道路に面していない土地の売却は困難？５つの売却方法を徹底解説
本記事では、道路に面していない土地の売却が困難である理由を整理したうえで、具体的な売却方法を紹介します。
記事の目次
道路に面していない土地の種類
道路に面していない土地には、周囲が土地に囲まれた「袋地」や、幅４m以上の道路に２m以上接していない土地が挙げられます。こうした土地は、建築基準法の規制により建物の再建築が制限されるため、一般的に売却が難しくなります。それぞれの土地の種類を詳しく見ていきましょう。
袋地
袋地とは、周囲をほかの土地に囲まれており、道路に直接接していない土地です。公道に出るためには、隣地を通行する必要があるケースが多く、一般的な土地と比べて利用しにくい特徴があります。民法上は、公道に出るために隣地の通行が一定の条件で認められています。しかし、隣地所有者の通行承諾が必要になるため、制約による不便を感じやすいことから、買い手から敬遠されやすいでしょう。
幅４m以上の道路に２m以上接していない土地
建物を建てるためには、原則として道路に２m以上接している必要があります。条件を満たしていない場合は、建築が制限されます。また、接している道路の幅が４m未満の場合は、建築基準法上の道路として認められません。
幅４m以上の道路に２m以上接していない土地は、建築基準法の第43条第１項の「接道義務」を満たしていないため、法律上は道路に面していない土地として扱われるでしょう。接道義務を満たしていない土地は建築基準法の規制から、新しく建物を建てることが難しく、売却時にも注意が必要です。
道路に面していない土地の売却が困難である理由
道路に面していない土地は、一般的な土地と比べて売却が困難になる傾向があります。建築基準法の規制による建築の制限が主な要因です。また、建築が認められる場合でも、買い手から敬遠される理由は複数あります。道路に面していない土地の売却が困難である理由を以下にまとめました。
建物を新しく建てられない
道路に面していない土地は、建築基準法の接道義務を満たしていないことが多く、建物を新しく建てられない場合があります。建物を建てるためには、幅４m以上の道路に２m以上接している必要があるため、条件を満たさない土地は原則として建築が制限されます。
すでに建物が建っている土地は「再建築不可物件」として扱われ、現状の建物の活用は認められますが、建て替えができません。再建築ができない土地は、将来的な活用方法が限られるため、購入を検討する人が少なくなるでしょう。土地の価値や需要に大きく影響するため、売却が難しくなる最大の要因です。
通行や出入りに問題が生じやすい
道路に面していない土地のなかでも袋地は、公道に出るためにほかの土地を通る必要がある場合が多く、通行や出入りに不便が生じやすい点が問題です。通行には隣地所有者の承諾が必要になる場合があります。
袋地の所有者は隣地を通る権利がありますが、隣地所有者との間にトラブルが発生すると通行に支障をきたすケースも。日常生活が不安になりやすいだけでなく、荷物の搬入や引越し時にも不便が生じるため、買い手から敬遠されやすくなるでしょう。
日当たり・風通しが悪い
道路に面していない土地は、周囲を建物やほかの土地に囲まれているケースが多く、日当たりや風通しが悪くなりやすい傾向があります。特に袋地の場合は、隣接する建物の影響を受けやすく、室内が暗くなったり、湿気がこもりやすくなったりすることも。
日当たりや風通しは、住み心地に関わるため、土地を選ぶ際にも重視して検討されやすい条件です。建物を再建築できても、日当たりや風通しの問題で購入を見送られる可能性があります。
車両が入れない
道路に面していない土地は、敷地まで車両が入れないケースがあります。そのため、車を所有している買い手からは候補から外されやすくなります。また、緊急時に消防車や救急車が近くまで進入できない可能性がある点も、不安要素になるでしょう。敷地に車両が入れないことは、車を所有していない人にとっても敬遠されやすい要因です。
住宅ローンを利用しにくい
道路に面していない土地は、建築制限や利用の難しさから担保評価が低くなりやすく、住宅ローンの利用が難しくなる傾向があります。金融機関は住宅ローンの対象となる建物や土地が売却しやすいかを重視するため、売却が難しい土地に対しては融資を認めないことも。
買い手は道路に面していない土地を購入しようと考えても、ローン審査が通りにくくなり、希望通りの融資が受けられないケースも少なくありません。住宅ローンを前提に土地の購入を検討している人からも選ばれにくいです。
道路に面していない土地を売却する方法
道路に面していない土地の売却は困難ですが、土地の条件を踏まえて工夫すれば、売却できる可能性は十分にあります。道路に面していない土地を売却する主な方法は以下のとおりです。
隣地所有者に売却する
道路に面していない土地を売却する方法として検討したい方法の一つが、隣地所有者への売却です。道路に面していない土地は、単独では活用が難しいことが問題になります。しかし、隣地所有者であれば、土地を広げて活用できるため、一般の買い手よりも前向きに検討されやすいでしょう。
例えば、隣地所有者が将来的により大きな住宅に建て替えを検討している場合や、駐車スペースを確保したい場合に有効です。売却先として優先的に検討したい買い手になります。
隣地を購入して売却する
隣地所有者と交渉が可能な場合は、自ら隣地を購入する方法も検討できます。例えば、道路に面していない土地であっても、隣地の一部を取得して接道義務を満たせば、建物の再建築が可能になることも。再建築が可能な土地になれば、活用の幅が広がるため、購入を検討されやすくなります。隣地の取得には費用がかかりますが、売却価格の上昇も期待できるでしょう。
セットバックで接道条件を満たす
接している道路の幅が４m未満の場合は、セットバックによって接道義務を満たせる可能性があります。セットバックとは、建築基準法第42条第２項に基づき、道路の中心線から一定の距離まで敷地を後退させ、道路幅を確保する方法です。
セットバックをおこなうと、その部分が道路として扱われるため、敷地として利用できる面積が減少します。しかし、セットバックにより建物の建築や建て替えが可能になれば、面積の減少以上に住宅用地としての価値が高まることが期待できるでしょう。すべての土地で適用できるとは限らないため、事前に自治体などに確認することが重要です。
自治体から再建築の許可を得る
建築基準法第43条第２項の規定により、接道義務を満たしていない土地でも、一定の条件を満たせば再建築が認められる場合があります。周囲の状況や敷地の条件などを踏まえ、自治体が個別に判断して再建築の許可を出す制度です。
例えば、安全面や防災面で大きな支障がないと判断された場合などに、道路に面していない土地でも例外的に建築が認められる場合があります。自治体の許可を得ることで、再建築が可能な土地として扱われるため、売却しやすくなるでしょう。自治体ごとに判断基準や手続きが異なるため、事前に相談したうえで、適用できるかを確認する必要があります。
不動産買取会社に依頼する
建物の再建築ができない状態の土地であっても、不動産買取会社に依頼すれば買い取ってもらえる場合があります。仲介で売却する場合は買い手を探す必要があるため、売却に時間がかかります。しかし、買取であれば不動産会社が直接購入するため、短期間で現金化できるでしょう。
早く土地を手放したい場合や、売却が困難な土地で長期間売れない状況を避けたい場合に検討したい方法です。一方で、一般的な仲介による売却よりも売却価格は低くなる傾向にあります。しかし、上記の方法で売却や再建築を可能にできなかった場合は、道路に面していない土地で一般の買い手を探すことは困難です。よって、活用が難しい土地でも買取に応じる不動産買取会社の利用を検討する価値があるでしょう。
道路に面していない土地に関する注意点
道路に面していない土地に関する注意点は以下のとおりです。それぞれ詳しく見ていきましょう。
通常の土地と比較して売却価格が安くなりやすい
道路に面していない土地は、一般的な土地と比べて需要が低くなりやすいため、売却価格が安くなる傾向があります。建物を新しく建てられない可能性や、周辺環境が評価に影響し、買い手が限られやすいからです。そのため、不動産会社の仲介で買い手を探す場合は、売り出し価格に気を付ける必要があるでしょう。
一般的な土地と同様の相場で売り出しても買い手を見つけることは困難です。よって、周辺の相場よりも低い価格で売却するケースが多くなります。不動産会社とも相談したうえで適切な売り出し価格を設定し、長期を前提に売却活動を続ける必要があるでしょう。
保有を続ければ固定資産税が発生する
道路に面していない土地であっても、所有する限りは固定資産税が毎年課税されます。活用できていない土地でも税負担は発生するため、売却せずに保有を続けると、維持コストだけがかかり続ける状態になりやすい点に注意が必要です。使い道がないまま保有を続ける場合でも固定資産税はかかるため、早めに売却を検討しましょう。
維持・管理を怠ると隣地所有者とトラブルになる
道路に面していない土地は人の出入りが少なくなりやすく、管理が行き届かない状態になりやすい点に注意が必要です。雑草の繁茂や樹木の越境、ごみの放置などが起こると、隣地に影響を与えるおそれがあります。維持・管理を怠ることで隣地所有者とトラブルに発展しやすくなるでしょう。
また、袋地など人目につきにくい土地は、犯罪に利用される危険性も。管理が不十分であったことを理由に隣地所有者に損害を与えた場合は、損害賠償を請求される可能性があります。定期的な管理をおこなう必要がありますが、手間や費用がかかりやすいため、将来的に活用を考えていない場合は手放すことも検討しましょう。
道路に面していない土地に関するよくある質問
道路に面していない土地に関するよくある質問を以下にまとめました。
道路に面していない土地の呼び方は？
道路に面していない土地は、周囲をほかの土地に囲まれている土地の場合は袋地と呼びます。また、建築基準法上の道路に接していない土地は無道路地とも呼ばれます。いずれも建築基準法の規制により、再建築が制限される可能性があるため、売却が難しい土地として扱われるでしょう。
道路に面していない土地の相場はどのくらい下がる？
道路に面していない土地は、一般的な土地と比べて価格が下がりやすく、目安としては３割〜７割程度になるケースが多いです。需要が少ないことから、相場の半額以下になるケースもあり、仲介で売却する場合は売り出し価格を大幅に減額する必要があるでしょう。
道路に面していない土地の固定資産税は安くなる？
固定資産税は土地の評価額をもとに決まるため、道路に面していない土地は評価が低くなりやすく、一般的な土地より固定資産税が安くなる傾向があります。ただし、活用方法が制限される土地であっても固定資産税は免除されないため、保有を続ける限りコストがかかり続けることに注意が必要です。
まとめ
道路に面していない土地は、セットバックや不動産買取会社の活用など、状況に応じた方法を選べば売却できる可能性は十分にあります。重要なことは、土地の条件を正しく把握したうえで、適切な方法を選ぶことです。
道路に面していない土地は放置するほど固定資産税などの負担が積み重なるため、早めに方向性を決めて行動する必要があります。売却の選択肢を理解したうえで、自身にとって最適な方法を選ぶようにしましょう。
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執筆者
民辻 伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
