１年以上売れない家の特徴と見直しポイント｜原因別の対処法で早期売却を実現！

家が１年以上売れない場合の選択肢

家を売却する際、多くの人が不動産会社に仲介を依頼します。通常、売却までの期間はおおよそ３〜６カ月が目安とされ、買い手が見つかり条件が整えば、無事に売却が成立します。しかし、現実には「なかなか買い手が現れない」「１年以上経っても売れない」というケースも少なくありません。

では、家が長期間売れないままだとどうなるのでしょうか。まずは、家が売れない場合に選べる主な選択肢と、それぞれの注意点を詳しく解説します。

家が長期間売れない場合、一般的には以下のいずれかの方法を検討することになります。それぞれの特徴と注意点を見ていきましょう。

選択肢１.不動産会社による買取

家が売れない場合に多くの人がとる方法が、不動産買取会社への売却です。これは、仲介のように買い手が現れるのを待つのではなく、不動産買取会社が直接あなたの物件を買い取ってくれる仕組みです。

買取の大きなメリットは、スピーディーに現金化できる点。契約から入金までが１〜２週間程度で完了することもあり、「急ぎで手放したい」「維持費の負担を減らしたい」という方に向いています。

一方で、注意点としては仲介よりも売却価格が下がることが挙げられます。不動産買取会社は、購入後にリフォームや再販をおこなって利益を得るため、その分のコストが価格に反映されます。

とはいえ、「確実に売れる」「トラブルが少ない」「現金化が早い」という安心感は大きなメリット。売れない家に悩んでいる場合は、まず複数の不動産会社に買取査定を依頼し、条件を比較することをおすすめします。

選択肢２.寄付または譲渡

「どうしても買い手が見つからない」「利益よりも処分を優先したい」という場合は、寄付や譲渡などの方法も検討できます。

寄付とは、物件を無償で譲り渡すことを指します。主な寄付先として自治体が考えられますが、実際には受け入れてもらえるケースは多くありません。なぜなら、利用目的がない物件を引き取ると、自治体側が維持管理コストを負担することになるためです。公共施設や地域活性化に活用できるような不動産でなければ、基本的には断られます。

一方、個人や法人への譲渡も可能。例えば、隣地の所有者や地域の企業などが対象になるケースがあります。ただし、譲渡には税金が発生する可能性があるため、注意が必要です。

このように、「無償だから安心」と思い込むと、あとから税金トラブルになることも。寄付や譲渡を考える際は、税理士や司法書士に相談してから手続きを進めると安全です。

選択肢３.不動産の有償引取サービス

最近注目されているものが、有償引取サービスです。これは所有者が一定の費用を支払い、不動産を引き取ってもらう仕組みです。

「売れない家を持ち続けたくない」「固定資産税や修繕費が重い」と感じている人には、有力な手段となります。家を手放せば、維持管理の負担や精神的ストレスから解放される点も大きな魅力です。

ただし、このサービスは比較的新しいビジネスであり、法的な整備がまだ十分ではありません。なかには悪質な会社も存在するため、利用する際は、以下の点に注意しましょう。

• 料金の内訳が明確か
• 契約内容が書面で提示されているか
• 実績や口コミが確認できるか

信頼できる会社を選べば、処分できない家をスムーズに手放せるでしょう。

１年以上売れない家に共通する原因

売れない家にはいくつかの共通点があります。ここでは、１年以上売れない家によく見られる特徴や原因を詳しく見ていきましょう。

築年数が古い

築年数が古いと、家が売れにくい傾向にあります。特に耐震基準は、買い手が購入を検討するうえで大きな判断材料になります。

• 旧耐震基準：1981年５月31日以前に建築確認を受けた建物
• 新耐震基準：1981年６月１日以降に確認を受けた建物

旧耐震基準で建てられた住宅は、地震に対する強度が不足している場合もあります。日本は地震や台風など自然災害が多い国のため、耐震性が不安な家は敬遠されやすい傾向に。

また、建物の価値は築年数とともに下がり、一戸建てでは築20年を超えると資産価値がほぼゼロに近づくとも言われます。そのため、築古物件を売却する際は「リフォーム済み」「リノベーション向き」などの付加価値をアピールしてみるとよいでしょう。

建物の劣化・損傷が目立つ

家の老朽化や損傷が進んでいる場合、購入希望者が敬遠しやすくなります。特に以下のような状態が見られると、印象が悪くなる傾向があります。

こうした劣化部分が多いと、「購入後の修繕費がかかりそう」「快適に住めるか不安」などの印象を与えてしまいます。特に中古住宅市場では「そのまま住めるか」を重視する買い手が多く、劣化が激しい家ほど売却が難しくなります。

立地条件や周辺環境がよくない

不動産の価値を決める大きな要素の一つが立地です。どれだけ建物が立派でも、利便性が悪い場所では購入希望者が集まりにくくなります。例えば、以下のような条件があると、需要が下がる傾向にあります。

買い手は生活のしやすさを重視するため、立地が不便だと価格を下げても売れにくいケースがあります。

売り出し価格が相場より高すぎる

家が売れない理由として多いものが、価格設定のミスです。周辺の取引事例や相場より高く設定してしまうと、そもそも内覧すらされないこともめずらしくありません。

中古住宅を検討する買い手の多くは「できるだけコストを抑えたい」と考えています。したがって、価格重視の層にとって高すぎる家は候補から外されがちに。適正価格を知るためには、複数の不動産会社に無料査定を依頼して比較することをおすすめします。

不動産会社が積極的に動いていない

不動産会社の販売姿勢も、売却スピードを大きく左右します。担当者の営業力が弱かったり、販売活動に熱心でなかったりすると、よい物件でも売れ残ることがあります。例えば、以下のようなケースが考えられます。

囲い込みとは、自社で買主も見つけて仲介手数料を両方から得ようとする行為です。囲い込みは売主にとって不利な状況になるため、不動産会社選びは慎重におこなわなければなりません。信頼できる不動産会社を選ぶには、定期的な販売活動の報告をしてくれるか、対応が誠実かを確認することが大切です。

内覧時の印象が悪い

家の売却活動では、内覧がとても重要です。購入希望者は、写真や広告ではわからない部分を確認しに訪れます。この時の印象が悪いと、購入を見送られるケースも少なくありません。印象を下げる代表的な要因には、以下のようなものがあります。

また、家自体に問題がなくても、売主や不動産担当者の対応が悪いと印象を損ねます。購入希望者は「この家で快適に暮らせるか」だけでなく、「この人から買いたいか」も判断しています。

広告の質と量が不十分

広告活動の弱さも、家を売れにくくする要因の一つです。どれだけよい家でも、購入希望者の目に触れなければ売れません。特に以下のようなケースでは、購入希望者に情報が届いていない可能性があります。

現在はインターネットで物件を探す人が大多数です。そのため、Web広告の見せ方や更新頻度が重要な鍵になります。広告の内容を見直すだけでも、問い合わせ数が増えることは少なくありません。

１年以上家が売れない場合のリスク

「家を売却しようと思ったのに、１年以上買い手が見つからない」というケースは決してめずらしくありません。しかし、長期間売れないまま放置しておくと、思わぬリスクを抱えることになります。ここでは、１年以上家が売れない場合のそれぞれのリスクを具体的に解説します。

資産価値が下落する

建物は時間の経過とともに劣化し、徐々に価値が下がっていきます。特に木造住宅の場合、国税庁が定める法定耐用年数は22年とされています。つまり、築年数が20年を超える頃には市場価値が大きく低下します。中古物件として売り出していても、築年数が長くなるほど古さや修繕コストを懸念され、買い手がつきにくくなるケースも少なくありません。

また、売却を先延ばしにするほど、価格交渉で不利になるケースもよくあります。そのため、「今すぐ売る必要はない」と思っていても、資産価値の下落スピードを考慮すると、早めの売却判断が結果的に損を防ぐことにつながります。

維持費が生じ続ける

売れない家を保有し続けると、維持費の負担も続きます。主な出費としては、以下が挙げられます。

• 修繕・清掃などのメンテナンス費用
• 固定資産税
• 火災保険料

特に注意したい費用が固定資産税です。固定資産税は毎年１月１日時点での所有者に課されるため、売れない限り毎年支払いが続きます。

さらに、空き家が「特定空家」に認定されると、住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大で６倍に跳ね上がる可能性があります。住宅用地特例とは、家屋が建つ土地に関して、以下のように固定資産税が軽減される制度のことです。

• 200平方メートル以下の部分：１／６
• 200平方メートルを超える部分：１／３

しかし、特例が失効すると優遇措置がなくなり、税負担が一気に増えることになります。つまり、放置するほど売れないうえに維持費が増えるという悪循環に陥ります。

管理責任が継続する

不動産は、住んでいなくても所有している限り、管理義務が発生します。長期間放置すると、老朽化や自然災害などによって近隣に迷惑をかける可能性もあり、思わぬトラブルへ発展しかねません。例えば、以下のトラブルが挙げられます。

• 台風で屋根や外壁が飛散し、隣家の車や建物に損害を与える
• 庭の雑草が伸び放題で害虫や動物が発生する
• 郊外の空き家が不法侵入や火災の原因になる

このような事態になると、所有者が損害賠償を求められる可能性もあります。実際に、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」では、適切な管理がされていない空き家（特定空家）に対して、市町村が行政指導をおこなうことが定められています。

改善命令に従わない場合、最大50万円以下の罰金が科せられることも。つまり、住んでいないから放っておいても問題ないわけではありません。定期的な草刈りや清掃、修繕などのメンテナンスを続けることが、トラブル回避の第一歩です。

相続問題に発展する可能性がある

家を処分できずに放置してしまうと、将来的に相続問題に発展する可能性があります。所有者が亡くなった場合、その不動産は相続人へ引き継がれるため、家族が管理・維持を続けなければなりません。

相続人は配偶者や子どもに限らず、場合によっては孫・親・兄弟姉妹・甥・姪などにまでおよぶこともあります。もし管理が行き届かず、老朽化や倒壊の危険があれば、損害賠償責任を問われることも。

「自分の代で決着をつけたい」「家族に迷惑をかけたくない」と考える方は、早めに対策を取ることが大切です。放置しておくと税負担や修繕費が増すだけでなく、行政から特定空家として指導・罰則を受けるリスクもあります。

１年以上売れない家を売却するために検討したい対策方法

長期間売れない家には、どこかに原因があります。しかし、適切な対策を取ることで再び売却のチャンスをつかめます。ここでは、１年以上売れない家を売却に導くための具体的な対策を紹介します。

売り出し価格を見直す（値下げを検討する）

家が長期間売れない時、多くのケースで価格設定の見直しが効果的です。まずは、周辺の類似物件と比較して相場より高く設定していないかを確認しましょう。競合物件よりも価格が高ければ、検討対象から外されやすくなります。

ただし、無計画に値下げをすると利益が残らない可能性もあります。不動産会社と相談し、相場や市場動向を踏まえて適正価格を導き出しましょう。また、購入需要が高まる１〜３月頃などの繁忙期に合わせて価格を調整することで、より効果的な売却が期待できます。

類似の売り出し物件を確認する方法

家がなかなか売れない場合、まず確認すべきことが、売り出し価格が適正かです。自分の物件が市場相場とかけ離れていると、どれだけ立地がよくても買い手はつきにくくなります。適正な価格を見極めるためには、以下の３つの方法で類似物件の価格を調べてみましょう。

１.国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で過去の成約事例をチェックする

国土交通省が提供している「不動産情報ライブラリ」では、全国の不動産取引価格を地域別・物件種別で検索できます。実際に売買が成立した価格データをもとにしているため、信頼性の高い相場情報が得られます。築年数・面積・最寄り駅など、条件が近い物件と比較することで、より正確な相場感をつかめるでしょう。

２.不動産ポータルサイトで現在の売り出し価格を調べる

不動産情報サイト アットホームをはじめとした不動産ポータルサイトでは、現在売り出されている物件の価格を簡単に確認できます。不動産ポータルサイトでは写真や間取り、立地条件なども見られるため、自分の家が市場でどのように見られているかを客観的に把握できます。特に、同じエリア・同じ築年数の物件と比較すると、現実的な売り出しラインが見えてくるでしょう。

３.複数の不動産会社に査定を依頼する

複数社に査定を依頼して「査定価格の平均値」を確認することもおすすめです。１社だけの意見に頼ると、相場より高すぎる（または安すぎる）査定に惑わされるリスクがあります。少なくとも３社以上に依頼すると、現実的な売却価格の範囲が明確に見えてくるでしょう。

この３つの方法を順番に実施すると、市場全体の動向を把握しやすくなります。特に、過去の成約事例をベースに相場感をつかんでおくと、不動産会社から不当に安く買い叩かれるリスクを防げます。

値下げは複数回にわたって繰り返さないほうがよい

リサーチした結果、明らかに相場より高い価格設定になっている場合は、思い切って値下げを検討しましょう。ただし、注意すべきは値下げを何度も繰り返さないことです。

売主が繰り返し価格を下げると、「早く手放したい」「売り急いでいる」などの印象を与えてしまい、買い手に強気な値引き交渉を許してしまう可能性があります。結果的に、必要以上に安く買い叩かれてしまうリスクが高まることも。

一般的に、不動産会社に売却を依頼すると、３〜６カ月が経過したあたりで「そろそろ価格を下げましょう」と提案されることがあります。また、購入希望者から直接「もう少し下げてもらえませんか？」と値引きを求められることも。

しかし、すでに十分な相場調査をおこない「今の価格が適正」と判断できるなら、安易に応じる必要はありません。むしろ、価格を維持したまま広告の見せ方や販売チャネルを見直したほうが効果的な場合もあります。

適正価格で設定しても売れない場合は、次のステップとして不動産会社による買取を活用する方法を検討してみましょう。買取であれば、買い手を待たずにスピーディーに売却できる可能性があります。

家や周辺環境の魅力を伝える工夫をする

物件のよさが十分に伝わっていないことも、売れない原因の一つです。チラシやWebサイトなどに掲載する情報を見直し、家や地域の魅力をしっかりと発信しましょう。例えば以下のような情報を盛り込むと、購入希望者の興味を引きやすくなります。

さらに、写真のクオリティも重要です。明るく清潔感のある写真や、インテリアを整えた空間の写真を掲載することで、「ここに住みたい」と感じてもらいやすくなります。

ホームクリーニングと整理整頓を徹底する

内覧が多くても契約に至らない場合、物件の印象に課題があるかもしれません。清掃や片付けは「家の第一印象」を決定づける重要な要素です。

自力での掃除が難しい場合は、プロのハウスクリーニング会社に依頼するのもおすすめです。購入希望者が「この家に住みたい」と思える空間づくりを意識しましょう。

インスペクション（住宅診断）を活用する

物件の状態が不透明だと、買い手は不安を感じやすくなります。そのため、インスペクション（住宅診断）を実施して現状を明確にしておくことが効果的です。専門家による検査結果を提示することで、建物の安全性や補修箇所を明示でき、信頼性が高まります。

また、検査結果をもとに売り出し価格を調整すれば、適正価格での売却につながる可能性もあります。売主・買主双方が安心して契約できる環境を整えることが、結果的に早期売却の鍵になります。

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中古住宅の購入などを検討する際に、「インスペクション」という言葉を目にしたり耳にしたりした方は多いのではないでしょうか。

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空き家はホームステージングで印象を変える

空き家をそのまま売り出すと、生活のイメージが湧きづらく購入意欲を下げてしまうことがあります。そのような場合は、ホームステージングを取り入れるとおすすめ。ホームステージングとは、専門のコーディネーターが家具や小物を配置し、モデルルームのように演出する手法です。内覧時に温かみのある印象を与えられるため、購入希望者の心を動かしやすくなります。

ただし、費用が発生するため長期実施は避け、販売活動の節目（価格変更時や内覧強化期間）などに合わせて活用するといいでしょう。

賃貸として運用する

家が売れない場合、賃貸物件として貸し出して不動産収入を得る選択肢もあります。空き家を有効活用でき、継続的な家賃収入を見込める点は魅力的です。

しかし、賃貸経営は単に「貸すだけ」では成り立ちません。入居者を確保し、長期的に住んでもらうためには、定期的なメンテナンスや設備投資、広告費などが必要になります。外壁の塗り替え、給湯器やエアコンなどの設備更新、入居募集の広告費などを合計すると、初期費用が想像以上に膨らむこともあります。

また、築古物件は競合物件との比較で劣る傾向があるため、リフォームやリノベーションによる価値向上策も検討しなければなりません。こうした改修コストを踏まえると、必ずしも利益が出るとは限らないことを理解しておきましょう。実際に貸し出す前には、賃貸経営に詳しい不動産会社や専門家に相談し、収支シミュレーションをおこなうことが重要です。

家を売るか貸すかどちらを選ぶべき？それぞれのメリット・デメリットを解説

今ある家を売るべきか、貸すべきか悩んでいる人は多くいます。それぞれメリット・デメリットがあるため、一概にどちらを選ぶべきとはいえません。

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不動産買取サービスを活用する

周辺相場と比べて適正価格にも関わらず１年以上売れない場合、その不動産自体に問題がある可能性があります。そのような時は、不動産買取を検討しましょう。

買取とは、会社が直接買主となり物件を購入する仕組みで、仲介のように買い手を探す手間がなく、最短数週間で現金化が可能です。築年数が古い・立地が悪いなど売りづらい物件でも、そのままの状態で売却できる点も魅力です。

また、買取では売主が契約不適合責任を負う必要がなく、あとから不具合が見つかっても修理や賠償を求められる心配がありません。早く確実に手放したい人におすすめの方法です。

建物を解体して土地として売却する

築年数が古い家の場合、建物の存在そのものが土地の価値を下げてしまうケースは少なくありません。特に、老朽化が進み修繕費用がかさむ物件や、耐震基準を満たしていない住宅では、買い手にとってリスクのある不動産とみなされることがあります。

そのため、建物を解体し、更地として売却することで、土地の利用自由度が高まり、新築を希望する購入希望者にとって魅力的な物件になる場合があります。結果的に、築古のまま売り出すよりもスムーズに買い手が見つかる可能性が高まるでしょう。

ただし、更地にして売却する際は、以下の２点に注意が必要です。

まず、解体には費用が発生します。木造住宅の場合でも、30坪前後なら100万〜200万円程度が目安です。鉄筋コンクリート造など構造が強固な場合は、さらに高額になることも。もし、更地の売却価格が思ったより伸びなければ、解体費用を差し引くと赤字になるリスクがあります。

また、解体後は税金面のデメリットにも注意が必要です。家が建っている間は住宅用地特例が適用され、土地の固定資産税が最大で６分の１まで軽減されていました。
しかし、建物を解体してしまうと、この特例が失効し、土地の固定資産税が最大６倍に跳ね上がることがあります。売れやすくなるメリットの一方で、維持コストが増すリスクもあるため、解体を決断する前に十分なシミュレーションが必要です。

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古くなった家や相続した空き家を売却する時、建物は解体して更地にしたほうが高く売れるのでしょうか。解体費用はそれなりにかかるので、メリットやデメリットを把握して慎重に検討しなければなりません。

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信頼できる担当者を選び直す

１年以上売れない家の場合、担当者の対応や販売戦略に課題がある可能性もあります。そのような時は、信頼できる営業担当者を見直してみましょう。

担当者本人に直接変更を伝えるのが難しい場合は、他の担当者に伝えるとよいでしょう。スムーズな不動産売却には担当者との相性も重要なため、遠慮せず希望を伝えてみてください。誠実で情報発信が丁寧な担当者を選ぶことが、スムーズな売却への近道です。

不動産会社を変更する

担当者だけでなく、不動産会社そのものの見直しも有効な手段です。売却実績が豊富で、地域の市場を熟知している会社に変更すると、販売活動の質が格段に向上する可能性があります。選ぶ際は、以下のポイントを確認しましょう。

売却に強い会社へ依頼し直すことで、新しい買い手と出会える確率も上がります。

自治体のサポートを受ける

売却が難しい場合、自治体が運営する「空き家・空き地バンク」を活用する方法もあります。これは、空き家を希望する移住者や地域住民に紹介する制度で、登録すると自治体のホームページなどに物件情報を掲載してもらえます。

ただし、空き家バンクはあくまで「自治体による情報提供の場」であり、不動産仲介会社のように積極的に販売活動をおこなうわけではありません。そのため、広告宣伝効果は限定的で、必ずしもすぐ買い手が見つかるとは限りません。

また、自治体は「民事不介入」が原則のため、契約後にトラブルが発生しても、サポートを受けられない場合があります。とはいえ、地域活性化を目的に空き家の利活用を進める自治体も増えており、登録自体は無料でおこなえるケースが多いため、選択肢の一つとして検討する価値はあるでしょう。

まとめ

１年以上売れない家には、どこかに理由があります。価格設定のズレ、販売戦略の不一致、物件の印象、担当営業との連携不足など、原因を一つずつ見直すことで改善の糸口が見つかります。

また、どうしても売れない場合は、買取やリフォーム付き再販などの選択肢を検討するのも効果的です。特に不動産買取なら、仲介を介さずに早期売却が可能で、築年数が古い物件や立地に難のある物件でもスムーズに現金化できます。

大切なのは、「売れない理由を放置しない」こと。現状を冷静に分析し、戦略を立て直せば、１年以上売れなかった家でも売却のチャンスを取り戻せるでしょう。