不動産売買契約書とは？内容と確認ポイント、不動産売却の流れについて徹底解説

不動産売買契約書とは？

不動産売買契約書とは、不動産の売買取引をおこなう際に必要となる書類の一つです。契約書に記載されている金額や条件にて、買主が対象の不動産を買い受けることを規定しています。契約書の記載事項の詳細は後述しますが、売買対象となる不動産の情報のほかに、売主が買主へ不動産の所有権を移転させる旨の内容が記載されています。

不動産売買契約書はなぜ必要？

不動産売買契約書は売買契約を結ぶうえで、売主・買主の間で契約内容に相違がないよう確かめられる重要な書類です。一般的に契約は口頭でも成立するものですが、不動産は高額な取引であるほか、１日で完了せず引き渡しまで一定の期間を要するケースが多い傾向にあります。意見の食い違いを防ぎ、売買取引をスムーズに進めるために必要な書類といえるでしょう。

不動産売買契約書は誰が作る？

不動産売買契約書を作成するのは、売主と買主の仲介に入る不動産会社です。不動産会社は重要事項説明書および売買契約書を作成し、買主に対して物件に関する説明をおこないます。不動産会社が売主側と買主側でそれぞれいる場合は、売主側の仲介業者が作成するのが一般的です。

土地売買契約書とはどう違う？

不動産売買契約書と土地売買契約書は、契約の対象が異なります。不動産売買契約書は「土地と建物」を指し、土地売買契約書は「土地のみ」を指します。一戸建てやマンションの売買契約を締結するときに取り交わすのが不動産売買契約書です。記載する内容は、建物の情報があるかないかだけなので大きく変わりません。

不動産売買契約書の内容は？

不動産売買契約書は、売主と買主の間で取り決めた内容が明記される書類です。売買仲介をおこなう不動産会社が、以下の項目を記載した契約書を作成します。

売買物件の表示

売買対象となる物件の情報が記載されます。この場合の物件情報とは、物件の所在地や地目・種類、敷地面積、床面積などです。登記簿謄本（登記事項証明書）で確認できる内容になっており、所在地は一般的に使われる住居表示とは異なる可能性があるので注意しましょう。

売買代金

売買代金については、対象物件の土地と建物の内訳金額と合計金額がそれぞれ記載されるのが一般的です。土地のみの場合や、中古住宅の場合は内訳が記載されないこともあります。

手付金の額

売買代金とあわせて、契約時に支払う手付金の額も記載されます。手付金は売買代金に含まれるもので、契約日当日に現金で支払います。手付金の目安は売買代金の５～10％程度です。

支払い日

売買代金の支払いは手付金と手付金を除いた残代金の支払いに分けられることが多く、それぞれの支払期日が記載されます。住宅ローンの審査が完了していない状態で契約するケースが多いため、残代金の支払い日は確定の日付ではなく、スケジュールに余裕を持った期日を設定することになります。契約日（手付金支払い日）から１カ月後程度を、残代金支払い期日の目安とするとよいでしょう。

支払い方法

契約書には売買代金の支払方法についても記載されます。支払い方法は現金または預金小切手に限定されており、銀行口座を利用して振込みでおこなうケースがほとんどです。その際の振込手数料を売主・買主どちらが負担するのか、事前に決めておくようにしましょう。

土地の実測及び土地代金の精算について

登記簿謄本（登記事項証明書）に記載の土地面積が、実際の土地面積と差異がないかを確認します。土地の実測は売主のほうで引き渡しまでにおこない、面積が異なる場合は差異が出た分を土地代金からどの単価でどのように清算するのか取り決めなければなりません。場合によっては、実測面積を出して清算することなく、登記簿上に記載されている土地（公簿）面積をもとにした価格で取引するケースもあります。

所有権の移転と引渡し日

売買代金の支払いが完了する日と同日に、「所有権移転」と「物件の引渡し」がおこなわれます。これらが同日でない場合、物件引渡し後の売買代金未払いなどのトラブルに発展する可能性があるため、同時履行されるのが一般的です。

負担の消除

売主から買主に所有権が移転するまでに、売主の抵当権や賃借権などを消除することが定められています。売主の抵当権などが残っていると、買主の所有権の行使を阻害することになります。そのため、すべての負担を消除するよう売主の手続きが必要です。

公租公課（税金）などの精算について

不動産売買において、売買代金のほかにも固定資産税・都市計画税などの税金を清算しなければなりません。固定資産税等は不動産所有者に対して課される税金のため、１月１日から12月31日までの１年分の納税額から売主と買主の納税額を分ける必要があります。買主分は、売買取引がおこなわれる年の買主が所有者となる所有権移転日（物件の引渡し日）から12月31日までの分となり、売主が事前に納付済みの場合は売主に清算金を支払います。

手付解除について

売買契約を締結した後、引渡しまでに売主は受領した手付金の２倍の金額を買主に支払う、または買主が支払い済みの手付金を放棄することによって、契約を解除することが可能です。ただし、売主・買主双方で定めた手付解除期日を過ぎている場合や、すでに物件の引渡し・移転登記の準備が完了している旨の通知がされているなど、どちらかが契約の履行に着手している場合には手付解除ができません。

引渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）（危険負担）

引渡しまでに物件が自然災害などにより滅失・毀損して修復が困難な場合は、売主・買主どちらも責任を負う必要はなく、契約解除が可能です。契約解除の際、売主はすでに受領済みの金銭がある場合、買主に無利息で返還する必要があります。

契約違反による解除

売主と買主のどちらかが契約に違反した場合、違反した方が違約金を支払ったのちに契約解除が可能です。違約金は、一般的に売買代金の20%の範囲内で記載されます。

反社会的勢力の排除

売主・買主双方が反社会的勢力ではないことや、買主が物件を反社会的勢力の事務所など活動の拠点としないことを確約する内容です。これらが発覚した場合は催告なく契約を解除することが可能なうえ、違約金として前者のみなら売買代金の20%、買主による後者の場合は売買代金の80％が加わり売買代金全額分を支払うことになります。

住宅ローン特約

住宅ローン特約は、住宅ローンの利用によって物件を購入する場合に付けられる特約です。売買契約後に融資申込みをおこない、融資の承認が下りなかった場合に契約は解除されます。この場合、売主は受領済みの手付金などの金銭を無利息で買主に返還しなければなりません。契約解除期限が設けられ、期限に到達した時点で融資が承認となっていない場合は、審査中であっても自動的に契約解除となるため注意が必要です。

契約不適合責任

引渡し完了後、物件に瑕疵（かし）が見つかるなど、契約内容と異なる品質等だった場合に売主が買主に対して責任を負うことです。買主は売主に対して、物件の修補や売買代金の減額、損害賠償、契約解除の請求ができます。契約不適合責任は旧民法における「瑕疵担保責任」にあたり、2020年４月１日の民法改正によって名称および責任範囲などが変更されています。

契約不適合責任とは？免責や期間・瑕疵担保責任との違いをわかりやすく解説

不動産を売買する時に、売り物として問題ないかは、売主・買主双方にとって重要な問題です。不動産に何らかの瑕疵（かし）が発覚した際、責任の所在を明白にするために存在するのが「契約不適合責任」です。

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不動産売買契約書の内容はどの売買取引でも大きく変わりませんが、特に金額や日付については注意して確認するようにしましょう。

不動産売買契約書を作成・確認する際の注意点は？

上述のとおり、不動産取引は高額な商品を取り扱うことになります。また、契約書には法律や不動産に関する専門的な内容が記載されているため、作成・確認する際には十分注意が必要です。以下でご紹介する注意点は、最低限の知識として押さえておくようにしましょう。

売買物件の事前調査を実施する

不動産売買において、契約を取り交わす前に物件の事前調査を実施するのは必須事項です。現地での調査や売主、管理会社等におこなうヒヤリングは基本的に不動産会社が実施することになり、売主は誠意を持って不動産会社に協力する必要があります。売却する不動産について、「雨漏りしている箇所がある」「近隣住民による騒音トラブルに悩んでいる」などの目に見えない告知すべきことがあれば、しっかり共有するようにしましょう。

売買条件と価格を把握する

売買条件や価格について、誤りがないかしっかり把握することが大切です。不動産売買契約書には、売買代金だけでなく支払方法や支払期限についても詳細に記載されています。一般的には住宅ローンを利用して購入するケースが多いため、契約時に売買代金の一部を振り込み、融資承認後の決済・引渡し時に残代金を振り込みにて支払う。という流れが多い傾向にあります。不動産会社ではない一般の方が買主となる場合、住宅ローンの融資承認が下りなかったときに売買契約が白紙解除となる「融資特約」を用いて契約するのが一般的です。

不動産売買契約書の内容を十分に確認する

不動産売買契約を締結すると、正当な理由がない限り簡単に解除することはできません。そのため、売買価格や条件以外にも、契約書全体の内容を確認し理解したうえで契約するようにしましょう。

不動産売買契約書に収入印紙は必要？

不動産の売買契約にあたって、収入印紙は重要な役割を担っています。印紙税とは、財産や権利に関係する取引に伴って売買契約書や領収書などの特定の文書を作成した際に、その文書に課税される税金のことです。そのため、不動産売買契約書を文書として作成した場合、契約締結時に収入印紙の貼り付けによる納税が必要となります。ただし、電子契約によって不動産売買契約を締結する際は、印紙税の課税の対象とならないため収入印紙は必要ありません。印紙代を節約したい場合は電子契約を利用するとよいでしょう。

不動産売買契約書に収入印紙は必要？印紙税にかかる金額と購入方法について解説

不動産取引がおこなわれる際は、売主と買主の間で「不動産売買契約書」が取り交わされます。この不動産売買契約書には、収入印紙の貼り付けが必須です。しかし、実際にいくらくらいかかるのかわからない方も少なくないでしょう。

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不動産を売却する基本的な流れは？

不動産売却時の基本的な流れは以下のとおりです。

不動産売却の際、まずはいくらくらいで売却できそうか、不動産の相場を知ることが重要です。相場を知っておくことで、不動産会社に査定依頼をしたときに相場とのズレがないかを確認でき、売却後の資金計画を立てやすくなります。
売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結して実際に販売活動が始まります。買主が見つかったら不動産会社主導のもと、売買契約の締結、決済までおこなうのが一般的な流れです。売主は売却によって利益が出た場合、売却が完了した翌年に確定申告が必要になります。売却益が出なかった際にも、確定申告をすることで特別控除を受けられる可能性があるため、必要に応じておこなうようにしましょう。

詳細は下記ページで詳しく解説していますので、併せて確認しましょう。

【不動産売却の基礎知識】売却の流れや費用について詳しく解説

マイホームの購入は一生に一度あるかの大きな買い物ですが、不動産の売却も何度もあることではありません。大切な所有不動産を売却するなら、少しでも高く売りたいと思うものです。

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不動産を売却する際の必要書類は？

不動産売却時にはさまざまな書類が必要になります。契約時・決済時それぞれに必要なものや、契約の対象がマンションなのか、一戸建てなのかなどによっても異なります。以下の項目は、主に不動産売却を依頼する際に必要になるものです。

必ず用意しなければならない書類のほかに、あると役立つ書類もあるため、できる限り揃えるようにしましょう。役所などで取得する必要があったり、紛失した書類は再発行が必要になったりと、取得に費用がかかるものが多いです。そのため、事前に必要書類を不動産会社に確認してから取得することをおすすめします。

【リスト付】不動産売却に必要な書類は？取得方法とタイミングを解説

不動産を売却する際、契約時や引渡し時にさまざまな書類を準備する必要があります。役所で取得できるものだけでなく、所有不動産の購入当時から保管している書類など、探すのに時間がかかるものも少なくありません。

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不動産を売却するなら、まずは売却査定をしよう

不動産情報サイト アットホームでは、マンション・一戸建て・土地など不動産の売却価格を無料で比較することができます。複数の不動産会社の査定金額や売り出し方法を比較することで、ベストな売却プランが見つかります。「そろそろ家を売ろうかな……」と思ったら、まずは売却査定から始めてみましょう。

まとめ

最後に、不動産売買契約書について疑問を抱かれがちな項目について、回答をまとめました。

不動産売買契約書とは？

不動産売買契約書とは、不動産の売買取引をおこなう際に売主と買主で取り交わす契約書類の一つです。契約書には、売買代金の金額や支払い時期、対象となる不動産の情報、売主・買主の情報が記載されています。

不動産売却の基本的な流れは？

不動産売却では、不動産会社に売却の相談をしたり査定依頼をしたりすることから始まります。特定のところがなければ、複数社に相談して依頼先を決めるのが一般的です。不動産会社と媒介契約を締結したら販売活動が始まり、購入希望者との条件が折り合えば売買契約を締結・引き渡しとなります。全体で６カ月程度かかることを想定しておくとよいでしょう。売却益が出た場合、売主は売却が完了した翌年に確定申告をおこなう必要があります。

不動産売却に必要な書類は？

不動産売却を依頼する際は、登記簿謄本（登記事項証明書）や権利証、物件購入時の売買契約書・重要事項説明書、固定資産税評価証明書などが必要です。その他、不動産の種類によって必要な書類が異なります。また、引き渡し時には身分証明書や住民票、実印、印鑑証明書、銀行の振込先情報、住宅ローンの残高証明書などを用意しなければなりません。必要書類は不動産や契約内容によっても異なるため、事前に不動産会社に確認して用意するようにしましょう。

不動産売買契約書は、高額取引となる不動産の売買を安心・安全におこなうために重要な書類です。契約書に記載されている内容は専門的で難しく感じる方も多いですが、わからないことや不安な点は不動産会社に確認しながら進めていくようにしましょう。不動産売却は重要な取引になるので、契約書の確認を注意するだけでなく、基本的な流れや必要書類も把握しておくことをおすすめします。

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