土地は知り合いと個人売買できる？売買の流れと注意点を解説

土地は知り合いと個人売買できる

土地を知り合いと個人売買することは、法律上は可能です。土地の売買契約自体は、民法に基づいて当事者間の合意があれば成立します。個人同士で契約を交わしても、原則として契約は有効です。不動産取引を規制する法律には、宅地建物取引業法がありますが、個人売買に適用されるケースは少ないでしょう。

宅地建物取引業法は、反復・継続して土地や建物を売買する、事業としておこなう不動産取引に適用されます。個人が自分の所有する土地を売却する行為は、事業としておこなう取引とはみなされないため、法律の規制対象になりません。一度限りの土地の売却であれば、宅地建物取引業免許がなくても合法的におこなえます。

不動産会社を通さず、知り合いと土地を個人売買するメリットは、仲介手数料を節約できることが挙げられます。買い手が見つかっていないのであれば、不動産会社に仲介を依頼しない土地の売買は困難です。しかし、最初から見つかっているなら、手数料を節約するために、個人売買を選びたいと考える人もいるでしょう。

ただし、売買できることと、安全にできることは別問題です。土地の個人売買には、複数の法律や手続きが関わります。不動産取引に慣れていない場合は、トラブルの発生リスクが高くなります。個人売買をおこなった結果、知り合いと揉めることも。売買の相手が知人であっても、安全に土地を取引する方法として、個人売買はおすすめできません。

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土地の個人売買をおすすめしない理由

土地の売買は、多くの専門知識を必要とする複雑な取引です。気心の知れた知り合い同士、家族間であっても、個人で土地の売買をおこなうことはリスクが高く、思わぬトラブルに発展する可能性があります。

専門家である不動産会社を通さずに契約を進めることは、手数料を節約できる以上に、リスクを抱えるため注意が必要です。土地の個人売買は可能であっても、おすすめしない理由を以下にまとめました。

法的な手続き・契約のミスが起こりやすい

土地の売買契約では、民法・不動産登記法・都市計画法・建築基準法など、複数の法律が関係します。個人売買の場合、法律を十分に理解せずに契約を進めることが多く、結果的に手続きや契約のミスにつながります。

法律のミスは重大であり、金銭的に大きな損失が発生するリスクだけでなく、取引自体が無効になることも。専門家は法律の知識がない個人をサポートする存在であり、最初から専門家に任せるほうが、余計な手間や費用がかからないことが多いです。

家族間の場合はみなし贈与のリスクがある

家族や親族間で土地を売買する場合、親が子どもに土地を売るケースが考えられます。親側は金銭の損得の発生に敏感ではないことから、損をしても訴える人がいないため、トラブルは発生しないと考えるかもしれません。

しかし、実際の取引価格が市場価格と大きく乖離しているケースでは、税務署から実質的な贈与と判断される可能性があります。相続税法ではみなし贈与と呼ばれ、売買契約を結んでいても贈与税が課されます。

具体的には、時価が2,000万円相当の土地を、親が子に1,000万円で売却した場合、差額の1,000万円がみなし贈与とみなされて、贈与税の対象になるケース。家族や親族間であっても個人売買は厳格におこなう必要があり、特に売買価格を決める際は、市場価格などを参考に根拠のある金額にしなければなりません。

住宅ローンの利用が難しい

土地の個人売買では、買主が住宅ローンを利用できないケースが多いです。金融機関は住宅ローンの審査で個人の信用情報だけでなく、不動産取引の信頼性を重視します。不動産会社が関与しない個人売買は信頼性が低いと判断され、審査で落とされることも。

売買契約が成立したあとに、買主が住宅ローンの審査に通過できないことが判明すると、支払いができずに取引が滞るリスクや、契約が白紙になることが考えられます。専門家である不動産会社を通さない土地の個人売買では、融資を受けるための必要書類の提出時に信頼性が低いと判断され、融資を断られる可能性があります。

トラブルの際にはすべて自己責任になる

土地の個人売買は、トラブルが発生した際にはすべて自己責任になります。自己責任になった際、問題になることは契約書に不備がある場合のトラブルです。口頭での約束で書面にまとめていなかった場合、法的には決め事は無効になり、責任は問えません。

知り合いや親族など近しい関係にある場合は、感情的な対立になりやすく、人間関係が壊れてしまうケースも少なくありません。土地の個人売買によって発生する法的なトラブルから、知人間の対立が発生するリスクが高くなるうえに、自己責任で解決する必要があります。安全に取引を進めるには、最初から専門家である不動産会社を通して、適切に契約するほうが確実です。

土地を知り合いと個人売買する流れ

土地を知り合いと個人売買する場合の流れを以下にまとめました。

• STEP 1土地の相場・境界を確認する
• STEP 2必要書類を準備する
• STEP 3売買条件の確認と交渉をする
• STEP 4売買契約書を作成する
• STEP 5所有権移転登記をおこなう
• STEP 6土地の引き渡しをおこなう
• STEP 7固定資産税の清算・確定申告をする

それぞれ詳しく見ていきましょう。

STEP 1 . 土地の相場・境界を確認する

個人売買に限らず土地を売るためには、土地の相場調査と境界確認が欠かせません。家族・親族間の個人売買では、取引価格の妥当性を判断するために必要であり、みなし贈与を防ぐためにも重要です。不動産ポータルサイトなどで同エリアの類似する土地を調べて、相場を把握し、近い価格設定をするようにしましょう。

土地売買での代表的なトラブルは、境界トラブルです。特に隣地との境界がわからない場合、引き渡し後に越境などの問題が発生し、隣地所有者と揉めることも。境界がわからない場合は、土地家屋調査士による境界確定測量を実施し、隣地所有者立ち会いのもとで境界を明確にし、確定測量図を作成します。

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STEP 2 . 必要書類を準備する

土地の個人売買では、法的に有効な契約を成立させるために多くの書類が必要です。代表的な必要書類を以下にまとめました。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税評価証明書
• 公図・地積測量図

場合によっては、役所などで準備しなければならない書類が必要になるため、早めに準備を進めることをおすすめします。

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STEP 3 . 売買条件の確認と交渉をする

土地の売買を進める準備が整ったあとは、自身で見つけた買い手と売買条件を確認します。具体的には、以下の条件が主な確認事項になるでしょう。

• 売買価格
• 手付金の金額
• 支払い方法
• 登記移転日・引き渡し日などのスケジュール
• 契約不適合責任の範囲

売買条件のなかでも交渉が入りやすい事項は売買価格です。売主・買主の双方で納得のいく価格に調整する必要がありますが、家族・親族間の個人売買では、市場価格から逸脱した価格設定にならないようにしましょう。

STEP 4 . 売買契約書を作成する

売買条件の確認と交渉がまとまったら、売買契約書を作成します。必ず書面に契約内容を明記し、署名・押印して法的効力を持たせる必要があります。口頭での約束はトラブルにつながりかねないため、決め事は書類に残すようにしましょう。

「全国宅地建物取引業協会連合会」の公式サイトでは、不動産売買契約書の雛形があるため、ダウンロードして利用してもいいでしょう。契約書を丁寧に作成すれば、個人売買であってもトラブルを防ぎやすくなります。買主・売主の双方が内容に合意し、契約書の作成が完了すると契約が成立します。

STEP 5 . 所有権移転登記をおこなう

売買契約の完了後は、所有権移転登記が必要です。土地の名義を正式に売主から買主へ移すための法的手続きになります。登記申請は法務局でおこない、個人で申請もできます。しかし、ミスがあると受理されないため、司法書士に依頼する場合が多いです。

STEP 6 . 土地の引き渡しをおこなう

土地の売買では司法書士の立ち会いのもとで、所有権移転登記と同時に土地を引き渡すことが一般的です。この時、売買代金の支払いもおこなわれ、売主側に住宅ローンの残債が残っている場合は、金融機関の立ち会いのもと一括返済されます。

不動産会社を通した不動産取引では、土地の引き渡し時に多くの人が立ち会うことが基本です。しかし、個人売買では、状況次第で売主・買主のみの立ち会いになる可能性があります。

STEP 7 . 固定資産税の清算・確定申告をする

土地の引き渡し後は、固定資産税の清算をおこないましょう。固定資産税は、その年の１月１日時点の所有者に課税されます。年度の途中で所有者が変わっても、課税通知書は前年の所有者である売主に届きます。

そのため、売主と買主で固定資産税の清算が必要です。引き渡し日を基準に日割り計算をして、買主がその年の残り期間分を売主に支払う形で清算します。例えば、４月１日に引き渡した場合は、４月～12月の９カ月分を買主が負担。

売主は翌年の確定申告で譲渡所得税・住民税を申告する必要があります。確定申告を怠ると、あとから追徴課税や延滞税が発生するおそれがあるため、必ず期限内に申告をおこないましょう。

土地の個人売買における売買価格の決め方

土地の個人売買では、買主・売主の双方が納得する価格であるだけでなく、市場価格と大きく乖離しないように定める必要があります。家族・親族間など親しい間柄で土地の売買価格を決める際、みなし贈与とみなされないための根拠のある売買価格の決め方を２つ解説します。

公示地価を参考に決める

公示地価は、国土交通省が毎年３月に発表する標準地の１平方メートルあたりの価格で、土地取引の全国共通の基準価格です。正常な取引がおこなわれる場合の適正な価格として認識されており、個人が土地を売買する際の信頼性の高い指標になります。

公示地価は、国土交通省が公開する「不動産情報ライブラリ」から調べられます。例えば、公示地価が「15万円／平方メートル」、土地の面積が100平方メートルの場合、「15万円 × 100平方メートル ＝ 1,500万円」が売買価格の目安になります。

実際に不動産市場で取引されている実勢価格は、公示地価よりも高いことが多いです。そのため、相場に沿った価格で知り合いに売買する場合は、実際の取引事例を参考に、公示地価の1.1倍を目安に売買価格を決めることになるでしょう。

固定資産税評価額・路線価から実勢価格を求める

公示地価の他には、固定資産税評価額・路線価から適正な売買価格を求める方法もあります。固定資産税評価額とは、市区町村が３年ごとに見直している土地の課税基準価格のこと。固定資産税・都市計画税などの税金を算出するために使われ、公示地価の約70％が目安になります。

固定資産税納税通知書や、役所で固定資産税評価証明書を取得すると確認できます。固定資産税評価額から実勢価格を求める計算式の例は「固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1」であり、固定資産税評価額が700万円であれば次のとおり。
700万円 ÷ 0.7 × 1.1 ＝ 1,100万円

路線価は、国税庁が相続税や贈与税を計算するために毎年発表している価格で、主要な道路に面する土地１平方メートルあたりの価値を示しています。路線価は公示地価の約80％が目安。全国の路線価は国税庁が公開する「路線価図・評価倍率表」から閲覧可能です。

固定資産税評価額と同様に、路線価から実勢価格を求める計算式を示すと次のとおり。

路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1

例えば、路線価が16万円／平方メートルで、土地面積が100平方メートルの場合、1,600万円が基準価格となり、実勢価格を求める計算式は次のようになります。

16万円 × 100平方メートル ÷ 0.8 × 1.1 ＝ 2,200万円

税務的にも合理的な取引価格であり、相場に沿った価格が求められます。不動産の個人売買では、固定資産税評価額・路線価から実勢価格を求める方法を理解しておきましょう。

土地を知り合いと個人売買する際の注意点

最後に、土地を知り合いと個人売買する際の注意点を以下にまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

口約束はせず書面にまとめる

知り合い同士の土地売買で多いトラブルが、口約束による誤解です。信頼関係から書面にまとめなかったことで、解釈の違いが発生し、どちらの主張が正しいかを証明できなくなります。万が一、裁判で争った場合、書面にない契約は法的に無効です。

不動産の個人売買の決め事は口約束で済まさず、必ず書面にまとめるようにしましょう。契約後に内容を変更する場合も、口頭ではなく覚書や合意書を作成し、改定内容を明確にする必要があります。

費用の分担を明確にする

土地の売買では、さまざまな費用が発生しますが、知り合い同士の取引ではどちらがどの費用を分担するのか、明確に定めないケースもあります。あとになってから、自分が多く支払わされたなどの不満が生じてトラブルになるかもしれません。

分担の取り決めが重要な費用には、固定資産税・都市計画税の清算が挙げられます。１月１日時点の所有者に全額が課税されるため、日割り計算して清算しなければ売主の負担が重くなることも。

また、境界確定や測量にかかる費用は基本的に売主が負担しますが、知り合い同士では買主が土地を使うため、買主も費用を負担するべきであると考えるかもしれません。

あとからトラブルに発展させないために、費用の分担を売主・買主の双方で相談したうえで、明確にするようにしましょう。

登記手続きは司法書士への依頼を検討する

土地の個人売買では、所有権移転登記も自分たちでおこなうことが可能です。しかし、実務上の難易度が高く、書類の不備や申請ミスが起こりやすいため、司法書士への依頼をおすすめします。

司法書士に依頼すれば、登記のための書類作成と登記申請を代行してもらえます。費用は５万円〜10万円前後が相場になりますが、手続きのミスを防ぐことが可能です。また、不動産売買契約時に司法書士に立ち会ってもらうことで、決済と同時に登記をおこなえるため、スムーズに引き渡しができるでしょう。

不安があるなら不動産会社に仲介を依頼する

不動産の売買にはさまざまな専門知識が必要であるため、個人同士でおこなうことは難しいでしょう。少しでも不安を感じる場合は、仲介手数料を支払っても不動産会社に仲介を任せることをおすすめします。

不動産会社に仲介を依頼すれば、売買契約でトラブルが発生するリスクは低く、わからないことがあっても相談できます。不動産会社と媒介契約を結ぶ場合、専属専任媒介契約以外の方法であれば、自己発見取引ができるため、自身で買主を見つけることが可能です。

知り合いとの取引は信頼関係がありますが、問題が起こると関係が壊れる危険性があります。親しい仲であるからこそ、第三者の専門家を介して公正な形で契約を進めることが、信頼関係を守るうえでも重要になります。

まとめ

土地の個人売買は、法律上は知り合い同士でも問題なくおこなえます。しかし、土地の売買には多くの専門知識が必要であり、個人で安全に進めることは簡単ではありません。知り合い同士であっても、売買価格には妥当性が必要であり、口約束のみで書面に残さなかった場合はトラブルの原因になります。

専門家のサポートを受けながら慎重に進めるほうが、トラブルのリスクを避けられるでしょう。個人売買は、仲介手数料を削減できるメリットがあっても、それ以上のリスクを抱える可能性が高いです。よって、専門家である不動産会社を介した取引が確実でしょう。