土地の名義変更は自分でできる？必要な書類や費用について解説

土地の名義変更とは？

土地や建物などの不動産は、国民の重要な資産です。不動産の状況や権利関係の情報は、国の機関である法務局で管理されています。

土地は、売買や相続をきっかけに所有者が変わります。しかし、新たな所有者の情報は、自動的に変更されるわけではありません。法務局へ登記手続きをおこなうことにより、土地所有者の名義は変更できます。このように登記手続きをし、法務局の登記の情報を新所有者に変えることを土地（不動産）の名義変更と呼びます。

土地の名義変更はどんな時に必要？

土地の名義変更の手続きはどのような時におこなうものなのでしょうか。具体的に見ていきましょう。

土地を売却・購入する時

土地の売買をした際は、売主から買主に土地の名義変更をおこないます。

土地を相続する時

土地の所有者が亡くなると、その権利は相続人に相続されます。亡くなった方の名義から土地を取得する相続人に名義変更をおこないます。

土地を贈与する時

土地を贈与した際は、土地の所有者（贈与者）から、贈与される人（受贈者）へ名義変更をおこないます。

土地を財産分与する時

夫婦が離婚し、土地を財産分与するケースでは、土地を分与する側から分与される人へ名義変更をおこないます。

土地の名義を変更しないとどうなる？

親族や知人間の売買でも、土地の名義変更をおこないましょう。なぜなら、名義変更をおこなわず、売主Aが買主Bに土地を売却したあとに、売主Aが買主Cに土地を売ってしまった場合、買主Cが二重譲渡を知らずに先に登記手続きをすれば、あとから買った買主Cが法的に守られるためです。

相続した土地も、放置をすることは避けるべきです。登記手続きをせずに放置をしていると、さらに相続が発生したり、相続人が認知症になってしまったりと、相続登記をおこなうのが困難になるリスクがあります。また2024年の４月から相続登記は義務化されるため、正当な理由なく放置をすれば過料(罰金)が科されるケースがあります。

参照：不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう～｜法務省

土地の名義変更は自分でもできる？

土地の名義変更登記は、自身に関する登記であれば資格も必要なく、自分でおこなえます。最近では法務局と相談しながら、ご自身で相続登記をされる方も増えてきました。
一方で、「売買による名義変更」は、契約に際して多額な取引となることが多く、注意すべき点が多数あります。売主・買主に不利益が発生しないよう司法書士へ依頼することをおすすめします。また買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関側は安全に取引するため、司法書士への依頼が必須となるケースがほとんどです。

司法書士に依頼した場合、費用はいくら？

司法書士へ依頼した場合、登録免許税の実費以外に報酬がかかります。報酬は、先に触れた「売買・相続・贈与・財産分与」など、何の原因で名義変更するのかにより変わります。土地の名義変更は一般的には次のような費用感となるでしょう。

土地の数や価格、相続人の人数などの要因で報酬には幅があるため、実際には複数の事務所に見積依頼するのが確実です。

土地の名義変更をする際の流れと必要書類

ここからはご自身で申請がしやすい「相続登記」を例に、土地の名義変更をする際の流れを解説します。おおまかな流れは以下となります。

• STEP 1登記申請書を取得する
• STEP 2名義変更に必要な書類を用意する
• STEP 3登記申請書を記入し、署名・捺印をする
• STEP 4管轄の法務局に申請する

それぞれについて以下で詳しく説明してきましょう。

登記申請書を取得する

登記申請をするためには、登記申請書を作成し法務局に提出します。登記申請書は自分で作成する方法の他に、以下の方法があります。

法務局の窓口で取得する

登記申請書は法務局で取得ができます。法務局によっては用意がないケースもあるため、事前に電話で問い合わせをするのが確実です。

オンラインで取得する

法務局のホームページでは、各種の登記申請書のひな形と記載例が掲載されています。
ホームページより登記原因（相続や贈与など）に合った申請書がダウンロードできます。A４サイズの紙に印刷して使用しましょう。

参照：登記・供託オンライン申請システム

名義変更に必要な書類を用意する

登記に必要な書類は、登記の原因により異なります。「売買」「相続」「贈与」「財産分与」を原因とする名義変更に、必要な書類を確認していきましょう。

土地の売買による名義変更に必要な書類

土地の売買を原因とする名義変更に必要な書類は下記のとおりです。

売買を原因とする名義変更は注意すべき点が多く、多額の金銭も動くため司法書士に任せることが一般的です。司法書士より売主・買主双方の必要書類を事前に案内されます。

相続した土地の名義変更に必要な書類

相続した土地は次の３種類の名義変更の方法があります。

遺言による相続登記

自分で書いた自筆証書遺言が遺されていた場合、開封前に家庭裁判所での検認手続きが必要です。この手続きを経ていない自筆証書遺言では、相続登記は申請できないため注意が必要です。
ただし、法務局による自筆証書遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言は、検認手続きは不要です。

参照：自筆証書遺言書保管制度について｜法務省

遺産分割による相続登記

遺言書が遺されていない場合、遺産分割協議内容に基づいて相続登記をします。遺産分割協議書には、相続人全員が署名、実印で捺印します。また、亡くなった方の出生から亡くなるまでのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍が必要となるため、本籍地が遠方の場合は郵送での請求も可能です。時間がかかるため、早めに手配をしておきましょう。

法定相続分による相続登記

相続人がもともと１人の場合には、遺産分割協議をおこなわず法定相続分による相続登記を申請します。複数の相続人がいる場合でも、法定相続分どおりに土地を共有することは可能です。ただし、後のトラブルに発展しやすいため、不動産を複数の相続人で共有することはおすすめしません。

相続を原因とする土地の名義変更には下記の書類が必要です。

土地を贈与する際に必要な書類

贈与を原因とする土地の名義変更に必要な書類は下記のとおりです。

贈与による名義変更では、不動産贈与契約書の提出が必要です。法務局のホームページにもひな形はあります。参考にして作成しましょう。

土地を財産分与する際に必要な書類

財産分与の登記は、離婚方法によって申請形式が異なります。

協議離婚の場合

協議離婚による財産分与の場合は、協議内容に基づき、分与する側と分与される側が共同で登記申請をします。協議離婚では、財産分与協議書を作成し法務局への提出が必要です。

裁判等（調停、審判、裁判）離婚の場合

裁判により離婚した場合は、分与される側が単独で登記申請を申請できます。財産分与協議書の代わりに、調停証書や審判書、和解調書などを法務局へ提出することが必要です。

離婚のタイミングでおこなう財産分与を原因とする名義変更に必要な書類は下記のとおりです。

登記申請書を記入し、署名・捺印をする

必要な書類を揃えたら、申請書の作成をおこないます。法務局のホームページの記入例を参考に、登記申請書を作成しましょう。
登記申請書の後ろにA４の白紙（収入印紙貼付用）を４枚差し入れて、各種の必要書類をホチキスでまとめます。まとめ方は、法務局の相談窓口で教えてもらえます。

なお、原本を返却して欲しい書類（調停調書や和解調書、遺産分割協議書など）は、コピーを取ります。コピーに「原本に相違ありません」と奥書し署名捺印すれば、登記完了時に原本を返却してもらえます。

管轄の法務局へ申請する

申請書が作成できたら法務局へ申請します。法務局には不動産の所在地によって管轄が決められているので、他の法務局へ申請しないように注意しましょう。登記申請の前に、申請書の後ろに入れた白紙に、登録免許税額分の収入印紙を貼付します。

収入印紙は、多くの法務局内に印紙売り場が併設されており、購入できます。印紙売り場がないケースもあるため、管轄法務局へ事前に確認をしましょう。

参照：法務局「管轄のご案内」

土地の名義変更にかかる費用は？

土地の名義変更にかかる費用は以下の２つとなります。また、司法書士へ頼む場合は司法書士への報酬が別途かかります。

登録免許税

登録免許税は不動産登記のほか、会社の登記・船舶の登記などの際に課税される国税です。土地の名義変更登記にも課税され、登記の原因ごとに登録免許税の税率は異なります。

登録免許税とは？計算方法と軽減措置、必要な手続きなど基礎知識をわかりやすく解説

不動産取得税や固定資産税、都市計画税など、不動産を取得することによって支払いが必要になる税金の一つに、「登録免許税」

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提出に必要な書類の発行手数料

名義変更手続の必要書類には下記のような手数料がかかり、自治体により手数料が多少変わることがあります。

なお相続登記に必要な戸籍には下記の取得費用が必要です。

役所が遠方の場合には、郵送請求も可能です。その際、往復の郵送費と発行手数料分の小為替手数料（１通200円）が別途かかります。

前途で紹介した登録免許税以外にも、名義変更の理由によっては税金が発生することがあります。どのようなケースで税金がかかるのかご説明していきます。

譲渡所得税

土地が購入時より高く売れ、利益がでた場合には譲渡所得税が課税されます。

相続した土地の場合、取得価格は亡くなった方が購入した際の取得費です。譲渡所得税の税率は、土地を所有した期間により異なります。

なお、相続した土地は亡くなった方の所有期間を引き継ぎます。「居住用財産の3,000万円特別控除」や「相続空き家の3,000万円特別控除」を初めとした各種特例が適用できれば、譲渡所得税を抑えることが可能です。

土地売却時にかかる「譲渡所得」課税とは

土地の売却によって利益が出ると、給与所得や事業所得と同様に「所得税」や「住民税」が課税されます。

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相続税

土地を含めて遺産を相続した場合、一定額を超えた場合に相続税が課税されます。この一定額を基礎控除額といい、下記の計算で求められます。
基礎控除額＝一律3,000万円＋(600万円×相続人の数）
相続財産の額がこの基礎控除額を超えなければ、相続税は課税されず申告も不要です。
相続税には各種の特別控除もあるため、財務省の「相続税の課税件数割合及び相続税・贈与税収の推移」によると全体の9.3％となっています（2021年時点）。

相続した不動産の名義変更について

不動産を相続すると所有者が変わるので、「名義変更（相続登記）」を行う必要が生じます。ところが、相続した不動産の名義変更をしないでそのまま過ごしてしまっている人は、

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贈与税

土地を贈与すると贈与税の対象になり、受贈者(贈与を受ける側)に課税されます。贈与額が高額になるほど贈与税の税率は高くなるしくみです。不動産は高額な財産であることが多いため、特例が利用できないか、贈与税がどの程度かかるのか手続き前に把握しましょう。

土地の名義変更にかかる期間は？

土地の名義変更の申請からおおよそ１～２週間で登記は完了します。
しかし、手続きに必要な書類を揃えるまでにも１～２週間かかることから、１カ月程度と考えておくといいでしょう。特に相続の名義変更手続きに関しては、戸籍の収集に予想以上に時間がかかるケースもあるため、余裕を持って準備を進めることが大切です。
また、法務局の混み具合によってはそれ以上かかることもあるため、時間に余裕をみておきましょう。

土地の名義変更をする際の注意点

土地の名義変更と一言にいっても、名義変更の原因により必要な書類、手続きが変わります。有効期限のある書類もあるため、しっかり確認し準備を進めましょう。あわせて、名義変更の原因によっては、税金を課されることもあるため注意が必要です。また、登記手続きだけに注力せず「自分の権利がしっかり守れる手順になっているか」、「名義変更をおこなうことで税金が課税されるのか、その場合どの程度か」「のちにトラブルにならないように当事者間で認識の齟齬がないか」なども注意をしましょう。

この記事のまとめ

最後に土地の名義変更のよくある質問をまとめました。以下のポイントをきちんと押さえておきましょう。

土地の名義変更はしなきゃダメ？

名義変更をおこなわないでいると、二重譲渡等のトラブルに発展しまう可能性もあるため、早めに対応しておきましょう。
また、毎年１月１日時点で登記簿上の所有者になっている者に土地や建物の固定資産税の通知が届くことになるため親族間の譲渡であっても名義変更をしておくことをおすすめします。

土地の名義変更を自分でおこなうには？

土地の名義変更手続きは自分でおこなうことも可能です。
しかし、売買に関しては多額な取引となることが多いため注意が必要です。売主が知り合いだとしても、後から不利益が発生しないようよう司法書士へ依頼することをおすすめします。

土地の名義変更をする際の費用は？

土地の名義変更をおこなう際には、登録免許税がかかります。法務局へ申請する際に収入印紙等で納めることになります。また、登録免許税は、どのような理由で名義変更するかによって税率が異なります。

相続した土地の名義変更(相続登記)を自分でする人も増えてきており、手続きもしやすくなっています。もし相続登記をせずに放置している方は、2024年４月から施工される相続登記義務化前に相続登記に挑戦してみてはいかがでしょうか。