不動産査定の方法や流れを完全解説！高く売るコツや注意点とは？
本記事では、不動産査定の内容や流れ、査定時に必要な書類について解説します。相続した不動産を売却しようか考えている人、あるいは住み替えで不動産売却する予定の人は、ぜひ記事の内容を参考にしてください。
記事の目次
不動産査定は何のためにおこなう？
不動産査定とは、所有する不動産がいくらで売却できそうか算出することです。一般的な不動産査定では、売却したい物件が立地しているエリアでの相場や類似物件の価格、過去の成約事例を比較して算出します。どの成約事例を採用するか、どのような点を比較するのかは査定する不動産会社によって異なりますが、おおよそいくらで売却できるのか知ることができます。
自分の所有する不動産がいくらで売却できるのか事前に知っておけば、売却時の交渉もスムーズにおこなうことができるのも利点といえるでしょう。
不動産査定の方法は大きく分けて3種類
不動産査定は、売出価格を決めるためにおこないます。ただし、不動産を売却するタイミングにより、受ける不動産査定の種類が変わります。それでは、どのような不動産査定の種類があるのか以下で見ていきましょう。
机上査定（簡易査定）
机上査定（簡易査定）とは、査定物件の現地を確認せず、書類とデータだけで不動産査定をする方法です。机上査定は書類とデータだけで査定をおこなうため、時間をかけず、すぐに査定金額が算出できます。しかし、査定物件の現地確認をおこなわないため、算出できるのは概算の査定価格です。すぐに査定金額が算出できること、そして概算の査定価格になってしまうことが机上査定の特徴であるため、すぐに不動産売却するつもりはなく、いずれ売却するときの参考としたい人向けの不動産査定方法になります。
訪問査定（現地調査）
訪問査定（現地調査）とは、査定物件の現地を確認したうえで、書類もデータも利用して不動産査定をする方法です。訪問査定は査定物件の現地確認が必須であり、現地まで行く時間や現地を内覧する時間が必要になります。査定金額を算出するのに時間がかかる反面、現地を確認し価格を算出するため、かなり正確な査定価格がわかります。不動産売却するときには、正確な査定金額を基にして売出価格を決めるため、不動産をすぐに売り出したいという人は訪問査定を利用します。
AI査定
AI査定とは、AIが査定物件と成約事例のデータだけを比較し、査定価格を算出する方法です。AI査定は、査定に必要な項目を入力するだけで、瞬時に査定価格が算出されます。しかし、AIの性能の低さによる実際の査定価格の乖離や、査定物件の状態を詳細に反映できないこともあります。そのため、机上査定と同様に不動産売却をする予定は今のところなく、価値だけ知りたいという人に向いている方法といえるでしょう。
不動産査定価格の算出方法
一般的に不動産査定価格の算出方法は、次の３つが挙げられます。
- 取引事例比較法
- 収益還元法
- 原価法
不動産査定を依頼する前に各算出方法を理解していれば、査定価格の根拠が明確に理解できるようになるため覚えておくとよいでしょう。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、査定する不動産と類似した不動産の成約事例を比較して査定価格を算出する方法です。取引事例比較法は不動産査定方法の中でもオーソドックスな算出方法であり、住宅の査定時によく利用されます。
取引事例比較法を用いて査定をする場合、不動産会社ごとに決まっている独自の計算方法で算出します。例えば、地下鉄駅から徒歩10分以内なら評価はプラス、バスを利用しなければならない場合はマイナスといった評価をおこないます。評価の増減幅も不動産会社によって異なるため、不動産会社ごとに査定金額が異なります。
収益還元法
収益還元法とは、査定物件が将来にわたって生み出す利益を算出し査定する方法です。収益還元法は査定物件の収益性に着目して計算するため、投資用不動産の査定で多く利用されます。収益還元法でよく利用される計算式は、次のとおりです。
- 査定価格 = 1年間の想定家賃総額 ÷ 査定物件周辺の想定利回り
査定物件の月額想定家賃が10万円、想定利回りが8%だと仮定すると、次の計算式で査定価格を求められます。
10万円 × 12カ月 ÷ 8% = 1,500万円（査定価格）原価法
原価法は不動産の再調達価格を計算し、築年数などのマイナスポイントを加味し減価修正したうえで査定価格を算出します。再調達価格とは、現在の価格で建物を立て直したらいくらで建築できるかを示した数字です。再調達価格の計算はかなり細かく複雑であるため、主に不動産鑑定や自治体の開発事業などで利用されます。
都市開発による立ち退き補償など、正確な不動産価値を算出するために利用されるため、不動産査定で利用されるケースは多くありません。
不動産査定時の流れ
不動産の売却を決断したら、訪問査定を受けてから不動産を売りに出します。不動産査定を受けるときには、次の流れで進めていきます。
- STEP 1売却価格の相場を調べる
- STEP 2不動産会社に机上査定を依頼する
- STEP 3机上査定の結果を受け取る
- STEP 4訪問査定を依頼する
- STEP 4訪問査定の結果を受け取る
不動産売却を検討するときには、すぐに不動産会社に査定を依頼するのではなく準備も必要です。準備の内容も理解してから、不動産会社へ査定を依頼しましょう。
売却価格の相場を調べる
不動産会社に査定依頼をする前に、自分で売却価格の相場を調べることが大切です。不動産査定を受ける前に売却価格の相場がわかっていれば、不動産会社の査定価格の根拠がより理解しやすくなります。売却価格の相場を調べるには、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を利用するとよいでしょう。
土地総合情報システムを利用すれば、成約事例が検索でき、所有する不動産に類似した物件の成約事例を探せます。また、成約事例だけでなく、公示価格や都道府県地価調査も調べられるため便利です。
また、不動産情報サイト アットホームでは、中古マンション・中古一戸建て・土地の販売相場がわかります。自分がお住まいのエリアで販売されている物件もあわせて参考にするとよいでしょう。
不動産会社に簡易査定を依頼する
売却価格の相場を自分で調べたら、５社程度の不動産会社に簡易査定を依頼します。簡易査定を依頼する目的は、訪問査定を依頼する不動産会社を絞り込むことです。不動産会社は数多くあり、どの会社に売却を依頼するのか決めなければなりません。しかし、不動産会社の比較は難しいですが、簡易査定の査定価格で比較すれば絞り込みが容易になります。簡易査定と自分で調べた売却価格相場を比較し、訪問査定を依頼する不動産会社の絞り込みをおこないましょう。
不動産情報サイト アットホームでは、マンション・一戸建て・土地など不動産の売却価格を無料で比較することができます。
簡易査定に必要な書類
簡易査定を受けるときには、査定に必要な書類を準備しておかなければなりません。
- 登記事項証明書
登記事項証明書とは、登記簿謄本や全部事項証明書ともいわれる書類であり、法務局で取得できます。登記事項証明書は土地１筆につき１通、建物１つにつき１通存在するため、複数の土地や建物を査定してもらうときには、すべての登記事項証明書を準備しなければなりません。なお、登記事項証明書は法務局の窓口で取得した場合、１通につき600円かかります。
- 測量図および公図
測量図とは、法務局に備え付けられている土地の寸法がわかる図面です。一方、公図も法務局に備え付けられており、土地の形状がわかる書類です。
法務局の窓口で取得する場合、測量図・公図ともに１通450円で取得できます。測量図は法務局に備え付けられていないケースもあるため、もし備え付けられていなければ、測量図がないことを不動産会社に伝えましょう。
- 建物の図面
建物の図面は法務局に備え付けられており、建物の形や寸法が記載された書類です。法務局の窓口で取得する場合、１通につき450円で取得できます。
マンションの査定の場合は建物の図面は必要なく、一戸建ての査定を受けるときに準備します。また、土地の査定のときにも建物の図面は必要ありません。建物が存在していても建物の図面がないケースもあるため、もし取得できなかったときには不動産会社にその旨を伝えましょう。
簡易査定の結果を受け取る
不動産会社に簡易査定を依頼すると、数時間から３営業日程度で査定価格の結果を知らせてくれます。不動産会社によって査定結果は異なり、送付されてくる書類の内容も異なります。訪問査定を依頼する不動産会社を選定するため、査定価格や送付されてきた書類の内容を比較検討しましょう。
査定価格は自分で調べた相場に近いか、相場からかけ離れた数字を提示してきていないか確認します。特に、相場よりも異常に高い査定価格を提示してきた不動産会社は、仕事を受けたいがためにわざと高値を付けている恐れもあるため注意しなければなりません。
また、送付物の内容が詳細、かつ丁寧に作りこまれているかも確認しましょう。不動産を高く売るには、不動産会社の質の高さの見極めも重要です。
訪問査定を依頼する
簡易査定の結果を見て比較検討したら、２～３社に絞って訪問査定を依頼します。訪問査定では査定物件の現地確認をおこなうため、物件まで出向かなければなりません。自宅を査定してもらう場合は、査定を受ける時間を作る必要があるため、休日や時間の取れる日時を不動産会社に伝えます。
訪問査定に必要な書類
訪問査定をおこなってもらうときには、簡易査定のときよりも多くの書類が必要になります。書類が多くあるほど正確な査定を受けられるため、訪問査定の前にしっかりと書類の準備をしておきましょう。
- 登記識別情報（権利証）
登記識別情報とは、不動産の所有者を明示する書類です。査定する不動産を購入したり、不動産を相続したりしたときに法務局から送付されてきます。登記識別情報は再発行ができません。そのため、もし紛失している場合は、司法書士に登記識別情報の代わりとなる書類を作成してもらう必要があります。
代わりとなる書類を作成する場合、司法書士によって異なりますが５万円前後の費用が必要となります。ただし、代わりとなる書類は査定時には必要ないため、登記識別情報を紛失していることだけを不動産会社に伝えましょう。
- 登記事項証明書
登記事項証明書は、簡易査定時に取得した書類を流用します。これは、測量図・公図・建物の図面についても同様です。
- 実印・印鑑証明書・身分証明書
実印や印鑑証明書、身分証明書は売買契約時や引渡し時に必要なものですが、訪問査定時にも不動産の本当の所有者か確認されることもあるため、念のため準備しておきましょう。印鑑証明書は自治体によって異なりますが、１通300円程度で取得できます。
- 固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書とは、毎年自治体から送付されてくる書類で、固定資産税評価額や固定資産税額が記載されています。固定資産納税通知書に記載されている固定資産税評価額は査定時にも利用できる価額であるため、参考として不動産会社に確認されるケースもあります。
- 修繕履歴や修繕計画の資料
一戸建てやマンションの場合、建物の維持修繕（リフォームや大規模修繕）をおこっているのであれば、いつどのような工事を実施したのかわかるようにしておきましょう。建物の維持修繕は、査定額のアップにつながるため非常に重要です。
- 維持費、管理費、修繕積立金がわかる資料（マンションのみ）
査定物件がマンションの場合、管理費や修繕積立金などの維持費のわかる書類が必要になります。管理費や修繕積立金が相場より異常に高いと買主を見つけにくくなるため、金額によっては査定に影響してしまうでしょう。これら書類は、管理費などの維持費が適当な金額なのか確認するために必要です。管理費などの維持費が口座引き落としになっているのであれば、通帳の内容を転記したメモを作っておくなどで準備できます。
- 確定測量図（土地・一戸建ての場合）
土地の確定測量を実施したのであれば、確定測量図を不動産会社に提出しましょう。確定測量図には、隣地の越境が詳しく記載されています。確定測量図を見せることで、越境物が境界線から出ていることや、土地の正確な形や大きさがわかるため、査定額をより正確に算出することが可能です。
訪問査定の結果を受け取る
訪問査定を終えたら、査定結果を受け取ります。訪問査定の結果は、訪問査定後、１週間程度となることが一般的です。訪問査定を依頼したすべての不動産会社から結果を聞いた後、どの不動産会社に売却活動の依頼をするか決定しましょう。
もし、簡易査定時にどの不動産会社に査定を依頼したらよいのかわからない場合は、一括査定サイトを利用しましょう。一括査定サイトを利用すれば、査定を依頼できる不動産会社の内容や数がすぐにわかるため、どの不動産会社に査定をすればよいのか悩まなくて済みます。
例えば、不動産情報サービス アットホームの一括査定では複数の不動産会社に同時に審査を依頼できます。登録事業者数は全国で2,300社以上にもおよぶため、自分にあった不動産会社が見つけられるでしょう。複数の不動産会社に一括して査定の申し込みができるため、連絡する手間もかかりません。
不動産査定はどこを見る？評価されるポイント
訪問査定の際には、不動産会社の担当者が素早く物件を査定していきます。
なぜ外観と内観を素早く確認できるのかというと、見るべき場所があらかじめ決まっているからです。不動産会社の担当者がどのような場所を確認しているのか理解すれば、査定価格のアップが見込めることもあるでしょう。不動産査定を依頼する前には、査定時にどこを見られるのか、評価されるポイントも理解しておくことが大切です。
築年数や建物の状態
査定物件が一戸建てやマンションの場合、築年数や建物の状態を確認されます。建物は古くなるほど不動産の価値が下がっていき、築30年～40年程度で建物の価値がほとんどなくなってしまいます。しかし、建物の状態によっては築年数が経過していても、リフォームや外装の修繕工事をおこなっている場合は査定価格がアップすることも珍しくありません。
また、室内を普段から丁寧に使用し、清掃を怠らないようにしておくだけでも査定価格が変わるケースもあります。清掃だけで査定価格が上がることは多くないものの、少しでも高く売りたいと考えている人は室内をキレイにしておくことが大切です。
建物の耐震性
建物の耐震性は査定価格に大きく影響するため、不動産会社の担当者は登記事項証明書や建物設計図面を確認します。一般的に、1982年以降に建築された建物は「新耐震基準」と呼ばれ、耐震性があるとみなされます。築年数は登記事項証明書で確認することが可能です。
また、耐震性があるかは建物設計図面を見ることでも確認できます。建物設計図面は建築会社が作成する書類であり、法務局の発行する建物の図面とは違います。もし建物設計図があるなら、訪問査定のタイミングで不動産会社の担当者に確認してもらいましょう。
間取り
建物の間取りは、査定価格に影響する項目です。不動産は購入者の需要が高いほど売れやすくなるため、万人受けする間取りほど早く売れる可能性が高まります。例えば、3LDKならば夫婦でも家族でも暮らせる間取りですが、ワンルームだと家族では住めません。また、5LDK以上だと夫婦で暮らすには大きすぎるため、マイナス評価になる可能性があります。
リノベーションするときに、面積の広いマンションをワンルームにされる方もいます。しかし、将来的に売却する可能性が少しでもあるなら、工事内容を再検討した方がよいかもしれません。
日当たりや眺望
日当たりや眺望の良し悪しは、査定価格に影響する要素の一つです。日当たりや眺望がよいほど、査定金額は上がっていきます。特に一戸建ては日当たりのよさ、マンションは眺望のよさを重視される傾向があります。そのため、もし日当たりや眺望が悪いのであれば、査定価格が下がる恐れもあると考えておかなければなりません。
室内の状況（損傷や汚れ等）
室内が損傷していたり汚れていたりすると、査定時にマイナスの評価をされてしまいます。買主がリフォームしなければならないほど室内の状況が悪い場合、想定されるリフォーム費用分のマイナス評価を受ける恐れがあるでしょう。
室内を丁寧に使用していれば状況の悪化を防げるため、日々の過ごし方で査定価格が下がるのを防止することが可能です。もし室内の状況が悪いようなら、不動産会社に相談したうえでリフォームするか検討するのもよいでしょう。
物件の周辺環境
査定する物件の周辺環境は、査定価格に影響する項目です。査定物件が駅や生活利便施設まで近い、今後再開発が見込める地域など、購入者の需要が高くなる要因があると査定価格が上がりやすくなります。一方、川や海が近い、工場の騒音・振動の影響を受けるなど買主にとってマイナスの影響がある場合は、査定価格が下がりやすくなります。
階数や共用部分（マンションの場合）
マンションの場合、階数や共用部分は査定価格に影響します。マンションは眺望のよさが重視される傾向にあるため、一般的に高層階はプラス評価です。ただし例外として、１階部分で専用庭や専用駐車場があるなどの場合は、査定価格がアップすることもあります。
また、共用部分の充実度や状況のよさは不動産の売却のしやすさにつながるため、プラス評価になるケースもあるでしょう。充実度として挙げられるのは、管理人が常駐している、コンシェルジュサービスがあるなどです。
不動産査定額を上げるコツ
不動産査定額は、査定物件のさまざまな部分を評価して算出されます。そのため、評価される部分を改善すれば、査定価格を上げることも可能です。不動産を少しでも高く売るため、不動産査定額を上げるコツを理解してから不動産査定を受けるようにしましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産査定は、複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産査定の方法は不動産会社ごとに異なるため、算出される査定価格も異なります。１社だけに査定依頼をしてしまうと、他の不動産会社よりも低い査定額を算出されてしまうかもしれません。算出された査定価格が正確な金額なのか比較検討できないと、相場よりも不動産を安く売却してしまう恐れがあるため注意してください。そのため、不動産査定は必ず複数の不動産会社に依頼し、査定価格を比較した上で不動産売却をしていきましょう。
定期的にメンテナンスをおこなう
不動産査定価格をアップさせるには、定期的に物件のメンテナンスをおこなうことが大切です。買主が手を入れなくてもすぐに住める物件は、高く売却できる可能性が高まります。建物や室内を良好な状態を保つためには、定期的なメンテナンスが重要です。
例えば、汚れてきた場所だけ部分的にリフォームする、壊れた設備があれば直しておくなどが考えられます。汚れに関しては日々の清掃を欠かさずおこなうだけでも、室内の状況はいい状態になります。
住宅性能評価書を取得する
住宅性能評価を受けた住宅は、査定価格がアップします。住宅性能評価とは、住宅品質確保促進法により登録された機関が、一定以上の性能を備えた住宅であることを証明してくれる制度です。中古住宅でも住宅性能評価を取得でき、登録機関の調査員の現地調査をクリアすれば取得できます。ただし、住宅性能評価の調査を受けるには10万円～20万円程度の費用がかかるため、評価取得するかは費用対効果があるかを検討しなければなりません。
管理費や修繕積立金の滞納は解消しておく
管理費や修繕積立金の滞納をしている場合は、不動産査定前に解消しておきましょう。管理費などの滞納は買主が引き継がなければならないため、滞納している不動産の購入は敬遠されてしまいます。そのため、管理費などを滞納している場合は査定価格が下がってしまいます。
管理費や修繕積立金の滞納の支払いができるのであれば、不動産査定前に支払っておくことが大切です。支払いが難しい場合は、不動産会社にどのような対応をしたらよいのか相談しましょう。
まとめ
不動産売却時には不動産査定で査定価格を算出してもらい、査定価格を基にして売出価格を決めます。正しい査定価格を知れば、相場で売却できる可能性が高まるため、不動産査定を受ける前には各種コツを押さえておくことが大切です。
特に重要なのは、複数の不動産会社に不動産査定を依頼すること。査定価格を上げるためのコツを実践したとしても、査定価格が正確でなければコツを実践した意味がなくなってしまいます。不動産査定は必ず複数の不動産会社に依頼し、査定価格と査定根拠を比較しましょう。
査定依頼する不動産会社の選択に困るのであれば、アットホームの一括査定をぜひご利用ください。全国2,300社以上の不動産会社が登録されているため、自分にあった不動産会社が見つかり、満足いく不動産売却につながっていきます。
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