築40年の中古マンションは売れない？売却しにくい理由と売るためのコツを徹底解説

築40年マンションは売れないわけではない

首都圏中古マンションの築年数別の成約率を以下にまとめました。

このデータから、築年数が古いマンションでも一定の需要があり、必ずしも売れないわけではないことがわかります。

まず、築０〜20年の物件は全体的に安定した成約割合を占めており、特に築16〜20年（13.8%）や築６〜10年（12.9%）は比較的高い水準となっています。一般的に築浅物件は人気が高く、流通の中心になっていることが読み取れるでしょう。

一方で注目すべきは、築41年以上の物件が20.0%ともっとも高い割合を占めていることです。これは、築40年超のマンションでも実際には多くの取引が成立していることを示しています。

背景には、価格の手頃さや立地のよさ、リノベーション需要などがあると考えられるでしょう。

また、築31〜40年帯の成約率は６％台とやや低めですが、ゼロではなく一定数の成約が発生していることがわかります。つまり、築年数が進むほど売却難易度が上がる傾向はありますが、適切な価格設定や販売戦略次第で十分に売却可能であることがわかるでしょう。

また、以下は首都圏中古マンションの築年数別価格推移です。

このデータから、マンション価格は築年数の経過にともなって段階的に下落していく傾向があることが読み取れます。特に築40年を超えると、築０〜５年と比べておおむね半分以下まで価格が下がる可能性があると考えられます。

築40年の中古マンションが売れにくいと言われる理由

築40年前後の中古マンションは、築浅の物件と比べると販売期間が長引きやすい傾向があります。実際に売却活動を始めてから「思ったより反響が少ない」と感じるオーナーも少なくありません。

単純に古いから売れないわけではなく、買い手の心理や住宅ローン事情、建物の状態など、複数の要因が重なって売却の難易度に影響を与えています。

築40年の中古マンションが売れにくいとされる主な理由をわかりやすく解説します。

40年を超えると資産価値が低くなるから

築40年を超える中古マンションは、一般的に資産価値が大きく下がる傾向があります。マンションは築年数の経過とともに建物評価額が逓減していくため、築浅物件と比べて価格面で不利になりやすいです。

特に日本の不動産市場では、築30年を超えたあたりから建物部分の評価が急速に下がり、築40年前後になれば、建物に価値がつかず、土地の価値で売却価格が決まるケースも少なくありません。

購入検討者にとっては、将来的な資産性や売却時の価格下落リスクが懸念材料となり、結果として買い控えが起こりやすくなります。
さらに、資産価値の低下は住宅ローン審査にも影響します。金融機関は担保評価を重視するため、築古マンションは融資条件が厳しくなったり、借入期間が短縮されたりする可能性があるでしょう。

資金面のハードルが、購入希望者の減少につながる要因になります。

ただし、立地条件が良好で管理状態が優れているマンションであれば、築40年を超えていても一定の需要は見込めます。資産価値が下がりやすい傾向はあるものの、築古物件が必ずしも売れないとは限りません。

老朽化によって外観の印象が弱くなる

築40年クラスのマンションが敬遠されやすい大きな理由の一つが、外観から受ける印象です。マンションの「築古」に明確な法的定義はありませんが、一般的な目安は以下のとおりです。

築40年の物件は、多くの場合「築古マンション」に分類されます。マンションの外観デザインには時代ごとの流行があるため、40年ほど前に建てられた建物は、現在の感覚ではどうしても古い印象を持ちやすいでしょう。

特に、バルコニーの縦格子の隙間が広いタイプは室内が見えやすく、プライバシー面を気にする現代の購入検討者から敬遠されることがあります。さらに、経年劣化による外壁の色あせや汚れが重なると、第一印象で不利になりやすいです。

特に、大規模修繕工事の前段階で外壁の傷みが目立つ状態では、内覧前の段階で候補から外されるケースもあり、売却期間が長期化しやすくなります。

エレベーターなど共用設備の旧式化

建物本体だけでなく、共用設備の古さも買い手が慎重になる要因です。築年数の経過したマンションでは、エレベーターの動作音や揺れが気になるケースも珍しくありません。

一般的にエレベーターは築35年〜40年前後で更新時期を迎えることが多く、未更新のままでは購入検討者に不安を与える可能性も。日常的に使う設備だからこそ、体感的な古さは物件全体の評価に直結しやすくなります。

一方で、すでにエレベーターのリニューアル工事が完了しているマンションは、買主にとっては安心材料の一つになるでしょう。設備更新の履歴が明確であれば、管理状態のよさをアピールでき、資産価値の維持・向上にもつながります。

つまり、同じ築40年でも、共用部のメンテナンス状況によって売れやすさに差が生まれる可能性があることを押さえておく必要があります。

住宅ローン審査が通りにくいケースがある

築古マンションの売却では、買主側の住宅ローン審査がハードルになります。

築40年を超えていることを理由に一律に融資を認めないとは限りません。しかし、金融機関の評価や買主の属性によっては審査が厳しくなる場合も。

築年数の古い物件は販売価格が比較的抑えられる傾向にあるため、購入検討者の年収帯が広がりやすい特徴があります。結果的に、頭金の準備状況や返済能力の面で審査に通らないケースが発生する場合があるでしょう。

売主側に問題がなくても、買主のローン否決によって契約にいたらないことは珍しくありません。こうした事情が積み重なることで、「内覧は入るのに成約しない」状態に陥り、結果として売却期間が長引く要因になります。

修繕積立金が高額になりやすい

築年数が進んだマンションでは、修繕積立金の負担が重くなる傾向があります。建物の老朽化にともない、将来的な大規模修繕に備えて積立額が段階的に引き上げられるケースが多いためです。

マンション所有者は毎月、管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。さらに住宅ローンを利用している場合は返済も重なるため、月々の固定費は購入する際の判断に大きく影響します。

修繕積立金が高い物件は、購入後のランニングコストを懸念されやすく、買主の検討から外れる要因になり得るでしょう。

実際に、「東日本不動産流通機構」の2024年度データでは、2023年築マンションの平均修繕積立金が月額8,554円であるのに対し、1984年築では月額12,301円と約1.44倍に増加しています。

このように築古マンションは維持費が高くなりやすく、売却時のハードルになる点は押さえておきたいポイントです。

リフォーム費用の負担が想定される

築40年クラスのマンションでは、設備や内装の経年劣化により、購入後にリフォームや修繕が必要になる可能性が高まります。買主は物件価格だけでなく、購入後にいくら追加費用がかかるかまで含めて検討するため、費用がかかりやすい築古のマンションは選ばれにくいでしょう。

リフォーム費用は仕様やグレードによって幅がありますが、例えばシステムバスの交換で約60万〜150万円、キッチン全体の改修では約80万〜400万円が一つの目安です。築40年マンションを売却する際は、買主の将来の負担を踏まえて、価格設定や販売戦略を考えることが重要です。

耐震性能に不安を持たれやすい

築40年以上のマンションでは、耐震基準への懸念も購入検討者が重視するポイントです。特に旧耐震と呼ばれるのは、1981年５月31日以前に建築確認を取得した建物を指します。

築40年以上のマンションは、1981年５月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件が多く含まれます。そのため、購入希望者から耐震性に関して質問を受ける場面も少なくありません。

旧耐震基準で建てられたマンションであっても、十分な耐震性能がある場合や、建築後に耐震補強工事が実施されているケースであれば、安心感を持ってもらいやすくなるでしょう。

重要なことは、耐震診断の有無や補強履歴など、客観的な情報を整理して提示できるかどうかです。上記の資料が揃っていると、築年数による不安を和らげ、購入検討のハードルを下げる効果が期待できるでしょう。

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築40年のマンションはいつまで住める？

築40年のマンションは、実際のところいつまで住めるのでしょうか。
マンションの多くは鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で建てられており、木造住宅と比べて耐久性が高いことが特徴です。

築年数が進むほど修繕や設備更新は必要になりますが、適切な維持管理がおこなわれていれば、築40年を超えても十分に居住可能とされています。

築40年マンションはいつまで住み続けられるのかを解説していきます。

鉄筋コンクリートの寿命は68年とされている

国土交通省の資料に掲載されている小松幸夫氏の研究『鉄筋コンクリート造の住宅・事務所等の平均寿命』によると、建物の寿命は約68年とされています。ただし、構造や施工品質、立地環境、維持管理の状態によって変動する場合も。

さらに、国土交通省の『中古住宅の流通促進・活用に関する研究会』（2013年）の議事概要では、次のような見解も示されています。

「ここ20～30年に建てられた住宅は性能が向上しており、適切なリフォームをおこなえば100年程度の使用も可能。」

適切なリフォームの例としては、以下が挙げられます。

• 防水工事
• 外壁補修
• 給排水管の更新
• 内装・設備の定期更新

さらに、約30年ごとに内装や設備を更新し、躯体の補修を継続すれば、長期的な維持も可能という見解もあります。

つまり、築40年のマンションでも管理状況によっては長く住み続けられるでしょう。

「法定耐用年数＝寿命」ではない

注意したいのは、「法定耐用年数」と実際の建物寿命は別物である点です。

法定耐用年数とは、固定資産の減価償却を計算するために国が定めた年数であり、建物の物理的な寿命や居住可能年数を示すものではありません。

例えば、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の住宅用建物の法定耐用年数は47年とされています。

法定耐用年数は税務上、資産価値がゼロになる基準に過ぎず、47年で住めなくなるという意味ではありません。

用途別の法定耐用年数は以下のとおりです。

法定耐用年数はあくまで税務上の指標です。

実際には、適切な修繕・管理・リフォームをおこなえば、法定耐用年数を超えても十分に住み続けることは可能です。

築40年の中古マンションを売却する方法

築40年前後の中古マンションでも、適切な方法を選べば十分に売却は可能です。ただし、築浅物件と同じ戦略では売れ残るリスクが高まるため、状況に応じた売却手法の選択が重要になります。

売却方法にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、売却期限や価格重視度を踏まえて判断しましょう。

築40年マンションの売却で押さえておきたい売却方法を紹介します。

仲介によるマンション売却

仲介とは、不動産会社に買主探しを依頼し、市場に公開して一般の購入希望者へ売却する方法です。オーソドックスな売り方であり、条件が整えば相場に近い、あるいはそれ以上の価格で成約できる可能性があります。

購入後にリノベーションをする前提で中古物件を探している買主も一定数存在するため、築40年を超えるマンションであっても、立地や管理状態が良好であれば仲介で十分に売却できます。

一方で、仲介は購入希望者が現れるまで待つ必要があるため、売却完了までに時間がかかりやすい点がデメリットです。一般的には売り出しから成約まで３カ月前後が一つの目安とされていますが、築年数が古い物件ではさらに長期化することも。

そのため、まずは余裕のあるスケジュールを確保して仲介で売却活動を始め、市場の反応を見ながら次の手を検討する進め方がおすすめです。

マンション買取

仲介で買主が見つからない場合や、できるだけ早く現金化したい場合は、不動産会社による「不動産買取」を検討する方法もあります。不動産買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る仕組みで、同社はそのあとにリフォームや再販売をおこなうことを前提としています。

買取の大きなメリットは、売却までのスピードが早い点です。買主を探す期間が不要なため、条件がまとまれば短期間で契約・決済まで進むケースも珍しくありません。

転勤や住み替え期限が迫っている場合には有効な選択肢となるでしょう。

ただし、買取価格は再販リスクやリフォーム費用が織り込まれるため、仲介での成約価格より低くなるのが一般的。目安として、仲介相場の６〜８割程度になるケースが多いです。

通常、仲介で売り出してから約３カ月経過しても反響が乏しい場合、そのまま売却できずに長期化する可能性も。こうした状況では、価格調整と並行して買取への切り替えの検討も一つの選択肢になるでしょう。

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不動産会社や担当者の見直しを検討する

マンションが思うように売れない場合、物件そのものではなく、不動産会社の販売力や担当者の対応に課題があるケースも少なくありません。不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、一戸建て中心の会社や賃貸寄りの会社では、マンション売却のノウハウが十分でないことも。

また、売却予定のエリアで取引実績が乏しい会社の場合、相場とかけ離れた査定価格が提示される可能性もあります。結果として、価格設定や販売戦略が適切でなく、反響が伸び悩むことも考えられるでしょう。

販売活動に不安を感じた場合は、別の不動産会社へ査定を依頼して比較することがおすすめです。しかし、契約形態によっては違約金などが発生するケースもあるため、よく確認しましょう。さらに、会社自体は問題なくても担当者とのコミュニケーションに違和感があるなら、担当変更を相談するのも一つの方法です。売却活動は担当者の力量に左右される部分が大きいため、納得して任せられる体制を整えましょう。

住宅診断（ホームインスペクション）と瑕疵保険で信頼性を高める

築40年のマンションでは、建物の状態に不安を抱く買主が多いため、第三者による住宅診断（ホームインスペクション）を実施することも有効な対策になります。住宅診断とは、専門資格を持つ検査員が中立的な立場で建物の劣化状況や不具合の有無をチェックするサービスです。

マンションの場合、費用相場は５万円前後です。一定のコストはかかりますが、事前に不具合の有無を把握できるほか、売主側の説明責任リスクを軽減できるメリットがあります。

特に築古物件では、契約不適合責任への不安を減らせる点は大きな安心材料になるでしょう。

さらに、既存住宅売買瑕疵保険へ加入すれば、引き渡し後に対象となる欠陥が見つかった場合でも保険で補償されます。ただし、加入には所定の検査や条件があります。買主にとっては購入後のリスクが明確に軽減されるため、築年数が古いマンションでも検討対象に入りやすくなるでしょう。

信頼性を高める施策として、積極的に検討する価値はあるでしょう。

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築40年の中古マンションを売却する際のコツ

築40年クラスの中古マンションは、売り方の工夫次第で成約スピードや価格が大きく変わります。築年数が古いからといって無計画にリフォームしたり、何も準備せず売り出したりすると、かえって売却が長引くことも少なくありません。

大切なのは、購入検討者が何を重視しているのかを理解し、過不足ない対策を取ることです。売却のポイントを具体的に解説します。

査定前のリフォーム・リノベーションは慎重に検討する

築40年を超えるマンションで売却前に大規模なリフォームやリノベーションを検討する場合は慎重に判断しましょう。なぜなら、築古物件を検討する買主のなかには自分好みに改装したいと考えている方も。売主側のリフォームが必ずしも評価されるとは限らないためです。

さらに、数十万円〜数百万円の費用をかけて内装を整えても、その分が売却価格に反映されるケースは少ないため、費用回収できないリスクもあります。特に間取り変更やデザイン性の強いリフォームは、買主の好みに合わない可能性もあるため考慮しなければなりません。

よって、査定を受ける前に自己判断でリフォーム・リノベーションをおこなうことは避けたいところです。まずは現状のままで不動産会社に査定を依頼し、査定価格を確認します。査定を受けた不動産会社に相談したうえで、売却戦略として適切であるかどうか判断しましょう。

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管理状態（長期修繕計画・耐震性）を事前に確認する

築40年のマンションでは、室内の状態以上に建物全体の管理状況が重視されます。購入検討者や金融機関がチェックする代表項目が、長期修繕計画と耐震基準です。

長期修繕計画がしっかり策定され、修繕積立金が適切に積み立てられているマンションは、築年数が古くても評価が下がりにくい傾向があります。逆に、計画が不十分な場合は将来の負担への不安から敬遠されることも。

また、建物が旧耐震基準か新耐震基準かも重要な判断材料です。旧耐震であっても耐震診断や補強工事が実施されていれば、買主の不安を和らげられます。売却前に管理組合資料や耐震関連書類を整理すれば、内覧時の信頼性向上につながるでしょう。

汚れが気になる場合はハウスクリーニングを活用する

大がかりな改修は不要ですが、第一印象を整える意味でハウスクリーニングは有効な対策です。プロの清掃が入るだけで室内の清潔感が大きく向上し、内覧時の印象アップにつながります。

特に築古マンションでは汚れているという先入観を持たれやすいため、水回りや床のくすみを改善するだけでも反応が変わることがあります。全面クリーニングだけでなく、キッチン・浴室・トイレなど水回りだけを重点的に依頼するケースも一般的です。

※上記はあくまで参考価格です。居住中か空室か、汚れ具合、業者によって金額は変動するため、事前見積もりを取りましょう。

また、不動産会社のなかには、仲介契約を結ぶことでハウスクリーニングを無料サービスとして提供しているところもあります。費用を抑えたい場合は、媒介契約前にサービス内容を確認しておくと出費を抑えられるでしょう。

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築古物件の売却に強い不動産会社を選ぶ

築40年のマンションは、どの不動産会社に依頼するかで売却結果が大きく変わります。築古物件の売却実績のある会社であれば、適切な売却戦略を立てやすいでしょう。

実績のある会社は、投資家層やリノベーション前提の購入希望者など、築古に理解のある買主ネットワークを持っているケースが多いです。そのため、成約までのスピードにも差が出やすくなります。

仲介で売却活動をおこない、問い合わせが少ない場合は、買取査定も並行して検討すると、売却の出口戦略を柔軟に確保できます。まずは仲介で売却をおこない、難しければ買取に方針を転換する二段構えで進めるとよいでしょう。

まとめ

築40年の中古マンションは、築浅物件と比べて資産価値の低下や設備の旧式化、住宅ローン審査の影響などから、売却難易度が上がる傾向があります。特に外観の古さや修繕積立金の負担、耐震性への不安は、購入検討者が慎重になる大きな要因です。

一方で、データからもわかるとおり、築古マンションでも市場で一定の成約が発生しており、適切な価格設定と販売戦略を取れば売却は十分可能です。ハウスクリーニングによる印象改善や、住宅診断・瑕疵保険による信頼性向上、不動産会社の選定が成功のカギになるでしょう。

まずは仲介で市場の反応を確認し、状況に応じて買取も視野に入れる二段構えの戦略がおすすめです。物件の強みを整理しながら、計画的に売却活動を進めていきましょう。