登録免許税とは？計算方法と軽減措置、必要な手続きなど基礎知識をわかりやすく解説

登録免許税とは？

登録免許税とは国に納める税金で、登記を申請する際に法務局に支払います。取引の安全のためには所有権の内容や所有権を制限する権利を記録し、第三者に公示する必要があります。このように、不動産の権利を記録して第三者に公示する仕組みを「登記制度」といいます。特定の不動産に権利変動があった場合、当事者が法務局に登記の申請をします。登録免許税はその際に支払う税金です。

不動産登記の申請が必要になるのは、例えば以下のようなケースです。

このように、新たに権利が発生したり、登記の内容に変更が生じたりした場合に登記の申請が必要です。登録免許税は、申請される登記ごとに課税されます。課税される税率は登記の目的、原因別にそれぞれ定められています。
登録免許税を支払うのは登記を申請する本人ですが、不動産売買の場合、売主と買主の共同申請となるため両者が連帯して納めることになります。ただし、特約でどちらか一方の負担とすることが可能です。そのため、実際は権利を得る側である買主が、登録免許税を全額負担するケースがほとんどでしょう。

また、相続が発生して不動産の名義が変わる場合にも、登録免許税が課税されます。相続の場合は、不動産を取得する相続人が登録免許税を支払います。

登録免許税はなぜ必要？

不動産登記の手続きは、まず法務局に申請書を提出します。その後、登記官がその申請書を審査し、問題がなければ登記簿に権利関係を記録するという流れです。登記簿はコンピューター化されており、データで管理されています。登記官による審査は、登録免許税が納付されたことが確認できてからおこなわれます。そのため、自分の権利を登記簿に記録してもらうためには、必ず登録免許税を納付しなければなりません。
登記簿に自分の権利が記録されると、第三者に対して自己の権利を主張できます。登録免許税を納付して登記の申請をすることは、自分の権利を守るためともいえるでしょう。

実のところ、不動産売買によって取得した権利の登記は、法律上定められた義務ではありません。不動産を購入したとしても、必ずしも登記をする必要はないのです。しかし、万が一トラブルが起こった場合に登記していないと、最悪のケースではその不動産を失ってしまう可能性も。だからこそ、登記は自分の所有権を守るために必要な手続きといえます。
なお、登記できる権利は決められています。マイホームとして不動産購入を検討している方に知っておいてほしい、主な登記の種類と税率を以下にまとめました。

登記の種類・税率

住宅用家屋の所有権保存登記

住宅用家屋の所有権移転登記

中古一戸建てや中古マンションを購入した場合には、前所有者から新所有者への所有権移転登記が必要になります。建物の売買による所有権移転登記の税率は、固定資産税評価額の2.0%です。

土地の所有権移転登記

マイホームの敷地となる土地を購入する場合にも、前所有者から新所有者への所有権移転登記が必要となります。税率は固定資産税評価額の2.0%です。マンションを購入した場合には、敷地権持分に対して課税されます。

抵当権の設定登記

住宅ローンを借りる場合、金融機関は債務不履行に備えて不動産に担保権を設定し、優先弁済を受ける権利を確保します。この権利を抵当権といい、抵当権も登記の対象となります。抵当権設定登記の税率は、債権額の0.4%です。

住所変更登記

所有権保存登記や所有権移転登記では、登記申請時点での住所を登記簿に記録します。そのため、登記簿上の住所から引越しをした場合、住所変更登記が必要となります。住所変更登記にかかる登録免許税は、不動産１つにつき1,000円です。

抵当権抹消登記

住宅ローンの返済が終わると、抵当権を抹消するための登記をすることができます。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産１つにつき1,000円です。

登録免許税と不動産取得税との違い

ここまで、登録免許税の概要についてご説明してきました。しかし、不動産を取得すると課税される不動産取得税との違いがわからない方も多いのではないでしょうか。簡単にいうと、登録免許税は不動産を登記する時にかかる税金、不動産取得税は不動産を取得したあとにかかる税金を指します。また登録免許税は国税で、不動産取得税は都道府県税です。
登録免許税を納付して登記を申請し、法務局での登記が完了すると、その内容は都道府県庁に伝わり、担当部署によって不動産取得税の算定がおこなわれます。不動産取得税の税額が確定すると、不動産を取得した所有者へ納付書が送付される仕組みとなっています。

登録免許税の計算方法

登録免許税の金額がわかると、不動産購入の諸費用をより具体的に見積もることができます。それぞれの登記に関する登録免許税の税率を確認しながら、実際の計算例について見ていきましょう。
以下に記載している登録免許税の税率は、軽減適用のない本則の税率です。軽減措置が適用される場合の税率については後ほど解説します。

新築住宅

建物	所有権保存登記	法務局認定価格×0.4％
	所有権移転登記	固定資産税評価額×2.0%
土地	所有権移転登記	固定資産税評価額×2.0%

登録免許税の課税価格は、基本的に固定資産税評価額です。固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するために自治体が決定した不動産価格のことです。新築建物の場合は固定資産税評価額が存在しないため、法務局が認定した価格をもとに登録免許税を計算します。
通常、新築建物の登記については、初めて所有者を記録するための所有権保存登記が必要となります。しかし、保存登記がすでになされている未入居物件の場合は、所有権移転登記がおこなわれます。

固定資産税いくら払う？計算方法や減税ポイントを解説

私たちは生活のなかで、所得税や住民税、消費税などさまざまな税金を納める必要があります。その1つが固定資産税です。土地や家を購入すると、毎年固定資産税を払い続けなければなりません。

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中古住宅

建物	所有権移転登記	固定資産税評価額×2.0%
土地	所有権移転登記	固定資産税評価額×2.0%

中古住宅を売買で取得する場合は、新築住宅の所有権移転登記と同じ税率となります。

住宅ローン

抵当権設定登記

債権額×0.4%

債権額とは、ローンの借入れ金額のことです。連帯債務の場合でも登録免許税の計算方法は変わりません。ペアローンで夫婦それぞれが別々の借入れをする場合には、個々の借入金額に対して登録免許税がかかります。

相続・贈与

土地・建物	相続	固定資産税×0.4%
	遺贈・贈与	固定資産税×2.0%

相続の場合、固定資産税評価額が100万円以下の土地については、登録免許税が免除される免税措置があります。固定資産税評価額が100万円を超える土地でも、被相続人の持分が100万円以下であれば免税措置が適用されます。これは、2025年３月31日までの特例です。

実際にかかる登録免許税の金額

登録免許税は条件によって、予想以上に高額になる可能性があります。実際に試算してみましょう。マイホーム購入を前提とし、以下のとおり条件を設定して登録免許税を算出しました。

【計算条件】
物件価格：5,000万円
住宅ローン借入額：4,000万円
評価額①：土地1,500万、建物1,200万（一戸建て）
評価額②：土地700万、建物1,000万（マンション）
登録免許税の軽減：土地部分のみ軽減税率を適用
【補足】
通常の土地の売買についてはどのケースも軽減税率が適用されるため、本則の税率（2.0%）は適用になりません。そのため、本シミュレーションにおいても土地については、すべて軽減措置適用後の税率（1.5%）で計算します。

新築一戸建て

上記の条件で新築一戸建てを購入した場合、登録免許税は43.3万円となります。内訳を見ていきましょう。

• 土地の取得による移転登記
  22.5万円＝1,500万円（土地評価額）×1.5％
• 新築建物の保存登記
  4.8万円＝1,200万円（法務局認定価額）×0.4%
• 住宅ローン借入による抵当権設定登記
  16万円＝4,000万円（借入額）×0.4%
• 合計
  43.3万円＝22.5万円（土地）＋4.8万円（建物）＋16万円（抵当権）

登録免許税の計算に使う固定資産税評価額ですが、多くの自治体で毎年４月１日に決定されるため、４月１日以降は新年度の評価額を使って算出します。そのため３月31日までは前年度の評価額を使います。なお、固定資産評価額は３年に１度見直しがあります。

新築マンション

上記の条件で新築マンションを購入した場合の登録免許税は30.5万円となり、内訳は以下の通りです。

• 敷地権持分の移転登記
  10.5万円＝700万円（土地評価額）×1.5％
• 家屋部分の保存登記
  4万円＝1,000万円（建物認定価額）×0.4%
• 住宅ローン借入による抵当権設定登記
  16万円＝4,000万円（借入額）×0.4%
• 合計
  30.5万円＝10.5万円（土地）＋４万円（建物）＋16万円（抵当権）

マンションは一戸建てに比べて専有面積が狭く、また土地も敷地権持ち分となっています。そのため、評価額が一戸建てよりも低い傾向にあります。なお、住宅ローンの借入れをせずに購入する場合は抵当権の設定登記は不要です。

中古一戸建て

次に中古物件ですが、上記の条件で中古一戸建てを購入した場合、登録免許税は62.5万円です。内訳は以下のとおりです。

• 土地の取得による移転登記
  22.5万円＝1,500万円（土地評価額）×1.5％
• 中古建物の移転登記
  24万円＝1,200万円（建物評価額）×2.0%
• 住宅ローン借入による抵当権設定登記
  16万円＝4,000万円（借入額）×0.4%
• 合計
  62.5万円＝22.5万円（土地）＋24万円（建物）＋16万円（抵当権）

建物の評価額は築年数の経過により下がるため、築年数が経過している物件ほど建物の登録免許税は安くなります。上記の例では一見すると高額ですが、居住用として軽減措置が適用される場合には大幅に税額を抑えることが可能です。なお、登録免許税の軽減が受けられる特例措置については後ほど解説します。

中古マンション

上記の条件で、中古マンションを購入した場合の登録免許税は46.5万円です。内訳は以下のとおりとなります。

• 敷地権持分の移転登記
  10.5万円＝700万円（土地評価額）×1.5％
• 家屋部分の移転登記
  20万円＝1,000万円（建物認定価額）×2.0%
• 住宅ローン借入による抵当権設定登記
  16万円＝4,000万円（借入額）×0.4%
• 合計
  46.5万円＝10.5万円（土地）＋20万円（建物）＋16万円（抵当権）

中古マンションの場合も中古一戸建てと同様、築年数が経過していれば評価額が低くなりますので、登録免許税も安くなります。

登録免許税の軽減措置

土地

土地の登録免許税の本則は2.0%ですが、特例が適用になると0.5%引き下げられ、軽減後の税率は1.5%となります。

本則の税率と比較すると、登録免許税は次のようになります。

軽減措置の適用を受けるための条件は、所有権移転の原因が「売買」であることです。土地の売買によって所有権を移転する場合には、一律に税率が1.5%に軽減されます。なお、土地の贈与では軽減税率が適用されないので注意が必要です。土地の軽減税率の適用期限は2026年３月31日までとなっています。

建物

建物の場合、登記の種類、住宅の性能によって受けられる軽減税率が異なります。居住用物件として不動産を購入する場合にはマイホームの軽減特例が適用され、所有権保存もしくは所有権移転登記の登録免許税が軽減されます。
また、居住用物件が認定長期優良住宅、認定低炭素住宅である場合には税率がさらに優遇されます。ただし、新築未入居物件が対象となり、一度居住した中古物件は対象外です。
なお、軽減措置の適用を受けるためには要件があります。登録免許税軽減の要件を満たしていることを証明する、家屋証明書という書類の取得が必要です。この家屋証明書は、管轄の役所で取得することができます。

マイホームの軽減特例

一般的な新築建物の場合、所有権保存登記が必要です。所有権保存の登録免許税の本則は0.4%ですが、特例が適用になると0.25%引き下げられ、軽減後の税率は0.15%となります。特例措置の適用期限は、2024年３月31日までです。

【適用要件】

本則の税率と比較すると、登録免許税は次のようになります。

次に、一般的な中古一戸建て、中古マンションを居住用として購入する場合を見ていきましょう。この場合には、所有権移転登記が必要になります。
中古住宅の所有権移転にかかる登録免許税の本則は2.0%ですが、特例が適用になると1.7%引き下げられ、軽減後の税率は0.3%となります。特例措置の適用期限は2024年３月31日までとなっています。

【適用要件】

本則の税率と比較すると登録免許税は次のようになります。

認定長期優良住宅

認定長期優良住宅の場合、所有権保存登記の登録免許税率は0.4%から0.3%引き下げられ、0.1%となります。認定長期優良住宅の所有権移転登記の登録免許税率は、一戸建ての場合0.2%、マンションの場合0.1%です。ただし、認定長期優良住宅の所有権移転登記で軽減措置を受けられるのは、建築後に使用されたことのない物件に限ります。
また、一般的な建物同様に居住要件、面積要件があり、特例措置の適用期限は2024年３月31日までです。

本則の税率と比較すると、登録免許税は次のようになります。

認定低炭素住宅

認定低炭素住宅の場合も、所有権保存登記の登録免許税率は0.4%から0.3%引き下げられ、0.1%となります。また、認定低炭素住宅の所有権移転登記の登録免許税率は、一戸建て・マンションともに0.1%です。ただし、こちらも軽減措置を受けられるのは、建築後に使用されたことのない物件に限られるため注意しましょう。
また、認定低炭素住宅も一般の建物と同様に居住要件、面積要件があります。特例措置の適用期限は2024年３月31日までです。

本則の税率と比較すると、登録免許税は次のようになります。

住宅ローン

住宅ローンを借りる場合、抵当権設定登記が必要となります。抵当権とは、住宅購入資金を貸し出す銀行がいざという時に、土地・建物から優先弁済を受けられるよう設定する担保権です。
抵当権設定登記にも軽減措置があります。適用されると抵当権設定の登録免許税率は0.4%から0.3%引き下げられ、0.1%となります。建物について軽減の要件を満たしており、借入が住宅取得のための資金であれば軽減を受けることが可能です。

本則の税率と比較すると、登録免許税は次のようになります。

登録免許税の手続き方法

登録免許税の納付や軽減措置を受ける手続きは、一般的には不動産会社から依頼された司法書士が代理人としておこないます。そのため、売主も買主も自ら特別な手続きをする必要はありません。ただし、代わりに司法書士への報酬が発生します。
司法書士に依頼しない場合は、自分で手続きしなくてはいけません。ここからは、登録免許税の手続き方法についてご説明します。

登記費用とは？

不動産登記は、不動産購入の代金を全額決済して、物件の引き渡しを受けた時点で申請します。通常はこの時、取引が問題なく成立したことを司法書士が立ち会って確認します。そして、司法書士は所有権移転登記もしくは所有権保存登記、そして抵当権設定など必要な登記を一度にまとめて申請し、登録免許税を納めます。一般的に、登録免許税と司法書士に支払う報酬を合わせて「登記費用」といいます。

司法書士への報酬の相場は登記の種類にもよりますが、所有権移転もしくは所有権保存１件あたり３万～５万、抵当権設定登記が１件あたり３万～10万円となります。抵当権設定登記は、住宅ローンを契約した金融機関や借入額によって金額が異なるので報酬の相場に幅があります。
不動産の登記を司法書士に依頼せず自分でおこなうという場合、登録免許税のみ負担すればよいので、司法書士報酬は発生しません。ただし、取引の安全のため、売主、仲介会社、金融機関から司法書士を指定されることが多いでしょう。なお、登録免許税を支払うタイミングは以下のとおりとなります。

支払い時期

登録免許税は、法務局に申請する際に支払います。法務局は登録免許税が支払われたことを確認してから登記手続きに入ります。そのため、登録免許税をあとから納付したり、分割払いしたりすることはできません。
固定資産税や不動産取得税は課税時期に納付書が届きますが、登録免許税については自ら計算して納付するものなので、納付書は届きません。なお、登録免許税の納付が必要になるのは次のような登記をおこなう場合です。

支払い方法

登録免許税を支払う方法については、次の３つです。

実際は、税額30,000円以上の場合でも印紙で納付することが多いでしょう。印紙は法務局内でも購入できるので、もっとも手軽な納付方法といえます。
オンラインで登記を申請する場合のみ、インターネットバンキング、ATMでの納付が可能です。登記申請を書面でおこなう場合には、電子納付ができないことに注意しましょう。なお、司法書士に依頼しない場合も、上記３つの方法で登録免許税の納付が可能です。

登録免許税についてよくある質問

ここで、登録免許税についてよくある質問についてまとめました。

登録免許税と登記の違いは？

登記とは自分の権利を登記簿に記録してもらうための手続きで、登記を受けるためには登録免許税を支払う必要があります。登記は手続き全体のことをいい、登録免許税の支払いは登記手続きの一部分といえます。

登録免許税はどこに支払う？

登録免許税は、登記を申請する対象となる不動産の所在地を管轄する法務局に支払います。支払い方法には現金による納付、収入印紙による納付、インターネットバンキングによる納付があります。

納付書はどこで手に入る？

登録免許税を納付するための納付書は税務署で手に入ります。納付済みの領収証書もしくは購入した収入印紙を用紙に貼付して、登記の申請書と合綴して法務局に提出することで納付を確認してもらうことができます。

登録免許税に消費税はかかる？

登録免許税は税金ですので非課税です。ただし、司法書士の報酬には消費税がかかります。

まとめ

登録免許税は、不動産登記申請の際に必ず支払わなければならない税金です。物件によっては金額が大きくなることから、不動産購入の諸費用を抑えるためには、軽減措置の適用を受けることが重要です。最後にマイホームの購入という視点から、登録免許税についてポイントと注意点をまとめました。

・登記は自分の所有権を守るために必要な手続き。

・登記には登録免許税がかかる。
・要件を満たせば税率が軽減される。

注意点

・登録免許税の支払いは慣習として買主が全額負担する。

・登録免許税の後払いや分割払いはできない。

・登録免許税のほかに、司法書士への報酬が発生する。

以上、登録免許税の概要から税率、軽減措置の内容までご紹介しました。不動産の取得にあたってはさまざまな諸費用が発生しますが、登録免許税もその一つです。普段あまり耳にすることの少ない登録免許税という言葉ですが、内容を把握し、マイホームの購入に役立ててください。