードルが高い物件です。しかし購入額や固定資産税・都市計画税が安く、手に入りやすいメリットがあります。
隣接地をセットで購入する、位置指定道路にするなど、うまく活用をすれば、将来的に資産価値を上げられるかもしれません。専門家の相談を得ながら、再建築不可物件の購入を検討してみてはいかがでしょうか。
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