生産緑地とは？メリット・デメリット、2022年問題についてわかりやすく解説

生産緑地とは？

生産緑地とは、良好で暮らしやすい都市環境を作っていくことを目的にした都市計画の制度です。都市計画法によって市街化区域に指定されている地域内で、農地の計画的な保全を図ります。生産緑地の指定は農業を継続することが条件です。固定資産税や相続税・贈与税などで税務上のメリットを享受できます。

市街化区域とは？市街化調整区域との違いと、家や土地購入前に知っておくべきメリットやデメリットを解説

マイホームを探す際に、耳にすることのある市街化区域という言葉。あるいは、市街化調整区域という区域があることも知ったものの、自身が物件を探すエリアが市街化区域かそうでないかで、どのように影響するのかわからないという方は多いのではないでしょうか。

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生産緑地制度ができた理由は、戦後日本の高度成長期に、農村から都市への急激な人口流入がおきたことが関係しています。無秩序な宅地開発が進んでしまい、都市の環境や街並みが悪化していきました。1974年、市街地の乱開発による生活環境の悪化を防止するために、生産緑地法が制定されました。
1992年に改正生産緑地法が制定され、その時に指定されたものを中心に2022年1月時点で全国に生産緑地は約１万2,525ヘクタール存在しています。
農地は、一般農地と市街化区域農地に分かれます。一般農地は市街化区域以外のいわゆる農村部にある農地です。一般農地は市街化調整区域にあります。市街化調整区域とは、都市計画法により定められた「市街化を抑制すべき区域」のことです。郊外の乱開発を防止するために定められています。

市街化調整区域とは？家を建てられる？土地活用についてわかりやすく解説

不動産情報サイト アットホームなどで土地を探している際に目にする「市街化調整区域」。 “家を建ててはいけない”、“購入しないほうがいい”などという情報を見かけることから、家を建てることができないと思う方も少なくないと思います。

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市街化区域農地は特定市街化区域農地以外で、市街化区域内にある農地を指します。
市街化区域とは、すでに市街化されているか、おおむね10年以内に市街化が図られるべき区域のことです。

生産緑地に指定される条件は？

生産緑地に指定される条件は、1974年制定の生産緑地法、1992年の改正生産緑地法、2017年生産緑地法の一部を改正する法律によって以下のように定められています。

単独または近隣の農地と合わせて300平方メートル以上の農地である

1992年の改正生産緑地法で、最低30年間は農地・緑地を維持すること条件に、多くの農地が生産緑地に指定されました。2017年の生産緑地法の改正により、面積要件が500平方メートル以上から300平方メートル以上に緩和されました。

現に農業に適正に利用されている市街化区域内の土地である

農地として管理され、農作物を作っている土地であることが条件です。

農業が継続可能な条件が備わっている

農業用排水の施設の整備状況が、都道府県知事との協議や都市計画審議会などの調査・審議を経て、農業の継続が可能と認められていることを条件とします。

都市計画を守る緑地機能を持っていること

災害を防止する機能をはじめ、都市計画を守る緑地機能を持っていることが条件です。また、良好な景観維持に資することや、生活環境をよくすることなど、将来の公共施設の敷地として適していることが求められます。

生産緑地に指定されるメリットは？

生産緑地に指定されるメリットを2つ紹介します。

固定資産税が軽減される

固定資産税を軽減させられるのが１つ目のメリットです。生産緑地地区農地は、固定資産税の軽減措置があります。市街化区域外の一般農地と同じ、農地評価・農地課税となり、他の一般市街化区域農地と比べて、低い税額が設定されています。

贈与税・相続税の納税猶予を受けられる

２つ目のメリットは、一定の条件を満たすと、生産緑地分の贈与税または相続税の納税が猶予されることです。農業を営んでいた生産緑地の所有者から、贈与または相続で生産緑地を取得した者が対象です。その生産緑地で農業を続けることにより生産緑地指定を継続した場合に限られます。大事な点は納税の猶予です。相続人が営農を止めた場合、相続時にさかのぼって相続税が課されます。さらに猶予期間の利子税まで課される点は要注意です。

生産緑地に指定されるデメリットは？

生産緑地に指定される４つのデメリットを解説します。

30年間農業の継続義務が生じる

税金の優遇がある代わりに、30年間農業を継続しなければなりません。さらに、農業が継続できるように設備を維持・管理することが義務付けられています。土地を売却することや、宅地として活用することもできなくなります。加えて、生産緑地であることを示す掲示をし続ける必要があります。

農業以外の利用ができなくなる

生産緑地に指定されると、農業以外の利用ができません。農業のために利用すること、およびその農業を継続できるように、設備を維持することが義務付けられます。生産緑地法の改正がなされるまでは、農業用施設しか設置できませんでした。しかし、行為制限が緩和され、営農・第三者への農地の貸し出し、農家レストランの運営が可能となりました。

生産緑地の指定を解除するのが難しくなる

生産緑地に指定されると、指定後30年間は主たる従事者の故障を除いて、原則として、指定解除できません。

行為が制限される

建物の建設・増改築、宅地の造成などを自由におこなえません。「公共施設の設置・管理に関する行為」「非常災害時のために必要な行為」などを除いて、市区町村の自治体の許可が必要になります。無断で開発行為をおこなうと、生産緑地の指定が取り消される場合があります。

生産緑地の指定を解除するには？

生産緑地の指定を解除するには、指定後30年が経過する必要があります。もしくは生産緑地の主たる従事者がケガや病気などで、営農が不可能とならなければなりません。主たる従事者には一定の基準があります。主たる従事者の手伝いのために一定割合の日数以上農業に従事している家族も含まれます。

生産緑地の「2022年問題」とは？

多くの生産緑地指定が解除されると話題になった、生産緑地の「2022年問題」を解説します。

現存する多くの生産緑地は、1992年の生産緑地法改正時に指定されました。ちょうど30年後の2022年、営農を継続する義務が終了した生産緑地は約8割にのぼりました。　　
当該市区町村に対して、買い取りを申し出ることは可能です。しかし、市区町村に買い取る財政的な余裕がなく、生産緑地指定が一斉に解除されるだろうといわれました。その場合、大量の土地が一気に市場に供給されるとされたのが、2022年問題です。市場価格の暴落の変動要因となることや、多くの開発行為がなされる可能性があることが指摘されました。

「特定生産緑地制度」の誕生

特定生産緑地制度とは、生産緑地の市区町村に対して買い取り申し出ができる期間を10年延長できる制度です。生産緑地の指定が終了する30年を前に、所有者の同意を得ることが条件です。
特定生産緑地制度では、生産緑地として税の優遇制度を引き続き利用できます。農地としての営農も継続することが可能です。
その後も10年ごとに特定生産緑地の指定を継続するか否かを判断できます継続期間中に相続が発生した場合は、買い取りの申し出が可能となります。なお、10年間の延長を選ぶ場合、30年経過後に指定できないため、30年経過前までにおこなうことが大事です。

生産緑地に関するよくある質問

生産緑地に関するよくある質問にお答えします。

生産緑地とは？

生産緑地とは、都市計画法で市街化区域に指定されている地域内で農地を計画的に守っていくことにより、良好で暮らしやすい都市環境を作ることを目的にした都市計画の制度です。農業を継続することが条件となりますが、固定資産税や相続税などで税務上のメリットを享受できます。

生産緑地のメリットとデメリットは？

生産緑地のメリットは、固定資産税が軽減されることと、一定の条件を満たすことで贈与税・相続税の納税猶予を受けられることです。一方デメリットは、農業以外の用途で土地の使用ができなくなることや、30年間の農業継続が義務付けられることなどさまざまです。

生産緑地の「2022年問題」は結局どうなった？

騒がれた2022年問題は、行政側が2017年に最低面積の引き下げ、設置できる施設の追加など、特定生産緑地制度や生産緑地制度を制定したことにより、地下暴落は起きませんでした。農地として続けたい人が続けやすくなり、多くの生産緑地は現在も継続しています。一定量の土地が市場に出てマンションや一戸建て、商業施設となっています。しかし、数が多くないため大きな価格変動要因とはなっていないようです。

まとめ

生産緑地は、高度成長期の都市部への人口集中による環境悪化を防ぐために作られた制度です。旧生産緑地法の制度下では、ほとんど指定がありませんでした。しかし、バブル期に地価が高騰し、都市の農地がどんどん失われていく状況に際し、1992年の法改正で現存する多くの生産緑地が生まれました。それから30年が経過し、2022年問題として世間の注目を集めるようになりました。生産緑地法の改正による特定生産力制度が功を奏したのもあり、現時点では大きな問題とはなっておりません。しかし、今後どうなっていくのかわからないところがあり、注意してみていく必要があるでしょう。

今後生産緑地が、市民農園の運営による地域との密着や、そこでとれた農産物の直売や地産地消のレストランのオープンなど、地域の活性化の拠点となれば、市街地の農地の在り方が問われるかもしれません。