築50年の一戸建ての売却相場は？売却方法と注意点を徹底解説

築50年の一戸建ての売却相場

築50年の一戸建ての売却相場は、法定耐用年数による考え方と、実際の取引の傾向に差があります。そのため、築50年であっても、一概に価値がないとは言い切れません。それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

法定耐用年数で見た価値

築50年の一戸建てを売却する場合、法定耐用年数では建物の価値はゼロと扱われます。法定耐用年数とは、資産として使用できる法律で定められた期間のこと。木造一戸建て住宅の法定耐用年数は22年と法律で定められているため、22年を超えた建物の資産価値は評価されにくくなります。

また、国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造の一戸建て住宅は、築年数が経過するほど建物の価値は大きく下がります。築20年を超えると横ばいに推移し、緩やかに低下します。そのため、２倍以上の築年数が経過している築50年の建物の価値は認められにくいでしょう。

よって、築50年の一戸建ての売却相場は、建物ではなく土地の価値で判断されるケースがほとんどです。土地は経年で価値が減るものではないため、立地や需要によっては価格が上がる可能性もあります。

実際には建物の立地・状態によって異なる

築50年の一戸建ては建物の価値はゼロとみなされることが多いですが、立地条件や物件の状態によっては、高値で売却できる場合があります。立地がいい地域では土地の需要が高いため、築古の建物でも売却価格が高くなることも。人気のある都市部や駅に近い場所では、土地の価格が物件の価値を大きく押し上げることもあるでしょう。

法定耐用年数による考え方では築50年の建物に価値はありませんが、実際の不動産売却では築年数だけが重視されるとは限りません。そのため、築50年の一戸建ても立地・状態によっては高値で売却できる可能性があります。
また、リフォームやリノベーションをすれば見た目がきれいになるため、高値で売却できるのではないかと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、リフォームやリノベーションをしてもその効果が売却価格に反映されるケースは少ないです。そのうえ、築50年など築古物件の購入希望者のなかには、購入後に自分でカスタマイズすることを前提に購入する人もいます。事前に手を加えてしまうと、そのようなニーズにそぐわず、売却の機会を逃してしまう可能性も。そのため、売却前のリフォーム・リノベーションは慎重に検討しましょう。

築50年の一戸建ての売却相場を調べる方法

築50年の一戸建ての売却相場を調べる場合、同じ築古の一戸建てでも立地・状態によって売却価格は大きく異なるため、個別に把握する必要があります。本章では、売却相場を調べる方法を紹介します。

特定のサイトを利用して調べる

築50年の一戸建ての売却相場は、自分で調べることもできます。具体的には「不動産情報ライブラリ」「レインズマーケットインフォメーション」を利用する方法が挙げられるでしょう。不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営する不動産情報の公開サイトです。レインズマーケットインフォメーションは、不動産会社が利用する取引情報システムであるレインズの成約データを、一般の人でも確認できるサービスです。

どちらも調べたい物件に近い条件の過去の成約事例を調べられます。エリア・築年数などの情報が表示され、検索で絞り込めるため、類似する物件の成約事例から過去の成約価格を把握すれば、目安となる相場を把握できるでしょう。

不動産会社に査定を依頼する

築50年の一戸建ての売却相場を正確に把握したい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社ごとに査定額や売却方針が異なるため、会社によっては自分で調べた相場とかけ離れた査定額を提示する場合もあります。

そのため、正確な相場を知りたい場合は１社のみで判断せず、複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう。査定方法にはインターネットや電話のみで完結し、簡易的に価格を査定できる机上査定と、担当者が現地を確認してより精度の高い価格を算出する訪問査定があります。

まず、不動産一括査定などを利用して机上査定を依頼します。そこで納得のできる査定を出した不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。現地査定の段階ではまだ絞り込まず、最低でも３社に問い合わせることをおすすめします。現地査定の金額や担当者との相性などを比較検討してから最終的に売却を依頼する１社を決めることで、より納得のいく売却活動がしやすくなるでしょう。

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築50年の一戸建ての売却方法

築50年の一戸建てを売却する際には、さまざまな売却戦略が考えられます。それぞれの売却方法を詳しく見ていきましょう。

そのままの状態で売却する

築50年の一戸建ては、そのままの状態で不動産会社の仲介で売却できる場合があります。築50年の建物の場合、買主は購入後にリフォームやリノベーションをおこなう前提で購入するケースが多いでしょう。築古物件のリノベーション需要に期待した売却戦略となります。

立地条件がよく、土地自体に価値がある物件や、建物の状態が良好である物件であれば、購入を検討する人が一定数存在すると考えられるでしょう。売却相場を調べて高価格での売却が見込める物件であれば、そのままの状態でも売却できる可能性は高くなります。売却できない場合は、他の方法を考える必要があるでしょう。

古家付き土地として売却する

古家付き土地で売却する場合、売主は解体の費用や手間などの負担を避けられます。建物に価値がなくても、土地に需要がある場合に取れる売却戦略です。ただし、買主が解体を前提に古家付き土地を購入する場合、解体費用を差し引く方針で値引き交渉がおこなわれることも。そのため売主は実質的な解体費用の負担を避けられないケースもあるかもしれません。

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解体して更地にしてから売却する

建物の価値が認められない築50年の一戸建ては、建物を解体して更地にする売却方法も考えられます。新築を前提とする買主にとっては、解体済みの土地のほうが購入を検討しやすくなります。ただし、建物の解体を自己判断でおこなうことは避けましょう。

更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、タイミングによっては固定資産税や都市計画税の負担が重くなることも。そのため、不動産会社と相談したうえで解体を決めて、売却を進めることをおすすめします。

リフォームして売却する

築50年の一戸建ては、リフォームをすれば売却しやすくなる可能性があります。外観・内装を整えることで、築年数の古さによる悪印象をやわらげる効果が期待できるかもしれません。ただし、工事を進めるなかで、配管や構造部分の劣化が見つかれば、想定以上に費用がかかることもあります。

耐震性能など、表面的なリフォームでは解決できない問題が残る場合もあるでしょう。また、先述の通り、リフォーム費用をかけても売却価格に反映されない可能性もあります。リフォームやリノベーションは個人で判断せず不動産会社に相談し、必要性そのものを見極めることが重要です。

空き家バンクに登録する

築50年の空き家を所有している場合は、空き家バンクに登録して売却する方法もあります。空き家バンクとは、主に自治体が運営する制度で、地方移住や古民家活用を目的とした人に物件情報を提供する仕組みです。一般的な不動産市場では需要が限られる築古物件でも、関心を持ってもらえる可能性が高まるでしょう。

ただし、登録すれば必ず売却できるわけではありません。時間がかかりやすいため、他の売却方法との併用をおすすめします。

不動産会社の買取を利用する

築50年の一戸建てを売却できる可能性が高い方法は、不動産会社の買取の利用です。不動産会社が直接物件を購入する仕組みで、一般の買主を探す仲介とは異なり、短期間で売却が成立します。築50年の一戸建ては売却に時間を要すると考えられますが、買取であればすぐに現金化が可能です。

ただし、仲介での売却と比べ、売却価格は低くなります。しかし、建物に価値がなく、土地の需要もない築50年の一戸建てを売却する場合は現実的な方法です。売却のスピードを優先する場合は、不動産会社の買取の利用を検討しましょう。

築50年の一戸建てを売却する際の注意点

築50年の一戸建てを売却する際の注意点を、以下にまとめました。それぞれ詳しく解説します。

土地の境界線を確認する

築50年の一戸建てを売却する際は、土地の境界線を事前に確認しておくことが重要です。古い住宅では、隣地との境界があいまいになっているケースも多く、隣地とのトラブルに発展するリスクが高い物件もあります。

境界が明確でない場合は、土地家屋調査士の立ち会いのもと、境界確定測量を実施して境界を確定させてから売却活動を始めましょう。

契約不適合責任に気を付ける

築古の一戸建てを売却する場合は、契約不適合責任に注意が必要です。契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容と異なる場合に、売主が損害賠償などの責任を負う制度になります。築50年の住宅では、見えない部分に不具合が発生しているケースも多いため、売却前に確認をしないまま契約を進めてしまうと、契約不適合責任を負うリスクが高いでしょう。

ただし、築古の物件を売却する場合は、契約不適合責任を免責とする特約を付けることも可能です。築50年の物件であれば、不具合を承知したうえで購入すると考えられるため、買主からの理解は得られやすいでしょう。ただし、免責があっても把握している不具合は正直に伝えるようにしましょう。

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更地にするタイミングを考える

解体して更地にしてから売却する方法を取る場合、更地にするタイミングが重要です。固定資産税の課税基準日が１月１日であるため、この時点で建物が存在しない土地には住宅用地の特例が外れて税額が大きく上昇します。そのため、解体時期と売却予定を照らし合わせて、更地にするタイミングを判断しましょう。

売却活動の期限も、翌年の１月１日を過ぎないように余裕をもって考える必要があります。解体して更地にする売却方法では、不動産会社に相談したうえで、慎重にスケジュールを管理しましょう。

再建築できるかどうか調べる

建物よりも土地の価値を重視して売却する場合が多い築50年の一戸建ては、その土地が再建築できるかどうかを必ず確認する必要があります。再建築不可物件は、建築基準法で定められた接道条件を満たしていない土地のことです。古い住宅では、建築当時は問題がなくても、現在の法令では再建築不可となっているケースも少なくありません。

再建築不可物件は土地の価値が大きく下がる要因になり、買い手が限定されるため売れにくくなります。築50年の一戸建てが再建築不可であった場合、売却方法は限られます。不動産会社の買取を選択肢に入れて、相談するようにしましょう。

売却の費用・税金を把握する

築50年の一戸建ての売却では、主に以下の費用・税金がかかる可能性があります。

上記の費用が売却代金から差し引かれるため、全額が手元に残るわけではありません。築50年の一戸建ての売却では、仲介手数料などの基本的な売却費用だけでなく、売却戦略によっては解体費用・リフォーム費用がかかる可能性もあります。さらに税金が差し引かれれば、想像より手元に残る金額が少なくなることも。後悔のないように費用・税金を把握してから売却に臨みましょう。

利用できる控除を知る

不動産の売却で利益が出た場合、譲渡所得税や住民税がかかりますが、一定の条件を満たせば控除を利用して税負担を軽くできます。そのなかでも節税効果が高く利用しやすい控除には、居住用財産の3,000万円特別控除があります。居住用の物件であることなど、いくつかの要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。

築50年の一戸建てであれば、譲渡所得が3,000万円以下になることも珍しくありません。適用できれば、税金がかからないケースもあるでしょう。また、相続した不動産を売却する場合は、被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例を利用可能です。要件を満たせば、こちらも同様に最高3,000万円の控除を受けられます。

利用できる控除を利用して税負担を減らせれば、一戸建てを売却した時に手元に残るお金を増やせるでしょう。

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築古の物件が得意な不動産会社を選ぶ

築50年の一戸建てを売却できる可能性を高めるためには、築古物件の取扱経験が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。築古物件の売却に慣れていない不動産会社では、適切な売却活動ができず、売却が困難になる可能性があります。

築古物件に強い不動産会社を選べば、適切な売却戦略で築50年の一戸建てを売却できるでしょう。そのため、査定を受ける段階で築古物件の売却に実績を持つ不動産会社を選ぶようにしましょう。担当者の説明を聞き、信頼できる不動産会社を選ぶことが、納得のいく売却につながります。

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築50年の一戸建ての売却に関するよくある質問をまとめました。

築50年の一戸建ては売却できる？

築50年の一戸建ては、建物の価値はゼロと評価されるケースが一般的です。ただし、土地の価値は築年数で下がるものではないため、立地や需要によっては十分な売却価格になる可能性があるでしょう。また、建物の状態がいい場合は、居住用やリフォーム前提の物件として評価されることもあります。

築50年の一戸建ての売却では解体やリフォームは必要？

必ずしも解体やリフォームが必要とは限りません。築50年の一戸建ては、そのままの状態や古家付き土地として売却できるケースも多いです。自己判断で解体やリフォームをおこなうと、費用を回収できない可能性もあるため、不動産会社に相談したうえで判断しましょう。

築50年の一戸建てが売却できない場合はどうすればいい？

仲介で売却が難しい場合は、売却方法を見直しましょう。買取であれば、不動産会社が直接購入するため、築50年で建物の状態が悪くても短期間で売却しやすいです。価格は相場より下がる傾向がありますが、早く確実に売却したい場合には有効な選択肢になります。

まとめ

築50年の一戸建ては、建物の価値がほとんど評価されず、土地の価値を中心に売却相場が決まるケースが一般的です。立地や建物の状態によっては、築50年の一戸建てであっても、売却相場が高額になる物件もあります。

築年数だけを考えれば、売却が難しいと感じるかもしれません。しかし、売り方次第では売却が可能です。売却戦略が重要になるため、築古の一戸建ての売却に実績がある不動産会社に売却を依頼しましょう。