土地の査定方法とは？計算方法と依頼の流れ・評価に関わるポイントを徹底解説

土地の査定方法とは？

土地の査定方法として、公的な価格から自分で調べる方法と、不動産会社に依頼する方法があります。それぞれの方法を解説します。

自分で調べる

土地の価格は、国や自治体が公表する土地の価格や評価額から金額を調べられます。自分で調べておくことで、不動産会社に査定を依頼した場合に、査定金額が適正であるかを判断する材料にもなるでしょう。

土地の価格を調べる時に使える指標として、主に以下の３つがあります。

それぞれの価格が使われる目的には違いがありますが、いずれも国や自治体が公表する信頼できる価格です。以下で内容を詳しく解説します。

公示地価・基準地価

公示地価は、全国約26,000地点の土地について、１月１日時点の価格を国が調査し公表するものです。

一方、基準地価は、全国約21,000地点の土地について、７月１日時点の価格を、都道府県が調査し公表するものです。基準地価では、国の公示地価でカバーできない地域の土地価格を調査し、公示地価を補完する役割があります。

いずれも、不動産を評価する専門家である不動産鑑定士によって調査され、市場の土地価格の基準となるものです。
公示地価は毎年３月中旬、基準地価は９月20日頃に公表されます。

路線価（相続税路線価）

路線価は、国税庁が発表する道路（路線）に面した宅地１平方メートルあたりの価格です。一般の土地取引の市場価格とは異なり、相続税や贈与税の納税額を算出する際に利用される評価額です。

地価の変動を考慮しながら、公示地価のおよそ８割程度を目安に、毎年１月１日時点の価格が定められます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、市区町村が定める、３年ごと（基準年）の１月１日時点の土地、建物の評価額です。

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税などの算出に用いられる評価額で、宅地は、公示地価のおよそ７割を目安に決められています。

周辺の土地の取引事例

国土交通省「土地総合情報システム」では、実際の過去の土地取引事例から価格を調べることも可能です。
住所や駅名から地域を絞り、最寄り駅までの距離や土地の形状、道路幅、用途地域などの条件で検索できます。
調べたい土地と類似する条件の事例地があれば、市場価格に近い金額として参考にできるでしょう。

このように、土地の価格はある程度自分で調べられます。しかし、ここからわかる価格は一つの目安として考える必要がある点には注意しましょう。
のちほど詳しく紹介しますが、土地の評価を左右するポイントは数多くあります。それらを総合的に評価しないと実際の（市場）価格は査定できません。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼することで、最適な査定方法で地域の不動産市況や直近の取引データを踏まえた査定金額を知ることが可能です。

不動産会社に依頼する際の査定方法には以下２つがあります。

簡易査定（机上査定）

簡易査定（机上査定）は、土地の所在地や面積などの基本的な情報に基づいて簡易的に価格を算出する方法です。現地には訪問しません。

売却を迷っていて、どれくらいで売れそうか大体の金額を知りたい場合に便利です。ネット上で基本情報を入力するだけで結果が出るため、気軽に調べたい時に活用しやすいでしょう。

訪問査定（詳細査定）

訪問査定（詳細査定）は、実際に現地に足を運び、詳細に調査する方法です。

所在地や面積の基本情報のほか、土地の状態から前面道路、隣地を含めた周辺環境など、土地の評価に影響するすべての項目を調査し、それらを総合的に判断して価格を算出します。

土地の売却を決めている場合や、相続した土地の遺産分割のために正確な査定結果が知りたい場合、訪問査定が利用されます。

土地の価格を計算する３つの方法

土地の価格を算出する方法は、その土地の活用方法などに応じて３つの方法があります。

それぞれ算出方法が異なるため、違いを知っておくことで、査定結果をもとに売り出し価格を決める際にも納得して決められるしょう。

以下より、それぞれの査定方法を解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法は、一般的に、土地の査定に使われる方法です。近隣の土地取引の事例と比較して価格を算出します。

調査地と似た条件の土地の成約事例をもとに、それぞれの条件をプラス・マイナスポイントで比較しながら算出します。

比較できる事例地が多いほど、より精度の高い査定結果が得られるのが特徴です。

収益還元法

収益還元法は、その土地が将来生み出すであろう収益を現在の価値に換算して価格を算出する方法です。

アパートやマンションなどの賃貸用の建物や、事業用の建物を建てる土地を想定した場合の価値を計算します。

賃貸マンションや事業用の建物が少ない郊外エリアでは通常、活用されません。

原価法

原価法は、現在建っている建物を取り壊し、新たに同じ建物を建て直すと仮定したときに、かかる費用（再調達原価）をもとに価格を算出する方法です。

原価法は、建物に用いられることが多い査定方法ですが、土地の造成費や付帯費用などから、土地の査定にも活用されることもあります。

土地の査定で見られる評価ポイント

実際に不動産会社の査定書をみると、査定額にさまざまな条件が影響していることがわかります。
ここでは、査定に影響するポイントとどのように評価されるのか解説します。

土地の形状

土地によって形はさまざま。土地の形は査定時、評価に関わるポイントの一つです。

評価のポイント

【高く評価されるケース】

• 正方形に近い整形地
• （一定の間口※がある）長方形の土地
  ※土地の間口とは、一般に道路に面している土地の辺をいいます

正方形やそれに近い長方形の整形地は、建物を建てるうえでプランニングがしやすく、無駄なスペースが生じにくいことから高く評価されるでしょう。一戸建てやマンションを建てる、もしくは駐車場として土地活用する、いずれのケースでも、有効利用しやすい形状は需要や生み出す利益が多く、査定額にもプラスになります。

【評価されにくいケース】

• いびつな不整形
• 旗竿地
• 極端に細長い形状

いびつな不整形の土地や極端に細長い形状の土地は、無駄な部分が生じやすく、かつ、建物のプランや形状が制限されやすいため整形地と比べて評価は下がります。

また、前面道路から通路部分を通って建物が建つ形状の、いわゆる旗竿地は、通路部分の長さや日当たりなどによって評価が下がることがあります。

土地の面積

広い土地の方が、評価が高くなるのはイメージできそうですが、実際はどのように評価されるのでしょうか。ポイントを見てみましょう。

評価のポイント

【高く評価されるケース】

• （一般的には）広い土地

一般的には、広い土地のほうが、活用方法は多く、購入者が見つかりやすいため高く評価されやすいです。ただし、田舎や郊外など土地が余っているエリアでは、広い土地で購入金額が上がると買い手が見つかりにくくなることから、土地の単価が下がることもあります。

【評価されにくいケース】

• 狭い土地（狭小地）

土地面積が15坪～20坪以下の狭い土地は、駐車場が確保しにくかったり、建ぺい率や容積率から十分な居住面積が確保できなかったりなどから、需要が少なくなりやすいといえます。
また、隣地の建物との距離が近くなりやすく、日当たりや通風、プライバシーなどの面から評価は下がりやすくなるでしょう。

土地の間口・奥行

評価のポイント

【高く評価されるケース】

• 間口が広い土地
• 間口と奥行のバランスがよい土地

間口が広い土地は、採光や通風を確保しやすく、駐車スペースも確保しやすいのが特徴です。そのため、建物の配置や設計の自由度が高く、土地として高く評価されます。

間口が広くても、奥行が短すぎる土地は評価が難しくなります。そのため、間口と奥行のバランスがよい土地の評価は高くなります。

【評価されにくいケース】

• 間口が狭い土地利用できるまでの費用や時間がかかるため評価は下がります。
• 間口に対して奥行が長い土地

間口が狭い土地は、一般的に、隣接する建物との距離が近く、採光や通風を確保しにくいのがデメリット。駐車スペースを確保しにくいこともあり、評価が下がりやすい土地です。

また、一定の長さの間口を確保できても、間口に対して奥行の長い土地は、土地の有効活用が難しく、評価が下がる場合もあります。

土地の状態

古家があるのか、更地なのかによっても土地の評価は異なります。土地の価格を上げるためにどのような状態にしておくといいのか、評価のポイントを確認しておきましょう。

評価のポイント

【高く評価されるケース】

• 更地で整地されている土地
• 境界が確定している土地
• 上下水道やガスのインフラが整備されている土地

土地上に建物や樹木などが何もなく、整地されている土地は、土地の状態がわかりやすく、高く評価されます。

また、土地の面積や境界点が、隣接地の所有者の同意を含めて確定している土地は、安心して購入しやすいため評価は上がりやすくなります。

【評価されにくいケース】

• 古家付き、古い擁壁（ようへき）やがれき、樹木が残ったままの土地
• 土壌汚染がある土地
• 埋蔵文化財の調査が必要な土地
• 境界が確定していない土地

古家付きの土地やがれきなどが残されている土地は、土地の状態が把握しづらく、以前使われていた浄化槽や基礎などが埋設されている可能性もあり、評価は下がりやすくなるでしょう。

また、土壌汚染がある土地や埋蔵文化財の調査を要する土地は、土地を利用できるまでの費用や時間がかかるため評価は下がります。

前面道路の幅

土地の広さや状況だけでなく、土地と面する道路も評価に関わります。道路の広さは工事の時にも関わるので、注視されるでしょう。

評価のポイント

【高く評価されるケース】

• 前面道路の幅が広い土地

前面道路の幅が広いと、見通しがよく車を駐車しやすい、また、日照時間を確保しやすいなど、高く評価される傾向にあります。

また、前面道路が12ｍ未満の土地は、敷地面積に対して建てられる建物の広さ（容積率）が道路幅員によって決まる場合があります。そのため道路幅が広い土地は容積率の制限を受けにくく、高く評価されやすいでしょう。

【評価されにくいケース】

• 前面道路が４ｍ未満の土地

建築基準法上、原則として道路の幅員は４ｍ以上でなければなりません。
　　　　　　
そのため、前面道路の幅員が４ｍ未満の土地に建物を建てるには、道路の中心線から敷地境界線を後退させる（セットバック）必要があります。

セットバックする距離や全体の敷地面積に占める割合に応じて、評価は変わりますが、土地を活用できる面積が減るため、評価は下がりやすくなります。

隣接する道路・土地

評価のポイント

【高く評価されるケース】

• 角地や二方路地
• （住宅地として）交通量が少ない道路
• 隣地が低層の建物

角地（敷地の２辺が交差する道路に接する土地）や二方路地（敷地の前後を２つの道路で挟まれている土地）は、日当たりが確保しやすく、２方向からの出入りもできるため、評価は高くなります。

【評価されにくいケース】

• 中間画地（角地と比べて）
• 隣地がマンションや商業ビルなど高い建物
• 隣地が工場や作業場、公園など

隣接する土地に一戸建てではなく、マンションや商業ビルなどの場合、日照や通風、プライバシーの確保などが難しくなり評価が下がる場合があります。

また、隣に日中、作業音や車輛などの出入りが多い工場や作業場があると、落ち着いた住環境を確保しにくいため評価が下がりやすくなるでしょう。

用途地域

用途地域とは、良好な住環境の確保や商業活動の促進などを目的に、建てられる建物の用途や大きさを13の地域ごとに制限したものです。

• 住居系
  「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域」


• 商業系
  「近隣商業地域」「商業地域」


• 工業系
  「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」

評価のポイント

用途地域の指定地域によって建てられる建物の用途、規模が変わります。一般的には商業系地域のように、制限の緩い地域のほうが土地の活用用途が増え、評価が高くなります。

一方、評価が下がりやすいのは、制限がもっとも厳しい第１種低層住居専用地域です。このような地域は建物の高さが制限され、建てられる建物の種類も限られます。土地の用途が少なくなる分、評価が下がる場合もあります。

ただし、地域によっては、建築できる建物が限られた落ち着いた住環境エリアとして、需要が高いケースもあります。

周辺環境や日当たり

評価のポイント

【高く評価されるケース】

• 日当たりがいい
• 眺望がいい
• 周辺の建物が低層
• 買い物施設などが多く生活利便性が高い

住宅地としての需要が高い地域では、周辺環境や日当たりが重視されます。

例えば、周辺に買い物施設が充実している土地や、緑や水辺など自然環境に恵まれた土地は評価されやすいでしょう。

また、周辺に高い建物がなく日当たり・眺望がよい土地も高く評価されます。自治体によっては、土地の最低敷地面積（敷地面積の最低限度）が200平方メートルを上限に指定しています。

このような地域にある住宅街は、建物が密集していないため、日当たりや通風が確保しやいのが特徴です。良好な住環境が整った土地として評価される場合もあります。

【評価されにくいケース】

• 嫌悪施設（産業廃棄物の処理場・墓地など）がある
• 騒音や振動が影響する

近隣に、産業廃棄物の処理場や墓地、高圧送電線、風俗店などの嫌悪されやすい施設がある場合は、土地の購入判断にも影響を与えやすく、評価は下がります。

また、住宅地の場合、幹線道路や鉄道の音や振動などが影響しそうな土地は評価が下がりやすくなります。

最寄り駅からの距離

評価のポイント

【高く評価されるケース】

• 最寄り駅から近い・アクセスしやすい

駅からの距離が近い土地ほど評価は高くなります。駅までのアクセスしやすく、駅近くの立地であれば、土地を活用する用途も増えるため評価が上がります。

【評価されにくいケース】

• 最寄り駅から遠い
• バス便の利便性が低い

駅から遠いと交通利便性や場所によっては生活利便性が下がり、土地の評価は下がりやすくなることも。

また、バスを利用するにも、バスの本数少ない場合やバス停からの距離が離れている場合、評価はさらに下がる可能性があります。

不動産会社に土地の査定を依頼する時の流れ

ここでは不動産会社に土地の査定を依頼する流れを解説します。

• STEP 1必要な情報を収集する（土地価格を調べてみる）
• STEP 2不動産会社に査定依頼する（一括査定を含め）
• STEP 3訪問日時を決める
• STEP 4訪問査定（現地調査）してもらう
• STEP 5査定結果の報告をもらう
• STEP 6複数の査定結果を比較検討する
• STEP 7依頼する不動産会社を決め媒介契約を締結する

不動産会社に査定を依頼するにあたって、土地の売買契約書や図面、測量図などがあれば準備します。また、公示地価を調べて、土地価格の目安や近年の価格の推移を調べておくのもよいでしょう。
　
訪問査定では、土地の資料をもとに現地を詳細に調査するため、２時間程度の時間は確保しておいたほうがよいでしょう。
　　　
また、これまで解説したように、土地の評価を左右するポイントは数多くあります。不動産会社によって評価が異なる場合もあり、査定金額に違いが出ることも珍しくありません。
特に、比較する事例地の少ない場合は違いがでやすいでしょう。そのため複数の不動産会社の査定結果を比較し、納得できる会社に売却を依頼することが大切です。

不動産会社に査定を依頼する前にやっておくべきこと

不動産会社に査定を依頼する前の準備を解説します。

必要な書類を用意する

● 地積測量図、確定測量図、境界確認書
地積測量図は、土地面積や形状などを記載した図面で法務局に備え付けられています（地積測量図がない土地もあります）。

確定測量図や境界確認書は、確定測量で作成した図面、隣地との境界を確認したことを証明する書類ですので、査定価格にも影響する可能性も。
土地の査定時だけでなく、のちに売却する場合にも必要となります。

● 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
登記済証または登記識別情報は、不動産の所有者であることを証明するものです。

以前は登記済証が発行されていましたが、現在は、12桁の英数字を組み合わせた登記識別情報に変わりました。

土地を処分する権限があるかを確認するために必要となります。

● 売買契約書、重要事項説明書、地盤調査報告書
土地購入時の売買契約書や重要事項説明書には、土地や周辺環境の情報、特記事項などが記載されているため、査定の参考資料となります。

また、地盤調査報告書があれば、土地の広さによりますが、売却時に土地の地質や強度などの参考資料となることがあります。

● 固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書
固定資産税納税通知書は、毎年４月頃に市区町村から送られてきます。固定資産税、都市計画税の額だけでなく、固定資産税評価額から査定価格の参考資料となることがあります。

名義を確認する

相続で取得した土地で、名義変更が終わっていない土地を査定してもらう場合は、名義が誰かを確認しておきましょう。

売却するには、亡くなった人（被相続人）から相続人に名義変更する必要がありますが、査定依頼時に名義変更がされてなければ、名義を確認し、状況を説明しましょう。

土地をきれいにする

長年誰も住んでおらず、放置された土地を売却する場合は、雑草の除去やごみの処分をしてきれいにすることをおすすめします。雑草が多すぎると、調査に影響する可能性も。

また、隣地の境界近くの樹木の枝葉の手入れがされておらず、知らないうちに隣地に越境していることがあるかもしれません。隣地とのトラブル防止も踏まえ、伐採しておくことをおすすめします。査定の前に、越境を解消しておいたほうがよいでしょう。

土地の情報をまとめる

土地の評価に影響するポイントをいくつか紹介しましたが、自分で確認できるポイントを整理しておくとよいでしょう。

土地の査定に関するよくある質問

最後に、土地の査定に関するよくある質問を紹介します。

土地の査定の計算方法は？

公示地価や路線価、固定資産税評価額などの公的な評価額をもとに、算出できます。路線価はおおむね公示地価の８割水準、固定資産税評価額は公示地価の７割水準を目安に決められます。

自分で土地の査定をすることはできる？

公示地価や路線価などの公的価格をもとに自分で土地を査定することも可能です。
ただし、自分で調べる場合、価格は一つの目安です。売り出し価格として適正な金額を知るためには、近隣の取引事例と詳細に比較する必要があるため不動産会社に依頼したほうがよいでしょう。

査定結果が出るまでどのくらいかかる？

簡易査定であれば１日もしくは依頼した当日中に結果がわかることもあります。
一方、訪問査定（詳細査定）は、現地調査を実施してから１週間程度が目安となります。

どうやって土地の査定依頼をする？

土地購入時の売買契約書など、土地に関する資料を準備のうえ、不動産会社に依頼しましょう。

土地の査定結果は不動産会社によってわかれることも少なくありません。
一括査定サービスを活用するなどして、２～３社程度の不動産会社の査定結果を比較検討することでより納得できる価格で売却をすすめやすくなるでしょう。

まとめ

土地の査定価格には、立地条件や土地の広さや形状などの条件は大切ですが、それだけで決まるわけではありません。
前面道路との関係や周辺環境、その地域の土地取引の需給関係（流動性）など、さまざまな要因が影響します。

また、マンション以上に土地や一戸建て（土地付き）の評価は、不動産会社によって結果がわかれやすい傾向にあります。

そのため、土地価格は自分でも調べられますが、適正な売り出し価格を知るためには、複数の不動産会社に依頼し、査定結果を比較して決めることが大切です。

土地の売却を検討する際には、この記事をご参考にしてください。