ボロ家は売却できる？売却の方法と注意点を徹底解説
本記事では、ボロ家を売却する方法と注意点を解説します。ボロ家の売却を検討している方、早くボロ家を売りたい方はぜひ参考にしてください。
記事の目次
ボロ家を売却できる理由
劣化が進んだことで外観がみずぼらしくボロボロになった築年数の古い家は、どこに需要があるのかわからないため、もう売れないと思う方もいるでしょう。しかし、ボロ家は複数の理由から、方法を考えれば売却できます。所有を続ける目的がない状態であれば、維持管理の負担もかかるため、早急に売却を検討したほうがいいでしょう。本章では、ボロ家が売却可能な理由を紹介します。
リノベーション需要がある
古い家に対して価値がないと考えている方も少なくありません。しかし、現在は古い家を自分好みに改修するリノベーション需要の高まりから、ボロ家を再生して住む選択肢が生まれています。新築住宅の建築費の高騰から、リノベーションをしたほうがコストを抑えられるからです。
ボロ家を老朽化物件として扱うのではなく、リノベーションの基礎としてアピールできれば買い手が見つかる可能性があります。リノベーション志向を理解した売り方であれば、一部のボロ家は需要が見込めるでしょう。
土地自体に価値がある
建物に価値がほとんどなくても、土地自体に価値があります。つまり、建物を付属として土地を売却するなら売却は可能です。不動産取引では「古家付き土地」として売買され、建物ではなく土地を主体にした売却方法になります。
住宅を新築したい買い手は、建物を解体して更地にしてから新しく家を建てられるでしょう。ボロ家自体の価値はゼロ、場合によって解体費用を差し引いた売却価格になることもありますが、ボロ家を手放すことが可能です。
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専門会社が買取対象にしている
不動産会社の仲介で物件を売却できない場合でも、不動産買取の専門会社が極端に古い物件でも買取対象にしているため手放せます。買取を受け付けている理由は、専門会社が物件を購入し、リフォームやリノベーションを施して活用するからです。仲介では売却できない場合や、できる限り早く手放したい場合は、専門会社の買取がボロ家を売却する最終手段になるでしょう。
ボロ家を売却する方法
買い手がつかなさそうな築年数が古い老朽化の進んだ家でも、売却可能なことがわかりました。ここでは実際にボロ家を売却する方法解説します。
現状のまま不動産会社の仲介で売却する
ボロ家は現在の状態のまま、通常の住宅と同様に不動産会社に仲介を依頼して売却できます。ただし、売却方針は物件の状態によりますが、ボロ家と比喩されるほど劣化が進んでいる場合、古家付き土地としての売却が現実的になるでしょう。
仲介売却では、不動産会社の売却活動を通して幅広い買い手にアプローチできるため、自身でも想像していないところに需要が生まれ、いい条件で売却が成立する可能性があります。仲介では一般の買主を対象に販売するため、専門会社に買取を依頼する場合とは異なり、相場に近い価格で売却できるでしょう。
一方で、築年数の古い物件は需要が少ないため、売却までに比較的時間がかかります。最低でも半年程度、場合によっては１年近く買い手が見つからない可能性もあるでしょう。現状のまま不動産会社に仲介を依頼して売却する方法は、時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい人に向いています。
解体して更地にしてから売る
老朽化が進んだ家を解体して、更地にしてから土地として売却する方法もあります。ボロ家をそのまま売却するよりも、買い手の心理的なハードルが下がりやすくなります。建物がない分、購入後すぐに新築できるため、土地を探している人がターゲットになるでしょう。
ただし、解体費用がかかるため、売却にまとまった資金が必要になります。都市部を中心に土地の需要が高い地域では有効な方法です。
専門会社に買取を依頼する
不動産買取の専門会社に買取を依頼すれば、買主を探す手間をかけることなく、短期間での売却が可能です。建物の解体・修繕が不要であり、そのままの状態で売却できます。現金化も早いため、すぐに手放して資金を集めたい方に向いているでしょう。
ただし、仲介の売却と比較すると買取価格は安くなります。買い手が見つからず、仲介による売却が難しい場合に最後の手段として利用できるでしょう。
リフォームしてから売る
老朽化した建物であっても、リフォーム・部分修繕を施せば仲介で売却しやすくなります。ボロ家の印象が改善されて、すぐ住める家になれば売却価格が上昇する可能性があります。築年数の経過によって失われた資産価値を、リフォームで取り戻すことが理想です。
しかし、実際にはリフォーム費用をかけても、売却価格で投資額を回収できる保証はありません。リフォームをしても買い手からの需要が高まらない場合は、売却につながらないこともあります。
空き家バンクに登録する
地方自治体が運営する「空き家バンク」に登録して、地方移住希望者や地域住民に向けて売却する方法があります。多くの自治体では無料で利用可能であり、費用がかかりません。特定のターゲット層に絞ってアプローチできるため、効率よく購入希望者を見つけられるでしょう。
ただし、購入希望者の母数が限られることから、売却までに時間がかかることは避けられません。時間がかかっても売却コストをかけずに売却するのであれば、空き家バンクが理想ではあります。しかし、時間をかけるほど維持費がかさむため、期間を定めて売却活動をおこなうことが重要です。
ボロ家を早く売却したほうがいい理由
現在は誰も住んでいない老朽化が進んだ住宅を所有している場合、早めの売却を検討することをおすすめします。なぜなら、放置していても価値が上がることはなく、所有を続けるリスクが大きいからです。ボロ家を早く売却したほうがいい理由を以下にまとめました。
管理の負担が重い
老朽化した住宅の所有を続ける場合、建物を維持するために定期的な点検・掃除などの管理が必要です。人が住んでいない空き家はさらに老朽化が進みやすく、管理が行き届いていない状態にあれば、地震や台風などの災害で破損することも。誰も住んでおらず、今後も住む予定がないボロ家は、売却して手放すことで管理からも解放されます。
維持費がかかり続ける
空き家の所有には、固定資産税・都市計画税などの税金が発生します。誰も住んでいなくても、毎年課税されるため、所有期間が長くなるほど出費が積み重なることになるでしょう。
さらに、管理中に建物の修繕が必要になった場合は修繕費も発生します。ボロ家の所有を続けるためにお金をかけても資産価値は上がらないため、維持費だけが発生する状態になります。
放置するとトラブルになりやすい
管理が行き届かない状態になり、老朽化した建物を放置するとトラブルに発展する可能性があります。管理不足で雑草や害虫が繁殖すると、近隣住民との関係が悪化することも。管理されていない空き家は、不審者の侵入を許すことになり、犯罪の温床になるかもしれません。
万が一、倒壊や外壁の落下による事故が発生して被害があれば、損害賠償を請求される可能性もあります。適切に管理ができないボロ家は、今すぐに売却を検討したほうがいいでしょう。
特定空き家に指定されるリスクがある
周囲に悪影響を及ぼす空き家は、特定空き家に指定されることがあります。自治体の定期調査で所有しているボロ家が特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が大幅に上昇し、維持費の負担がさらに大きく上昇するため、所有の負担がより重くなるでしょう。
ボロ家は所有を続けるデメリットが多いため、今後住む予定がない場合は適切な方法で売却を進めることをおすすめします。
ボロ家を売却する際の注意点
最後に、ボロ家を売却する際の注意点について解説します。維持管理の負担が大きいボロ家をスムーズに売却できるよう確認しておきましょう。
建物の状態を把握する
ボロ家を売却する際、最初におこなうべきことは、現在の建物の状態を正確に把握することです。建物の劣化状況や、構造的な欠陥を知らずに売却を進めると、あとからトラブルになる可能性もあります。築年数の古い家は欠陥が見た目ではわからないこともあるため、買主が購入後に欠陥を発見すれば、契約不適合責任に問われることも。契約不適合責任が発生すると、買主は損害賠償請求・契約解除が可能になります。
特に仲介による売却を想定している場合は、インスペクションを受けたほうがいいでしょう。インスペクションでは、建物の老朽化度合いや、修繕が必要な箇所を客観的に評価してもらえます。ボロ家に限らず中古住宅の売却では、物件の正確な状態を重要事項説明書にまとめて買主への共有が必須です。
自己判断で解体・リフォームをしない
老朽化した住宅を売却する際は、解体・リフォームの実施を自身で勝手に判断しないようにしましょう。「古い家は解体して更地にしたほうがいい」「ボロ家はリフォームしたほうが高く売れる」などの考え方は、不動産売却に対する知識がない状態では誤った判断を下してしまう可能性があります。
売主にとってはボロ家で需要がないと思う建物であっても、プロである不動産会社は解体しなくても売却できると判断するかもしれません。リフォームによる売却は、費用を売却で回収できることが前提になります。しかし、専門家の意見を聞かなくては効果的なリフォームの実施は困難です。
解体・リフォームを検討している場合、不動産会社への相談をおすすめします。自己判断で余計な費用をかけてしまうことがないように、信頼できる不動産会社を選んで専門家の意見を聞くようにしましょう。
複数の会社に相談して比較する
老朽化した住宅を売却するには複数の不動産会社に相談し、査定や提案内容の比較が欠かせません。１社のみに相談して契約すると、契約した会社が信頼に足るか、築年数の古い家の売却に対する実績と理解が十分であるかを判断できません。
また、複数の会社を比較する場合、査定額の高さのみで判断しないようにしましょう。査定額が相場に沿っていなければ、需要の少ないボロ家を売ることは困難です。査定額を複数比較すれば、相場の把握にもつながります。
ただし、ボロ家の老朽化度合いによっては、どの不動産会社に相談しても売却が難しいと判断されることもあります。その場合は、担当者の説明内容や対応の誠実さから納得できる、適切な売却方法を提案してくれる不動産会社を選びましょう。
再建築不可物件は売却に大きな影響を及ぼす
1950年以前に建てられたボロ家のなかには、再建築不可物件が存在します。再建築不可物件とは、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接する接道義務を満たしていない、新しい建物を建てることができない土地です。
再建築不可物件は、一度建物を取り壊してしまうと、二度と住宅を建てられないという制約があります。条件に該当する物件は、住宅需要が見込めないため、売却価格が大きく下がるでしょう。
再建築不可物件の場合でも、隣地を一部購入して接道条件を満たすなどの方法で再建築できる場合もあります。売却の前に不動産会社に相談して、売却のための戦略を立てるようにしましょう。
旧耐震基準の物件は耐震補強工事も検討する
1981年以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいており、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。ボロ家は旧耐震基準であることが多く、地震への耐久性が低いため、買い手が見つからない可能性が高いです。
仲介による売却では必要に応じて、耐震診断と耐震補強工事の検討が必要です。現行の新耐震基準に準ずる耐震性能になれば、売却が可能になる場合も。ボロ家を売却する場合は、必ず住宅の耐震性を確認するようにしましょう。
室内の清掃・片付けは念入りにおこなう
外観や内装に劣化が見られ、悪印象を持たれることは避けられないボロ家であっても、室内の清掃・片付けは念入りにおこないたいところです。建物の古さや傷みは清掃による改善が難しいですが、ほこりや汚れは改善できます。
片付けられていない私物や不用品が残っているなら、処分すれば部屋の印象がすっきりします。ただし、改善のために多額の費用がかかる場合は、妥協しなくてはならない場面もあるかもしれません。自身の努力で対処できる箇所を改善すれば、内覧時の印象を少しでも高められるでしょう。
まとめ
老朽化が進んだ住宅は売れないからといって放置すると、維持管理の負担が重くなったり、近隣へ被害リスクがあるため早急に売却を検討するべきです。ボロ家であっても、複数の売却方法が存在するため、建物の価値がまったくない場合でも、適切な方法を選べば売却できる可能性があるでしょう。
早く手放すことを優先するのであれば、専門会社に不動産の買取を依頼することが適切です。ボロ家にこれ以上住む予定がない場合は、早めに専門家へ相談し、適切な方法で売却を進めることが最善の選択になるでしょう。
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執筆者
長谷川 賢努
AFP（日本FP協会認定）、宅地建物取引士
大学を卒業後、不動産会社に７年勤務、管理職を務めたが、ひとつの業界にとどまることなく、視野を拡げるため、生命保険会社に業界を超え転職。しかしながら、もっと多様な角度から金融商品を提案できるよう、再度転職を決意。今までの経験を活かし、生命保険代理業をおこなう不動産会社の企画室という部署の立ち上げに参画し、商品、セミナー、業務内容の改善を担う。現在は、個人の資産形成コンサルティング業務などもおこなっている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
