不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や相場など基本をわかりやすく解説

不動産売却の仲介手数料とは？

土地や建物を売却する時に、不動産会社へ支払う仲介手数料は、どういった業務に対してかかる費用なのでしょうか。その意味や一般的に含まれるものを解説します。

不動産会社の売却活動に対する成功報酬

仲介手数料は、売却を依頼した不動産会社に、売買契約成立に対する成功報酬として支払う手数料です。

不動産の売却活動で、不動産会社は、物件調査のうえ価格査定をおこない、売主と売り出し価格を決めます。そして、物件情報をレインズや不動産ポータルサイト、自社ホームページに掲載し広く買主を募集します。

購入希望者が見つかれば、次におこなうのが価格や引渡し時期など契約条件の調整です。売買契約が成立すると、その報酬として仲介手数料を支払います。

各種手続きのサポート費用も含む

仲介手数料は、売買契約成立に対する報酬ですが、不動産取引は売買契約が成立すれば終わるわけではありません。

不動産の場合、通常、売買契約締結から決済・引渡しまで一定の期間を要します。仲介手数料には、売買契約から引き渡しまでの司法書士の手配や決済書類の作成などのサポート費用も含まれます。

また、売却しやすくするために、仲介手数料の範囲内で「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」などのサービスを提供している不動産会社もあるため、サービスや利用条件を比較して選ぶとよいでしょう。

仲介手数料の例外

宅地建物取引業法では仲介手数料の上限を定めており、原則として、不動産会社は仲介手数料の上限を超えて請求できません。

ただし、売却時の状況や依頼する業務内容によって、仲介手数料以外の報酬が認められる場合もあります。

ここでは、正規の仲介手数料以外に発生する費用を解説します。

出張費や特別な広告宣伝費は別途支払い

売主から依頼を受けることを前提に、仲介手数料とは別に発生する費用として次のものがあります。

不動産会社にこういった特別な依頼をする場合、費用や支払い時期など媒介契約書を含めしっかりと確認しましょう。

仲介業務以外のコンサルティング業務の報酬

不動産売却の仲介業務以外のコンサルティング業務は、仲介手数料以外の報酬が発生する場合もあります。

2024年７月、空き家問題の解消を目的として、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」が改正され、仲介業務以外のコンサルティング業務の受領が明確化されました。

例えば、土地の境界確定や権利者協議の支援、リフォームの提案、相続手続きの支援など、売却に関連する業務は、不動産会社が仲介手数料とは別に報酬を受領できます。

ただし、不動産会社は、事前に依頼者に説明し、媒介契約とは別に契約を締結しなければなりません。

出典：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正
宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（平成１３年国総動第３号）新旧対照条文

不動産売却の仲介手数料を計算する方法

不動産売却の仲介手数料の計算方法を解説します。

仲介手数料の上限は決まっている

上図のとおり、不動産会社が受けとれる仲介手数料は、売却価格帯に応じて上限金額が定められているため、それを超えて請求できません（宅地建物取引業法46条）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は価格帯によって手数料率が定められています。契約金額が400万円を超える場合、仲介手数料の簡易的な計算方法があります。

・仲介手数料（上限）＝ 契約金額 ×３％＋６万円＋ 税

例えば、売買価格が4,000万円の場合の仲介手数料は以下のようになります。

4,000万円×３％＋６万円＝126万円（税別）
仲介手数料には消費税（10％）がかかるため138万6,000円（税込）となります。

800万円以下の不動産売買仲介手数料は30万円に引き上げ

仲介手数料の上限を紹介しましたが、2024年（令和６年）６月改正（７月１日施行）により、物件価格が800万円以下の場合、仲介手数料の上限が30万円（税抜）になりました。

この引き上げには、地方を中心に増え続ける低廉な（価格の低い）空き家の流通を促進させる目的があります。地方で営業する不動産会社が減少傾向にあるなか、取引価格の低い不動産取引にも積極的に不動産会社が取り組めるように改正されました。

なお、低廉な空き家は、2017年（平成29年）12月8日の改正では、400万円以下の場合、18万円（税抜）を上限として仲介手数料が受け取れるようになりました。

今回の改正では、800万円以下の物件まで対象が広がり、上限金額も30万円（税抜）まで引き上げられた形です。ただし、不動産会社は、あらかじめ売主あるいは買主に対して報酬額の説明をし、合意する必要があります。

出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」

不動産売買にかかる仲介手数料の相場

法律上、上限が定められている仲介手数料ですが、相場はあるのでしょうか。ここでは、仲介手数料の相場を解説します。

仲介手数料は自由に設定ができる

不動産会社は、法律上の上限を超えなければ、仲介手数料を自由に設定できます。なかには、仲介手数料（上限）の半額としている不動産会社や売買金額に関係なく一律の料金体系をとる会社もあります。

また、取引時の状況、例えば両手取引（売主と買主双方から仲介手数料を受け取れる取引）や競合相手の有無などによって、ケースバイケースで仲介手数料が変わることもあります。

そういった意味では、仲介手数料の相場はありません。しかし、多くの不動産会社では、仲介手数料上限、いわゆる正規仲介手数料を採用しています。

仲介手数料を含め、売却にかかる費用の相場を知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

仲介手数料の相場はどれくらい？不動産売却で知っておきたい上限と計算方法を解説

不動産を売却する時には、仲介手数料や税金などの費用がかかります。最終的に手元に残る金額を把握するためにも

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仲介手数料の早見表

次の表は、売買代金に応じた仲介手数料（上限）をまとめたものです。

売却時の費用によって最終的に受け取れる金額は変わります。仲介手数料もしっかりと資金計画に入れておきましょう。

不動産売却の仲介手数料を支払うタイミング

不動産売却の仲介手数料は、売買契約成立に対する成功報酬です。契約が成立するまでは支払う必要はなく、不動産会社も請求できません。

売買契約が成立すれば、仲介手数料全額を請求されても違法ではありません。一般的には、売買契約時に仲介手数料の半金、残りを決済・引渡し時に支払います。

不動産取引は売買契約が成立して終わりではありません。そのあとも、決済・引渡しにむけて、司法書士の手配や引渡し前の物件・設備の確認、各種費用の清算書の作成などの業務が残されていることから、商慣習上このような取扱いが多くなっています。

不動産会社に売却を正式に依頼する時（媒介契約締結時）に、支払い時期もしっかりと確認しましょう。

不動産売却の仲介手数料は値引き交渉できる？

仲介手数料に上限はあるものの一律に決められた基準がないのであれば、「値引き交渉ができるのでは？」と思われるかもしれません。

値引き交渉自体は可能です。状況によって応じてもらえる場合もあるでしょう。ただ注意点があります。値引き交渉のリスクと、しないほうがよいケースを解説します。

値引き交渉が売却活用に与えるリスク

仲介手数料の値引き交渉をした時の売却活動への影響も踏まえておくべきでしょう。

不動産会社の担当者は複数の物件を抱えているなか、手数料が他より低い物件だと、優先順位が下がったり、広告費をかけてもらえなかったりすることも考えられます。

また、仲介手数料が低い分できるだけ早く売却したいことから、買主からの価格交渉に対して売却価格の値下げをすすめられる可能性が高くなるかもしれません。

値引き交渉しないほうがよいケース

次のようなケースでは、仲介手数料の値引き交渉をしないほうがよいでしょう。

このようなケースは売却の難易度が高く、値引き交渉はおすすめできません。

他の物件以上に売却に手間や時間がかかるうえ仲介手数料が少ないとなると、担当者の売却活動にかけるモチベーションが下がりかねないからです。

また、不動産会社への売却の依頼の仕方として、１社のみ依頼する方法（「専属専任媒介」あるいは「専任媒介契約」）と、複数の会社に依頼できる方法「一般媒介契約」があります。

複数の不動産会社に売却を依頼する一般媒介契約の場合、他社が成約してしまえば、不動産会社は仲介手数料を得られない可能性があるため、値引き交渉は難しいでしょう。

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仲介手数料が半額・無料の不動産会社ってどうなの？

広告やサイト上で、集客面や他社との差別化のために仲介手数料を半額、無料としている不動産会社を見かけることがあります。

しかし、売却依頼時の仲介手数料が無料になることは基本的にありません。売主の仲介手数料が無料となると、不動産会社は買主側からもらうしかなくなります。

この場合、購入希望者が限定されてしまう弊害をもたらす可能性があるため、おすすめできません。

一見魅力的な「仲介手数料半額・無料」の不動産会社ですが、他の部分で損をするリスクもあるので、一概にはいえないことを理解しておきましょう。

仲介手数料が安いほどいいわけではない

不動産売却では、仲介手数料が安い不動産会社ほどいいわけではありません。

なぜなら、不動産の場合、高額であると同時に相場がわかりにくい商品でもあるため、売り出し価格の設定や買主との交渉で失敗すると大きな損失につながる可能性があるためです。

仲介手数料が安い不動産会社に依頼しても、それ以上に売却価格が下がるとなると本末転倒です。

不動産売却でもっとも重要なことは、より高く、より確実に売却することです。

そのためには売り出し価格の設定や販売方法、買主との交渉など、安心して任せられる会社であるかが重要です。

不動産会社を選ぶ時は、仲介手数料の額だけでなく、価格設定や販売方法の説明に納得でき、信頼して任せられる会社であるかしっかりと確認しましょう。

仲介手数料の会計処理

不動産の売却にあたり会計処理が必要な方は、仲介手数料がどのような取扱いになるのか気になる方もいると思います。仲介手数料の会計処理の仕方を解説します。

仕分け・勘定科目

不動産を売却する時に支払った仲介手数料の勘定科目は、法人、個人事業主とも「支払手数料」となります。

帳簿への記載方法には、家計簿のように収支を管理する「単式簿記」と借方と貸方に分け、収支を細かく分類する「複式簿記」があります。

法人や青色申告をおこなう個人事業主の場合、正確な会計報告をするために、複式簿記で記帳する必要があります。仲介手数料も、借方と貸方の金額が一致するように記載しなければなりません。

消費税の課税

消費税は、商品や製品の販売だけでなくサービスの提供などの取引に対して課税される税金です。

仲介手数料は、不動産売買や賃貸借取引の仲介業務（サービス）の対価として支払う費用であるため、消費税の課税対象となります。

不動産の仲介手数料以外にかかる費用

ここでは不動産を売却した時に、仲介手数料以外にかかる費用を解説します。

印紙税

印紙税は、売買契約書などの課税文書を作成する際に課される税金です。

不動産の売買契約でかかる印紙税は次のとおりです。

2027年（令和９年）３月31日までに作成される契約書は、軽減税率が適用されます。

なお、2022年５月の宅地建物取引業法の改正により、不動産にまつわる電子契約が全面解禁されています。電子契約によって売買契約書を書面で交付しない場合、印紙税は必要ありません。

出典：国税庁「不動産売買契約祖の印紙税の軽減措置」

譲渡所得税

不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、譲渡所得に税率を乗じて算出します。

・譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率

譲渡所得は、売却金額から不動産を取得するためにかかった費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を控除して計算します。

・譲渡所得 ＝ 売却収入 －（取得費+譲渡費用）

また、不動産売却時の特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除など）を活用することで譲渡所得税が発生しないケースも少なくありません。

出典：国税庁「No.1440譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
国税庁「No.3302マイホームを売ったときの特例」

抵当権抹消登録免許税

売却する不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権を抹消するための登録免許税が必要です。

登録免許税は、不動産１個につき1,000円です。土地と建物を１度で申請する場合、2,000円となります。

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司法書士手数料

抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼する場合、１～３万円程度の手数料が必要です。

住所変更登記や不動産の所有者がすでに亡くなっている場合は費用が増えます。

抵当権抹消登記は、自分でおこなえば登録免許税や書類の取得費以外にはかかりません。

ただし、登記申請書の作成から必要書類（登記原因情報や登記済証、抵当権抹消の委任状など）の準備、法務局への申請までおこなう必要があります。

住宅ローン一括返済のための費用

住宅ローン返済中の物件を売却する場合、金融機関に対して一括返済のための費用がかかります。

一括返済の手数料は、金融機関によって異なり、また、同じ金融機関でもインターネットで手続きするか窓口で手続きするかなどで変わります。

手数料の目安は、インターネットで手続きする場合、１～３万円、窓口で手続きする場合は４～５万円程度です。

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リフォーム・ハウスクリーニング費用

売却する際にリフォームやハウスクリーニングをする場合、その費用がかかります。

リフォームやハウスクリーニングすることで、早期売却や高値での売却が見込めるケースもありますが、かけた費用を回収できるか慎重に判断することが大切です。

建物解体費用

土地上の建物を解体し、更地にして売却する場合は建物の解体費用がかかります。

解体費用は、建物の構造によって変わります。次の表は、構造別に解体費用の目安をまとめたものです。

もっとも、解体費用は、敷地の広さや前面道路などの作業環境や残置物の量、築年数などによっても変わります。

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引越し費用

新居への引越し費用も、しっかり見積もっておくことが必要です。

引越し料金は、引越しにかかる時間や移動距離で変わるほか、エアコンの取り外しや不用品の処理などのオプション料金によって違いが出ます。

また、なるべく費用を抑えるためには、複数社で相見積もりを取る、繁忙期（３～４月）を避けることも考えましょう。

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引越しするまでの仮住まい費用

住み替えで今住んでいる家を先に売却しなければならない場合、引越し費用に加え仮住まいの費用がかかる可能性があります。

また、仮住まいが必要となる場合、引越し費用も現在の住まいから仮住まいと、仮住まいから新居への２度かかる点に注意が必要です。

不動産売却の仲介手数料に関するまとめ

不動産売却の仲介手数料とは？

売却を依頼した不動産会社に、売買契約が成立した時に支払う成功報酬です。

不動産売却の仲介手数料はいくら？

宅地建物取引業法で売買価格に応じた仲介手数料の上限が定められており、簡易的な計算式は「売買価格 ×３％+６万円＋税（契約金額400万円超えの場合）」です。
ただし、法改正により800万円以下の土地、建物は、仲介手数料の上限を超えて30万円（税抜）までとなりました。

不動産売却の仲介手数料は値引きしてもらえる？

仲介手数料の値引き交渉自体は可能です。値引き交渉に応じてもらえるケースもあるでしょう。ただし、不動産をより高く確実に売却する意味では、デメリットとなることもあるため慎重な判断が必要です。

不動産売却の仲介手数料を解説しました。

仲介手数料は、不動産売却時の諸費用に占める割合も高く、できるだけ節約したいと思われるでしょう。
とはいえ不動産の売却でもっとも大切なことは、より高く、確実に売却することです。
物件の売れやすさやかけられる期間、住宅ローン残債の有無など、売却時の状況はさまざまです。

そのため、売却時の状況を踏まえ、最適な売り出し価格や販売方法を提案してくれる不動産会社を選ぶことが大切になります。
仲介手数料だけでなく、不動産会社の提案内容や安心して任せられる担当者であるかなど総合的に判断して不動産会社を選びましょう。

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