不動産を売却した方は必見！確定申告を失敗せず完了するためのガイド
そこで本記事では、不動産を売却したあとの確定申告が必要なケースをわかりやすく解説し、確定申告の手続きと流れ、確定申告が不要なケースを紹介します。さらに、確定申告をしていなかったらどうなるのかも解説。確定申告の前に確認しておきましょう。
記事の目次
不動産売却の確定申告が必要なのはどのような時？
会社員や自営業に関わらず、不動産を売却して利益が出たら確定申告が必要です。また、仮に利益が出ていなくても、特別控除の適用を受ける場合には、確定申告が必要となります。それぞれのケースを見ていきましょう。
不動産売却で利益が出た時
不動産を売却して出た利益の譲渡所得は、給与所得や事業所得とは別に課税されます。そのため、譲渡所得が出た場合は確定申告が必要です。譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費＋譲渡費用）
例えば、取得費が5,000万円の不動産が8,000万円で売却でき、譲渡時にかかった費用が1,500万円とすると以下のように計算ができます。取得費とは、不動産を購入時にかかった費用のことです。
8,000万円 －（5,000万円＋1,500万円）＝ 1,500万円
すると、譲渡所得は1,500万円となり、この金額に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。
特別控除の適用を受ける時
不動産売却では、一定の条件を満たすと受けられる特別控除があります。以下の特別控除を受ける場合は、譲渡所得がゼロあるいはマイナスになる場合でも確定申告が必要です。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 10年超所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、マイホーム（居住用財産）を売った時は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除ができる特例です。特例を適用した譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 3,000万円
特例を適用すると、譲渡所得がなくなる場合もあります。しかし、適用するには、以下の条件を満たす必要もあります。
- 売却したものが、自分が住んでいる家屋か、家屋とともにその敷地や借地権だったこと。
- 売った家屋や敷地等が、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 売った年、前年、前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売手と買手が、親子や夫婦でないこと。
特例の内容や、その他の条件は、国税庁のホームページ「No.3302 マイホームを売った時の特例」をご参照ください。
10年を超えて所有する居住用財産を譲渡した場合にも、軽減税率が利用できる特例があります。この特例は前述の「3,000万円の特別控除」と併用できます。あわせて利用すると、大幅な減税が期待できます。適用するには、以下の条件を満たす必要があります。特例の内容や、その他の条件は、国税庁のホームページ「No.3305 マイホームを売った時の軽減税率の特例」をご参照ください。
- 売却したものは日本国内にあり、自分が住んでいる家屋か、家屋とともにその敷地や借地権だったこと。
- 売った年の１月１日で所有期間が10年を超えていること。
- 売った年、前年、前々年に特例の適用を受けていないこと。
- 売手と買手が、親子や夫婦でないこと。
マイホームを売った時の軽減税率は以下のように計算します。
| 課税長期譲渡所得金額 （＝A） |
税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | （A－6,000万円）×15％＋600万円 |
不動産の売却で確定申告が不要なケースは？
確定申告が不要なのは、不動産を売却して利益が無かった場合です。例えば、4,000万円で購入した自宅を売却したら3,000万円にしかならなかった、などのケースです。また、特別控除を利用しない場合にも確定申告は不要です。
ただし、マイホームを売った時の売却益がマイナスでも、確定申告をしたほうがよい場合もあります。それは、以下のような特例を活用したい場合です。
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
損益通算や繰越控除を利用したい時は確定申告が必要です。
不動産売却後の確定申告の手順は？
不動産売却後の確定申告はどのようにおこなえばよいのでしょうか。本章では、不動産売却後の確定申告の流れを順番に解説します。
ステップ１ 書類の準備
確定申告は、１月１日〜12月31日までの所得額と所得税額を、翌年の２月16日～３月15日の間に申告し納税します。特に不動産売却の確定申告では、多くの書類が必要になります。入手する場所もさまざまで、税務署でもらうものもあれば、自分でコピーして用意するものもあります。主な必要書類と入手先は以下のとおりです。
| 不動産売却後の確定申告の必要書類一覧 | ||
|---|---|---|
| 番号 | 内容 | 入手場所 |
| １ | 譲渡所得の内訳書 | 税務署 国税庁ホームページ |
| ２ | 確定申告書第一表・二表 | |
| ３ | 確定申告書第三表 （分離課税用の申告書） |
|
| ４ | 譲渡時の売買契約書のコピー | 自分で用意 |
| ５ | 譲渡費用（仲介手数料など）の 領収書コピー |
|
| ６ | 取得時の売買契約書のコピー | |
| ７ | 取得費用の領収書コピー | |
| ８ | 譲渡した土地の全部事項証明書 | 法務局 |
その他、源泉徴収票やマイナンバーなども確定申告に必要になるので準備しておきましょう。
ステップ２ 譲渡所得税の計算
書類がそろったら次は、譲渡所得の計算をします。特例を利用できる場合はもれなく計算しましょう。
例えば、以下の要件の場合の譲渡所得を計算するとします。
- 建物の譲渡価格 8,000万円
- 建物の購入価格 5,000万円
- その他の取得費用 800万円
- 譲渡費用 700万円
- 所有期間 ５年超（長期譲渡所得）
＜譲渡所得の計算＞
8,000万円ー（5,000万円＋800万円＋700万円）＝1,500万円
＜税額の計算＞
1,500万円×20.315＝304万7,250円
もし3,000万円の特別控除の特例が使える場合は、譲渡所得がマイナスになるので税金は発生しなくなります。ただし、確定申告は必須です。
ステップ３ 確定申告書類の作成
準備した書類に、先述した内容を含め必要な内容をもれなく記載していきます。もし手書きで作成する場合は、不備がないよう注意しましょう。仮に数字などを書き間違えた場合は、二重線末梢のうえ余白に正しい数字を書きます。印鑑も必要で、不備があると再提出を求められます。
近年は、オンラインで申請も可能です。金額の計算なども入力すればできるので間違いにくくなっています。入力方法がわからなくなってしまった場合も、ページ内に案内があったり、電話で操作方法を問い合わせできたりするので便利です。
ステップ４ 税務署に申告
申告の方法は３種類あります。税務署の窓口へ直接持っていくか、郵送するか、あるいはe-Tax（国税電子申告・納税システム）も利用できます。e-Taxを使うと窓口の開庁時間に関わらず24時間申請できるので便利です。ただし使用には事前登録が必要です。
確定申告の期間は毎年２月16日～３月15日の間です。書類準備などに時間がかかるので、余裕をもって確実に提出できるよう計画的にすすめましょう。確定申告の結果、納税が必要であれば申告期間中に納税します。もし還付がある場合は、確定申告時に指定した金融口座へ４月～５月を目安に入金処理されます。
不動産売却の確定申告をしなかったらどうなる？
不動産売却後に、確定申告を怠ると深刻なペナルティがあります。
延滞税
不動産を売却した後、確定申告をしておらず申告期限を過ぎると警告通知書が届き、納税義務者には無申告加算税と延滞税が科せられます。例えば、申告期限から２カ月以内は約７％、２カ月以上の延滞では約14％の延滞税が発生します。
また、無申告加算税として納税額の50万円以下には15％、50万円以上の部分には20％が追加されます。
逋脱犯（ほだつはん）としての刑罰がある
故意に確定申告を怠ったり、不正手段を用いて納税を免れようとした場合、逋脱犯（ほだつはん）と見なされ、懲役や罰金の対象になります。例えば、申告時期に遅れてしまった場合はペナルティとして延滞税・無申告加算税を支払うだけでなく、逋脱犯として10年以下の懲役、または1,000万円以下の罰金、またはその両方が科されます。
これらのペナルティは重いものであり、不動産売却後の確定申告が必要な場合は申告しなければならないのと同時に、法的な責任を果たす必要があります。期限を守り、納税を怠らないよう留意しましょう。
この記事のQ&A
Q：不動産売却の確定申告が必要なのはどのような時？
A：会社員や自営業に関わらず、不動産を売却して利益が出たら確定申告が必要です。譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を引くと計算できます。
仮に利益が出ていなくても、特別控除の適用を受ける場合や、損益通算や繰越控除を利用したい時にも確定申告が必要です。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「10年超所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を受ける場合には確定申告が必要です。２つの特例は併用可能です。
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けたい時にも確定申告が必要です。
Q：不動産の売却の確定申告が不要なケースは？
A：不動産の売却の確定申告が不要なのは、不動産を売却して利益が無かった場合です。例えば、4,000万円で購入した自宅を売却したら3,000万円にしかならなかった、などのケースです。また、特別控除などを利用しない場合も申告は不要です。
Q：不動産売却後の確定申告の手順は？
A：まず、書類を準備します。確定申告では、多くの書類が必要になります。入手する場所もさまざまで、税務署でもらうものもあれば、自分でコピーして用意するものもあるのでよく確認しましょう。その他、源泉徴収票やマイナンバーなども確定申告に必要になるので準備しておきましょう。
書類がそろったら次は、譲渡所得の計算をします。特例を利用できる場合はもれなく計算しましょう。譲渡所得がゼロやマイナスの時は確定申告は不要ですが、特例などを利用する場合は、確定申告が必須です。
書類ができたら税務署に申告します。申告の方法は３種類あります。税務署の窓口へ直接持っていくか、郵送するか、あるいはe-Tax（国税電子申告・納税システム）も利用できます。期間は毎年２月16日～３月15日の間です。書類準備などに時間がかかるので、余裕をもって確実に提出できるよう計画的にすすめましょう。
Q：不動産売却の確定申告をしなかったらどうなる？
A：不動産売却後、確定申告を怠ると深刻なペナルティがあります。延滞税として、申告期限から２カ月以内は約７％、２カ月以上の延滞では約14％の延滞税が発生します。また、無申告加算税として納税額の50万円以下には15％、50万円以上の部分には20％が追加されます。
故意に確定申告を怠ったり、不正手段を用いて納税を免れようとした場合、逋脱犯と見なされ、懲役や罰金の対象になります。期限を守り、納税を怠らないよう留意しましょう。
まとめ
本記事では、不動産を売却したあとの確定申告が必要なケースをわかりやすく解説し、確定申告の手続きと流れを紹介しました。また、確定申告が不要なケースも取り上げ、さらに、確定申告をしていなかったらどうなるのかをまとめました。
不動産売却が初めてだったり、特例を活用しようと思っていたりすると、どのように確定申告すればよいのかわからなくて困る時があると思います。本記事が、確定申告の役に立つことを願っています。
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執筆者
長谷川賢努
AFP（日本FP協会認定）、宅地建物取引士
大学を卒業後、不動産会社に７年勤務、管理職を務めたが、ひとつの業界にとどまることなく、視野を拡げるため、生命保険会社に業界を超え転職。しかしながら、もっと多様な角度から金融商品を提案できるよう、再度転職を決意。今までの経験を活かし、生命保険代理業をおこなう不動産会社の企画室という部署の立ち上げに参画し、商品、セミナー、業務内容の改善を担う。現在は、個人の資産形成コンサルティング業務などもおこなっている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
