不動産売却で経費になるものは？税金を抑える方法を徹底解説

不動産売却の税金の計算方法

具体的に経費となる費用を紹介する前に、不動産売却の税金の計算方法を解説します。経費に対する基本的な考え方から、最終的に算出する税額の計算方法まで詳しくまとめました。

不動産売却には２種類の経費がある

経費とは、収入を得るために直接かかった必要な支出のことです。不動産の売却にかかわらず、仕事や事業などで利益を計算する際には、収入から経費を差し引いた金額が課税対象になることが租税の基本的な考え方になります。

特定の費用が経費として認められるには、以下の条件を満たしている必要があります。

上記の条件を満たしている費用は経費として扱われる可能性があります。しかし、個別具体的なケースでは税理士の専門的な判断が必要になる場合もあるでしょう。

不動産売却ではさまざまな経費がありますが、大きく分けると以下の２種類の費用に該当します。

上記に該当する費用で経費として認められる条件を満たしていれば、経費として申告が可能になります。

経費を差し引いて譲渡所得を計算する

不動産売却にかかる税金は、売却によって得た金額から、経費を差し引いた譲渡所得をもとに計算されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（譲渡費用 ＋ 取得費）

不動産売却では、売却価格から譲渡費用と取得費を差し引いた譲渡所得が課税対象になります。経費として申告できる費用が多いほど、譲渡所得は抑えられるでしょう。経費として認められる費用を漏れなく計上できれば、税金の負担も軽くなります。

所有期間に応じた税率をかけて税額を計算

不動産売却で発生する譲渡所得税・住民税の税額を求めるには不動産の所有期間に応じた税率をかけて計算します。

譲渡所得税・住民税 ＝ 譲渡所得 × 所有期間に応じた税率

所有期間に応じた税率は、短期譲渡所得と長期譲渡所得の２種類に分けられます。それぞれの税率を以下にまとめました。

不動産の所有期間が５年以下の場合は、短期譲渡所得として合計で39.63%の税率が課されます。一方で、所有期間が５年を超えている場合は長期譲渡所得として20.315%の税率が課される仕組みです。

以上の内容をもとに不動産の売却で発生する税金は計算されます。経費は税金を正しく計算するうえで重要な要素です。

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不動産売却で経費になるもの

不動産売却で経費になるものを譲渡費用・取得費に分けて紹介します。各経費は以下のとおりに分類されます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

譲渡費用

譲渡費用に分類される７つの経費の内容をまとめました。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に売却の仲介を依頼し、実際に売買が成立した場合に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により上限が決められており、基本的には「売却価格 × ３％ ＋ ６万円 ＋ 消費税」で計算されます。申告するためには、不動産会社から発行された請求書や領収書などの証拠書類を保管しておくことが重要です。

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印紙税

印紙税は、売主と買主が取り交わす不動産売買契約書に課される税金ですが、譲渡費用として経費に含められます。印紙税の金額は、契約書に記載された売買金額によって決まります。売買契約書の写しなど、印紙税を支払ったことが確認できる書類が申告に必要になるでしょう。

リフォーム費用

リフォーム費用は、売却を目的としておこなった場合に限り、譲渡費用として経費にできる可能性があります。例えば、内覧時の印象をよくするための簡易的な補修や、買主からの要望に対応するための修繕が該当します。証拠書類は、契約書や見積書、請求書などを保管しましょう。

解体費用

解体費用は、不動産を売却するために建物を取り壊した場合に限り、譲渡費用として経費に含められます。建物を解体して更地にしてから売却する必要があった場合は、経費として認められるでしょう。解体工事の契約書などの解体費用の金額がわかる書類が申告に必要です。

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測量費

測量費は、土地の境界を確定させるために必要な費用です。土地の境界が不明確なままでは売却が進まないことが多いため、売却を成立させるために必要な費用と考えられます。土地の境界を確定させるための測量をおこなった場合は、確定申告で使用できるようにもらった書類は保管しましょう。

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立退料

立退料は、不動産を売却するために賃借人へ退去を依頼し、支払った場合に限り、譲渡費用として経費に含められます。例えば、買主からの条件で賃貸中の物件を空き家の状態で売却するケースが考えられます。立退きに関する合意書や覚書などの支払いを証明できる書類が証拠になるでしょう。

違約金

違約金は、不動産を売却する過程でやむを得ず支払った場合に限り、経費になる場合があります。売主の都合のみで契約を破棄した場合や、売却とは無関係な契約に対して支払った違約金は、譲渡費用として認められません。契約解除合意書などの証明書類を準備しましょう。

取得費

取得費に分類される10項目の経費の内容は以下のとおりです。

土地・建物の購入費用

土地・建物の購入費用は、不動産売却の取得費の中心となる費用です。土地は購入時に支払った代金の全額が取得費になります。しかし、建物は購入代金をそのまま取得費にできるわけではありません。建物は時間の経過とともに価値が減少するため、減価償却後の金額を取得費として計算します。購入当時の売買契約書が証拠書類となるため、確定申告までに探しましょう。

購入時の仲介手数料

購入時の仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼する手数料として、売却時と同様に経費になります。金額は購入時の売買契約書や、不動産会社の領収書などに記載されていることが多く、支払いがあった根拠となるでしょう。

購入時の印紙税

購入時の印紙税も取得費に含められます。不動産を購入する際には、売主と買主で不動産売買契約書を取り交わすため、基本的には両方が負担する税金です。購入時の売買契約書の写しを証拠書類として用意しましょう。

登録免許税・登記手数料

登録免許税や登記手数料は、不動産を取得するために必要となる登記にかかった費用として、取得費に含められます。購入時におこなう所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる登録免許税が該当するでしょう。登記手続きを司法書士に依頼した場合の司法書士報酬も、登記手数料として取得費に含められます。登記に関係する領収書や請求書を確定申告までに見つけるようにしましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を購入・取得した際に一度だけ課される税金ですが、取得費に含められる費用です。売買契約の時点で支払うのではなく、取得後しばらくしてから都道府県より課税されることが一般的になります。不動産取得税の納税通知書が証拠書類になるでしょう。

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造成費用

造成費用は、土地を利用可能な状態にするためにかかった工事費用です。例えば、傾斜地を平坦にする工事や、地盤改良などを購入当時におこなった場合は経費になります。工事内容がわかる契約書や見積書、請求書、領収書を探しましょう。

不動産を使用するまでに発生した借入金の利子

不動産を取得するために借り入れた資金がある場合は、土地や建物を使用するまでに発生した借入金の利子を取得費に含められます。不動産の引渡日や入居日など、実際に利用を開始した日までの利子であり、その日以降は取得費に含まれません。確定申告に備えて、金融機関から発行される返済明細書や利息計算表などの証拠書類を用意しましょう。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税・都市計画税は、引渡日を基準に日割り精算をおこない、精算金を売主に支払います。不動産を購入した年の固定資産税や都市計画税は、先に売主が一年分負担しているためです。実質的に購入代金の一部になるため、購入時の取得費として扱えます。売買契約書など精算金額が確認できる書類を探しましょう。

増改築のリフォーム費用

増改築のリフォーム費用は、建物の価値を高める工事である場合に取得費に含められます。例えば、間取りを大きく変更する改築工事、耐震補強や断熱性能の向上が挙げられるでしょう。現状維持のための修繕は取得費に含まれず、工事内容によっては譲渡費用に分類されます。確定申告では工事内容や目的がわかる契約書・見積書・請求書・領収書が必要です。

購入時の立退料

購入時の立退料は、賃借人を退去させるために購入時に支払った立退料であり、取得費に含められます。例えば、賃貸中の建物を自己利用や再建築を目的として購入する際に、引き渡し前提で賃借人に退去してもらう必要があった場合が挙げられます。売買契約書や立退きに関する合意書、支払いを証明できる書類を証拠として用意しましょう。

不動産売却で経費にならないもの

不動産売却で一般的に経費にならない費用を譲渡費用・取得費に分けて以下にまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

譲渡費用にならない費用

不動産売却で譲渡費用に該当するのは、不動産を売却するために必要だった費用に限られます。そのため、次のような費用は、原則として譲渡費用になりません。

上記の費用は不動産の売却と直接結びついていないと判断されるため、譲渡費用として差し引くことはできません。売却と直接関係しない費用は、経費として認められないため注意が必要です。

取得費にならない費用

取得費は、不動産を取得するために直接かかった費用に限られます。そのため、支出の内容によっては取得費として認められないものもあります。取得費にならない代表的な費用は、次のとおりです。

上記の費用は不動産そのものの取得に関係しないと判断されるため、取得費として差し引くことはできません。取得との直接的な関係があるかどうかが基準になります。

不動産売却の経費に関して、個別具体的なケースで判断が難しい場合は、申告前に税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

不動産売却で利用できる節税制度

不動産売却の税金は条件を満たせば、節税制度を利用して大きく軽減できます。確定申告をおこなううえで知っておきたい４つの節税制度の内容を以下にまとめました。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除は、マイホームを売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。売却する不動産が居住用であることを前提に、その家に住まなくなった日から３年が経過する日の属する年の12月31日までに売ることが主な条件になります。

売却した年の譲渡所得から3,000万円まで控除できるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税・住民税はかかりません。ただし、適用を受けるには確定申告が必要です。経費を差し引いて計算した譲渡所得に対して適用されるため、取得費や譲渡費用を正しく計上したうえで利用しましょう。

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10年超所有軽減税率の特例は、自宅などの居住用不動産を10年以上所有して売却した場合に、譲渡所得税・住民税を軽減できる制度です。通常の長期譲渡所得の税率は20.315%ですが、一定の範囲で低い税率が適用される仕組みになります。

譲渡所得が6,000万円以下の部分には14.21%の税率が適用されますが、6,000万円を超える部分には長期譲渡所得の税率が課されます。居住用財産の3,000万円特別控除と併用可能であるため、条件を満たせば支払う税金を大幅に抑えられる可能性があるでしょう。

買い替え特例

買い替え特例とは、マイホームを売却して別の住宅に買い替えた時に、譲渡所得税の課税を将来に繰り延べられる制度です。売却した年に譲渡所得があっても、条件を満たせばその年に税金を支払わず、将来買い替えた住宅を売却する時まで課税を先送りできます。

ただし、買い替え特例は課税の繰り延べであり、税金を免除する制度ではありません。買い替え後の住宅を将来売却する時は、繰り延べた譲渡所得も含めて課税対象になるため、最終的に税金を支払う必要があります。今の住宅を売却して、新しい住宅に住み替えをおこなう場合に利用しましょう。

不動産売却の経費に関する注意点

不動産売却の経費に関する注意点は以下のとおりです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

経費として申告する費用には証拠書類が必要

不動産売却で経費として申告するためには、共通して支出を証明できる書類を用意する必要があります。根拠のある数字を確認して計算するだけでなく、税務署から提出が求められることも。証拠書類がない場合、実際に費用を支払っても、経費として認められません。

不動産売却に関する書類は、確定申告が終わるまでではなく、７年以上保管するようにしましょう。税務署の調査は７年間さかのぼっておこなわれることがあるからです。不動産の売却は金額が大きいことから調査が入りやすいため、確定申告を終えてもすぐに処分しないようにしましょう。

証拠書類を紛失した場合は可能な限りで集める

不動産売却にかかった費用に関するすべての証拠書類が手元に残っていないかもしれません。取得費に関しては、土地・建物の購入費用を中心に当時の書類が残っていない場合は、売却金額の５%に相当する金額を概算取得費とするルールがあります。実際に支払った取得費と比較して、低すぎる金額になるケースが多いため、可能であれば避けるべきでしょう。

そのため、証拠書類を紛失した場合は可能な限りで集めるようにしましょう。過去に利用した不動産会社などに依頼すれば、過去の請求書や領収書を再発行してもらえるケースもあります。また、支出の内容や金額、売却との関係を説明できる代替となる資料があれば、証拠書類として認められる可能性も。土地・建物の購入費用の場合は、当時のチラシやパンフレットが代替となる資料として挙げられます。

必ず期限内に確定申告をおこなう

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、必ず期限内に確定申告をおこなう必要があります。確定申告の期間は、売却した翌年の２月16日から３月15日までです。この期間内に申告しなければ、延滞税や無申告加算税が課される可能性もあります。

不動産売却は取引金額が大きく、必要書類も多いため、直前になって準備をすると慌てるケースも少なくありません。早めに必要書類を整理し、余裕を持って確定申告の準備を進めるようにしましょう。

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不動産売却の経費に関するよくある質問

不動産売却の経費に関するよくある質問をまとめました。

購入時の書類が残っていない場合は取得費をどうやって計算する？

購入時の売買契約書や領収書などが残っていない場合は、概算取得費を用いて計算します。概算取得費とは、売却価格の５％を取得費として扱うルールです。ただし、実際に支払った取得費よりも大幅に少なくなるケースが多く、結果として譲渡所得が増えて税金は高くなるでしょう。

3,000万円特別控除を使う場合でも経費の申告は必要？

居住用財産の3,000万円特別控除、相続した空き家の3,000万円特別控除を使用する場合、譲渡所得が3,000万円以下の場合は税金がかかりません。しかし、控除の適用を受けるには確定申告が必要です。正しい譲渡所得を示すためにも経費は申告しましょう。

経費を計上し忘れた場合はあとから修正できる？

経費を計上し忘れた場合でも、確定申告の期限内に訂正申告をおこなえば修正できます。また、経費の申告漏れにより、税金を多く払いすぎていた場合は、更正の請求により、原則として申告期限から５年以内であれば修正が可能です。

まとめ

不動産売却では、譲渡費用や取得費として認められる経費を正しく申告できるかどうかで、支払う税金に大きな差が生まれます。申告できる費用は多くありますが、売却と直接関係しない費用は基本的に経費として認められません。

確定申告では領収書や契約書などの証拠書類が必要であるため、余裕をもって用意することが重要です。万が一、証拠書類を紛失していることに気付いた場合は、代替となる資料を集めるなどして対応しましょう。経費は個別具体的なケースでは、判断が難しい場合もあるため、わからない場合は税理士に相談すると安心です。