不動産売却で年末調整は必要？確定申告や配偶者控除などの重要な対応を解説

年末調整とは

年末調整とは、会社が従業員に代わって所得税の過不足を精算する手続きです。毎月の給与から天引きされる所得税は概算であるため、年末に正しい税額を確定させる必要があります。年末調整の対象になるのは、会社員の給与所得です。

配偶者控除や社会保険料控除などの各種控除を反映させた結果、税金の過払いがあった場合は還付し、不足している場合は追加で徴収します。年末調整は、勤務先がまとめておこなうため、従業員本人が税務署へ申告する必要はありません。

しかし、会社が正しく税金を精算するために書類の提出が求められることもあります。正しく書類を提出できなければ、税金を必要以上に多く支払う可能性もあるでしょう。そのため、年末調整で申告する内容を理解しておくことが重要です。

不動産売却で年末調整が不要である理由

不動産の売却は売却益の有無にかかわらず年末調整の対象外です。理由を以下にまとめました。

不動産の売却益は給与所得とは別の所得区分

不動産を売却して得た利益は、年末調整の対象になる給与所得ではなく、譲渡所得と呼ばれる別の所得区分に分類されます。年末調整は、会社が従業員の給与にかかる所得税を精算する制度であり、給与以外の所得は原則として対象外です。

課税形式が分離課税

不動産を売却して得た譲渡所得は、給与所得などと合算して税額を計算する総合課税ではなく、分離課税が適用されます。分離課税とは、他の所得とは切り離して、決められた税率で税額を計算する課税方式です。

年末調整は、給与所得を前提に総合課税で税額を精算する制度であるため、分離課税が適用される不動産売却には対応していません。課税形式が年末調整の仕組みと合わないため、不動産売却による所得は年末調整では処理されない仕組みです。

会社は税額を計算できない

年末調整では、会社が従業員の給与額や扶養状況などをもとに、所得税の税額を計算します。しかし、譲渡所得は、売却価格から取得費や売却にかかった費用を差し引いて計算する仕組みです。不動産を売却した人が複数いると仮定すれば、個人ごとに金額の内訳は異なり、会社が正確に把握できません。

不動産売却では年末調整ではなく確定申告が必要

不動産の売却益は年末調整では処理されず、確定申告によって税額を申告・精算する仕組みです。譲渡所得が発生した場合は必須になりますが、条件によっては譲渡損失が出た場合でも、確定申告をおこなうことで税制上のメリットを受けられるケースもあります。それぞれ内容を詳しく見ていきましょう。

譲渡所得の申告は必須

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得として確定申告が必須です。譲渡所得は年末調整の対象外であり、会社を通じて自動的に税額を精算しません。期限内に申告しなかった場合は、申告漏れと判断されて追徴課税を求められることも。税務調査は通常５年、悪質な場合は７年までさかのぼって調査される可能性があります。

譲渡損失も申告するメリットがある

不動産を売却した結果、譲渡損失が出た場合は確定申告の義務はありません。しかし、譲渡損失を申告すると、その年の給与所得と相殺できる損益通算が認められる場合があります。損益通算とは、赤字を他の黒字所得と相殺し、合計所得を減らして税金を軽減する制度です。

具体的には所有期間が５年を超える居住用の不動産で発生した譲渡損失が該当するでしょう。さらに、相殺しきれなかった損失は、翌年以降３年間にわたって繰り越して控除可能です。

損益通算は、自動的に適用されるものではなく、確定申告をおこなってはじめて利用できます。よって、税金が発生しない場合でも、不動産売却では確定申告をしたほうがよいでしょう。

不動産売却で確定申告をする方法

不動産の譲渡所得・譲渡損失を確定申告する手順は以下のとおりです。

• STEP 1必要書類を準備する
• STEP 2譲渡所得・譲渡損失を計算する
• STEP 3期限までに申告・納税をおこなう

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ステップ１：必要書類を準備する

不動産売却の確定申告では、必要書類を準備するところから始めましょう。主に必要な書類と入手先を以下にまとめました。

書類は大きく分けて、確定申告のために入手が必要な書類とすでに保管していると考えられる書類の２つがあります。万が一、すでに保管していると考えられる書類が見つからない場合は、書類を発行した会社に問い合わせて再発行を依頼するようにしましょう。また、各種控除制度を受ける場合は、さらに多くの書類が必要になる場合があります。

ステップ２：譲渡所得から税額を計算する

確定申告をするためには不動産の売却で発生した譲渡所得から税額を計算する必要があります。取得費は購入代金などの不動産の取得にかかった費用であり、譲渡費用は仲介手数料や印紙税などの不動産の売却にかかった費用です。計算式を以下にまとめました。

・売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用） ＝　 譲渡所得（譲渡損失）

計算の結果がプラスになった場合は譲渡所得、マイナスになった場合は譲渡損失です。譲渡所得であった場合は、不動産の所有期間に応じた税率を適用して税額を計算します。所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得として39.63%の税率が課され、５年を超える場合は20.315%の税率が課されます。

・譲渡所得 × 税率　＝ 税額

税額または譲渡損失を求めて確定申告書に記入しましょう。また、取得費がわからない場合は売却金額の５％を計上するルールが認められています。しかし、多くの場合では実際の取得費よりも差し引ける金額が少なくなり、最終的な税額が大きくなるため、取得費・譲渡費用がわかる書類を用意して正確に計算するようにしましょう。

ステップ３：期限までに申告・納税をおこなう

不動産売却の確定申告では、定められた期限までに申告と納税をおこなうことが重要です。期限を過ぎると、延滞税が発生することも。確定申告の期間は、原則として毎年２月16日から３月15日までです。期間内に、譲渡所得を申告し、納めるべき税金がある場合はあわせて納税しましょう。

納税方法は、金融機関やコンビニでの納付のほか、口座振替やインターネットを利用した電子納税など、複数の方法が用意されています。期限の直前になってから準備を進めて間に合わないことがないように早めに確認して準備を進めましょう。

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不動産売却の確定申告で確認したい控除

不動産売却では確定申告時に利用すれば税金の負担を大きく軽減できる控除制度があります。確定申告をおこなう前に確認したい控除制度を以下にまとめました。

居住用財産の3,000万円の特別控除

居住用財産の3,000万円の特別控除は、自宅を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がかからなくなるケースもあります。

売却した不動産が実際に住んでいた居住用財産であることが要件で、所有期間の長さにかかわらず適用できる制度です。ただし、前年や前々年に同じ特例や類似の特例を受けていると適用できないことも。制度を利用する際は、控除により税金がかからない場合でも確定申告が必要である点に注意しましょう。

10年超所有軽減税率の特例

自分が住んでいた居住用住宅を10年以上所有してから売却した場合には、長期譲渡所得よりも優遇された税率が適用されます。譲渡所得額が6,000万円以下の部分に関しては14.21％の税率が適用され、超える部分には長期譲渡所得の20.315％が適用される仕組みです。この特例は、居住用財産の3,000万円の特別控除と併用できるため、あわせて適用すれば高い節税効果が期待できるでしょう。

買い替え特例

不動産の譲渡所得に対しては、売却時に譲渡所得税が課されることが原則です。しかし、新しい住まいへ買い替える場合には、税金の支払いを将来に繰り延べられる買い替え特例があります。売却した自宅の譲渡所得税を次に売却するタイミングまで課税を先延ばしにできる制度です。ただし、課税を免除するものではないため、将来的に新居を売却した時に旧居と新居の税金を支払う可能性があります。

空き家特例

被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋を相続した場合、取得した空き家を売却した際には最大で3,000万円を控除できます。売却が相続開始から３年を経過する年の12月31日までにおこなわれることが条件です。相続を理由に不動産を売却する場合は、確認しておきましょう。

不動産売却と配偶者控除の関係

不動産を売却した年は確定申告だけでなく、配偶者控除への影響にも注意が必要です。不動産売却による譲渡所得は年末調整の対象外ですが、一時的でも大きな所得が発生したことを理由にこれまで受けられていた配偶者控除が使えなくなるケースも。事前に配偶者控除の仕組みを理解して適切に対応するようにしましょう。以下に内容を詳しくまとめました。

配偶者の不動産売却により配偶者控除を受けられない場合がある

配偶者控除は、配偶者本人の合計所得金額を基準に判定されます。配偶者が不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、配偶者の合計所得金額に含まれます。他の所得が少ない配偶者であっても、不動産売却による譲渡所得が加わることで、合計所得金額が基準額を超えれば、その年は配偶者控除を受けられなくなるでしょう。

配偶者控除は、配偶者の年間の合計所得金額が58万円以下であることが条件です。不動産の売却益が一時的なものであっても、所得判定は年度ごとにおこなわれるため注意が必要になります。配偶者が不動産を売却する場合は、配偶者控除に大きな影響を与える可能性があることを理解しておきましょう。

納税者本人の不動産売却でも配偶者控除に影響する

不動産を売却したのが納税者本人であっても、配偶者控除に影響が出る場合があります。配偶者控除には、配偶者の所得要件とは別に、納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下という条件があるからです。

不動産売却による譲渡所得は、分離課税であっても合計所得金額に含まれます。そのため、給与所得などと合算した結果、合計所得金額が1,000万円を超えると、配偶者の所得が基準内であっても配偶者控除は適用されません。不動産の売却が納税者本人である場合でも、給与所得や売却益によっては配偶者控除を受けられなくなる点に注意が必要です。

扶養に影響する可能性は低い

配偶者が不動産を売却した年でも、原則として社会保険の扶養から外れることはありません。社会保険の扶養は、継続的な収入があるかどうかを基準に判断されます。不動産売却による譲渡所得は、毎年発生する収入ではなく、一時的な所得にあたるため、扶養から外れないと考えられるでしょう。そのため、不動産を売却して多額の譲渡所得が発生しても、扶養に影響する可能性は低いです。

年末調整では配偶者控除等申告書の提出が必要

配偶者控除を受けるためには、年末調整の際に配偶者控除等申告書を勤務先へ提出する必要があります。この申告書には、配偶者の氏名や所得の見積額などを記載し、その内容をもとに年末調整で配偶者控除が反映される仕組みです。配偶者控除等申告書には、譲渡所得を含めた所得の見積額を記載する必要があります。その後、確定申告で正式に申告と納税をおこなうことを忘れないようにしましょう。

不動産売却の年末調整に関するよくある質問

不動産売却の年末調整に関するよくある質問を以下にまとめました。

不動産の売却内容を会社に申告する必要はある？

原則として、会社に申告する必要はありません。不動産売却による譲渡所得は年末調整の対象外であり、会社が税額を計算・精算する仕組みではないからです。そのため、売却価格や利益の有無などを会社へ報告する義務はありません。

不動産を売却して損失が出た場合も確定申告は必要？

不動産を売却して譲渡損失が生じた場合、利益が出ていないため申告の義務はありません。しかし、一定の条件を満たす場合は、給与所得との損益通算ができます。確定申告をおこなわなければ適用されないため、譲渡損失を申告するメリットがあるケースもあるでしょう。

不動産売却の確定申告を忘れるとどうなる？

不動産を売却して利益が出ているにもかかわらず、確定申告をしなかった場合、申告漏れと判断されて追徴課税を課される可能性があります。不動産売却による譲渡所得は、会社の年末調整では把握されないため、申告しない限り税務署に自動的に反映されることはありません。税務署は、登記情報や売買情報などをもとに調査をおこなうため、時間が経ってから指摘される可能性もあります。

まとめ

不動産の売却益は年末調整の対象外であるため、会社員であっても税金の申告や納税は確定申告で対応する必要があります。年末調整の対象ではありませんが、配偶者控除に影響を与える可能性があるため、所得金額次第では配偶者控除を受けられなくなる点にも注意が必要です。不動産を売却した年は、年末調整だけでなく、翌年の２月16日から３月15日の確定申告に向けて準備を進めましょう。