中古の二世帯住宅が売れないと言われる理由は？種類ごとの売却方法を解説

二世帯住宅の種類

二世帯住宅は構造や生活空間の分け方によって、特徴が大きく変わります。売却の方針も種類によって変わるため、それぞれの特徴を知っておくことが重要です。二世帯住宅の３つの代表的な種類をそれぞれ詳しく見ていきましょう。

完全同居型

完全同居型は、親世帯と子世帯が同じ生活空間を共有する二世帯住宅です。玄関・キッチン・浴室・リビングなどの設備をすべて共用します。設備が重複しないため、二世帯住宅のなかでも建築コストを抑えやすい点が魅力です。

設備や動線が１つにまとまっているため、基本的には一般的な住宅と変わりません。子世帯のみで暮らすようになった場合も、住み続けられる間取りになります。ただし、世帯間のプライバシーの確保が難しいことから敬遠されるケースもあります。

完全分離型

完全分離型は、親世帯と子世帯が生活空間を完全に分けて暮らします。主要な設備がそれぞれに用意されており、１階と２階、または左右に住宅を分離して、親世帯と子世帯の生活が完全に独立する構造です。

生活リズムが異なる世帯同士でもストレスが少なく、プライバシーを十分に確保できる点がメリットです。ただし、設備が二重になるため建築費が高くなりやすく、維持費や修繕費も通常の住宅より負担が大きくなるでしょう。中古物件として売却する際には、ターゲットが限定されやすい住宅です。

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一部共用型

一部共用型の二世帯住宅は、親世帯と子世帯がそれぞれの生活空間を持ちながら、住まいの一部を共用します。玄関・リビング・浴室など、間取りの一部を共有して、寝室などのプライベートな空間を中心に分ける構造が一般的です。

共用部分の設け方によってコストは変わりますが、完全分離型と比較すると、建築費は安くなる傾向にあるでしょう。完全同居型と比較してプライバシーも守りやすいため、二世帯住宅として需要の高い構造といえます。共用部分が多ければ、一般的な住宅を求めている層に売却できる可能性もあります。一方で、特殊な構造であることから、買い手が生活をイメージできない場合も多く、売り方に工夫が求められるでしょう。

中古の二世帯住宅が売れないと言われる理由

中古の二世帯住宅は、以下の理由から売れないと言われることがあります。それぞれ詳しく解説します。

間取りが特殊で一般向けではない

二世帯住宅は、親世帯と子世帯が快適に暮らせるように設計されているため、一般的な住宅と間取りが異なります。一般的なファミリー層では、玄関・キッチン・浴室が複数あっても持て余すことが多いでしょう。

二世帯向けに最適化された間取りは、核家族の生活導線に合わない可能性が高いです。二世帯で暮らす予定がない人にとっては、使わない設備に対して維持費がかかる物件になるため、避けられやすくなります。

売り出し価格が高額になりやすい

二世帯が暮らすために必要な広い敷地と十分な設備を備えて建てられているため、二世帯住宅の建築費は高くなります。そのため、一般的な住宅と比較すると高額な売り出し価格になるでしょう。

しかし、適切な価格で売り出しても、二世帯住宅を求めている買い手以外からは価格に見合う価値がないと判断されることも。二世帯住宅の広い間取りや複数の設備は、一般的な核家族には必要ありません。売り出し価格が高額であることから、購入候補から外されることがあります。

価格設定が難しい

同じ二世帯住宅でも構造に違いがあるため、種類によって相場が大きく異なり、価格設定が難しくなります。設備が２つずつある完全分離型の相場が高く、通常の住宅とほぼ変わらない造りである完全同居型は、相場が低くなる傾向にあります。

取引事例比較法では、過去の類似する取引事例を参考に、不動産の売却価格を決定します。二世帯住宅は一般的な住宅と比較して流通数が少ないため、価格設定で参考となる類似の取引事例を見つけることが困難になります。そのうえで、同じ種類の二世帯住宅の取引事例に絞るとさらに数が少なくなるでしょう。価格設定が難しい状態では、買い手も適正な相場がわからないため、敬遠されやすくなります。

需要が少ない

中古の二世帯住宅が売れない大きな理由は、二世帯住宅の需要が限られていることにあります。かつては、親世帯と子世帯が近くで暮らす二世帯同居が一般的でした。しかし、ライフスタイルの変化により別居を選ぶ家庭が増え、二世帯住宅を求める人が減っています。二世帯で暮らす予定がある家庭が少ないため、買い手を見つけるまでに時間がかかるでしょう。

リフォーム・改修の費用が高くなりやすい

中古の二世帯住宅は特殊な間取りであるため、リフォーム・改修を前提に購入を検討される場合もあります。一般的な核家族の生活に必要ない２つのキッチン・浴室などの設備を撤去すれば、広い間取りの家として使用できるようになります。

ただし、二世帯住宅の構造を一般的な住宅の構造に改修するためには、工事の範囲が広くなりやすいことから、莫大な費用がかかることも。中古の二世帯住宅は売り出し価格も高額になるため、リフォーム需要も限られます。

心理的瑕疵が懸念される

中古の二世帯住宅が売却された経緯を考えれば、心理的瑕疵物件の可能性もあります。心理的瑕疵は、事実を知ると多くの人が不安や嫌悪感を抱き、購入や居住をためらう可能性がある事情のことです。物件内で人が亡くなった事実があれば、心理的瑕疵になる場合があります。

二世帯住宅は親世帯・子世帯が長期的に暮らすことを目的に建てられるため、親世帯が亡くなったことを理由に売却するケースが多いです。そのため、心理的瑕疵にあたらなくても、売却の経緯に人の死が連想されるでしょう。事故物件などの心理的瑕疵に不安を感じる買い手は、二世帯住宅を避ける場合があります。

中古の二世帯住宅の種類ごとの売却方法

二世帯住宅は種類によって構造が異なるため、売却方法も個別に考える必要があります。しかし、種類によっては、二世帯住宅以外の住宅として売却できるかもしれません。それぞれの売却方法を以下にまとめました。

完全同居型の売却方法

完全同居型の二世帯住宅は、間取りが一般的な住宅と大きく変わりません。そのため、二世帯住宅ではなく、一般的な中古住宅として売却できます。リビングが広く、部屋数の多い住宅として一般的な核家族もターゲットになるでしょう。

また、高齢化社会により増加が予測される、親の介護を考えて広さを求める人にも需要があります。世帯で生活の場を分けていない完全同居型は、介護を想定した効率的な生活導線をつくりやすく、ゆとりのある間取りを確保できるでしょう。

完全分離型の売却方法

完全分離型の二世帯住宅は、玄関・キッチン・浴室などがそれぞれ独立した構造です。そのため、賃貸併用住宅として売却できる可能性があります。買い手が１戸に住みながら、もう１戸を賃貸として貸し出せば家賃収入を得られるでしょう。

投資目的の人にもターゲット層を拡大できるため、物件を売りやすくなります。また、建物内で居住スペースと店舗スペースを分ける店舗付き住宅の需要もあります。二世帯住宅だけではターゲット層が狭いため、構造が独立していることを利用して需要を拡大する戦略が重要になるでしょう。

一部共用型の売却方法

一部共用型の二世帯住宅は、共用部分が多ければリフォームを実施し、二世帯住宅に必要な設備を撤去して、一般的な住宅として販売する選択肢があります。また、リビング・キッチンが広く、部屋数が多い構造であれば、シェアハウスとして活用できる可能性もあるでしょう。一部共用型は構造によって適切な売却の手段が異なり、幅広い売却方法を検討できます。

中古の二世帯住宅が売れない場合の対策方法

中古の二世帯住宅が売れない場合の対策方法を解説します。それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却価格を見直す

二世帯住宅は間取りや用途が特殊であるため、一般的な住宅と比較して購入希望者が集まりません。特に完全分離型や一部共用型はリフォームを実施しなければ、一般的な住宅として販売が難しくなります。適正価格であっても、ターゲット層の狭さから売れ残るリスクがあります。

そのため、売れない場合は売却価格を見直す必要があるでしょう。売却価格を下げれば、二世帯住宅を求めている層だけでなく、リフォームを前提に購入する層にもアピールしやすくなります。売却価格を見直せば、買い手が見つかる可能性があるでしょう。

内覧は時間をかけて準備する

中古の二世帯住宅の売却では、内覧の準備に時間をかけることが重要です。問い合わせが少なく、ターゲット層が限られているからこそ、買い手に物件の魅力を最大限に届ける必要があるでしょう。片付け・清掃を入念におこない、空間の広さをアピールできれば、広い家を求めている人からの印象がよくなります。

二世帯住宅の水回りは、各設備が２つ以上ある場合もあるため、清掃に手間がかかります。自身では落とせない汚れもあるため、ハウスクリーニングを依頼するといいでしょう。二世帯住宅は需要が少ないことから、興味を持った内覧希望者を逃さずに、売買契約を成立させることが重要になります。

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バリアフリーを主張する

親世帯が住むことから、二世帯住宅はバリアフリー設計であることが多いです。売却の際には、バリアフリーを積極的にアピールすると売却につながります。完全同居型を中心に、二世帯住宅は親の介護を目的に購入されることがあります。また、長期的に生活をするうえで老後が気になる人もいることでしょう。

そのため、段差をできる限りなくし、手すりを設置するなどのバリアフリー仕様は、二世帯住宅では一般的な住宅以上に魅力になります。高齢者だけでなく、小さな子どものいる家庭も安心して入居できます。二世帯住宅の強みであるバリアフリー設計をアピールすればマッチしやすくなるでしょう。

修繕・リフォームをおこなう

二世帯住宅は一般的な住宅より設備が多く間取りが広いため、老朽化や汚れが目立つと買い手に「維持が難しいのではないか」と不安を与えてしまう可能性があります。そのため、気になる部分を修繕し、壁紙の貼り替えなどの最低限のリフォームを施すことで、物件の印象を改善できるでしょう。

また、完全同居型・一部共用型では、二世帯住宅から一般住宅に近づけるリフォームをおこなうことで、物件のターゲット層を広げる選択肢もあります。修繕やリフォームは費用がかかりますが、効果的におこなえば売却につながるでしょう。実施する際は、専門家である不動産会社に相談することをおすすめします。

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二世帯住宅の売却が得意な不動産会社を選ぶ

中古の二世帯住宅を売却するなら、二世帯住宅の売却に実績がある不動産会社を選びましょう。間取りが特殊な二世帯住宅は、一般的な住宅とは売却活動の方針が異なります。そのため、売却の成功率を高めるには、依頼先が二世帯住宅の売却方法を理解した不動産会社であることが重要です。

経験豊富な不動産会社であれば、物件の状況に応じた適切な販売方法を提案できます。過去の取引実績を確認し、複数社に相談したうえで、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。

不動産買取を依頼する

中古の二世帯住宅を早く手放したい場合は、不動産会社に不動産買取を依頼する方法があります。不動産買取は、不動産会社が買主となり、物件を直接購入する売却方法です。二世帯住宅は需要が限られ、買い手が見つかりにくいケースが多いため、売却活動に時間がかかることは避けられません。

売却価格は仲介よりも下がりやすくなりますが、売却が難しい二世帯住宅でもスムーズに売却できます。売却活動に時間を割けない場合は、不動産買取の依頼を検討しましょう。

中古の二世帯住宅の売却に関する注意点

最後に、中古の二世帯住宅の売却に関する注意点を以下にまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

名義を確認する

親世帯と子世帯が共同で建てている二世帯住宅は、土地が親名義で、建物が子名義である場合など、複雑な所有形態になっていることも少なくありません。中古の二世帯住宅を売却する際には、建物や土地の名義を確認する必要があります。

名義人が複数いる場合は、全員の同意がなければ売却手続きを進められません。名義にすでに亡くなった人が含まれている場合は、相続手続きを完了している必要があります。売却活動を開始してから名義の問題が発覚してトラブルを起こさないために、権利関係を把握するところから始めましょう。

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すべての瑕疵を隠さずに伝える

中古の二世帯住宅の売却では、すべての瑕疵を伝えなければ、契約不適合責任に問われることがあります。雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などの物理的な瑕疵だけでなく、心理的瑕疵がある場合も隠さずに伝えるようにしましょう。

あとから瑕疵が発覚して、契約不適合責任に問われると、契約解除や損害賠償を求められることも。また、二世帯住宅は構造が複雑であるため、認識できていない不具合が隠れている場合もあります。そのため、売却前にホームインスペクション（住宅診断）を実施して、物件の正確な状況を把握するようにしましょう。

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オーバーローンの場合は返済方法を検討する

二世帯住宅は売却が難しいことから、値下げが必要になり、売却代金では住宅ローンを返済できないかもしれません。住宅ローンの残高が売却価格を上回る状態を、オーバーローンと呼びます。オーバーローンの場合、売却代金だけではローンを完済できません。不足分を自己資金で補えなければ、二世帯住宅の売却が困難になります。

ただし、新しい住宅に買い替える場合は、ローン残高と新しい家の購入費用をまとめて借りられる住み替えローンを利用できます。売却活動を進めた結果、オーバーローンになる可能性が高い場合は、ローン残高の返済方法を検討しましょう。

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まとめ

中古の二世帯住宅は、間取りの特殊性や需要の少なさから売れにくいと言われます。しかし、種類ごとの特徴を理解し、適切な売却方法を選べば売却の成功率を高められるでしょう。

また、二世帯住宅の売却に強い不動産会社へ相談すれば、物件の特徴を活かした販売活動を期待できます。二世帯住宅は構造の幅が広いため、物件ごとに適した売却方法を考えることが売却成立の鍵になるでしょう。