リースバックできない物件の特徴は？できない場合の対処方法を解説
本記事では、リースバックができない物件の特徴を整理したうえで、利用できない場合の対処方法をわかりやすく解説します。リースバックを利用できないケースと解決策を事前に把握しておきましょう。
記事の目次
リースバックとは
リースバックとは、自宅を売却したあとも同じ家に住み続けられる仕組みのことです。物件を売却し、買主と賃貸契約を結ぶことで、売却後も家賃を支払いながら居住を継続できます。
通常の売却では、売却と同時に退去する必要がありますが、リースバックでは引越しをせずに持ち家を現金化できる点が特徴です。
使い道に制限がないまとまった資金を確保しながら、生活環境を維持できるでしょう。一方で、売却価格は一般的な市場価格よりも低くなる傾向があり、毎月の家賃負担も発生します。また、条件によっては必ず利用できるとは限りません。
リースバックができない物件の特徴
自宅を売却したあとも住み続けられるリースバックですが、すべての物件が対象になるわけではありません。リースバックは買主側のリスクを重視して判断されるため、条件によっては利用が難しいケースもあります。リースバックができない物件の特徴を以下にまとめました。
オーバーローンである
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回っている状態を指します。リースバックでは、売却によってローンを完済できることが前提となるため、残債がある場合は利用が難しいです。
例えば、売却価格が2,000万円と見込まれる物件に対して、住宅ローンが2,500万円残っている場合、完済するためには差額の500万円を自己資金で支払う必要があります。不足分を用意できない場合、金融機関の抵当権を外せず売却が成立しないため、リースバックを実行できません。
瑕疵がある
物件に重大な瑕疵や欠陥がある場合も、リースバックの利用は難しくなります。例えば、過去に事件や事故があった事故物件は、心理的な抵抗感から需要が限られるため、リースバックの対象にならない可能性があるでしょう。
また、雨漏りやシロアリ被害が発生している場合や、設備に大きな不具合がある場合は、修繕コストがかかることからリースバックのリスクが高いと判断されるケースも。将来的なトラブルや資産価値の下落につながるリスクがある物件は敬遠されやすいでしょう。
再建築不可など法的な問題がある
再建築不可などの法的な問題がある物件も、リースバックの利用は難しいです。再建築不可とは、建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物を建て替えられない状態のことを指します。その他、現在の建築基準法に適合しない物件なども同様です。
リースバックでは、買主が物件を長期間保有し、将来的には再販や別の活用方法を見込みます。しかし、再建築ができない物件は出口戦略が制限されるため、収益化の見通しが立てにくいです。将来的な活用の幅が限られるため、買取を断られるケースも少なくありません。
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エリア・物件種別が対象外
リースバックはすべてのエリアや物件で利用できるわけではなく、対象外とされるケースも一定数あります。不動産会社が再販や賃貸運用を前提としているため、需要が見込めないエリアの物件は取り扱いを断られることも。
物件種別にも制限があり、一般的にはマンションや一戸建てが中心となります。店舗や事務所、倉庫などの事業用不動産や、特殊な用途の建物は対象外になるケースもあるでしょう。対象外となる物件の条件はリースバック会社によって異なるため、事前に確認することが重要です。
流動性が低い
流動性が極端に低い物件も、リースバックの利用は難しくなる傾向があります。具体的には、駅から遠く周辺環境に魅力がない立地、築年数が古く修繕が必要な物件などは、購入希望者が限られるため流動性が低いと考えられます。
流動性の低い物件は、再販時に売れない可能性があるため、リースバック会社が敬遠するケースがあります。結果的に、リースバックの対象外となる、もしくは大幅に低い査定額が提示されることにつながるでしょう。
利用者の問題でリースバックができないケース
リースバックは物件の条件だけでなく、利用者の状況によっても利用できない場合があります。利用者側の事情でリースバックができない主なケースは以下のとおりです。
賃貸借契約の審査に通らない
リースバックでは、売却後に買主と賃貸借契約を結ぶため、通常の賃貸を借りる際と同様に入居審査がおこなわれます。この審査に通らない場合、リースバックを利用できません。審査では支払い能力が重視されるため、収入に対して家賃負担が大きすぎる場合や、収入が不安定な場合は、滞納リスクが高いと判断されます。
また、過去に信用情報に傷がつくトラブルを起こしている場合も、審査に影響する可能性があるでしょう。賃貸借契約の審査に通らなければ、契約が成立しないため、リースバックを利用できません。
共有名義人の同意を得ていない
共有名義の物件は、すべての名義人の同意がなければ、リースバックを進められません。リースバックは売却をともなう取引であるため、所有権を持つ全員の合意が前提となります。一人でも反対している場合や連絡が取れない場合は、契約が成立しません。
リースバックが利用できない場合の対処方法
リースバックが利用できない場合の対処方法を以下にまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。
複数の会社に査定を依頼する
リースバックが利用できないと判断された場合でも、すぐにあきらめる必要はありません。リースバック会社ごとに取り扱い条件や査定基準が異なるため、１社に断られても、他社であれば対応できる可能性があります。
同じ物件であっても会社によって評価や提示条件に差が出ることがあるため、リースバックを利用する場合は複数の会社に査定を依頼することが基本です。複数の会社を比較すれば、より有利な条件で契約できる可能性が高まります。
共有名義人と調整する
共有名義が原因でリースバックができない場合は、名義人全員との調整が不可欠です。名義人全員でリースバックの内容を共有し、売却が必要な理由を丁寧に説明する必要があります。共有名義の問題は時間がかかることも多いため、早めに対応を始めることが重要です。意見がまとまらない場合は、弁護士や司法書士などの第三者の専門家に同席してもらうことで、スムーズに話し合いを進めやすくなります。
リースバック以外の資金調達の選択肢
リースバックが利用できない場合は、他の資金調達方法を検討することも重要です。状況に応じて適切な手段を選べば、同様に資金を確保できる可能性があります。
自宅を活用して資金を確保する方法は、リースバックだけではありません。自身の状況に合う方法を選ぶためにも、リースバック以外の手段にも目を向けましょう。
任意売却
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。通常の売却では、ローンを完済しなければ住宅を売却できません。任意売却ではオーバーローンで返済が不可能な状況であっても売却手続きを進められます。
リースバックを検討している理由が住宅ローンの返済難である場合、そのままの状態であれば最終的に競売に移行するリスクがあります。競売とは、金融機関が担保となっている不動産を強制的に売却する法的な手続きのことです。競売では市場価格よりも低い価格で落札されるケースが多く、売却後もローンが残る可能性があります。
任意売却は競売を回避するための現実的な手段です。リースバックを利用できない場合は、競売を避けるために任意売却を検討することで問題を解決しやすくなるでしょう。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける資金調達方法です。毎月の返済をおこなう必要がない点が特徴で、契約者が亡くなったあとに自宅を売却し、その代金で借入金を返済します。主に高齢者向けの制度として提供されることが多いでしょう。
リースバックとは異なり、自宅の所有権を手放さずに資金を確保できる点がメリットです。ただし、年齢制限や対象エリア、物件に関する条件が設けられている点はリースバックと同様です。利用を検討する際は、仕組みや条件を理解したうえで判断しましょう。
リースバックを利用する場合の注意点
リースバックは資金を確保しながら住み続けられる点が魅力ですが、利用できる場合でも注意点があります。リースバックは便利な仕組みである一方、条件やリスクを理解したうえで利用することが重要です。リースバックが利用できる場合に気を付けたい注意点を以下にまとめました。
提示された家賃が適切かどうか調べる
リースバックを利用する際は、提示された家賃が適切かを必ず確認しましょう。売却後は賃貸契約に切り替わるため、家賃は長期間にわたって支払い続ける固定費になります。まずは、周辺エリアの賃貸相場と比較することが基本です。
同じ地域で近い築年数・間取りの物件と比較して、家賃が極端に高い場合は適切に家賃が設定されていない可能性があります。また、家賃が安い場合でも、更新料や管理費などの付帯費用が発生するかも確認しましょう。総支払額で考えると負担が大きくなるケースもあります。
将来的な買戻しに対応していない場合がある
リースバックを利用する目的には、将来的に資金が用意できたタイミングで売却した物件を買い戻したい場合が考えられます。しかし、すべての契約で買戻しが認められているわけではありません。あらかじめ条件として設定されていない場合は、対応してもらえない可能性があります。
リースバックで買戻しが契約に含まれている場合でも、価格や期間に制限が設けられているケースが一般的です。売却時よりも高い価格での買戻しが条件となることがあります。そのため、将来的に自宅を再取得したいと考えている場合は、契約内容を事前に細かく確認する必要があるでしょう。
定期借家契約と普通借家契約の違いを理解する
リースバックを利用する際は、契約形態として採用される「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いを理解することが重要です。普通借家契約であれば、契約期間が満了しても借主が希望すれば原則として更新できます。貸主側から一方的に契約を終了させることは難しく、長く住み続けられるでしょう。
一方で、定期借家契約はあらかじめ契約期間が定められており、期間満了とともに契約が終了する仕組みです。更新は原則としてなく、再契約できるかは貸主の判断に委ねられます。リースバックでは定期借家契約が採用されるケースもあり、契約期間終了後には退去が必要になることも。長期的に住み続けたい場合は、普通借家契約を選択する必要があるでしょう。
対応が親切であることを重視する
リースバックはリースバック会社と長期的な関係になるため、担当者との信頼関係も重要になります。そのため、会社の対応が親切であるかも重要な判断基準になるでしょう。契約内容も細かいため、丁寧に説明してくれる担当者に任せたいところです。
また、リースバックは利用者側にリスクがあるため、デメリットを含めて伝えてくれる会社は信頼性が高いと考えられます。反対に、契約を急がせたり、不利な条件を十分に説明しなかったりする会社には注意が必要です。複数のリースバック会社の対応の質を比較したうえで判断しましょう。
リースバックが利用できない物件に関するよくある質問
リースバックが利用できない物件に関するよくある質問を以下にまとめました。
住宅ローンが残っていてもリースバックはできる？
住宅ローンが残っていてもリースバックは可能ですが、売却価格でローンを完済できるアンダーローンであることが前提となります。売却額が残債を下回るオーバーローンの場合、不足分を自己資金で補填できなければ利用は難しいでしょう。
リースバックの審査に落ちる理由は？
リースバックの審査では、主に家賃の支払い能力や信用状況が重視されます。収入に対する家賃の負担割合が高い場合は、滞納リスクがあると判断されやすくなるでしょう。また、過去の支払い遅延などの信用情報が審査に影響するため、信用情報に傷がある場合はリースバックを利用できないことがあります。
リースバックとリバースモーゲージはどちらがいい？
リースバックとリバースモーゲージは、どちらがよいかは目的によって異なります。リースバックは売却によってまとまった資金を得られる一方、所有権は手放します。リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受ける仕組みで、所有権を維持したまま資金を確保できることが魅力です。資金調達の方法が異なるため、自身の目的に合わせて選ぶようにしましょう。
まとめ
リースバックは、自宅を売却しながら住み続けられる便利な仕組みですが、すべての物件や利用者が対象になるわけではありません。さまざまな要因によって利用できないケースがあります。
また、利用できる場合でもリースバックは契約が複雑であることから、内容を十分に確認したうえで利用することをおすすめします。場合によっては、リースバック以外の任意売却やリバースモーゲージなど、別の資金調達方法が適していることもあるでしょう。複数の選択肢を比較しながら、自身にとって最適な方法を選びましょう。
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執筆者
民辻 伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
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