土地と建物の名義が違う不動産の売却方法は？売却が困難なケースと対処法も紹介
本記事では、土地と建物の名義が違う不動産の売却方法を、売却が困難なケースを含め、さまざまな状況を想定して解説します。記事を読むことで、自分の置かれた状況に適した方法で、土地と建物の名義が違う不動産を売却できるようになるでしょう。
記事の目次
土地と建物の名義が違う不動産の売却方法
土地と建物の名義が違う不動産では、以下の売却方法が考えられます。それぞれ詳しく見ていきましょう。
土地と建物を別々に買い取ってもらう
土地と建物の名義が違う場合は、それぞれ分けて売却できます。土地は土地の名義人が、建物は建物の名義人が個別に売却できるため、理論上は名義を統一しなくても売却は可能です。ただし、権利関係が複雑で活用が難しいため、一般の買い手を探すことが現実的には困難でしょう。
そのため、名義が違う不動産は売却先が限定されます。不動産買取を専門とする会社であれば、権利関係が整理されていない物件の取り扱いに慣れているため、売却できる可能性が高いです。ただし、売却価格は相場よりも低くなるため、基本的には名義を統一してから売却したほうがいいでしょう。
不動産を買い取って名義を統一してから売却する
土地と建物の名義が違う不動産は、もう一方の名義人の不動産を買い取って、名義を統一してから売却する方法があります。もう一方の不動産を買い取るための資金が必要になるため、費用がかかる売却方法です。
しかし、名義を統一してから買い手を見つけたほうが、別々に売却するよりも高く売りやすいでしょう。名義を統一できれば権利関係の問題が解決するため、一般的な不動産と同じ条件で売却できるからです。
もう一方の名義人に買い取ってもらう
自身が買い取るケースとは反対に、自分名義の不動産をもう一方の名義人に買い取ってもらう方法も考えられます。親族間で合意を得やすい場合や、相手から買取を提案されている場合は有効です。第三者の買い手を探す必要がないため、売却にかかる手間は少ないでしょう。
名義を統一せず同時売却する
土地と建物の名義を統一せず、土地と建物を同時に売却する方法もあります。この方法では、土地の名義人と建物の名義人がそれぞれ売主となり、同じ買い手に対して同時に売却手続きをおこないます。売却前の名義の統一に必要な費用や手間がかからない点が、メリットです。
ただし、売却を進めるためには、もう一方の名義人の合意が欠かせません。売却条件に対する意見が一致しなければ、話し合いが長引き、売却に時間がかかるでしょう。
借地権付き建物として第三者に売却する
建物を所有しており、土地の名義が異なる場合は、建物を借地権付き建物として売却する方法があります。土地は売却せず、建物と借地権を第三者へ引き渡します。ただし、借地権付き建物の売却では地主の承諾が必要です。
また、借地権付き建物は買い手が限られやすい傾向にあります。土地と建物の名義が違う不動産の売却方法の一例として理解しておきましょう。
名義人との連携の有無から考える不動産の売却方法
土地と建物の名義が違う不動産の売却方法は、もう一方の名義人と連携が取りやすいかどうかで変わります。連携が取りやすい場合と、さまざまな理由で連携が取れない場合に分けて見ていきましょう。
他の名義人と連携が取れる場合
他の名義人と連携が取れる場合に選びやすい売却方法は、以下のとおりです。
- 名義を統一せず同時売却する
- もう一方の名義人に買い取ってもらう
名義を統一せず同時売却する方法は、名義人同士で足並みを揃えて売却を進める必要があるため、連携が必須です。売却条件や価格、引き渡し時期などの意見を一致させやすい良好な関係を築けている場合に適しています。
もう一方の名義人に買い取ってもらう方法は、自身が納得できる価格で売るために名義人同士の話し合いが欠かせません。相手が協力的でなければ、すでに買取を提案されている場合を除いて、選びにくい方法です。買取を自分から依頼できる関係性を築いていることが重要になるでしょう。
他の名義人と連携が取れない場合
他の名義人と連携が取れない場合に選べる売却方法は、以下のとおりです。
- 土地と建物を別々に買い取ってもらう
- 借地権付き建物として第三者に売却する
- 不動産を買い取って名義を統一してから売却する
不動産買取の専門会社に依頼すれば、自分の所有する不動産のみを買い取ってもらえる場合があります。他の名義人と調整しなくても売却できる可能性があるため、一切のやり取りが難しい場合は、専門会社に買取を依頼しましょう。また、地主の承諾が必要ですが、借地権付き建物として第三者に売却する選択肢もあります。
一方で、名義人と連絡は取れるものの同時売却などの連携が難しい場合は、名義を統一してから買取で売却する方法が有効です。名義を統一したあとは、売却で他の名義人とのやり取りは基本的に不要になります。その後は不動産会社を通して一般の買い手を探せるでしょう。
土地と建物の名義の統一に必要な手続きの流れ
不動産を買い取って名義を統一してから売却するケースなど、名義を統一してから不動産を売却する場合に必要な手続きの流れを以下にまとめました。
- step１名義の統一方法を決定する
- step２買取金額を確定させる
- step３司法書士に手続きを依頼する
- step４決済・登記をおこなう
それぞれ詳しく見ていきましょう。
step１.名義の統一方法を決定する
土地と建物の名義を統一する方法は、売却や買取以外にもあります。状況によっては、贈与や相続によって名義を統一する場合も考えられるでしょう。贈与の場合は、親子や配偶者など、親族間で土地や建物を譲る形で名義を統一します。金銭のやり取りは発生しませんが、贈与税がかかる可能性があるでしょう。
また、名義人がすでに亡くなっている場合は、相続によって名義を統一する場合も考えられます。相続登記をおこなえば、相続人に不動産の名義が統一されます。相続も名義人と金銭のやり取りは発生しませんが、相続した不動産によっては相続税がかかることもあるでしょう。
不動産を買い取る形で名義を統一する場合は、不動産の売買が発生するため、売買契約書の作成が必要です。売買契約書の作成には専門知識が求められるため、個人間の売買でも不動産会社を通したほうがいいでしょう。
step２.買取金額を確定させる
不動産を買い取って名義を統一する場合、買取金額を設定する必要があります。買取金額は妥当性のある価格であることが重要です。特に親族間が名義人同士の不動産売買は、相場よりも極端に安い金額を設定するケースも。贈与を選択していなくても、税務上は実質的な贈与とみなされるかもしれません。
不動産を買い取る形で名義を統一しても、贈与税が課される場合があります。そのため、買い取る不動産の相場の把握が重要です。土地と建物が別の名義の不動産は、それぞれの個別の相場を調べることが難しいため、不動産会社に査定を依頼して妥当な価格を提示してもらいましょう。専門家の査定書は、買取金額の客観的な根拠にもなります。
step３.司法書士に手続きを依頼する
土地や建物の名義を変更するためには、所有権移転登記をおこなう必要があります。この手続きは専門性が高く、個人で対応するには大きな負担がかかります。記載内容に不備があると、法務局から修正を求められ、手続きが長引くことも。司法書士に依頼すれば、登記手続きの負担を減らせます。
そのため、所有権移転登記は司法書士へ依頼するケースが一般的です。司法書士報酬は発生しますが、手続きの手間を考えるなら必要なコストでしょう。名義を統一するためには必要な手続きであるため、専門家の力を借りて確実に進めるようにしましょう。
step４.決済・登記をおこなう
不動産の買取の決済と司法書士による所有権移転登記の申請は、同時におこなう必要があります。通常の不動産売買では、決済のタイミングで不動産会社の担当者と司法書士が立ち合い、決済と引き渡しを完了させることが基本です。
申請後は法務局による審査がおこなわれ、問題がなければ登記が完了します。登記完了までの期間は、通常は数日から２週間程度ですが、時期や内容によって前後するかもしれません。登記が完了すると、登記識別情報通知書が発行され、正式に名義が統一された状態になります。
名義統一が完了すれば、土地と建物を一本化した不動産として扱えるようになります。その後は、一般的な不動産と同じ流れで売却活動を進められるでしょう。
土地と建物の名義が違う不動産の売却が困難なケースと対処法
土地と建物の名義が違う不動産には、売却が困難になりやすい複数のケースが考えられます。主な内容と対処法を詳しく解説します。
名義変更する不動産に抵当権が設定されている
抵当権とは、住宅ローンなどの借り入れをした金融機関が、返済できない場合に備えて不動産を担保として設定する権利です。住宅ローンが完済されていないケースでは抵当権が残るため、自由に名義変更や売却ができません。
また、土地の名義人が物上保証人に設定されているケースもあります。物上保証人とは、自分以外の人の債務の担保として、自身の不動産を担保提供した人のことです。例えば、子の住宅ローンの担保として、親が自分の不動産を提供するケースが挙げられるでしょう。物上保証人が設定されている場合、同様に名義変更をおこなえません。
上記の権利が不動産に設定されている場合は、売却や名義変更の手続きは複雑になります。権利関係がより複雑なケースで最初にやることは、金融機関に現状を説明して売却の承諾を得ることです。土地と建物を一本化して売却した際、売却代金が借入金額を上回るアンダーローンであれば、住宅ローンの完済が見込めます。その場合、金融機関が名義変更と売却を認める可能性はあるでしょう。
名義人の所在がわからない
土地や建物の名義人の住所や連絡先がわからない場合は、登記簿に記載された住所が現状の居住地と異なるケースや、名義人が死亡して相続登記をしていないケースが考えられるでしょう。このような不動産は、所有者不明不動産と呼ばれています。
可能な限り名義人の所在を調査しても見つからない場合は、家庭裁判所に申し立てをして不在者財産管理人を選任しましょう。不在者財産管理人は名義人に代わって財産を管理・処分する人のことです。家庭裁判所の許可が下りれば、本人が見つからなくても土地・建物を買い取り、名義を統一して不動産を売却できる可能性があります。
名義人に意思決定能力がない
名義人の所在がわかっていても、認知症などにより意思決定能力を失っている場合は、不動産の売却が困難になります。不動産の名義変更は、本人の意思に基づく法律行為にあたるため、意思決定能力がない状態では、原則として契約が成立しません。家族が代わりに判断して進められないため、特別な制度を利用する必要があります。
成年後見制度は、認知症などにより判断能力が低下した人を保護する制度です。家庭裁判所が選任した成年後見人が、本人に代わって法律行為をおこないます。不動産の売却や名義変更も、成年後見人が家庭裁判所の許可を得れば進められます。
ただし、成年後見人が選任されれば、自由に売却できるわけではありません。本人が居住していた自宅などの不動産を売却する場合は、家庭裁判所の処分許可が必要です。売却の必要性や本人の利益を損なわないことが厳しく審査されるため、希望通りに売却できるとは限らないでしょう。
名義人が亡くなって複数の相続人がいる
土地や建物の名義人が亡くなり、複数の相続人が存在する場合、名義の統一が困難になる原因になります。不動産は相続人全員の共有財産として扱われるため、売却や名義変更を進めるには、原則として相続人全員の同意が必要です。
土地や建物を単独の名義で相続したい場合、遺産分割協議が必須になります。相続人全員の同意を得られれば、単独で土地や建物を相続できるため、名義の一本化が可能になるでしょう。ただし、不動産を一人で相続する場合、平等に相続するための話し合いがまとまらず、同意を得られないケースがあります。
借地権付き建物の売却で地主の許可が取れない
借地権付き建物を売却する場合、地主の許可が取れないことが問題になるケースがあります。借地権は、他人の土地を借りて建物を所有する権利であり、建物の売却は借地権の譲渡をともなうため、原則として地主の承諾が必要です。
承諾を得られない場合は、状況によっては建物を地主に買い取ってもらう方法もあります。また、借地契約の解約を前提に、建物を解体する対処方法も考えられるでしょう。借地権付き建物を売却する場合は、地主の許可が必須です。まずは地主に相談するところから始めましょう。
土地と建物の名義が違う不動産の売却に関するよくある質問
土地と建物の名義が違う不動産の売却に関するよくある質問をまとめました。
土地と建物の名義が違っていても売却できる？
土地と建物の名義が違っていても、売却自体は可能です。ただし、権利関係が複雑になるため、一般の買い手を見つけることは難しくなります。名義人と連携して同時売却ができない場合、名義を統一してから売却したほうがいいでしょう。
親の土地に自分の建物がある場合はどう売るのが現実的？
親の土地に自分の建物がある場合は、親から土地を買い取る、または親に建物を買い取ってもらい、土地と建物の名義を一つにまとめる方法があります。名義を統一できれば、一般的な不動産として売却しやすくなるでしょう。
名義の統一のために不動産を買い取っても税金はかかる？
名義を揃えるために不動産を買い取る場合でも、税金がかかる場合があります。特に注意したいことは、親族間のみなし贈与です。相場より著しく低い金額で不動産を売買すると、税務上は贈与とみなされるため、贈与税が課される可能性があるでしょう。
まとめ
土地と建物の名義が違う不動産は、権利関係が複雑であるため、通常の不動産と比較して売却を進めにくくなります。ただし、状況に応じた売却方法を選べば、売却できる可能性は十分にあります。
土地と建物の名義が違う不動産を売却する際は、早い段階で現状を整理し、不動産会社などの専門家に相談しながら進めることが重要です。自分の状況に合った方法を選び、計画的に売却しましょう。
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注文住宅を建てる
執筆者
長谷川 賢努
AFP（日本FP協会認定）、宅地建物取引士
大学を卒業後、不動産会社に７年勤務、管理職を務めたが、ひとつの業界にとどまることなく、視野を拡げるため、生命保険会社に業界を超え転職。しかしながら、もっと多様な角度から金融商品を提案できるよう、再度転職を決意。今までの経験を活かし、生命保険代理業をおこなう不動産会社の企画室という部署の立ち上げに参画し、商品、セミナー、業務内容の改善を担う。現在は、個人の資産形成コンサルティング業務などもおこなっている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
