不動産売却の仲介手数料はどれくらい？上限や計算方法を解説
この記事では、売却時の仲介手数料が、どのタイミングでいくらかかるのかを徹底解説します。値引き交渉のやり方やキャンセルした場合の取扱いなど、仲介手数料の疑問にもお答えします。
不動産売却がはじめての方でも準備する費用やタイミング、注意点が理解できるため、ぜひ最後までご一読ください。
記事の目次
不動産売却の仲介手数料とは？何に対して支払う費用？
不動産の売却時にかかる仲介手数料とは何のための費用なのでしょうか。その意味や一般的に含まれるものを解説します。
不動産会社の売却活動に対する成功報酬
仲介手数料は、売却を依頼した不動産会社に、売買契約成立に対する報酬として支払う手数料です。
不動産の売却活動で、不動産会社は広告、販売するための情報収集（物件調査）をおこない、物件情報をレインズや不動産ポータルサイト、自社ホームページに掲載し広く買主を募集します。
仲介手数料には、これら一般的な広告費や人件費、契約書や重要事項説明作成などの契約事務に加え、司法書士の手配、引渡しまでのサポート業務が含まれています。
出張費や特別な広告宣伝費は別途支払い
不動産事業者の業務を定める宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限を定めています。不動
産会社は原則として、仲介手数料以外の報酬を受け取れません。
ただし、売主からの依頼を前提に、売却に必要な出張費や特別な広告費など、仲介手数料とは別に費用が発生する場合があります。
例えば、遠隔地の物件の売却にかかる交通費や宿泊費、仲介手数料の範囲内でまかなうことができない多額の費用をともなう広告費、地盤調査や建物調査にかかる費用などです。
不動産売却の仲介手数料はいくらかかる？
不動産売却の仲介手数料の計算方法や相場を解説します。
仲介手数料の上限は決まっている
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の５％＋消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売却価格の４％＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の３％＋消費税 |
売却価格に応じて仲介手数料の上限は３～５％と変動します
上図のとおり、不動産会社が受けとれる仲介手数料は、売却価格帯に応じて上限金額が定められているため、それを超えて請求できません（宅地建物取引業法46条）。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は価格帯によって手数料率が定められています。契約金額が400万円を超える場合、仲介手数料の簡易的な計算方法があります。
仲介手数料（上限）＝契約金額×３％+６万円+税
例えば、売買価格が4,000万円の場合の仲介手数料は以下のようになります。
4,000万円×３％＋６万円＝126万円（税別）
仲介手数料には消費税（10％）がかかるため138万6,000円（税込）となります。
仲介手数料の相場
一般的に仲介手数料の相場はありません。仲介手数料は、法律上の上限を超えなければ自由に設定できます。
そのため、仲介手数料半額や契約金額に関係なく一律料金の報酬体系をとる会社もあれば、取引時の状況（両手取引や競合相手の有無など）によって変わる場合もあります。
仲介手数料の相場はありませんが、多くの不動産会社では、仲介手数料上限、いわゆる正規仲介手数料を採用しています。
仲介手数料を含め、売却にかかる費用の相場を知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
低廉（ていれん）な空き家には特例がある
仲介手数料の額は、低廉な空き家、具体的には400万円以下の土地または建物の売買取引で特例があります。
仲介手数料とは別に、現地調査にかかる費用を18万円（消費税別）まで報酬として請求できる特例です。地方の空き家のような売買価格が低く、仲介手数料報酬も少なくなる取引が該当します。
中古住宅の流通促進を図るための特例ですが、売主の仲介手数料に対してのみ認められるもので買主には適用できません。
不動産売却の仲介手数料はいつ支払う？
不動産売却の仲介手数料は、売買契約成立に対する成功報酬です。契約が成立するまでは支払う必要はありません。
売買契約が成立すれば仲介手数料全額を請求されても違法ではありませんが、一般的には、売買契約時に仲介手数料の半金、残りを決済・引渡し時に支払います。
不動産取引は売買契約が成立して終わりではありません。そのあとも、決済・引渡しにむけて、司法書士の手配や引渡し前の物件・設備の確認、各種費用の清算書の作成などの業務が残されていることから、商慣習上このような取扱いが多くなっています。
支払い時期は、不動産会社に売却を正式に依頼する時（媒介契約締結時）にしっかりと確認しましょう。
不動産売却の仲介手数料は値引き交渉できる？
仲介手数料に上限はあるものの一律に決められた基準がないのであれば、値引き交渉ができるのでは？と思われるかもしれません。
値引き交渉自体は可能です。状況によって応じてもらえる場合もあるでしょう。ただ注意点があります。値引き交渉のリスクと、しないほうがよいケースを解説します。
値引き交渉が売却活用に与えるリスク
仲介手数料の値引き交渉をしたときの売却活動への影響も踏まえておくべきでしょう。
不動産会社の担当者は複数の物件を抱えているなか、手数料が他より低い物件だと、優先順位が下がったり、広告費をかけてもらえなかったりすることも考えられます。
また、仲介手数料が低い分できるだけ早く売却したいことから、買主からの価格交渉に対して売却価格の値下げをすすめられる可能性が高くなるかもしれません。
値引き交渉しないほうがよいケース
価格交渉をしないほうがよいケースもあります。欠陥や事故履歴がある物件の売却や、相場よりかなり高値での売却など、難易度が高い物件の、値引き交渉はおすすめできません。
他の物件以上に売却に手間や時間がかかるうえ仲介手数料が少ないとなると、担当者の売却活動にかけるモチベーションが下がりかねないからです。
また、不動産会社への売却の依頼の仕方として、1社のみ依頼する方法（「専属専任媒介」あるいは「専任媒介」契約と、複数の会社に依頼できる方法（「一般媒介契約」があります。複数の不動産会社に売却を依頼する場合、売主が他社と成約してしまえば仲介手数料を得られないため、値引き交渉は難しいでしょう。
仲介手数料が半額・無料の不動産会社ってどうなの？
広告やサイト上で、集客面や他社との差別化のために仲介手数料を半額、無料としている不動産会社を見かけることがあります。
しかし、売却の仲介手数料が無料になることは基本的にありません。売主の仲介手数料が無料となると、不動産会社は買主側からもらうしかなくなります。
この場合、購入希望者が限定されてしまう弊害をもたらす可能性があるため、おすすめできません。
一見魅力的な「仲介手数料半額・無料」の不動産会社ですが、他の部分で損をするリスクもあるので、一概にはいえないことを理解しておきましょう。
仲介手数料が安いほどいいわけではない
不動産売却において、仲介手数料が安いほどいいわけではありません。
不動産会社に売却を依頼する一番の目的は、より高く、より確実に売却することです。不動産は高額であると同時に相場がわかりにくい商品でもあるため、価格設定や買主との交渉で間違うと大きな損失につながる可能性があります。
そのため、査定価格や売り出し価格の設定、販売方法、買主との交渉など、安心して任せられる会社であるかが重要です。
また、会社だけでなく担当者の対応や相性も大切です。売却をスタートしてから引渡しが完了するまで、数カ月から長ければ１年以上かかる場合もあります。その間、担当者から販売状況の報告を受け、さまざまな相談をしながら進めるため、信頼でき、しっかりとコミュニケーションがとれる担当者であることが重要です。
不動産会社は、仲介手数料の額だけでなく、価格設定や販売方法など提案内容、担当者の対応や相性などを総合的に判断して決めましょう。
売却をキャンセルしたら仲介手数料は支払わなくていい？
もし、売却を途中でキャンセルした場合の仲介手数料はどうなるのでしょうか。
売却をキャンセルする時期が売買契約成立前であるのか、売買契約成立後（この場合は契約解除になります）で取扱いは異なります。
売買契約前のキャンセル
売買契約前のキャンセルで仲介手数料を支払う必要はありません。仲介手数料は売買契約成立した時に初めて請求できるものだからです。
ただし、媒介契約期間中に契約を解除した場合、売却を依頼する時に不動産会社と締結する媒介契約の種類や内容によって、売却活動にかかった経費や違約金が請求されることがあります。
依頼時に不動産会社と締結する媒介契約書の内容をしっかりと確認しましょう。
売買契約後のキャンセル（契約解除）
売買契約締結後に、売主の自己都合で売買契約を解除する場合、不動産会社は仲介手数料を請求でき、売主は支払う必要があります。
ただし売買契約の解除でも、手付金を放棄して契約を解除する「手付解除」や買主の住宅ローンの承認が得られず契約が解除される、「住宅ローン特約による解除」などさまざまなケースがあります。
例えば、住宅ローン特約による解除のような売主にも買主にも責任がないケースでは、不動産会社は仲介手数料を請求できず、売買契約時に支払った仲介手数料を返還してもらうことができます。
一方で、売主の自己都合による契約解除で、売買契約成立に尽力した不動産会社には何の落ち度もなければ、仲介手数料を支払う必要があります。
契約が解除になった場合の仲介手数料の取扱いを、媒介契約締結時にしっかりと確認しましょう。
まとめ
不動産売却の仲介手数料とは？
売却を依頼した不動産会社に、売買契約が成立した時に支払う成功報酬です。
不動産売却の仲介手数料はいくら？
宅地建物取引業法で売買価格に応じた仲介手数料の上限が定められており、簡易的な計算式は「売買価格×３％+６万円+税（契約金額400万円超えの場合）」です。
不動産売却の仲介手数料は値引きしてもらえる？
仲介手数料の値引き交渉自体は可能です。値引き交渉に応じてもらえるケースもあるでしょう。ただし、不動産をより高く確実に売却する意味では、デメリットとなることもあるため慎重な判断が必要です。
不動産売却の仲介手数料について解説しました。
不動産の売却では、物件の売れやすさやかけられる販売期間、住宅ローン残債の有無など売主の事情によってさまざまな状況が考えられます。
不動産売却を成功させるためには、そういった状況を踏まえ、適切な価格設定や販売方法を提案してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
仲介手数料の安さだけで不動産会社を決めてしまうと、不動産の売却自体がうまくいかない可能性もあります。仲介手数料だけでなく、不動産会社や担当者の提案や対応など総合的に判断して不動産会社を選びましょう。
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