売れない土地を手放したい人必見|処分する方法と所有し続けるリスク
売れない土地を所有している場合は、土地の状態や需要を確認したうえで、「売却活動を続けるのか」「早めに処分をして管理負担をなくすのか」を決めることが大切です。本記事では、売れない土地の処分方法と売れない原因、所有を続けるリスクを解説します。
記事の目次
土地が売れない主な原因
土地が売れない主な原因は、立地や災害リスク、価格など多くの要素があります。例えば、駅や生活施設から遠い土地は住宅用地として選ばれにくく、農地や山林は購入できる人や活用方法が限られるでしょう。
また、固定資産税評価額や過去の購入額を基準に高く売り出すと、実際の市場価格とのズレが大きくなり、問い合わせすら入らないことも。まずは「なぜ売れないのか」を分析し、改善できる問題と改善しにくい問題を分けて考える必要があります。土地が売れない原因を見ていきましょう。
立地が悪い
立地が悪い土地は、売れにくい土地の代表例です。駅や主要道路から遠い、周辺に住宅が少ない、買い物や通院に車が欠かせない場所は、住まいを探している人から選ばれにくくなります。所有者にとっては思い入れがあっても、日常生活の利便性が低ければ、買主が積極的に購入する理由は限られるでしょう。
用途が限定されている
土地は、どのような建物でも自由に建てられるわけではありません。都市計画や建築基準法、農地法などの制限により、住宅を建てにくい土地や農地以外では使用できない土地もあります。特に接道条件を満たしていない土地は、再建築が難しい場合があり、購入後の利用に不安を感じるでしょう。農地は、売買や貸借には農業委員会の許可など法令に基づく手続きが必要になるため、一般の住宅購入者に売ることは簡単ではありません。
災害リスクがある
土砂災害警戒区域や洪水浸水想定区域に入っている土地は、買主が慎重になりやすいです。家を建てる場合、災害リスクは生活の安全性や将来の資産価値に関わります。売主側が「昔から問題なく使ってきた」と考えていても、買主はハザードマップや自治体の情報を確認し、リスクを数字や区域で判断するでしょう。災害リスクのある土地は、価格を下げれば売れるとは限りません。
価格設定が相場に合っていない
土地が売れない原因として見落としやすい点が、価格設定のズレです。例えば、固定資産税評価額が一定額ある、近隣で高い売出価格を見たなどの理由で価格を決めても、実際に成約する金額と一致するとは限りません。特に田舎の土地では、評価額がついても買主が少ないため、売却価格が大きく下がることも。
問い合わせが数カ月ない場合や、内見後に断られる状態が続く場合は、価格が市場の感覚と合っていない可能性が高いでしょう。高く売りたいと考えることは自然ですが、固定資産税や管理費を払い続ける期間が長くなるほど、所有者の負担は増えます。
土地の状態が悪い
土地の状態が悪いと、買主は購入後の手間や費用を不安に感じます。雑草が伸びたままだったり、残置物が片付いていなかったりする状態では、現地を見た時点で印象が悪くなりやすいでしょう。
また、古家がある場合は、解体費や修繕費がかかることを理由に敬遠されることも。境界が分かりにくい土地や、不法投棄がある土地も、購入後のトラブルを心配されやすいでしょう。
売れない土地を手放す方法６選
売れない土地を手放す方法として、高く売りたい場合は不動産会社による仲介売却を検討し、できるだけ早く手放したい場合は買取会社への相談を検討するとよいでしょう。相続で取得した土地であれば、相続土地国庫帰属制度を利用して国に引き渡せる可能性もあります。
ただし、制度や手続きには条件があり、すべての土地に使えるわけではありません。そのため、複数の選択肢を比較することが大切です。
不動産会社に仲介を依頼する
不動産会社に仲介を依頼する方法は、土地を売りに出して買主を探す一般的な売却方法です。立地や形状に大きな問題がなく、住宅用地として需要がある土地なら、高く売れる可能性があります。
仲介では、不動産会社が広告掲載や購入希望者との調整をおこない、売買契約までサポートしますが、買主が見つかるまで時間がかかる点には注意が必要です。依頼する際は、地域の土地取引に詳しい会社を選びましょう。
仲介を依頼しても、実際に売れなければ固定資産税や管理の負担は続きます。売却期間を決め、反応がなければ方法を切り替える準備もしましょう。
不動産買取会社に相談する
不動産買取会社に相談する方法は、早く手放したい人に向いています。仲介では一般の買主を探しますが、買取では会社が直接買主になるため、条件が合えば短期間で契約へ進みやすいです。古家付き土地や田舎の土地でも、再販売や活用のノウハウを持つ会社なら査定対象になることも。
ただし、買取価格は仲介で売れる価格より低くなる傾向があります。なぜなら、会社側が整備費や再販売のリスクを負う分が価格に反映されるからです。相談する際は、１社で決めず、複数社に査定を依頼しましょう。価格よりも早期売却を優先したい場合は、有力な選択肢です。
近隣住民に売却または譲渡する
田舎の売れない土地でも、近隣住民や隣地所有者にとっては利用価値がある場合があります。例えば、隣地と一体で使えば駐車スペースを広げられる、庭や通路として使いやすくなるなど、一般の買主にはないメリットが生まれるためです。
特に小さすぎる土地や道路に面していない土地は、単独では売りにくくても、隣地と合わせることで価値が出ることも。まずは、登記情報や境界を確認し、相手に負担が残らない形で提案しましょう。
相続土地国庫帰属制度で国に引き渡す
相続土地国庫帰属制度とは、相続や相続人への遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たせば国に引き渡せる制度です。売買や生前贈与で取得した土地は原則として対象になりません。また、建物がある土地や担保権が設定された土地、境界が明らかではない土地などは申請できない場合も。
制度を使うには、土地１筆あたり14,000円の審査手数料がかかり、承認後は国が管理するための負担金も納めます。土地を国に引き渡せる制度ですが、無料で簡単に手放せる仕組みではないことを押さえましょう。
空き家バンクを利用する
空き家付きの土地を手放したい場合は、自治体が運営または関与する空き家バンクを利用できる可能性があります。空き家バンクは、移住希望者や地域で住まいを探す人に向けて、空き家や土地の情報を掲載する仕組みです。一般の不動産サイトでは反応が少ない物件でも、地域で暮らしたい人に届く可能性が期待できるでしょう。
ただし、登録すれば必ず買主が見つかるわけではありません。建物の劣化が激しい場合や、生活に必要な設備が使えない場合は、問い合わせがあっても成約に至らないことも。登録前には、自治体の条件や掲載できる物件の基準を確認しましょう。
相続放棄をする
売れない土地を相続したくない場合は、相続放棄を検討する方法があります。相続放棄をすると、法律上は最初から相続人ではなかったものとして扱われるため、不要な土地を引き継がずに済む可能性があります。ただし、土地だけを選んで放棄できません。相続放棄は、預貯金や建物などのプラスの財産も含め、相続財産全体を放棄する制度です。
また、すでに土地を処分したり、相続財産を使ったりしていると、放棄が認められない場合も。借金の有無や他の財産の価値も確認し、早めに専門家へ相談することが大切です。
売れない土地を持ち続けるリスク
売れない土地をそのまま持ち続けると、金銭的な負担だけではなく、管理責任や親族への影響も残ります。売れないからといって放置しても、土地の問題は解決しません。むしろ時間が経つほど費用や手続きが増える可能性も。売却が難しい土地ほど、早い段階で手放す方法を検討し、将来の負担を軽くする判断が必要です。売れない土地を持ち続けるリスクを解説します。
固定資産税が毎年かかり続ける
土地は使っていなくても、所有している限り固定資産税がかかります。市場では買い手がつかないにも関わらず、固定資産税は毎年発生します。
また、固定資産税評価額と実際に売れる価格は同じではありません。田舎の土地では、評価額が残っていても需要が低く、売却価格が大きく下がることも。固定資産税が高額だと感じる場合は、課税明細書の地目や面積、住宅用地特例の有無を確認し、自治体の担当課に相談しましょう。
維持管理する責任がある
土地の所有者は、土地を適切に管理する責任があります。遠方に住んでいて使っていない土地でも、雑草が伸びれば草刈りが必要になり、木の枝が隣地へ越境すれば対応を求められることがあります。古い建物の場合は、屋根材の飛散や外壁の崩落にも注意する必要があるでしょう。
維持管理を会社に依頼すると、毎年の固定資産税とは別に費用がかかります。自分で現地へ行く場合も、交通費や時間の負担は小さくありません。使う予定がない土地ほど、管理費を払い続けるより、買取や譲渡で手放す選択肢を検討しましょう。
近隣トラブルにつながる可能性がある
売れない土地を放置すると、近隣トラブルに発展することがあります。例えば、雑草が隣地へ広がったり、害虫が発生したりと所有者が現地を見ていない間に状態が悪くなることも。空き家付き土地では、建物の一部が壊れて道路や隣地に落ちる危険もあるでしょう。
トラブルが起きると、謝罪や補修だけではなく、損害賠償の問題に発展する可能性も否定できません。まずは写真や現地確認で状態を把握し、最低限の管理をおこないましょう。長期的に管理を続けることが難しい場合は、早めに買取会社や隣地所有者へ相談するほうが安全です。
負動産として残る
売れない土地は、資産ではなく負担を生む「負動産」になります。所有者が問題を先送りすると、将来は子どもや親族が相続し、同じ悩みを抱えることになるでしょう。特に、相続人が複数いる場合、誰が管理費を負担するのか、売るのか残すのかで意見が分かれやすくなります。
共有名義になったまま世代が進むと、売却や国庫帰属制度の申請にも全員の協力が必要になり、手続きはさらに複雑になることも。将来の相続人に迷惑をかけたくないと考えるなら、元気なうちに土地を整理することが大切です。
【種類別】売れない土地の処分方法
売れない土地といっても、種類によって処分の進め方が異なります。まずは、自分の土地がどの種類に当たるのか確認し、土地に合った相談先を選びましょう。処分方法を間違えなければ、一般市場では売れない土地でも手放せる可能性があります。売れない土地の処分方法を種類別に解説します。
空き家付き土地の処分方法
空き家付き土地を処分する場合は、建物を残したまま売るか、解体して更地にするかを慎重に判断しましょう。築年数が古くても、立地や価格によってはリフォームして使いたい買主が見つかる可能性はあります。
一方で、雨漏りや傾きがある建物は修繕費が高額になりやすいため、売れにくいでしょう。また、更地にすれば見た目はすっきりしますが、解体費がかかるだけでなく、住宅用地の特例が外れて固定資産税が増える可能性もあります。解体する前に、複数の不動産会社に相談したうえで判断しましょう。
農地の処分方法
農地を処分する場合は、通常の宅地のように自由に売買できるとは限りません。農地をそのまま売却したり貸したりする際は、農業委員会の許可を受けるなど、法律に基づいた手続きが必要です。また、農地以外の用途に変える場合も、農地転用の許可が関係します。まずは市町村の農業委員会に相談し、売却や転用が可能か確認しましょう。
遠方の相続人が自力で探すことは難しいため、地域の事情に詳しい不動産会社や農業関係者に相談すると進めやすいでしょう。耕作放棄地になっている場合は、草刈りや水路の状態も確認すると、交渉時の説明がしやすくなります。
山林の処分方法
山林は、売れない土地のなかでも処分が難しい種類です。住宅用地としての需要が少なく、一般的な不動産会社では対応が難しいことも珍しくありません。まずは登記簿や公図を確認し、山林の所在地や隣接地の所有者を把握することから始めましょう。隣接する山林の所有者や林業関係者にとっては、まとまった土地として利用価値がある可能性も。
また、相続で取得した山林なら、相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性があります。ただし、境界が不明な土地や崖地など、管理が難しい土地は承認されにくいため注意が必要です。売却にこだわらず、譲渡も含めて検討しましょう。
共有名義の土地の処分方法
共有名義の土地を処分するには、他の共有者との合意が必要です。自分の持分だけを売却できますが、買主にとって使いにくいため、一般的には土地全体を売却するほうが現実的です。ただし、共有者の一人が反対していたり、連絡が取れなかったりする場合は、手続きを進められません。
相続土地国庫帰属制度を利用する場合も、共有地は共有者全員で申請する必要があります。まずは共有者の住所や持分を確認し、土地をどのように手放すのかを話し合いましょう。合意が難しい場合は、早めに弁護士に相談することが大切です。
売れない土地を少しでも高く売る方法
売れない土地を少しでも高く売るには、買主の不安を減らし、購入後の使い方をイメージしやすくすることが大切です。ただし、整備にお金をかければ高く売れるわけではありません。土地の需要が極端に低い地域では、測量や解体の費用を売却価格で回収できないことも。高く売る方法を試す期限を決め、反応がなければ早期処分へ切り替える柔軟さも必要です。売れない土地を少しでも高く売る方法を解説します。
価格を相場に合わせて見直す
売れない土地を売るうえで、基本になる方法が価格の見直しです。売主が希望する価格と、買主が払ってもよいと感じる価格には差があります。特に、固定資産税評価額や過去の購入価格を基準にすると、現在の市場とかけ離れていることも。価格を見直す際は、近隣の売出価格だけではなく、実際に成約した価格に近い情報を確認することが重要です。
数カ月広告を出しても問い合わせがない場合は、買主の検討対象に入っていない可能性があります。値下げに抵抗を感じるかもしれませんが、高値にこだわり続けるより、最終的に手元に残る金額や、いつ管理負担から解放されるかも含めて考えることが大切です。
境界確定で買主の不安を減らす
境界が明確な土地は、買主にとって購入後のトラブルを予防できます。反対に、境界杭がない土地や隣地との境が曖昧な土地は、建築や売却後の利用に不安が残るでしょう。境界確定測量をおこなえば、土地の範囲をはっきりさせることが可能です。
ただし、測量には費用がかかり、売却価格が低い土地では、測量費を回収できない可能性もあるため注意が必要です。測量をおこなう前に不動産会社に相談しましょう。
第一印象を改善する
土地の第一印象は、問い合わせや内見後の反応に影響します。雑草が伸びていたり、ゴミや壊れた物置があったりするとマイナスイメージになるでしょう。大がかりな整備をしなくても、草刈りや簡単な清掃をおこなうだけで、現地写真の印象は変わります。
特にインターネット広告では、写真を見た段階で候補から外されることもあるため、最低限の整備はおこないましょう。ただし、費用をかけすぎる必要はありません。売れない原因が立地や法的制限にある場合は、見た目を整えても成約につながらないことも。まずは写真で目立つ部分を改善し、買主が現地を確認しやすい状態にすることを目標にしましょう。
売れない土地を手放す時の注意点
売れない土地を手放す時は「処分できれば終わり」と考えず、費用や手続きまで確認することが大切です。無償譲渡でも税金や登記費用がかかる場合があり、契約書がないとあとからトラブルになる可能性があります。また、買取会社や引き取り会社に依頼する場合は、所有権がいつ移るのか、追加費用が発生しないかどうかを確認しましょう。売れない土地を手放す時の注意点を解説します。
無償譲渡でも費用がかかる場合がある
土地を０円で譲る場合でも、費用がまったくかからないとは限りません。所有権移転登記には登録免許税や司法書士報酬がかかることがあり、譲り受ける側に贈与税が発生する場合も。無償譲渡や著しく低い価格での譲渡では、税務上の扱いに注意が必要です。また、譲渡先が法人の場合などは事前に税理士へ確認すると安心です。
親族や近隣住民に譲る場合は、口約束だけで済ませず、契約内容を書面で残すことが大切です。無償譲渡は土地を手放す方法の一つですが、所有権移転登記まで完了して初めて正式に手放したことになります。
悪質な買取会社に注意する
売れない土地を手放したい気持ちにつけ込み、高額な手数料を請求する買取会社には注意が必要です。「どのような土地でも必ず引き取る」と強く勧誘されても、契約内容を確認せずに支払うことは避けましょう。所有権移転登記が完了しなければ、土地の所有者のまま固定資産税や管理責任が残る可能性があります。
また、あとから測量費や管理費の名目で追加請求されるケースも。依頼する前に、会社の実績や所有権移転登記の時期、契約書の内容を確認しましょう。不安に感じる契約はその場で決めず、司法書士や弁護士に見てもらうと安心です。
相続放棄は土地だけ放棄できない
相続放棄は、売れない土地を相続したくない方にとって有効な方法ですが、土地だけを選んで放棄する制度ではありません。相続放棄をすると、預貯金や有価証券、自宅などのプラスの財産も含めて相続できなくなります。土地の固定資産税や管理負担だけを見て判断すると、他の財産を失ってしまう可能性も。
また、相続放棄は、自己のために相続が始まったことを知った時から原則３カ月以内に、家庭裁判所で手続きする必要があります。期限を過ぎた場合や、相続財産を処分した場合は、放棄が難しくなるため注意しましょう。相続をするか迷った段階で早めに専門家へ相談することを推奨します。
まとめ
売れない土地を手放したい場合は、まず売れない原因を確認し、その土地に合った処分方法を選ぶことが大切です。通常の売却が難しい土地でも、買取会社への依頼や近隣住民への譲渡、空き家バンクの利用など、選択肢は多くあるでしょう。
土地を放置すると、固定資産税や管理の負担が続き、将来的に家族へ負担を残すおそれもあります。高く売ることだけにこだわらず、手間や費用を抑えることも意識して、早めに行動しましょう。
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執筆者
井上 紗英
宅地建物取引士、２級フィナンシャル・プランニング技能士
大学卒業後、地方銀行へ入行し、個人・法人向けの融資事務を担当。正確さが求められる業務で経験を積む一方、よりお客様の人生に寄り添い、幅広い金融商品を学びながらコミュニケーション力も高めたいと考え転職。カスタマーサクセスとして、煩雑なお手続きのご案内やお客様対応を通じて、不安に寄り添いながら資産形成を支える。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
