マンションを売るか貸すかを判断するには？それぞれのメリット・デメリットを詳しく紹介

マンションを売るか貸すかを判断する基本的なポイント

具体的なメリット・デメリットを比較する前に、マンションを売るか貸すかを判断するための、基本的な判断材料を確認します。以下の２つの内容は、マンションをどちらにするかを決める際に入り口となるチェックポイントです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

今後そのマンションに住む予定があるか

マンションを売るか貸すかを判断する場合は、今後マンションに自分や家族が住む予定があるのかを考えましょう。例えば、住まなくなった理由が転勤であれば、賃貸に出すのがおすすめです。戻ってきた際に将来的に同じ場所で暮らすことが考えられます。売却しなければ再び住まいにする選択肢を残せるでしょう。

一方で、そのマンションに二度と住む予定がない場合は、売却がおすすめです。マンションは空室のまま放置すれば、住んでいなくても固定資産税や管理費などの負担が発生します。築年数が経過すれば資産価値は下がりやすくなるため、売却して資金を得るほうがメリットは大きくなりやすいでしょう。住む予定があるなら、再び自身や家族が住むまで貸すことを検討し、まったく住む予定がないなら売る判断ができます。

また、戻ることを前提にマンションを賃貸に出す場合、契約の種類は定期借家契約を選択するといいでしょう。定期借家契約は、契約期間をあらかじめ設定できるため、特定の期間のみ賃貸に活用したい場合は有効な方法です。

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住宅ローンの残債状況を確認する

売るか貸すかを判断する場合は、住宅ローンの残債状況も確認するようにしましょう。住宅ローンが残っている状態で売却を検討している場合は、マンションの売却で得た資金でローンを完済できるかどうかが問題になります。

例えば、住宅ローンの残債が2,500万円であり、マンションの売却価格が2,000万円の場合。これはオーバーローンという状態で、売却するためには、500万円の不足額を自己負担する必要があります。オーバーローンでマンションを売ると負担が大きいため、安易な売却は難しいでしょう。

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一方で、住宅ローンの残債があるマンションでも、転勤などの理由があれば、金融機関との相談次第では賃貸に出せる場合もあります。住宅ローンの返済中にマンションに住まなくなった場合は、賃貸に出して家賃収入で返済を賄い、残債を少しずつ減らす戦略も有効です。

マンションを売る場合のメリット・デメリット

マンションを売却するかどうかを判断するには、売ることで得られるメリットと避けられないデメリットの整理が大切です。売却すると大きな資金が得られる利点がある一方で、物件を取り戻せません。マンションを売る場合のメリット・デメリットをそれぞれ紹介します。

マンションを売る場合のメリット

売却するメリットは、現金を確保したうえで、今後の管理負担を手放せる点にあります。資産価値の低下を避けられるため、長期的な視点でもいい判断になるかもしれません。以下に内容を詳しくまとめました。

まとまった資金を確保できる

マンションを売る最大のメリットは、一度にまとまった資金を得られる点です。マンションを売却して新しい住居に住む場合は、手に入れた資金を新居購入の頭金にも利用できます。継続的に一定の収入を得る賃貸と比較して、すぐに大きな資金が求められる状況にも対応しやすいことが売却の強みになります。

維持・管理の負担を回避できる

マンションは所有している限り、毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持コストが発生し続けます。築年数が古いマンションでは、修繕計画の見直しによって修繕積立金が増加するケースも多く、長期的に保有するほど負担は増すでしょう。

また、マンションを貸す場合は、管理を委託する不動産管理会社に支払う管理委託料がかかるため、コストは増加します。マンションを売却すれば、維持コストがかからなくなるため、維持・管理の負担を回避したい場合は売却を選ぶほうがいいでしょう。

将来の価格下落リスクを避けられる

マンションの価格下落リスクは、立地や需要に大きく左右されます。都心部や再開発エリアでは上昇する可能性もありますが、多くのマンションは、築年数の経過にともなって資産価値が下がる傾向にあります。特に築年数が浅い物件であるほど、価格の下落リスクは高いでしょう。

将来的に価格下落リスクが高いマンションを所有している場合は、高値で売却できるタイミングで売るほうが、賃貸に出してから売るよりも最終的なリターンが大きくなる可能性もあります。

マンションを売る場合のデメリット

一方で、売却にはコストや手間がかかるほか、取り返しのつかない選択になるデメリットがあります。メリットとあわせて、以下のリスクも理解しておきましょう。

売却には費用と手間がかかる

マンションの売却には、多くの手続きとコストが発生します。まず、不動産会社に売却を依頼する必要があり、仲介による売却では仲介手数料がかかります。そのうえで、登記手続きなどの専門的な工程を経る必要があるため、司法書士への依頼を含めて手間と費用がかかりやすいでしょう。

特に発生した費用を合計して売却価格から差し引くと、実質的な利益が想定よりも少なくなることも。マンションの売却には手間と時間を要するだけでなく、売却価格がそのまま手元に残るわけではないことも理解しておかなければなりません。売却を検討する際は、事前に費用を見積もり、実際にどれくらいの資金が残るのかを判断する必要があるでしょう。

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一度売却すれば取り戻せない

マンションは一度売ってしまうと、取り戻すことは困難です。よって、売却したあとに「手放さなければよかった」と後悔するケースもあります。市場に出回っている物件の多くは一点物であり、同じ間取り・同じ環境のマンションを再び購入できる保証はありません。

タイミングや条件が合わなければ取り戻せず、機会に恵まれてもマンション価格が上昇すれば購入金額が高額になることも。一度手放したマンションの再取得は難しいものです。そのため、本当に将来に利用する予定がないのか、よく検討したうえで売却を選択するようにしましょう。

マンションを貸す場合のメリット・デメリット

マンションを貸す選択肢には、資産を保有したまま収益化できるメリットと、所有し続けることによるデメリットの両面があります。貸す場合の代表的なメリットとデメリットを整理して見ていきましょう。

マンションを貸す場合のメリット

マンションを貸す場合は、保有する資産を活用して収益を得られるだけでなく、将来の選択肢を広げられるメリットがあります。それぞれ詳しく解説します。

安定した継続収入が得られる

マンションを貸す場合は、安定した継続収入である家賃収入を得られます。売却の場合は一度にまとまった資金を得られる反面、その後は資産を手放すため収入は発生しません。しかし、賃貸の場合は、不動産を保有し続けながら毎月収益を得られます。

住宅ローンが残っている場合でも、家賃収入を返済に充てれば、返済負担の軽減につながります。一度にまとまった資金を得るよりも、継続して収入を得たい場合はマンションを貸すことを検討しましょう。

将来的に売却もできる

マンションを貸す選択肢を取った場合でも、将来的に売却もできます。不動産市場の動向によっては、マンション価格が上昇する場合もあるため、賃貸に出して売却を保留する選択肢もあります。売却タイミングによっては、家賃収入を得ながら高い売却益を得ることもできるでしょう。

子どもや親族に不動産を残せる

自分はマンションに住むつもりはなくても物件の保有を続ければ、将来的に子どもや親族に不動産を残す選択ができます。子どもの独立後の住居や、親族の将来の居住先として貸したマンションが利用できる可能性があるでしょう。

相続を想定する場合は、残された子ども・親族は居住用として利用するか、賃貸物件として活用するかを選択できます。マンションを貸す選択は、将来の資産承継でメリットがあります。

マンションを貸す場合のデメリット

マンションを貸す場合は、資産価値の減少・コストの増加など、特有のリスクを受け入れる必要があります。デメリットを以下に詳しくまとめました。

築年数の経過で価値が下がりやすい

マンションを貸す場合、所有期間が長くなるほど築年数が経過し、物件の資産価値が下がるリスクがあります。築年数の浅いうちは需要が高く、高値で取引されやすいですが、築年数が経過するほど売却価格が下がりやすくなります。

また、築年数が経過するほど、内装の老朽化や設備の古さを理由に、マンションの魅力も低下するでしょう。入居者を見つけるために家賃を下げて募集しなければならなくなり、収益性が低下するリスクもあります。貸すことで収益が得られても、資産価値が目減りすれば実質的なリターンは減少するでしょう。

管理費などの継続的なコストが発生する

マンションを貸す場合でも、管理費や修繕積立金、固定資産税などのコストは、継続的に発生します。また、賃貸に出してマンションの管理を委託する場合は、不動産管理会社への委託費用もかかるため、支払うコストも増加します。継続的なコストは賃貸の最終的な収益にも影響するため、家賃収入から経費を差し引くと、想定した利益が残らない可能性もあるでしょう。

マンションを売る場合と貸す場合に発生する利益・費用

マンションを売る場合も貸す場合も、さまざまな費用が発生します。最終的な利益を考える際には、費用を含めて考慮する必要があるため、それぞれで発生する利益・費用の内訳を理解しておきましょう。

マンションを売る場合に発生する利益と費用

マンションを売る場合に発生する利益と費用の内訳は、以下のとおりです。

最終的に手元に残る資金は、利益から費用の合計を差し引いた金額です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

【利益】売却金

売却金はマンションの売却価格であり、マンションを売った際の最終的な収益のベースとなります。費用とは別に、住宅ローンの残債が差し引かれ、残債が多いほど利益となる売却金も減少します。一方で、ローンの残債が売却金額を上回ると最終的に１円も手元に残らず、不足した金額は自身で負担しなければなりません。

【費用】仲介手数料

マンションの売却では、基本的に不動産会社の仲介で買主を探すことになるため、仲介手数料が発生します。仲介手数料は法律で上限が定められており、計算式は次のとおりです。
「売却価格の３％ ＋６万円（税別）」
例えば、マンションの売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料の上限は96万円になります。

【費用】登記費用

売却する際に住宅ローンが残っている場合には、抵当権を抹消する手続きが必要です。その際に登録免許税が不動産一つにつき、1,000円かかります。抵当権の抹消は自分でおこなうこともできますが、基本的には司法書士に依頼するため、司法書士への報酬も負担すると考えておくべきです。

【費用】印紙税

マンション売買の際に作成する売買契約書には、収入印紙を貼付する必要があります。印紙税はマンションの売却価格によって変動し、以下のとおりに課税されます。

軽減措置の適用の有無によっても税額が変化し、2027年３月31日までは軽減措置が適用されます。

【費用】譲渡所得税・住民税

マンションの売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税と住民税が課されます。課税額を求めるにあたって、必要な譲渡所得は次の計算式で求められます。
「売却価格 −（購入時の費用 ＋ 売却時の諸経費）」
仮に譲渡所得がマイナスになる場合は、譲渡所得税・住民税はかかりません。

税率は所有期間によって変わる仕組みです。具体的には、所有期間が５年以下の短期譲渡所得では39.63%、５年を超える長期譲渡所得の場合は20.315%です。ただし、譲渡所得がある場合でも、3,000万円特別控除などの節税制度の利用で非課税になる場合や、税金を大幅に抑えられる可能性があります。

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マンションを貸す場合に発生する利益と費用

マンションを貸す場合に発生する利益と費用の内訳を、以下にまとめました。

マンションを貸す場合の最終的なリターンは、利益から費用を差し引いた金額です。それぞれ詳しく解説します。

【利益】家賃収入

マンションを貸す場合の主な収入源が、家賃収入です。入居者から毎月受け取る賃料は、安定した利益になるでしょう。家賃収入を考えるにあたっては、利回りが重要であり、物件の購入価格に対して年間の家賃収入の割合がいくらになるのかを考える必要があります。

また、利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の２種類があります。諸費用を含めて計算する実質利回りが現実的な収益になるため、参考にされやすいです。新築マンションの実質利回りの目安は３%～４％程度、中古マンションであれば６%～８%程度になります。

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【利益】礼金

礼金は、新たに入居者が契約する時に支払う一時金です。敷金と異なり返還義務がないため、純粋な利益となります。金額は家賃の１カ月〜２カ月分が目安です。ただし、近年は礼金ゼロで入居者を募るケースも増えているため、状況によっては礼金が収入源にならない場合もあります。

【費用】管理委託料

賃貸経営では、入居者募集からトラブル対応まで多くの業務が発生します。自分でおこなうには負担が大きいため、多くの場合は不動産管理会社に委託します。

不動産管理会社に管理を委託する際に支払う費用が、管理委託料です。一般的には月額家賃の５%程度が相場になります。収益は減少しますが、長期的に安定して賃貸を続けるなら必要経費になるでしょう。

【費用】管理費・修繕積立金

マンションの所有者は、毎月必ず管理費と修繕積立金を支払います。管理費は共用部分の清掃や設備維持、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えるための費用です。築年数が経過したマンションでは修繕積立金の引き上げがおこなわれることも多く、収支に影響を及ぼすことも。マンションに住んでいた頃から支払っている費用ですが、物件を貸し出す場合も所有者が負担し続けなければならない費用になります。

【費用】固定資産税・保険料

管理費・修繕積立金と同様に、固定資産税・都市計画税などの税金、火災保険・地震保険の保険料も所有者が負担する費用になります。マンションの保有を続ける限り発生するコストであり、貸した場合も例外なく発生するコストであると理解しておきましょう。

マンションを売るか貸すかを判断する際の注意点

最後に、マンションを売るか貸すかを判断する際の注意点をまとめました。それぞれ詳しく解説します。

ライフプランに合わせて考える

住んでいたマンションや相続したマンションを売るか貸すかを判断する際にもっとも重要なことは、ライフプランに合わせて考えることです。よって、今後マンションに住む可能性があるかどうかが大きな判断材料になります。

特に、家族構成やライフステージの変化が重要になります。独身時代に購入したマンションも、結婚・子どもの誕生によって手狭になり、今後住むことが考えられなくなるかもしれません。

反対に、子どもが独立して夫婦で生活するようになれば、今のマンションが広いと感じる可能性もあります。しかし、将来的に子どもが住むことを見越して、引越したあとも貸し出して保有を続ける選択肢もあるでしょう。

自身だけでなく、子どもや親族を含めて幅広く想定した長期的なライフプランのなかで、住んでいたマンションが今後再び必要になるかどうかを考えます。想定する人生設計に合わせて売却・賃貸を選ぶことが、後悔のない判断につながります。

管理や費用の負担を想定する

マンションを貸すかどうかを判断する際には、管理や費用の負担の想定が欠かせません。賃貸経営では入居者対応などの管理業務が必要になりますが、不動産管理会社に委託して管理の手間を大きく減らすことが一般的です。しかし、マンションを所有し続ける限りは、管理委託料を含めたコストの発生が避けられません。

コストを想定せずに家賃収入だけを見て貸し出す判断をすれば、利益が圧迫されて思うような収益が出ないことも。また、売却する場合も、仲介手数料などの費用が発生するため、想定した収入を得られない可能性もあります。どちらの場合も、利益だけでなく負担も想定することが重要です。

収益を比較するには不確定要素が多い

マンションを売るか貸すかを判断する際は、どちらのほうが得であるか収益性で判断したい方もいることでしょう。しかし、実際には売却と賃貸を収益のみで単純に比較することは難しいです。それは、物件を長期的に貸し出す場合には、さまざまな不確定要素があるからです。

マンションを貸し出す場合は、基本的に家賃が一定で空室が発生しない状態を想定します。しかし、実際には空室期間が発生し、入居者が集まらないことを理由に家賃を減額したことで、想定していた家賃収入を下回る可能性もあります。

また、今すぐに売却するのではなく、将来的に物件を売却する場合は、不動産市場の状況によって将来の売却価格は大きく変わるため、売却価格の予測は困難です。長期にわたって予測を立てる場合は不確定要素が多くなることから、正確な収益の比較は難しくなります。

賃貸を続ければいつ売却価格を上回るのか、どのタイミングで物件の貸し出しをやめて売却を選ぶのが理想であるか、将来の状況次第で結果が大きく変わるかもしれません。よって、収益を数値で比較するよりも、今すぐにまとまった資金が欲しいか、継続的な収入が欲しいかで比較するほうが後悔は少なくなるでしょう。

まとめ

マンションを売るか貸すかの判断には、どちらにもメリットとデメリットがあります。売却すればまとまった資金を得られますが、二度と同じ物件を取り戻せません。反対に貸し出せば、物件を所有しながら収益を得られますが、資産価値が減少しやすく、維持費が継続的にかかります。

どちらを選んでも最終的な結果を比較すれば、損をする可能性はあります。しかし、自分や家族が今後どのように暮らしていきたいかを考えて選べば、後悔のない納得できる選択をしやすくなるでしょう。