リースバックはやばい？後悔しないために知っておきたい落とし穴と回避法を解説！

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却したあとも賃貸の形でそのまま住み続けられる仕組みです。簡単にいえば、「家を売る」と「売った家を借りる」の２つの契約を同時に結ぶスタイルの不動産取引を指します。まず、現在の住まいをリースバックに対応している不動産会社へ売却する「売買契約」を締結します。この売却によって、まとまった現金を受け取ることができます。
リースバックはあくまで売却による資金化であり、リバースモーゲージのようなローンとは異なります。そのため、受け取ったお金には使い道の制限がなく、自由に使える点が特徴の一つ。

売却と同時に、今度はその家を借りて住み続けるための「賃貸借契約」も結びます。ここでの貸主は、家を買い取った不動産会社、借主は元の家主となります。元所有者は家賃を支払うことで、引越しせずに今の家に住み続けることが可能です。ただし、リースバックでは売却後も家賃の支払いをしなければなりません。

リースバックを活用すべき人

例えば、将来的に子どもと二世帯住宅を建てる予定があり、そのための資金が必要な場合には、リースバックはおすすめです。二世帯住宅が完成すればすぐに新居へ移れるため、短期間のリースバック利用でも無駄がありません。
また、希望している老人ホームに空きが出るのを待っている方にも適しています。リースバックで入居一時金を準備しておけば、施設の空きが出たタイミングでスムーズに引越すことが可能です。

「リースバックはやばい」といわれる理由

ここでは、「リースバックはやばい」といわれる原因を詳しく見ていきます。

トラブルの相談が年々増えている

リースバックが「やばい」といわれる背景には、利用者からのトラブル相談件数が増加していることが挙げられます。具体的な相談内容には、次のようなものがあります。

上記ケースの多くは、事前の説明不足や契約内容の確認不足が原因です。リースバックを利用する際には、書面の内容をしっかり理解したうえで、納得してから契約を進めることが重要です。

出典：国土交通省「不動産取引に係る新たなサービス形態について」

家賃が周辺相場より割高になる場合がある

リースバックを利用した際の家賃が、周辺の賃貸相場と比べて高くなることも、ネガティブにとらえられる原因の一つです。リースバックの賃料は、物件の売却価格に一定の利回りをかけて計算されることが多く、必ずしも地域の賃料水準に連動しているわけではありません。

計算式は以下のようになります。

例えば、売却価格が3,600万円で利回りが10％の場合、年間の家賃は360万円、つまり月30万円となります。これは一般的な賃貸住宅と比べてもかなり高額です。家賃の負担を抑えたい場合は、長期間の居住を前提にしない契約を検討することが大切です。

売却価格が市場価格よりも大幅に安くなる

リースバックでは、売却する家の価格が市場相場よりもかなり安くなるケースがあります。国土交通省が発表した「不動産取引に係る新たなサービス形態について」によると、リースバックの売却価格は、地域の相場の「６～７割程度」に落ちると回答した事業者が52％にのぼっています。
例えば、6,000万円の評価がある物件を3,600万円で売却することになれば、資産価値の目減りは大きなものです。
少しでも高く売るためには、複数の不動産会社から見積もりを取り、比較検討しましょう。１社に絞らず、相場に近い価格を提示してくれた不動産会社を選ぶことが重要です。

クーリングオフ制度が適用されない

リースバックには原則としてクーリングオフ制度を適用できません。クーリングオフとは、契約から一定期間内であれば、消費者が理由を問わず一方的に契約を解除できる制度です。宅建業法でも一部の不動産取引で、消費者保護の観点からクーリングオフが認められています。
しかし、リースバックの構造では「売主が個人、買主が不動産会社」であるため、クーリングオフの対象外となります。その結果、契約をキャンセルするには「手付解除」と呼ばれる方法を取るしかありません。これは、売主側から解除する場合、手付金の２倍を買主に支払うことで契約を解除する制度です。リースバックを利用する際は、「原則解除はしない」前提で進める必要があるため、契約内容の理解と事前の確認が重要です。

自宅を買い戻せないリスクがある

リースバックが「やばい」といわれる理由の一つに、自宅を買い戻せなくなるリスクが挙げられます。リースバックの正式名称は「セール・アンド・リース・バック（Sale and Leaseback）」であり、本来は「売却」「賃貸」「買い戻し」の３つがセットになった仕組みです。つまり、一度売却した自宅に賃貸として住み続け、将来的には再び自宅を買い戻せることが前提に立った取引形態とされています。

しかし、実際の個人向けリースバックサービスでは、買い戻しを希望する人が少ないこともあり、「買い戻し」は必須条件ではなく、あくまでもオプション扱いとなっているケースがほとんど。そのため、契約時に買い戻しの特約が付帯されていなかった場合、将来的に自宅を取り戻したいと思っても、その権利がないことになってしまいます。

特に、契約書に買い戻しの条件や時期、価格の算定方法が明記されていない場合、交渉すらできず泣き寝入りせざるをえないこともあります。このような事態を避けるためには、契約を結ぶ前に「買い戻しが可能かどうか」を明確に確認し、可能な場合は契約書にしっかりと特約を明記してもらうことが重要です。

家族・親族間でのトラブルに発展することがある

リースバックの利用をめぐって、家族や親族間でのトラブルに発展することもあります。特に、自宅を手放すことに関して、子どもや親族に事前の説明がないまま進めてしまうと、「なぜ勝手に売却したのか」「相続の際にもらえるはずだった自宅がなくなった」などの不満が出ることも。
リースバックでは所有権が完全に買主に移転するため、そのあとは自宅を相続財産として残すことはできなくなります。この事実を知らずに契約してしまうと、将来的に家族間の信頼関係が損なわれることにもなりかねません。
このリスクを回避するためには、リースバックの契約を検討する段階で、配偶者や子ども、親族にも事前に相談をしておくことが大切です。家族の理解と同意を得たうえで進めることで、のちのトラブルを防げます。

経験の浅い事業者が多く、トラブルの火種になりやすい

リースバック業界自体がまだ比較的新しい分野のため、経験の浅い事業者が多く存在している点も「やばい」といわれる理由の一つです。国土交通省が公表している「不動産取引に係る新たなサービス形態について」によると、リースバック事業を開始してから３年未満の業者が、全体の53％を占めていることがわかります。業界の半数以上がまだ駆け出しの段階です。

これに対して、５年以上の実績を持つ会社は全体のわずか28％。つまり、リースバックの取引に関するノウハウや経験を十分に蓄積できていない会社が多いため、契約内容がずさんだったり、万が一トラブルが発生した際に適切な対応ができなかったりするリスクが高くなっています。

この問題を回避するには、業者選びが重要です。ホームページや資料で過去の実績や取扱件数、専門スタッフの有無などを事前に確認し、信頼できる会社を選びましょう。実際の契約者の声や口コミも参考になります。

修繕費や管理の負担が曖昧なことがある

リースバックでは、物件の修繕費や管理に関する責任分担が不明確になりやすい点も、トラブルの原因として挙げられます。通常の賃貸契約では、建物の構造的な修繕や大規模な改修工事などは貸主（不動産会社）が負担。借主は、日常的な掃除や軽微な修繕のみをおこなうことが一般的です。

しかし、リースバックの場合は一戸建てをまるごと借りるケースが多く、物件の管理や修繕に関して細かな取り決めがないまま契約してしまうケースも少なくありません。その結果、給湯器の故障や屋根の劣化などが発生した際に、「これは誰の負担なのか？」などのトラブルが生じる可能性があります。

このようなトラブルを未然に防ぐためにも、賃貸借契約書の内容を契約前に細かくチェックし、修繕や管理の範囲に関して明確に記載されているかをしっかり確認しましょう。曖昧な記載しかない場合は、具体的な条件を書面に追記してもらうよう、不動産会社に依頼してみてください。

売っても住み続けられることを過信している

リースバックの魅力として、「引越すことなく今の住まいに住み続けられる」ことが挙げられます。「家を売って資金を得たうえで、住まいも確保できる」点は、特に高齢者や引越しが困難な方にとって大きなメリットと感じられるでしょう。ただし、この一文だけを鵜呑みにすると、現実とのギャップに戸惑ってしまう場合もあります。以下の２つのケースが代表的です。

ケース１：賃貸契約の種類を把握していない

リースバック契約では、売却後にその家に住み続けるために賃貸借契約を結ぶ必要があります。この賃貸借契約には大きく分けて、普通借家契約と定期借家契約の２種類が存在します。
普通借家契約であれば、借主にとっては契約更新が可能なため長期間住み続けられる安心感があります。一方、定期借家契約では、契約期間満了時に退去を求められる可能性があるため、長期居住の保証がありません。更新には貸主との合意が必要です。
この違いを理解しないまま契約を進めると、「本当にこの家に長く住めるのか？」などの漠然とした不安に。このデメリットを避けるには、最初から退去の時期を見越して契約を組むか、再契約の意思がある業者を選ぶことがポイントです。

ケース２：仕組み自体への理解が不足している

テレビCMやチラシなどで紹介される際、リースバックはメリットが大きく取り上げられる傾向があります。そのため、「都合のいい話ばかりで、裏があるのでは？」と不信感を抱く方もいるでしょう。特に「家を売却したのに、なぜ住み続けられるのか？」という点に疑問を持つ方も多く見受けられます。

不動産を売却すれば、所有権は完全に買主に移ります。つまり、住み続けるには新たな賃貸契約を結び、「借りて住む」立場になることに。この仕組みを正しく理解しないまま進めてしまうと、「所有権を失っても、安心して暮らせるのか？」などの不安から、なかなか決断できないケースもあります。

所有権を手放すことへの心理的不安がある

リースバックの本質は家を売却し、その後は賃貸として住み続ける点にあります。売却した瞬間に所有権は完全に失われ、以後は貸主の物件を借りて住んでいる状態です。特に長年マイホームに住んでいた方ほど、自分の持ち物ではなくなることへの不安は大きくなる傾向があります。「もし、ある日突然退去を求められたらどうしよう」などの思いが、心のどこかに残り続ける場合もあるでしょう。

また、物件の新しい所有者（リースバック会社）が、今後もこれまでと同様に、物件管理や修繕に責任を持ってくれるのかなどの点を気にする方もいます。このような不安を払拭するには、借主としての自分の権利をしっかりと理解し、契約内容を丁寧に確認することが重要です。

家賃（リース料）が高すぎる

リースバックでは、売却後もその家に住むためには家賃（リース料）を支払う必要があります。この家賃は、不動産の投資利回りや売買金額などをもとに算出されることが一般的です。その結果、地域の相場よりも高くなることもあります。
特にリタイア世代でリースバックを検討している方にとって、高額な家賃は深刻な問題になるでしょう。住宅ローンの完済や老後資金の確保、相続対策などの目的で資金を手に入れても、月々の家賃負担が重くのしかかれば、生活資金が目減りしていくことになります。そのため、事前に「売却額」「賃料」「将来必要となる支出」を明確にし、数年間の生活資金が不足しないかを確認することが重要です。

長期的に住み続けたいと考えている方ほど、買取金額よりも家賃設定が自分の生活水準に合っているか見極める必要があります。

業者ごとの査定額が大きく異なる

リースバックの査定を依頼すると、業者ごとに査定金額や条件が大きく異なるケースがあります。その理由は、各社のリースバックに対するスタンスや事業方針が異なるためです。「同じ家なのに、A社は1,500万円、B社は1,100万円の査定なのはなぜ？」などのように、差が大きければ誰でも戸惑います。なかには「足元を見られているのでは」と不信感を抱く方も少なくないでしょう。
このような査定額のズレは、買取金額や家賃、さらには契約手数料の設定方法が会社によって異なることが主な原因です。特に不動産取引に詳しくない方の場合、知識が不十分なまま不利な条件で契約してしまうリスクもあります。

だからこそ、複数の会社に見積もりを依頼し、内容を比較検討することが大切です。不動産は高額な資産となるため、慎重に判断して、自分がしっかり納得できる条件を提示してくれる会社を見つけましょう。

リースバック契約を結ぶ前に必ず確認したい重要なポイント

リースバックは、所有している不動産を売却しつつ、そのまま住み続けられる便利な仕組みですが、契約内容によっては損をしてしまうリスクもあります。トラブルを避けるためにも、事前に確認しておくべき重要なポイントがあります。ポイントをしっかりと押さえることで、リースバックを安心して利用でき、後悔することも少なくなるでしょう。以下で、それぞれのポイントに関して詳しく解説します。

複数の会社に査定を依頼する

リースバック契約を検討する際には、一つの事業者の査定だけで即決してしまうことは避けましょう。不動産の価格は会社ごとに異なることが多く、特にリースバックの場合は、売却価格とその後の家賃が密接に関係しているため、慎重な比較が必要です。

実際に、事業者によっては数百万円単位で査定額が変わるケースも珍しくありません。一社だけの査定で判断してしまうと、相場より大幅に安く売ってしまうリスクも。少なくとも２〜３社から見積もりを取り、相場感を養いましょう。

複数の見積もりを比較することで、「この金額なら納得できる」と判断できる基準が見えてきます。また、家賃の設定も売却価格によって変動するため、よりよい条件でリースバック契約を結ぶためには、売却価格の妥当性を見極めることがカギになります。

契約書の内容を細かくチェックする

リースバックは通常の不動産売買とは異なるため、契約内容のチェックはより慎重におこなう必要があります。特に、提示されたプランが「なぜお得なのか」などの根拠をきちんと確認し、他の選択肢と比較したうえで契約することが大切です。また、以下のようなポイントは特に見落とされがちですが、のちに大きな問題になりかねません。

上記の内容が曖昧なままだと、予期しないトラブルに発展する恐れがあります。契約書を読み進めるなかで少しでも疑問を感じたら、説明を求めるようにしましょう。専門用語が多くて理解しづらい場合は、遠慮せず担当者に説明を求めることが大切です。特にリースバックの場合、契約後に「そんな条件だったとは知らなかった」と後悔するケースも少なくないため、事前の確認は念入りにおこないましょう。

専門知識のある第三者に相談する

リースバックは一見すると便利で柔軟な制度ですが、その分、契約内容が複雑で慎重な判断が求められます。だからこそ、契約を結ぶ前に信頼できる第三者へ相談することを強くおすすめします。
相談相手は家族や親しい友人でも構いませんが、できれば不動産や金融の知識を持った専門家が望ましいでしょう。なぜなら、リースバックは比較的新しい取引形態で、サービスの内容や条件が事業者ごとに大きく異なることもあるため、素人判断では見落としがちだからです。

また、リースバックを利用する背景や目的は、人によって異なります。例えば「老後の資金確保」「相続対策」「住宅ローンの返済負担軽減」などさまざまです。それぞれの事情に応じた契約条件が必要となるため、個別のニーズに合わせた助言をもらえる専門家の存在はとても心強いものになるでしょう。

例えば、ファイナンシャルプランナーや不動産コンサルタントに相談すれば、将来的な家計の見通しや不動産活用の選択肢に関しても幅広いアドバイスを受けられます。契約に踏み切る前には、プロの意見を取り入れて、後悔のない判断を下しましょう。

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事前に家賃の支払いをシミュレーションしておく

リースバックの魅力の一つに「売却後も同じ家に住み続けられる」点があります。しかし、住み続けるためには家賃を無理なく支払い続けられるかを事前に確認することが大切です。売却により住宅ローンから解放される反面、新たに発生する出費が家賃です。家賃が高すぎて家計を圧迫してしまっては、せっかくのリースバックが逆効果になってしまうでしょう。

契約前には、毎月の収入・支出をもとに家賃支払いのシミュレーションをおこない、余裕のある資金計画を立てましょう。さらに、家賃以外にも修繕費や共益費、更新料などの費用がかかる可能性があります。これらを見落とすと、想定外の支出があとから発生し、生活が苦しくなるケースもあります。

可能であれば、将来的な収支も含めた長期的な支払い計画を立て、無理のない範囲でリースバックを利用することが理想的。
家賃が高すぎる場合には、売却価格を調整して月々の家賃を抑える交渉も可能な場合があります。そのためにも、資金面の見通しを事前にシビアに検討しておくことがポイントです。

安心してリースバックを利用するための不動産会社選びのポイント

リースバックを安心して利用するためには、どの不動産会社を選ぶかがとても重要なポイントになります。特にリースバックは家を売却したあとも住み続ける特殊な取引形態のため、売買後も一定期間、関係性が続くことになります。そのため、不動産会社の対応力や信頼性が、長く快適に住み続けるうえで大きな影響を与えます。

実績と信頼性のある不動産会社を選ぶ

リースバックは、家の売却後に賃貸契約を結んで住み続けるため、売却して終わりではなく、そのあとも貸主・借主として関係が続きます。そのため、長期的に安心して任せられるような、実績のある信頼性の高い不動産会社を選ぶことが大切です。

また、注意すべき点として、貸主である不動産会社が物件を第三者に売却するケースもあります。法律上、賃貸中であっても貸主は自由に売却できますが、財務状況が不安定な会社だった場合、資金繰りのために物件を手放すリスクも否定できません。

物件が売却されると、新たな貸主との契約条件が変わる可能性があり、定期借家契約の更新を断られるような事態にもなりかねません。このようなトラブルを避けるには、経営が安定しており、実績豊富な上場企業や大手不動産会社を選ぶと安心です。

契約内容の透明性があるかを確認する

リースバックを検討する際には、契約条件がわかりやすく、説明が丁寧な会社を選ぶようにしましょう。特に重要な点が契約書の内容です。例えば、修繕費の負担に関して、どちらが責任を持つのかは賃貸借契約書に明確に記載されている必要があります。一般的な賃貸では、修繕費は貸主負担が基本です。しかし、建物を一棟で借りる契約形態では、借主が日常的な修繕や管理を担うケースも少なくありません。

さらに、退去時の原状回復に関してもチェックが必要です。リースバックでは原状回復義務を免除する契約になることもありますが、そうでない場合、退去時に高額な費用を請求される可能性があります。事前に契約内容を丁寧に説明してくれる不動産会社であれば、このような不安を減らせるでしょう。契約書には、修繕費の分担や原状回復義務の有無がしっかり明記されているかを、確認してください。

公式ホームページの商品解説が充実しているかを確認する

リースバックを本格的に検討するなら、企業の公式ホームページにある商品説明の内容も確認しましょう。自社サービスに関して明確でわかりやすい解説があるかどうかは、その会社の誠実さやリースバックへの取り組み姿勢を知る手がかりとなります。

例えば、具体的な契約の流れやメリット・注意点まで詳しく書かれているサイトは、ユーザー目線で情報を発信していると判断できます。一方で、耳障りのよい言葉だけ並べ、肝心な条件が細かい文字で書かれているようなサイトは要注意。
法律が関係する専門性の高い内容であるため、すべてを一度で理解することは難しいかもしれません。その場合は、気になる点をメモして担当者に直接質問し、丁寧に回答してくれるかをチェックするとよいでしょう。

利用者の口コミや評判を確認する

インターネットやSNSが普及している今、リースバックを利用した人の口コミを確認することも有効な手段です。ただし、極端によい・悪い評価よりも、「ここはよかったが、あそこは少し気になった」などの具体性のある口コミのほうが参考になります。

また、企業によっては第三者機関と共同で調査をおこなっているケースもあります。口コミを確認したうえで、「ここなら信頼できそう」と思える会社があれば、実際に問い合わせをしてみて、対応の丁寧さを確かめるとよいでしょう。

サポート体制とサービス内容を確認する

リースバックでは、不動産会社が提供するサポートの質も重要です。特に契約前には、無料相談ができる窓口がある会社や、質問に丁寧に答えてくれる担当者がいる会社を選びましょう。また、以下のような点も事前に確認しておくと安心です。

さらに、一部の会社では、リースバックと称しながら実際は「仲介」をおこなっているケースもあります。この場合、売却時に仲介手数料が発生します。

一方で、自社が直接、買主かつ貸主となる会社であれば、仲介手数料は不要です。コスト面でも余計な出費を抑えられるため、リースバックを依頼する不動産会社が直接買い取り、賃貸をおこなう会社かどうかを確認しておきましょう。

まとめ

リースバックは「やばい」「危険」といわれがちですが、このような評判の多くは情報不足や契約内容の確認不足によって生まれたものです。たしかに、リースバックにはデメリットや注意点も存在しますが、きちんと理解したうえで契約を進めれば、大きなトラブルを回避することができ、自分にとって有利な活用が可能です。

今回ご紹介したように、複数の事業者から見積もりを取り、支払いシミュレーションや契約内容を細かくチェックし、第三者へ相談することで、安心してリースバックを利用できるでしょう。「やばい」といわれる噂に惑わされるのではなく、正しい知識と冷静な判断で、リースバックの本当の価値を見極めましょう。