家の査定ではどこを見る？影響する外部の要因と確認したいポイントを解説
本記事では、家の査定で実際にどこを見られるのか、影響する外部要因と確認したいポイントを合わせて解説します。記事を読むことで、不安なく家の査定に臨むことができるようになるでしょう。
記事の目次
家の査定方法とは
家の査定には、簡易査定（机上査定）と訪問査定の２種類があります。査定で見られる部分を説明する前に、それぞれの査定の概要を紹介します。
簡易査定（机上査定）
簡易査定は机上査定とも呼ばれ、現地を訪問せずにおこなう家の査定方法です。物件の所在地や土地の広さ、築年数、間取りなどの基本的な情報をもとに、過去の売却事例や周辺相場を参考にして査定額を算出します。
現地確認をおこなわないため、実際に家を見て査定されるわけではありません。そのため、建物の細かな状態や設備の劣化までは反映されにくい傾向にあります。一方で、短時間で結果がわかるため、売却を検討し始めた段階で売却価格の目安を知るのに向いています。
また、簡易査定のなかで一括査定サービスを利用すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できます。会社ごとの査定価格を比較したい場合にもおすすめです。具体的に売却を検討していない段階で家の価値が知れるため、気軽に利用しやすいでしょう。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、家や土地の状態を確認したうえでおこなう査定方法です。実際に家の状態を確認して査定をするため、簡易査定では把握しきれない点まで細かく見られます。そのため、実際の売却価格に近い査定結果が出やすいでしょう。
ただし、訪問査定を受けるには立ち会いが必要です。不動産会社とスケジュールを調整し、査定に来た担当者への対応をおこなう必要があります。
時間や手間はかかりますが、査定額の根拠を直接説明してもらえるため、売却を考えるうえで役立つ情報が得られるでしょう。簡易査定をすでにおこなっており、本格的に売却を検討している場合に適した査定方法です。
家の査定ではどこを見る？
訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に家の状態を確認します。その際に「家のどこを見るのか」が気になるところです。家の査定で具体的に見られる部分を以下にまとめました。
土地の広さと形
家の査定では建っている土地の条件が査定価格に影響します。そのため、建物だけでなく土地の広さと形は査定の担当者からチェックされるでしょう。敷地が広く、正方形や長方形など使いやすい形の土地は高く評価される傾向にあります。
一方で、極端に細長い土地や旗竿地、傾斜のある土地は、利用しにくい土地と判断され、査定額が低いことも。また、前面道路との接し方や間口の広さも重視され、車の出入りがしやすいかどうかも評価の対象になります。
土地の日当たりも重要な評価ポイントです。日当たりは南向きの土地が評価されやすく、次に東向き、西向き、北向きの順で評価が変動します。方位によって室内の明るさや暮らしやすさが異なるため、査定額にも影響するでしょう。
長期間にわたって保有している場合、土地は建物よりも価値が残りやすいです。そのため、家を売る場合は建物よりも土地の価値が査定価格の大部分を占めることもあるでしょう。
建物の築年数
建物の査定価格は、築年数が重要な判断材料になります。一般的に、築年数が浅いほど建物の評価は高くなりやすく、築年数の経過とともに建物の価値は下がっていく傾向があります。経年による劣化や設備の老朽化が進みますが、一戸建ての住宅の場合、築年数が20年以上になると建物部分の価値がゼロに近くなるといわれています。
ただし、築年数が古い場合でも、定期的な手入れや修繕がおこなわれていれば、評価が大きく下がらないケースもあります。修繕の履歴がある場合は、査定時に伝えることで、査定に反映されることも。そのため、築年数が20年を超えていることを理由に、必ずしも建物の価値をゼロと評価して査定するとは限りません。
物件の外観
家の査定では、物件の外観に問題がないかどうかが確認されます。築年数が経つにつれ、建物には傷みが見られやすくなり、査定額に影響することがあるでしょう。例えば外壁の汚れやひび割れ、塗装のはがれ、屋根は色あせや割れ、ズレなどが挙げられます。特に屋根の劣化は雨漏りにつながる可能性があるため、査定では慎重に評価されるポイントのひとつです。
また、建物の傾きがないかどうかもチェックされます。明らかな傾きが確認された場合、構造上の問題があると判断され、査定額が大きく下がることも。外観は第一印象を左右するため、手入れが行き届いていない印象を与えると、査定に悪い影響を与える可能性があります。
間取りと内装
間取りの使いやすさや内装の状態も確認されます。間取りは、部屋数や広さだけでなく、生活動線が考えられた配置になっているかどうかが評価の対象になるでしょう。多くの人にとって使いやすい間取りは需要が高いため、査定でも評価されやすくなります。
内装は、壁や天井の汚れ、床の傷み、建具の不具合などがチェックされます。多少の汚れや使用感がある程度なら、過度に気にする必要はありません。しかし、大きな傷や劣化がある場合は、査定額に影響する場合があります。
加えて、雨漏りやシロアリ被害の有無も重要な確認項目です。これらは建物の構造に関わる問題と判断されるため、発生している場合は査定額が大きく下がるでしょう。また、室内に異臭が発生している場合も程度によっては、評価が変動する要因になります。
設備の状態
家を査定する際には、室内外の設備の状態も確認されます。キッチンや浴室などの水回り設備は、使用頻度が高いため劣化しやすいでしょう。動作に問題がないか、破損や水漏れがないかどうかがチェックされます。給湯器や換気設備、インターホンなどの住宅設備も正常に使用できることが確認されます。設備が古く、交換が必要と判断される場合は、将来的な修繕費を考慮して査定額に影響することも。
また、設備は新しいほどプラス要因になりやすく、内容によっては査定額の評価を高める要素になるでしょう。例えば、高級システムキッチンやホームオートメーション機能が備わっている住宅は、利便性が高いことから評価されやすい傾向にあります。
周辺環境
土地や建物だけでなく、周辺環境も家の査定では重要な評価対象です。最寄り駅までの距離や、スーパーマーケット、学校、病院などの生活に必要な施設が近くにそろっているかどうかが確認されます。生活の利便性が高いエリアは、需要が安定しやすく、査定でも評価されやすい傾向にあるでしょう。
周囲の街並みや治安、交通量の多さも評価の対象になります。騒音の原因となる施設が近くにある場合や、周辺に空き家が多い場合は、マイナス評価につながることも。周辺環境は住みやすさに直結するため、総合的に判断されるポイントになるでしょう。
権利関係
査定では家の権利関係もチェックされています。例えば、売主が物件の所有者であるかどうかを調べられます。相続で家を取得して所有権移転の手続きを済ませていないケースでは、売主が正式に所有者になっていないため、売却に支障が出ることも。売主のほかに複数の所有者がいる共有名義の場合は、権利関係が複雑になるため、売却に時間がかかると判断される可能性もあります。
また、土地の境界が明確になっているか、隣地との越境がないかどうかもチェックされます。境界が不明確な状態や、建物や塀が越境している場合は、隣地とのトラブルにつながる危険性があるでしょう。権利関係は、安心して取引できるかを判断する材料になるため、査定の際にも慎重に調査されます。
家の査定に影響する外部の要因
家の査定額は、外部の要因によって変化する可能性があります。家の査定に影響する代表的な外部の要因をそれぞれ詳しく見ていきましょう。
社会情勢による需要の変動
家の査定額は、物件の条件だけでなく、社会情勢による住宅需要の変動からも影響を受けます。景気がよく、住宅を購入する人が増えている時期は需要が高まりやすく、査定額も上がりやすい傾向にあるでしょう。
一方で、景気の先行きが不透明な状況や、消費者の買い控えが起きている時期は、住宅の需要が落ち込み、査定額が低くなることも。個別の物件条件に加えて、社会情勢による需要の変化も考慮される場合があります。
都市計画やインフラ整備
家の査定では、将来的な街の変化につながる都市計画や、インフラ整備の状況も考慮されます。再開発や区画整理、新しい商業施設や公共施設の整備が予定されているエリアでは、利便性の向上が期待できるため、需要の高まりが期待できるでしょう。
また、新駅の開業や鉄道の延伸、道路の拡幅などのインフラ整備も、通勤や通学のしやすさに直結する要素です。交通の便がよくなることが期待される地域では、査定額にプラスの影響を与える可能性があります。都市計画やインフラ整備は、将来の住みやすさにも関わるため、家の査定では重要な外部要因として判断されます。
金利の変動
住宅ローンの金利の動きも外部要因として影響します。金利が低い時期は、住宅ローンを利用しやすくなり、家を購入する人が増えるため、不動産の需要が高まりやすい傾向があります。一方で、金利が上昇すると、住宅ローンの返済負担が増えるため、購入を控える人が増えるでしょう。金利の変動は個々の家の状況とは関係なく、市場全体の動きとして査定額に反映される重要な要因です。
家の査定を受ける時に重要なポイント
家の査定を受ける場合に確認したいポイントを以下にまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。
自身でも相場の調査をおこなう
家の査定を受ける前に、自身でも周辺の相場を調べておくことが大切です。近くで売り出されている物件や、実際に売却された似た条件の家の価格を確認しておくことで、査定額が適正かどうか判断しやすくなるでしょう。相場を調べる方法は、国土交通省が公開する「不動産情報ライブラリ」、レインズ（REINS）が提供する「REINS Market Information」の利用が挙げられます。
どちらのサイトも条件を指定して過去の不動産の取引情報を調べられるため、売却したい家と類似する物件の売却価格から相場を把握できます。査定を受ける前の段階で相場を調査するようにしましょう。
訪問査定を受ける前に簡易査定を利用する
家の査定を検討する際は、最初に訪問査定を受けるのではなく、先に簡易査定を利用しましょう。不動産情報サイトなどが提供する一括査定サービスを活用すれば、複数の不動産会社に気軽に依頼できるため、査定額の相場を把握できます。簡易査定を依頼した不動産会社のなかから、訪問査定を依頼する不動産会社を選ぶことが査定の基本の流れです。また、訪問査定を依頼する不動産会社は３社程度がおすすめです。
相場を事前に調べておくと、明らかに相場とかけ離れた査定をしている会社への依頼を避けることができるでしょう。簡易査定を事前に利用しておくことで、適切な査定をする不動産会社に訪問査定を依頼しやすくなります。
複数の不動産会社に査定を依頼する
家の査定は１社だけで判断せず、複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産会社ごとに、査定額の考え方や販売戦略が異なるため、提示される金額に差が出ます。複数社の査定結果を比較すれば、査定額の妥当性を判断しやすくなります。
劣化や不具合があれば査定時に伝える
家の査定を受ける際は、劣化や不具合がある場合は査定時に伝えることが重要です。雨漏りや設備の不具合、過去に発生したトラブルなどを事前に共有するようにしましょう。
劣化や不具合を伝えずに売却した場合、売却後に契約不適合責任を問われることも。売却した物件が契約内容と異なる状態であった場合、買主から売主に対して、損害賠償を請求される可能性があります。あらかじめ不具合を整理し、査定時に正しく伝えれば、トラブルを防ぎやすくなるでしょう。
査定は売却価格の目安を知る方法と考える
家の査定で提示される金額は、必ずその価格で売却できることを保証するものではありません。査定額は、あくまで市場動向や物件条件をもとに算出された売却価格の目安です。実際の売却価格は、売り出し時期や買い手の状況、交渉の内容によって変わります。
そのため、査定額で売れないケースもあれば、状況によっては査定額を上回る価格で売却できる可能性もあるでしょう。査定は売り出し価格を考えるうえでの参考情報であり、最終的な売却価格は実際に売却活動を始めなければわかりません。
査定内容に対する根拠を尋ねる
家の査定を受けた際は、提示された査定額だけを見るのではなく、金額の根拠を確認するようにしましょう。査定の根拠が明確であれば、査定額に納得しやすくなります。査定内容に対する根拠を確認すれば、不動産会社の考え方や売却戦略を把握できます。根拠を尋ねることは、売却活動を任せられる信頼できる不動産会社を選ぶ際にも役立つでしょう。
理由を明確に説明できず、高い査定額を提示する不動産会社には注意が必要です。根拠を尋ねる際には、「どのような売却事例を参考にしているのか」、「どの点が評価され、どの点がマイナス要因となったのか」などの質問をして確認しましょう。
家の査定に関するよくある質問
家の査定に関するよくある質問をまとめました。
家の査定は無料で受けられる？
家の査定は無料で受けられます。不動産会社がおこなう簡易査定や訪問査定は、売却の相談を目的としているため、基本的に費用を請求されることはありません。査定は相場や家の価値を知るための情報収集の方法として気軽に利用できます。
訪問査定の際には家の片づけや掃除をしたほうがいい？
訪問査定の前に、最低限の片づけや掃除をしておくことをおすすめします。多少の生活感があっても査定に影響するケースは少ないですが、室内が極端に散らかっている場合は、建物の状態を正しく確認できないかもしれません。
家の査定を受けたら必ず売却する必要がある？
家の査定を受けても、必ず売却する必要はありません。査定結果を確認したうえで、売却を見送ったり、時期を改めて検討したりすることも可能です。無理に売却を進める必要はないため、安心して査定を受けましょう。
まとめ
家の査定では、土地の条件や建物の状態だけでなく、外部の要因を含めて総合的に判断したうえで査定額を算出します。外観や内装のさまざまな点が確認されますが、致命的な劣化や不具合がなければ査定価格に大きく影響を及ぼすことは少ないでしょう。
そのため、家の査定の仕組みや見られるポイントを事前に把握しておけば、不安を感じることなく査定に臨めるでしょう。万が一、劣化や不具合がある場合は査定時に正直に伝えれば、契約不適合責任などのトラブルを避けられます。家を納得のいく価格で売却するために、査定を上手に活用しましょう。
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執筆者
民辻 伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
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