任意売却とリースバックの違いは？併用できるケースと利用の手順を徹底解説

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った際に、担保権者（金融機関など）の同意を得て自宅を売却する方法です。住宅ローンを利用して購入した不動産には抵当権が設定されており、完済しなければ自由に売却できません。しかし任意売却では、例外的に住宅ローンを完済しなくても不動産を売却できます。

競売にかけられた不動産は、基本的には市場価格よりも低い水準で落札されます。一方で、任意売却は市場価格に近い水準で売却できる可能性が高いため、競売よりもよい条件で売却できるでしょう。

ただし、売却後は原則として自宅から退去する必要があるため、新しい居住先を探す必要があります。任意売却は、ローンが返済できない状態から生活を立て直すための手段の一つです。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却したあとに買主と賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける方法です。一般的な不動産売却では、売却後に退去する必要がありますが、リースバックでは、売却と同時に賃貸契約を結ぶため、自宅を現金化した後も引越しをせずに生活を続けられます。
また、リースバックは住宅ローンを滞納している場合に限らず利用できる制度のため、信用情報に影響が出ないメリットもあります。

リースバックの売却先は、個人の買主ではなく、リースバック会社や投資家が中心です。買主は将来的な賃料収入を見込んで物件を購入するため、売却価格は市場相場より低くなる傾向にあります。また、売却後は家賃の支払いが必要です。

住宅ローンの残債があっても条件次第ではリースバックを利用できます。ただし、金融機関の同意を得る必要があるでしょう。住宅ローンを完済したい、近々大きな出費を控えているが手元にお金がないケースなど不動産を売却した後も今の家に住み続けたい方におすすめの売却方法です。

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任意売却とリースバックの違い

任意売却とリースバックの違いを以下にまとめました。

それぞれの内容を見ていきましょう。

利用目的

任意売却の主な目的は、住宅ローンの返済が難しくなった際に任意売却で得た売却益で住宅ローンを完済、もしくは残債をできる限り減らし、競売を避けることです。
リースバックの主な目的は、自宅を売却して資金を確保しながら、住み慣れた家に住み続けることです。居住の継続を目的とした売却方法になります。

売却後の対応

任意売却では、売却が成立したあとは、原則として自宅を退去する必要があります。引越しの時期は、買主との調整により一定の猶予が認められる場合もありますが、最終的には新しい居住先に住み替えることになるでしょう。

リースバックでは、自宅を売却したあとに賃貸借契約を結ぶため、同じ家に住み続けられます。売却と同時に賃貸へ切り替わる仕組みのため、引越しをせずに生活を続けられるでしょう。

住宅ローンの状況

任意売却は、住宅ローンの返済を滞納している、または近い将来に滞る危険性がある状況が前提になる売却方法です。

リースバックは、必ずしも住宅ローンの返済が困難な状態で利用されるとは限りません。住宅ローンの残債がある場合でもアンダーローン（売却額がローン残債を上回る）状態であれば利用できる売却方法のため、住宅ローンの滞納時にも競売を避けるための選択肢のひとつとなるでしょう。

売却先

任意売却の場合、売却先は一般の個人や法人など、第三者の購入希望者になることが一般的です。不動産会社が仲介に入り、一般的な売却活動で買主を探します。

リースバックでは、売却先はリースバック会社や不動産投資家が中心です。

売却価格の目安

任意売却の場合、売却価格は市場価格の約８割～９割。相場より低い価格で売却される競売と比べて高い価格で売却できるため、住宅ローンの残債を減らしやすくなるでしょう。

リースバックでは、売却価格は市場相場の約６割～８割になることが多い傾向があります。買主が将来の家賃収入や空室リスクを考慮して価格を算出するため、売却によって得られる資金は少なくなりやすいです。

売却までにかかる期間

任意売却の場合、一般的な不動産の売却活動をおこなう必要があるため、売却までに時間がかかりやすい傾向があります。一般的には３カ月～６カ月程度かかることが多く、状況によってはさらに期間を要する可能性もあるでしょう。

リースバックは、売却先があらかじめ決まっているため、売却に時間がかかりません。早ければ２週間、長くても１カ月程度で売却が完了します。

売却後の家賃

任意売却の場合、売却後は原則として自宅を退去するため、売却した物件に対する家賃の支払いは発生しません。

リースバックでは、売却後も同じ家に住み続けるため、家賃の支払いが必要になります。家賃は周辺の賃貸相場ではなく、買主が設定する利回りを基準に決まることが多く、相場より高くなる場合もあるため注意が必要です。

信用情報への影響

任意売却は、住宅ローンの返済が滞っている状況で利用されることが多いため、信用情報に影響が出る可能性があります。すでに延滞が発生している場合は、その事実が一定期間信用情報に登録されるでしょう。

リースバックは、住宅ローン滞納の有無にかかわらず、一般的な不動産売却の方法のひとつのため、売却行為そのものが信用情報に登録されることはありません。

債権者の同意

任意売却を進めるためには、住宅ローンを貸し付けている金融機関など、債権者の同意が必須です。不動産には抵当権が設定されているため、債権者が抵当権の抹消に同意しなければ売却は成立しません。売却価格や条件も、金融機関と調整をおこなう必要があります。

リースバックは、通常の不動産売却と同じ扱いとなるため、原則として債権者の同意は不要です。ただし、以下から解説する任意売却と併用するケースでは、例外的に債権者の同意が必要です。

任意売却とリースバックを併用できる？

任意売却とリースバックは、それぞれ目的や仕組みが異なる売却方法ですが、条件が揃えば併用できるケースもあります。特に住宅ローンの返済が難しい状況であっても、現在の住環境を維持したいと考える人にとっては、有力な選択肢となるでしょう。

任意売却とリースバックを併用するためには、金融機関とリースバック会社の双方から承認を得られることが前提となります。どちらか一方が同意しなければ併用は成立しません。しかし、金融機関は債権回収を重視するため、市場相場より低くなる傾向にあるリースバックでは同意を得られないケースも。回収の見込みが立つことが同意の条件となります。さらに、リースバック会社によっては、任意売却の物件を敬遠する可能性があります。そのため、任意売却の物件にも対応しているリースバック会社を選ぶ必要があるでしょう。

任意売却とリースバックの併用が向いている人の特徴

任意売却とリースバックの併用が向いている人の特徴は以下のとおりです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

環境的な理由で引越しが困難である

任意売却とリースバックの併用は、さまざまな理由で引越しが難しい場合に検討したい選択肢です。例えば、高齢者や要介護者がいる世帯では、住み慣れた環境を離れること自体が大きな負担になるでしょう。通院している病院や介護サービス、近隣との人間関係が変わることで、生活に支障が出ることも。

また、子どもがいる家庭では、転校や通学環境の変化を避けたいと考える方もいらっしゃるかもしれません。住宅ローンの返済が滞っている状態にあっても、任意売却とリースバックを併用すれば、ローンの問題を整理しながら生活環境を維持できます。

周囲に住宅ローンの滞納を知られたくない

住宅ローンの返済が滞り、競売に進んでしまうと、裁判所の公告や現地調査などにより、近隣に状況を知られるリスクが高まります。任意売却は、一般の不動産売却に近い形で進むため、売却を知られる可能性は低いでしょう。さらにリースバックでは売却後も引き続き同じ家に住み続けられるため、状況の変化に気付かれずに済む場合もあります。周囲に事情を知られずに生活を続けたい人にとって、任意売却とリースバックの併用は、プライバシーを守りながら問題を解決できる選択肢です。

将来的に買い戻したい

リースバックでは、売却後も賃貸として住み続けられるため、生活環境を維持しながら将来に備える時間を確保できます。任意売却によって住宅ローンの残債を整理すれば、収入の回復や家計の立て直しを進めやすくなるでしょう。

一定期間が経過し、資金を用意できれば、あらためて住宅を購入する選択肢も考えられます。一時的に自宅を手放しながらも、将来に住宅の再取得を目指したい人にとって、任意売却とリースバックの併用は、収入の回復や生活を立て直すために必要な時間をつくる方法でもあるでしょう。

離婚後も今の住宅に住み続けたい

離婚によって世帯収入が減少し、住宅ローンの返済が難しくなるケースは少なくありません。一方で、子どもの生活環境を維持したい、引越しによる負担を避けたいなどの理由から、現在の家に住み続けたいと考える人も多いでしょう。

また、夫婦でペアローンを組んでいる場合は、ローンを解消するために返済が必要になります。住宅ローンの残債が住宅の売却価格を上回るオーバーローンの場合、任意売却が選択されることも多いです。そのため、離婚後の生活再建のためにリースバックと併用する選択肢があることを理解しておきましょう。

子や孫に自宅を相続させたい

任意売却とリースバックの併用は、将来的に子や孫へ自宅を引き継ぎたいと考えている人にも向いています。リースバックを利用して賃貸として住み続ければ、将来的に子や孫が安定した収入を得られるようになった際に一度売却した家を買い戻すことも可能です。リースバックは、次の世代へ住まいを引き継ぐまでのつなぎに活用できます。

ただし、将来に買い戻すまで家賃を支払い続ける必要があるため、次の世代に引き継ぐまでの期間が長いほど負担になってしまうかもしれません。子や孫への相続を考えている場合は、買い戻しを実現させるためにリースバックに買戻条項をつけるようにしましょう。

任意売却とリースバックを併用する手順

任意売却とリースバックを併用する手順を以下にまとめました。

• STEP 1任意売却に対応できるリースバック会社を探す
• STEP 2金融機関から許可を得る
• STEP 3売買契約と賃貸借契約を同時に締結する
• STEP 4決済と家賃の支払い

それぞれ詳しく解説します。

任意売却に対応できるリースバック会社を探す

任意売却とリースバックを併用するためには、任意売却に対応できるリースバック会社を探すことから始めます。リースバックに対応できるだけでなく、金融機関が納得できる売却価格を提示できる会社を選ぶことも重要です。複数のリースバック会社を比較して、条件のよい会社を選びましょう。

金融機関から許可を得る

任意売却とリースバックを併用するためには、住宅ローンを貸し付けている金融機関（債権者）から許可を得ることが不可欠です。金融機関（債権者）に対してリースバックの条件を説明し、許可を得られるように交渉します。金融機関は債権回収を最優先に判断するため、競売と比較して売却価格が高くなることが重視されるでしょう。

売買契約と賃貸借契約を同時に締結する

金融機関の許可を得られたら、不動産の売買契約と賃貸借契約を同時に締結しましょう。リースバックでは買主に住宅を売却する契約と、売却したあとも住み続けるための賃貸契約が必要です。賃貸借契約では、家賃、契約期間、更新の有無、退去条件など、売却後の生活に直接関わる内容が定められます。契約内容は将来の生活に影響するため、内容を十分に確認したうえで契約を締結しましょう。

決済と家賃の支払い

売買契約と賃貸借契約を締結したあとは、決済と家賃の支払い手続きに進みます。決済は買主から売却代金が支払われ、その資金をもとに住宅ローンの返済がおこなわれる仕組みです。決済が完了した時点で、売主は所有者ではなく賃借人となります。以降は、賃貸借契約で定められた条件に基づき、毎月家賃を支払うことで現在の住宅に住み続けられるようになるでしょう。

任意売却とリースバックを併用する際の注意点

任意売却とリースバックを併用する際の注意点を以下にまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

利用できるケースは限られる

任意売却とリースバックの併用は魅力的に感じられる選択肢です。しかし、併用するには、リースバック会社と金融機関の双方の同意を得る必要があるため、誰でも利用できるわけではありません。

競売に進む前に契約する必要がある

任意売却とリースバックを併用するためには、競売に進む前に契約まで完了させる必要があります。競売が開始すると、裁判所による手続きが優先されるため、任意売却とリースバックはできなくなります。リースバック会社と金融機関で調整と交渉する必要があるため、時間に余裕がなければ間に合わない可能性もあるでしょう。そのため、競売に進む前に、できる限り早い段階で行動する必要があります。

買い戻しの条件が厳しくなる場合がある

先ほど、任意売却とリースバックを併用するメリットとして、将来的に買い戻しができる点をご紹介しましたが、買主側がリスクを考慮し、買い戻しの条件を厳しくする場合がある点に注意が必要です。買い戻しを認める場合でも、価格は当初の売却価格より高く設定されることも。さらに、買い戻しの期限や条件が細かく定められるケースも考えられます。

任意売却とリースバックに関するよくある質問

任意売却とリースバックに関するよくある質問をまとめました。

任意売却とリースバックの違いは？

任意売却もリースバックも、住宅ローン滞納時に競売を避けるための手段として有用ですが、利用の目的や売却後の対応・売却価格相場など、さまざまな違いがあります。それぞれの目的や状況に合わせて判断しましょう。

任意売却でリースバックが併用できないケースは？

任意売却でリースバックを併用できないケースは、リースバック会社が物件の購入を見送る場合と、金融機関の同意が得られない場合です。金融機関とリースバック会社の双方が条件に合意できない場合は、併用できません。

任意売却とリースバックを併用すればずっと住み続けられる？

任意売却とリースバックを併用しても、必ずしも今の住宅に住み続けられるとは限りません。売却後は賃貸借契約に基づいて住むことになるため、契約内容が重要になります。定期借家契約で契約した場合は、契約期間が満了すると更新ができず、退去が必要になることも。契約の更新を続けられる普通借家契約であることを含めて、詳細な内容を確認するようにしましょう。

まとめ

任意売却とリースバックは、どちらも自宅を売却する方法ですが、目的や仕組みは大きく異なります。そのため、現在の状況に合わせて適切な方法を選ぶようにしましょう。また、条件がそろえば、任意売却とリースバックは併用できます。

任意売却とリースバックは、状況に応じて生活再建に役立つ有効な選択肢となります。現在の状況から取るべき行動がわからない場合は、金融機関、不動産会社、リースバック会社など各専門家に相談しましょう。