不動産を売却するメリット・デメリット｜売ったほうがよい物件の特徴
不動産売却は、今後の暮らしや家族のこと、将来のお金の不安まで関わってきます。そのため、査定額の高さだけで判断せずに慎重に決める必要があるでしょう。
本記事では、不動産を売却するメリットとデメリットを解説します。
記事の目次
不動産売却で得られるメリット
不動産売却のメリットは、暮らしと資産の選択肢を増やせる点です。
例えば、住み替え資金を確保したり、相続で共有名義になる前に整理したりすることで、意思決定の自由度を高められます。ただし、売却で得たお金はすべて手元に残るわけではなく、住宅ローンの残債や諸費用、税金を差し引いた手取り額で判断しなければなりません。不動産売却のメリットを解説します。
資産を現金化できる
不動産を売却すると資産を現金化できるため、住み替えの頭金や教育費、老後資金など用途が広がります。特に、将来使う予定が薄い家や遠方の土地は、現金に替えることで管理の負担も同時に減らせるでしょう。
売却価格の相場を把握し、資産価値を調査したうえで判断することをおすすめします。
維持費の負担が減る
不動産は、保有しているだけでも維持費がかかります。例えば、固定資産税や都市計画税、マンションなら管理費と修繕積立金、一戸建てなら外壁や屋根などの修繕費を想定しなければなりません。
また、空き家や別荘のように利用頻度が低い物件でも、管理コストは発生します。
売却すれば、毎年かかる支出から解放され、家計の固定費を圧縮できるでしょう。特に築年数が経つほど修繕のタイミングが増え、突発的な出費も起こることも。
維持費と修繕計画を可視化すると、売却するメリットが数字で判断しやすくなるでしょう。
住宅ローンを整理できる
住宅ローンの返済負担が重い場合、不動産を売却すれば家計を立て直す手段になります。
売却代金で残債を完済できれば、毎月の返済負担がなくなり、次の住まい選びも柔軟に決められるでしょう。転勤や離婚などで住み替えが必要になった時も、住宅ローンを整理してから動くと選択肢が増えます。
ただし注意したいことは、抵当権が付いたままでは原則として引き渡しができない点です。売却で完済できない場合は、自己資金の持ち出しや金融機関との調整が必要になります。
早い段階で残債と諸費用を確認し、出口戦略を考えておくことが重要です。
相続トラブルを減らしやすい
不動産は物理的に半分に分けられないため、現金とは異なり相続が難しい資産です。
相続で複数人が共有すれば、売却や賃貸などの意思決定に同意が必要になり、話が進まない原因になります。売却して現金化すれば、相続人同士で分割できるため、トラブルを防げるでしょう。
また、すでに相続している場合でも、売却してお金で分ける考え方は有効です。ただし、名義が被相続人のままでは手続きが進まないため、早めに相続登記をおこないましょう。
なお、相続登記は2024年４月１日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から３年以内の申請が必要です。義務化前に相続した不動産も対象となるため、放置せず確認しておくことが大切です。
税負担が軽くなる可能性がある
不動産売却は、条件によっては税負担を抑えられる制度があります。
例えば、マイホームの売却は、一定要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。
さらに長期譲渡所得に対する軽減税率の特例の利用など、一定要件を満たす場合は、3,000万円の特別控除に加えて軽減税率の特例が適用できることも。
適用可否には細かな条件があるため、売却前に不動産の情報を整理し、税理士や不動産会社などの専門家に確認しながら進めましょう。
不動産売却のデメリット
不動産の売却後は所有権が移るため、将来「手元に戻したい」と考えても同じ物件を取り戻すのは簡単ではありません。また、売却には仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかり、書類準備や内覧対応の手間も発生します。
事前に費用とスケジュールの計画を立てて、想定外を減らしながら売却を進めると安心です。不動産売却のデメリットを解説します。
いったん手放すと取り戻しにくい
不動産を売るデメリットは、手放したあとに取り戻すことが難しい点です。
手放した不動産に思い入れがある場合は、立地や通勤のしやすさ、住み慣れた環境など、金額だけでは価値が測れません。
不動産を売却するか迷う時は、売却する目的を言語化し、売らない場合の維持費や手間と比較すると判断しやすくなります。売却する際は、数年後の暮らしまで見据えて決めることが大切です。
費用と時間がかかる
不動産売却は、すぐに現金化できる取引ではありません。
不動産査定から引き渡しまで工程が多く、書類準備や内覧対応も必要です。費用面では仲介手数料や印紙税、状況によって測量費や解体費が必要になることも。
売却にかかる費用を計算せずに判断すると、手取り額が想定より少なくなる場合もあります。時間と費用を先に見積もり計画的に動きましょう。
３つの媒介契約の選び方
不動産の売却をする際は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を進めることが一般的です。
媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類があります。他の不動産会社に重ねて依頼できるか、自分で見つけた買主と直接契約できるか、レインズへの登録や業務報告の扱いなどが異なるため、自分に合った契約を選ぶことが大切です。それぞれの媒介契約の特徴と違いを解説します。
一般媒介契約で不動産売却をする
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約して売却を進められる方法です。
売主側のメリットは、会社ごとの販売力や得意エリアの違いを活かしやすい点です。査定内容や広告提案を比較しやすく、担当者との相性も見極められます。一方で、窓口が増える分だけ連絡が増え、内覧調整や情報の食い違いが起こりやすいため注意しましょう。
また、会社側は必ず自社で売却が決まるとは限らないため、広告費や時間をかけた提案が弱くなる場合があります。そのため、依頼先を増やすほどよいとは限りません。
専任媒介契約で不動産売却をする
専任媒介契約は、１社のみと契約して売却を進める方法です。他の不動産会社に重ねて依頼することはできませんが、売主が自分で見つけた買主と直接契約することは可能です。
専任媒介契約を選ぶメリットは、担当者が責任を持って販売計画を立ててくれる点にあります。
ただし、依頼先が１社のため、査定額の根拠や販売の進め方が弱いと機会損失になるおそれも。媒介契約書の内容や広告方針、値下げの基準まで確認するようにしましょう。
専属専任媒介契約で不動産売却をする
専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様に依頼先を１社に絞って売却を進める方法です。
窓口が一本化されるため売却戦略がブレにくく、進捗の確認も楽になりますが、売主が自分で買主を見つけて直接取引することは原則できません。
また、依頼先を誤ると切り替えが難しく、囲い込みなどのリスクもあるでしょう。提案内容や販売計画を事前に確認し、信頼できる担当者か見極めたうえで選ぶと安心につながります。
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不動産を売却するか迷った時のポイント
不動産を売却するか迷った時は、売る理由を明確化して期限と優先順位を決めましょう。
次に、売らない場合にかかる維持費や修繕費、将来の相続リスクを見積もり、売却した場合の手取り額と比較します。同時に、複数社に査定を依頼して販売戦略や想定期間も確認しましょう。
売ったほうがいい不動産と売らないほうがいい不動産の違いを解説します。
売ったほうがいい不動産の特徴
売ったほうがいい不動産には、以下の特徴があります。
- 今後使う予定がほとんどない
- 維持費の負担が重い
- 遠方にあり管理が難しい
- 空き家の状態が続いている
利用しないまま不動産を保有し続けると、固定資産税や保険料だけがかさみ、修繕が先送りになることも。特に築年数が経過した一戸建ては、雨漏りや設備故障などのリスクが高まり、あとから高額な費用がかかる可能性があります。
売るか迷う時は、３年後も利用するかどうかを考えると整理しやすいでしょう。将来の負担が見えやすい不動産ほど、売却するメリットが際立つ傾向にあります。
売らないほうがいい不動産の特徴
売らないほうがいい不動産には、以下の特徴があります。
- 立地条件がよい
- 通勤や子育てのしやすさに優れている
- 賃貸需要が見込める
- 将来的な資産価値が期待できる
売ってから同等の住環境を取り戻すことが難しい不動産を所有している場合は、売却以外の選択肢も現実的です。売却時期が悪いと価格が伸びにくい場合もあるため、市場環境を見ながら計画しましょう。
不動産を売却するか迷っている理由が、今の暮らしや将来の計画に紐づいている場合は、無理に手放さないほうがよいケースもあります。
不動産売却にかかる費用
不動産売却で損得を左右するポイントは、売却価格よりも手取り額です。
手取り額の目安は、以下の計算式で求められます。
売却価格 −（ローン残債 + 諸費用 + 税金）
諸費用には仲介手数料や印紙税、登記費用などが含まれます。特に仲介手数料は、売買価格に応じて価格が定められており、想定外の出費になりやすい項目です。
売却後に慌てないためにも、あらかじめ見積もりを「最低限」「標準」「上振れ」の３パターンで作っておくとよいでしょう。
譲渡所得税の計算方法
不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税がかかる可能性があります。
譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。
売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除額）
取得費とは、不動産の購入代金や登録免許税、譲渡費用とは仲介手数料や印紙税など売却時にかかった費用を指します。
また、マイホームを売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用される可能性があります。この特例を使うことで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるため税負担を大きく軽減できるでしょう。
まずは、自分の物件が要件を満たすかを確認し、必要なら専門家に相談すると確実です。
相続した不動産を売る時の注意点
相続した不動産を売却する際は、名義と権利関係の整理が最優先です。
相続登記が終わっていないと、買主への所有権移転ができず売却が進みません。また、相続人が複数いる場合は全員の合意が必要になるため、売却方針や費用負担で揉めることがあります。
まずは遺産分割協議の方向性を決め、相続人の意向をまとめることが大切です。
売却準備に時間がかかるため、スケジュールに余裕を持って動きましょう。
押さえておきたい不動産売却のリスク
不動産売却のリスクは、価格が思ったより伸びないことや住宅ローンの残債が解消できないことが挙げられます。「売却に失敗すると大損する」と考えるよりも、想定外の費用や手続きが重なることで、結果的に満足のいかない売却になりやすい点に注意が必要です。売却前にあらかじめ所有している不動産の価値を確認して、現実的な資金計画を立てることが求められます。
押さえておきたい不動産売却のリスクを見ていきましょう。
価格が想定より下がるリスク
相場の読み違いや売り出し価格の設定によって、売却価格が想定より下がるケースは珍しくありません。高すぎる価格で出すと反響が集まらず、結果として売却が長期化して値下げ幅が大きくなることもあるでしょう。
対策としては、複数社の不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠を比較することが有効です。あわせて、近隣の成約事例と競合物件を確認し、いつまでに売りたいかを決めておくと、値下げする判断の迷いが減ります。
契約不適合責任に問われるリスク
契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容に適合していない場合に、売主が追完請求や代金減額、損害賠償などの責任を問われることです。
例えば、雨漏りやシロアリ、境界問題などがよくあるケースで、売主が把握していたのに伝えなかった場合は特に揉めやすくなります。
トラブルを予防するためには、把握している事実を整理して書面で告知することが基本です。必要に応じてホームインスペクションをおこない、状態を可視化しておくとよいでしょう。
重要事項説明で何が記載されるかを事前にチェックしておくと、リスクを抑えやすくなります。
ローンの残債が発生するリスク
売却してもローン残債が残ると、抵当権を抹消できず売却が成立しにくくなります。
住み替えを予定している場合は、自己資金の持ち出しが必要になったり、新居の購入計画に影響したりするおそれもあります。オーバーローンを避けるためにも、早い段階で残債と売却見込みを照合し、差額が出る場合は自己資金の準備や金融機関との相談を進めることが大切です。
また、不動産の引き渡し時期や仮住まいの有無も踏まえて、無理のない資金計画を立てておくことが重要です。
不動産の売却活動で成果を出すポイント
不動産の売却活動で成果を出すポイントは、準備段階で「期限」「最低価格」「売却理由の優先順位」の３つを決め、内覧で選ばれる状態を作ることです。
不動産会社の提案は査定額だけで評価せず、根拠となる成約事例や広告の出し方、価格改定の基準を確認しましょう。また、売却理由が住み替えや相続整理などの場合は、手続きの締切に間に合うかどうかも重要です。
不動産の売却活動で成果を出すポイントを解説します。
売却期限と最低価格を事前に決めておく
売却で迷いが出やすい場面は、価格交渉や値下げのタイミングです。
スムーズに売却するためには、売却期限と最低価格を先に決めることがポイントです。住み替えの入居時期や資金が必要なタイミングなどから売却期限を逆算し、ローン完済に必要な金額と諸費用、生活防衛資金を残せる水準から最低価格を算出しましょう。
売却期限と最低価格が決まると、売り出し価格を高く設定して攻めるのか早期成約を狙うのかが明確になります。
複数の不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額と販売戦略の違いを比較できます。
注意したいポイントは、高い査定額が必ずしも高く売れる保証にはならない点です。成約事例や競合物件、ターゲットの想定が説明できる会社ほど信頼性が高い傾向にあります。
査定時には売主側の希望を伝え、現実的な提案かどうかを確認しましょう。また、担当者との相性も重要で、連絡の早さや説明のわかりやすさも比較することをおすすめします。
不動産の第一印象を整える
買主は、内覧でここに住む自分を想像するため、第一印象の差は成約率に直結します。
大がかりなリフォームをしなくても、清掃や不要品の撤去をおこなうだけでも印象が変わるでしょう。玄関や水回りは特に見られるため、生活感を整え、臭い対策もおこなうと効果的です。
また、屋外も手を抜かず、雑草や落ち葉を片づけて、ポスト周りを整えると安心感が出ます。
費用を抑えつつできる対策のため、売却活動の初期段階で整えておきましょう。
不動産の強みを明確にする
不動産を売却する際は、物件の強みを言語化できるかが勝負です。
抽象的な強みではなく、駅までの実際の所要時間や日当たりの時間帯、買い物のしやすさ、管理状態など具体的に伝えるほど説得力が増します。
弱点がある場合も隠すのではなく、代替策と補足情報とあわせて伝えるほうが信頼されるでしょう。例えば、前面道路が狭い場合は駐車の工夫、築年数が古いなら修繕履歴や設備交換の記録を提示するなどが挙げられます。
売主自身が生活者目線の魅力を補足すると、比較の中で選ばれる状態を作りやすくなるでしょう。
まとめ
不動産売却のメリットは、資産を現金化して選択肢を増やし、維持費や相続トラブルを避けられる点にあります。一方で、手放すと取り戻しにくく、費用と時間がかかることは避けられません。
だからこそ、メリットとデメリットを比較し、手取り額と売却期限を軸に判断することが大切です。まずは複数社に査定を依頼し、査定額と販売戦略を比較しながら、自分に合う進め方を固めていきましょう。
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執筆者
井上 紗英
宅地建物取引士、２級フィナンシャル・プランニング技能士
大学卒業後、地方銀行へ入行し、個人・法人向けの融資事務を担当。正確さが求められる業務で経験を積む一方、よりお客様の人生に寄り添い、幅広い金融商品を学びながらコミュニケーション力も高めたいと考え転職。カスタマーサクセスとして、煩雑なお手続きのご案内やお客様対応を通じて、不安に寄り添いながら資産形成を支える。
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