施設に入った親の家はどうする？後悔しない売却判断と方法を徹底解説

施設に入所した親の家の対処法

親が施設に入所したあと、その家をどう扱うかはとても悩ましい問題です。さまざまな方法がありますが、どの方法が最適かは、親の希望や家族の状況、家の状態によって異なるため、それぞれの特徴を理解したうえで判断することが重要です。迷う場合は、不動産の専門家や税理士に相談するとよいでしょう。ここでは、施設に入所した親の家の対処方法をいくつかご紹介します。

売却する

親が施設から戻る可能性がほとんどない場合は、家を売却する方法があります。売却するメリットは、まとまった資金を得て、親の介護費用や医療費に充てられる点です。また、固定資産税の負担や維持管理の手間がなくなり、遺産分割時も分けやすくなるため、相続トラブルのリスクを減らせます。

一方で、地域や家の状態によっては売れにくく、売却に際して修繕やリフォームが必要になる場合も。さらに、売却額が購入費用を上回る場合は、譲渡所得税が発生する可能性があります。所有者の親の同意がなければ売却できず、認知症などで判断能力が低下している場合は、成年後見人の選任が必要になるなど、手続きが複雑になることも。

なお、条件を満たせば特例を利用し、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性もあるため、まずは専門家へ相談してみるとよいでしょう。

賃貸に出す

売却が難しい場合は、親の家を賃貸に出す方法もあります。賃貸にすれば定期的な収益を得られ、介護費用に充てられます。また、家を手放さずに資産として残せるため、思い入れのある実家を維持したい場合におすすめです。しかし、定期的なメンテナンスやリフォームが必要で、費用がかかる場合も。

他にも、空室が続けば収益を得られず、売却を希望するタイミングで自由に手放せないこともあります。さらに、賃貸にすると居住用不動産としての扱いではなくなるため、マイホーム売却の特例の利用はできません。

家を売るか貸すかどちらを選ぶべき？それぞれのメリット・デメリットを解説

今ある家を売るべきか、貸すべきか悩んでいる人は多くいます。それぞれメリット・デメリットがあるため、一概にどちらを選ぶべきとはいえません。

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シェアハウスとして利用する

シェアハウスとは、一軒家に複数人が住む賃貸スタイルです。大学や専門学校が近くにある地域なら、比較的需要を期待できます。部屋ごとに鍵をつけたり、電気容量を変更したりするなどの軽微な工事でスタートできる場合が多く、大規模なリフォームを必要としない点も特徴です。ただし、家の設備によってはエアコンの追加や間取りの調整が必要になることもあるため、事前の計画が欠かせません。

店舗や事務所として貸し出す

家の状況やエリアによっては、カフェや小規模店舗、隠れ家的な飲食店に向いている場合もあります。最近では、一般的なオフィスビルより、落ち着いた一軒家を事務所として利用したいニーズも増えており、活用の幅が広がっています。ただし、周辺環境や建物の状態によって適性が左右されるため、エリアの特性を考えて判断する必要があります。

リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から資金を借り、死亡時に売却して返済する仕組みです。家を手放さずにまとまった資金を得られるため、親の介護費用や医療費に使いやすく、月々の返済負担も少ない点が特徴です。

また、相続時に争いが起きにくい点もメリット。一方、審査が厳しく、必ず利用できるわけではありません。住宅ローンより金利が高く、立地条件によっては借入額が想定より低くなる場合もあります。

空き家として維持する

家を空き家として残す方法は、親が施設から戻る可能性がある場合におすすめできる方法です。また、将来的に土地の価値が上がる可能性もあります。しかし、管理の手間や修繕費用がかかり、固定資産税も負担となるでしょう。適切に管理しなければ自治体から「特定空き家」に指定され、固定資産税が最大６倍になるなどのペナルティが課されることもあるため、注意が必要です。

自分たちが住む

元々親の家の近くに住んでいる、または、Uターンする予定がある場合は、自分たちが住む選択肢もあります。この場合、家を空き家にせず維持できる利点があります。一方、他の相続人との関係でトラブルになる可能性があるため、代償金の支払いなどを含め、遺産分割方法を家族で事前に話し合うことが大切です。

解体する

売却や活用が難しい場合は、家を解体して土地だけにする方法もあります。土地だけなら売却しやすくなり、駐車場などに活用することも可能です。ただし、解体費用が数百万円程度かかることや、住宅用地の特例が適用されず固定資産税が増額する点には注意が必要です。

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「誰も住んでいない家がそのままになっている」「家を相続したけど遠くて放置している」など、空き家をどうすればいいのかわからず、

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駐車場として運用する

駐車が必要なエリアであれば比較的需要があり、スペースさえ確保できればスタートできます。運営会社に管理を委託すれば、自分で運営しなくても収益化が可能で、初期費用を抑えられる点も魅力。建物をそのまま残した状態でも始められ、不要になればすぐにやめられる柔軟さがあります。

施設に入った親の家を売却するメリット

親が介護施設へ入所し、これまで暮らしていた家が空き家になった時、「思い出が詰まった実家を手放していいのか」と迷う人は少なくありません。しかし、空き家となった親の自宅は、さまざまなリスクや費用が発生するため、早い段階で売却を検討したほうがよいです。ここでは、施設に入った親の家を売却するメリットを見ていきましょう。

介護費用を確保できる

施設に入った親の家を売却する大きなメリットは、介護費用の確保につながることです。介護施設の費用は施設の種類によって幅がありますが、民間の有料老人ホームでは、入居一時金が数十万円〜数千万円、さらに月額費用として10〜30万円ほど発生するケースが一般的です。この金額を親の年金や預貯金だけでまかなうことは難しく、子どもが負担するとなれば家計への影響も小さくありません。

しかし、空き家となった親の家を売却すれば、介護に必要なまとまった資金を一度に確保できるため、金銭的な不安を抱える必要がなくなります。

資産価値が高いタイミングで手放せる

親が施設へ入ったタイミングは、家を高く売りやすい時期でもあります。なぜなら、住宅は新築時がもっとも価値が高く、築年数が進むほど資産価値が下がるからです。国土交通省が公開している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造住宅の資産価値は以下のように推移しています。

• 築10年で約50％まで下落
• 築20年では価値がほぼゼロに近づく

このデータのとおり、売却のタイミングが遅れるほど、得られる金額は大きく下がってしまいます。親の介護費用に充てたいと考えている場合ほど、できるだけ資産価値が残っているうちに売却しておくことが重要です。

固定資産税・維持費などの負担から解放される

家を所有している限り、固定資産税・都市計画税などの税金の支払い義務は毎年発生します。税額は以下の計算式で算出されます。

さらに、誰も住んでいない空き家には、水道光熱費、保険料、修繕費、換気・掃除のための交通費など、細かな維持費用が積み重なります。実際、年間で30万円以上の負担になるケースもめずらしくありません。しかし、売却すると継続的に発生する税金や管理コストから完全に解放されます。空き家を維持するメリットがほとんどない以上、経済的な負担をなくすためにも売却を選ぶ価値があるでしょう。

将来の相続トラブルを防げる

不動産は現金のように均等に分けられないため、遺産として残すと相続トラブルの原因になりやすい資産です。親が亡くなったあとは、以下の点で兄弟間の意見が食い違い、深刻な争いに発展した例は数多くあります。

• 誰が家を引き継ぐのか
• 売却するのか
• 誰が管理するのか

しかし、施設入所中に家を売却し現金化しておけば、相続時には１円単位で分割できるため、揉める原因をなくせます。そのため、将来の安心を考えても、早めの売却は賢明な選択でもあります。

入所後３年以内の売却なら税負担が大幅に軽くなる

親が住んでいた自宅を売却する時には、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できる可能性があります。この制度を利用すると、売却益（＝利益）から最大3,000万円まで控除されるため、利益が3,000万円以内であれば譲渡所得税が０円になります。ただし条件として、「親が住まなくなってから３年以内の売却」が必須。

タイミングを逃すと控除を受けられず、売却益に対して高額な税金が発生することもあります。税負担を抑えたい場合も、早めに売却を検討することが重要です。

施設に入った親の家の対処法を考える際の重要なポイント

親が施設に入所したあと、その家をどう扱うべきか迷う家庭は多くあります。ここでは、判断する際に押さえておきたいポイントを整理して解説します。

親が家に戻る可能性

施設に移ったとはいえ、親が自宅へ戻る可能性は十分にあります。実際に、高齢の方が施設生活をやめて自宅に戻るケースには以下のような理由があります。

もちろん、体力や性格など個人差が大きいため誰にでも当てはまるわけではありませんが、戻る可能性がゼロではない点は軽視できません。そのため、親が施設に入った直後に家を売ってしまうと、帰る場所がなくなるリスクがあります。もし親が戻るとなれば、子どもが引き取るなど別の住まいを用意しなければならないこともあります。

一方、売却や税制優遇を利用する場合は適用期限がある制度も多いため、「親が戻る可能性」と「制度を使うタイミング」を家族で事前に話し合っておきましょう。

施設にいる親の住民票の問題

原則として、住んでいる場所に住民票を移す必要がありますが、住民票を移すことは義務ではありません。そのため、施設との相性を見てから移動させても問題はありません。

住民票の扱いが重要になる理由は、介護保険の保険者が住民票のある自治体で決まるためです。親の家と施設が別の自治体にある場合は、「住所地特例」により、従来住んでいた市区町村の介護保険を利用することになります。

家の売却を検討している場合、「住民票が施設に移ると売却に不利なのでは？」と不安になるかもしれません。しかし、親が施設にいる時点で、その家に誰も住んでいなければ空き家扱いになるため、住民票の所在地は売却に影響しません。ただし先述のように、親が戻る可能性がある場合は、方向性が決まるまで住民票の移動を急がないほうが安心です。

家を所有することによる経済的な負担

不動産は所有しているだけで、次に挙げる費用が発生します。

• 毎年の固定資産税・都市計画税
• 水道・電気・ガスなどの基本料金
• 火災保険・地震保険
• 日常的な維持管理費

空き家であっても、これらの費用は継続して発生します。親が家を売りたくない場合、その気持ちに寄り添うことは大切ですが、子ども世代に過度な負担がかかる状態は望ましくありません。親が判断できるうちに家族で方向性を話し合い、生前にできる準備はしておくことをおすすめします。

親の家に対する意思

実家を売ることを親が拒むケースも多々あります。家は親の財産であるため、基本的には親の意思が最優先です。

• 残しておきたい
• 生きている間は手放したくない
• 特にこだわりはない

親の希望を丁寧に確認し、その意向を尊重することが大切です。売却してよいのであれば、得た資金を介護費用に回すこともできます。反対に残したいという希望があれば、将来そこに住む人がいるのかなど、家族でしっかり相談しておきましょう。

また、実家を残すと必ず相続問題が発生します。親が介護認定を受けていれば、「小規模宅地等の特例」によって相続税が大幅に軽減されることもありますが、条件が合わなければ税負担が大きくなるケースもあります。

施設に入った親の家を売却する方法

親名義の家は、所有者である親本人でなければ売却の意思表示ができません。売却の際は本人への意思確認がおこなわれるため、施設に入ったあとでも親の判断能力がはっきりしていれば問題なく売却手続きが可能です。

しかし、もし認知症などで判断能力が低下してしまうと、たとえ子どもが「実家を売りたい」と望んでいても、所有権が子どもにはないため売却できません。親がしっかりしているうちに本人が手続きをおこなうことが、もっともスムーズに進められる売却方法です。

親が自分で手続きする

親自身が売主として手続きを進められる状態であれば、売却は確実です。契約書への署名や立ち会いも問題なくおこなえるため、特別な制度を利用する必要もありません。ただし、判断能力に不安が出てきた場合は、次に解説する成年後見制度を検討することになります。

成年後見制度を利用する

親が認知症・脳梗塞の後遺症・精神疾患などで判断能力が不十分になった場合、本人名義の家を親自身が売ることはできません。その際は、家庭裁判所に申し立てをおこない、後見人が選任される必要があります。成年後見制度には以下の２種類があります。

法定後見制度を使って不動産を売却する場合は、以下のステップが必要で、許可が下りるまで３〜４カ月ほどかかるのが一般的です。

• STEP 1家庭裁判所で後見人を選ぶ
• STEP 2後見人が不動産売却の許可を家庭裁判所に申請する

さらに買主探しの時間も必要となるため、売却完了までの期間はどうしても長くなりがちです。時間をかけずに売りたい場合は、不動産買取会社に直接買い取ってもらう方法がおすすめです。

子どもが代理で手続きする

親が元気でも、体の不調や移動の負担が大きくなり、売却の場に行くのが難しいケースがあります。この場合、親が子どもに委任状を出すことで、子どもが代理人として手続きを進められます。

委任状には親の署名・実印が必要で、印鑑証明書や本人確認書類も添付して不動産会社に提出しなければなりません。ただし、最終的な物件引渡しや残代金の受け取り時には、本人の立ち会い、もしくは司法書士や弁護士が施設を訪問して意思確認をすることが一般的です。
代理で進められるとはいえ、売却完了の段階では本人の意思確認が必須です。

施設に入った親の家の売却時に使える３つの特例

施設に入った親の自宅を売却する場合、売却益（譲渡所得）が出ると譲渡所得税の支払いが必要になります。ただし、特定の条件を満たせば税負担を大幅に軽減できる特例を利用できます。特例を理解しておくことで、思わぬ税負担を避け、親の老後の資金計画にも余裕を持てるでしょう。ここでは、親の家を売却する際に適用できる主な３つの税制特例を詳しく解説します。

居住用財産を譲渡した場合の「3,000万円特別控除」

親がまだ元気で、意思能力もしっかりしている状態で自宅を売却する場合には、3,000万円の特別控除（マイホーム特例）を利用できます。譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、ほとんどのケースで税金を抑えられます。

利用できる条件

この特例を使う場合は確定申告が必須であるため、売却した翌年に忘れずに申告手続きをおこなう必要があります。

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適用条件

この特例は2027年12月31日までの期間限定の特例となっているため、該当する可能性がある場合は早めの売却を検討したほうが有利です。

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マイホーム売却時の「軽減税率の特例」

親が長く住んでいた家を売却する時には、譲渡所得税の税率が下がる軽減税率の特例を利用できる可能性があります。通常、譲渡所得税は所有期間によって以下のように課税されます。

しかし、10年以上所有しているマイホームなら、税率が14.21%まで低くなるのが軽減税率の特例です。軽減税率の特例を利用した場合と利用しない場合で、税額を比較してみましょう。

税額シミュレーション（譲渡所得3,500万円の場合）

• 軽減税率を使わない場合
  3,500万円 × 20.315 ％ ＝ 711万250円


• 軽減税率を使った場合
  3,500万円 × 14.21％ ＝ 497万3,500円

213万6,750円の差があります。このように、税額は大幅に変わります。この特例は前述の3,000万円特別控除と併用可能な点も大きなメリットです。

主な適用条件

こちらも確定申告が必要になるため、忘れずに申告しましょう。

施設に入った親の家を売却する際の注意点

ここでは、施設に入った親の家を売却する際の注意点を紹介します。

名義人以外は家を売却できない

まず理解しておきたいことは、家を売却できる人は不動産の名義人だけという点です。たとえ子どもであっても、親名義の家を勝手に売ることはできません。ただし、親の判断能力がしっかりしている場合に限り、子どもが任意代理人として手続きを代行することは可能です。その際には以下の書類が必要になります。

• 親が作成した委任状
• 親の印鑑証明書
• 親および代理人の本人確認書類

委任状に特定の形式はありませんが、以下の項目を記載しなければなりません。

• 代理人の情報（住所・氏名）
• 委任する具体的な内容
• 不動産の情報（所在地、土地面積、家屋番号、種類など）
• 日付
• 親の署名と実印

なお、委任状に押す印鑑は「実印」が必須のため、親の印鑑証明書もセットで用意する必要があります。

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親が施設を退所した場合に「住む場所がなくなる」可能性がある

親が介護施設へ入所しても、必ずしもそこで一生を過ごすとは限りません。医療的理由や施設側の事情で退所せざるをえないこともあります。もし家を売ったあとに退所が決まれば、親の住む場所がなくなる問題が生じます。そのため、売却を進める前に、以下を兄弟・親族で話し合っておくことが重要です。

• 退所した場合はどこに住むのか
• 誰が受け入れるのか
• 家族内で引き受け先はあるか

親の家を売却した翌年は確定申告を代行する必要がある

親の家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の２月16日〜３月15日の間に確定申告が必要です。親が自分で申告できない場合は、子どもが代わりに手続きをすることになります。なお、売却益が出なかった時は申告不要ですが、「3,000万円の特別控除」などの特例を利用したい場合は、利益がなくても申告が必要であるため、注意しましょう。

まとめ

施設に入った親の家を売却するかは、感情だけでなく、費用・管理・相続・将来の暮らし方など複数の視点から総合的に考えることが大切です。

空き家の維持には想像以上にコストがかかり、放置すると資産価値が低下するリスクもあります。早めに選択肢を整理し、家族で話し合いながら進めることが後悔しないポイントです。
売却を選ぶ場合は、相続登記や名義、親の判断能力など、法律面の確認も忘れずにおこないましょう。信頼できる不動産会社や専門家に相談することで、安全かつスムーズに手続きを進められるため、ぜひ検討してみてください。