築30年のマンションが売れないと言われる理由は？売却の注意点を徹底解説

築30年のマンションが売れないと言われる理由

築30年のマンションが売れにくいと言われる理由は、築年数が古いだけでなく、購入希望者からマイナスと判断される複数の要因があるからです。さまざまな要因が長期的に住むうえで買い手の不安につながり、売却を難しくしています。築30年のマンションが売れないと言われる理由を、それぞれ詳しく見ていきましょう。

設備の経年劣化が進んでいる

築30年のマンションでは、キッチン・浴室・トイレなど、生活に欠かせない設備の劣化が進んでいることが多いです。多くの設備の寿命は20年ほどが目安であるため、築30年を超えるマンションは交換時期が重なります。設備が交換や修繕されていない物件は、購入後に追加費用が必要になるかもしれないと、買い手から敬遠されやすくなります。物件自体を安く購入できてもその他のコストに不安があれば、売却のハードルは高くなるでしょう。

耐震性に不安がある

日本は地震が多いため、物件選びの基準として耐震性を重視する人が増えており、築年数が古いだけで敬遠されてしまうケースも少なくありません。築30年のマンションは1981年以降の新耐震基準に適合していますが、築年数の経過による構造部分の劣化により、耐震性が低くなっていることが懸念されます。

建物の内部は見えないため、買い手は本当に安全であるか判断が難しいことも購入を避けられる理由になります。特に管理状態が悪い物件や、大規模修繕が十分におこなわれていないマンションは、購入候補から外されやすくなるでしょう。

住宅ローンが通りにくい

築30年のマンションは、住宅ローンの審査に通りにくいと言われています。理由は、建物の残りの寿命が短いと判断されやすく、金融機関が担保価値を低く見積もるためです。ローンの上限額は物件の評価によって決まるため、築年数が古いマンションは、借入額が希望より少なくなることも。

買い手にとっては、十分な借入額のローンを組めなければ購入自体が難しくなるため、築30年の物件を選ばなくなります。また、設備交換やリフォーム費用も想定される場合は、総額が増えることからローン審査の負担になるでしょう。そのため、買い手はローンを組みやすい築浅のマンションを購入する傾向にあります。

売れ残っている競合物件が多い

築30年のマンションは、同様の築年数の物件が市場に多く残っています。買い手は、複数のマンションを比較して、より条件のよい物件を選ぼうとします。よって、競合が多い状況では選ばれる確率は低くなるでしょう。

また、長期間にわたって売れ残っている物件は、値下げ対応するケースも多いです。競合となる物件を保有する他の売主もあわせて値下げをすれば、相場が下がりやすくなります。

値下げが続く物件は人気がない印象を与えやすいため、買い手に購入をためらわせる原因になるでしょう。築30年のマンションは競合が多い環境から埋もれやすく、値下げ以外の差別化が困難であるため、売却が難しくなります。

外観から古い印象を受ける

築30年のマンションは、外観の古さが目立ちやすく、購入希望者にマイナスの印象を与えることがあります。外壁やエントランスの古さが目立つ場合は、買い手から敬遠されてしまう要因となるでしょう。

マンションの第一印象は外観で決まるため、外観が古く見えれば、室内を見る前に候補から外されやすくなります。物件選びの初期段階で印象が悪ければ、問い合わせや内覧につながらないため、購入の候補にも入らない状況が続くでしょう。

築30年のマンションの売却に関するデータ

築30年のマンションが売れにくいと言われる理由は、数多くあります。しかし、市場での実際の動きを知るためには、売却価格や新規登録物件・在庫物件数などの具体的なデータの確認が欠かせません。築30年のマンションに関する代表的なデータを紹介します。

売却価格の相場

公益財団法人 東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2024年・年度」より首都圏における中古マンションの築年数別の売却価格相場を以下にまとめました。

マンションの売却相場は、築年数の経過により下落します。築21年～築25年のマンションと築26年～築30年のマンションでは、相場に1,485万円の差があるため、大きく下落するタイミングと考えられるでしょう。

ただし、築26年～築30年と築31年以上のマンションの下落率は緩やかになるため、築年数が30年を超えても価値がなくなることはありません。

新規登録物件数・在庫物件数

公益財団法人 東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2024年・年度」から、首都圏における中古マンションの新規登録物件・在庫物件数を以下にまとめました。

新規登録物件数は築16年～築20年を超えると右肩上がりに上昇するため、築30年のマンションは人気の高い築６年～築10年の物件よりも多く売りに出されています。

さらに、在庫物件数も築26年～築30年と築31年以上のマンションが多いため、市場に売れ残っていることがわかります。築30年前後のマンションは、他の築年数のマンションと比較しても競合が多いと考えられるでしょう。

対新規登録成約率

対新規登録成約率とは、新しく売り出された新規登録物件のうち、実際に成約した物件の割合のことです。公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」によると、首都圏における対新規登録成約率は以下のとおりです。

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築15年までのマンションであれば、対新規登録成約率は30%を超えます。一方で、築30年前後の物件で成約に至る割合は全体の10%前後です。ただし、築40年を超えるマンションでも対新規登録成約率は13.2%であるため、30年を超えた築年数のマンションでも10%未満に下がることはありませが、築30年前後のタイミングで売却の難しさがピークになると推測できるでしょう。

築30年のマンションが売れない場合の対処方法

ここまでの内容を踏まえて、築30年のマンションが売れない場合の対処方法を紹介します。

空き家の状態で売り出す

築30年のマンションが売れない場合は、空き家の状態で売り出すことが効果的です。居住者のいるマンションは内覧が難しいため、買い手に物件の魅力を伝えられる機会が減少します。また、室内に家具や生活用品が置かれた状態は、買い手が実際の生活をイメージしやすいメリットもありますが、見せ方を工夫しなければ逆効果になってしまう可能性もあるため注意が必要です。

室内にものを置かない空き家は、部屋・収納スペースの広さがわかりやすいため、買い手は入居後の生活を想像しやすくなります。掃除・片付けをできる限り丁寧におこなえば、買い手にいい印象を与えられるかもしれません。

瑕疵担保保険に加入する

築30年のマンションを売却する際は、瑕疵担保保険に加入して買い手の不安をやわらげれば、成約につながりやすくなります。築年数が古い物件は、見えない部分の劣化や設備の故障を心配されることが多く、購入をためらわれやすくなります。瑕疵担保保険に加入しておくことで、万が一引き渡し後に重大なトラブルが見つかった場合でも、保険で修理費を補えるため、買い手は安心して購入しやすくなるでしょう。

また、保険に加入するには事前検査が必要になるため、物件の状態を客観的に確認できることもメリットです。瑕疵担保保険に加入している物件は管理が行き届いていると考えられやすいため、信頼性が向上するでしょう。他の競合物件との差別化にもつながります。

価格設定を見直す

築年数に関わらず、マンションが長期間にわたって売れない原因の一つに、相場よりも割高な価格で物件を売り出していることが挙げられます。加えて、築30年のような築古マンションは資産価値が下がりやすく、購入後にリフォームを前提とする買い手も多いため、価格が相場より高ければ候補から外されます。競合物件が多いほど、問い合わせ数は減少するでしょう。

マンションが長期間売れない場合は、周辺の類似物件の成約データや価格を参考に、価格設定の見直しが必要です。駅に近く日当たりがいいなど、他に大きな魅力のある物件であれば、築年数が古くても価格設定を見直せば買い手から再評価されるケースもあります。

中古マンションの売却に実績がある不動産会社を選ぶ

築30年のマンションを売却する際は、中古マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。築古物件の売却は、築浅物件の売却とは必要な販売戦略が異なるため、専門的な判断を求められます。実績のある不動産会社であれば、過去の売却データを踏まえて、効果的な提案を期待できるでしょう。

不動産会社を選ぶ際には、買い手に魅力を伝える方法や、問い合わせ数を増やす施策に関して納得できる説明をしてくれる担当者に任せるべきです。築30年のマンションの売却に必要な知識を持っている不動産会社を選ぶことで、売却できる確率を高められます。また、不動産会社を選ぶ際も、最初から１社に絞るのではなく、複数社を比較検討して、より自分に合った不動産会社に依頼するようにしましょう。

不動産会社に買取を依頼する

築30年のマンションがどうしても売れない場合は、不動産会社に買取を依頼する方法があります。不動産会社が直接物件を購入する仕組みであるため、一般の買い手を探す必要がありません。売却までの期間を大幅に短縮できるため、早くマンションを手放したい人に向いています。

ただし、一般的な売却よりも売却価格が下がりやすいデメリットがあり、相場を下回る可能性が高いです。少しでも高く売却したい人には向かないため、仲介による売却から買取への方針の変更は慎重に考えましょう。

築30年のマンションにはこれからも住める？

築30年のマンションは多くの場合、売却のハードルが高くても居住できる物件であると考えられます。実際には、建物の性能や管理の良し悪しに左右されるため、築30年でも状態がよく、安全性や快適さを十分に確保できるケースも少なくありません。築30年のマンションに住み続けられる根拠を以下にまとめました。

法定耐用年数と実際の寿命は異なる

マンションは一般的に鉄筋コンクリート造（RC造）であるため、法定耐用年数は47年です。法定耐用年数をもとに考えれば、築30年のマンションはあと17年住み続けられるでしょう。しかし、法定耐用年数は税制上の基準であり、実際の寿命とは異なります。

法定耐用年数は、建物を税務上どのくらいの期間で価値が減るものとして扱うかを示した数字です。実際には、構造の強度や管理状態によって、法定耐用年数を大きく超えて使い続けられることもあります。管理状況によっては、法定耐用年数を超えて長期的に住み続けられると考えられるでしょう。

条件次第では100年以上住めると言われている

マンションは、適切に維持管理がおこなわれていれば100年以上住めると言われています。鉄筋コンクリート造は耐久性が高く、劣化部分を計画的に修繕しながら使い続けることで、建物の寿命を大きく延ばすことが可能です。国土交通省の調査でも、適切な修繕を続けることで建物寿命を大幅に延ばせるとされており、海外では100年以上使われている集合住宅も珍しくありません。

ただし、鉄筋コンクリート造の性能を保つには、定期的な修繕が欠かせません。過去の大規模修繕の内容や、今後の修繕計画が明確なマンションであれば、築年数が経っても強度が保たれやすく、安心して暮らせるでしょう。

築30年のマンションは買い手から敬遠されることも多いですが、これからも住み続けられる理由を丁寧に説明すれば、理解を示してくれるかもしれません。築30年のマンションでも買い手に魅力をアピールできるかどうかで、売却活動の結果は変わってくるでしょう。

築30年のマンションを売却する場合の注意点

最後に、築30年のマンションを売却する場合の注意点を、それぞれ詳しく解説します。

自己判断でリフォームをおこなわない

築30年のマンションを売却する際には、自己判断でリフォームをおこなわないようにしましょう。リフォームをすれば、築古の物件でも印象がよくなると考えるかもしれません。しかし、費用対効果の面で大きなリスクがあります。

築30年のマンションでは、リフォーム費用を売り出し価格に反映しづらく、売却でリフォーム費用を回収できないことも。買い手のなかには、自分の好きな仕様に変えるためのリフォームを前提に安い築古のマンションを求めている場合があります。そのため、売主の判断でおこなったリフォームに需要がないかもしれません。リフォームの必要性は不動産会社と相談してから判断しましょう。

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契約不適合責任に問われないようにする

築古の物件を売却する際に注意したいことは、契約不適合責任です。引き渡した物件に売主や不動産会社が買い手に知らせていなかった不具合があった場合、契約不適合責任として買い手から修理費や損害賠償を求められます。

トラブルを防ぐためには、売主が知っている不具合を事前にすべて伝えることが重要です。売却する際に、意図的に不具合を隠すことは避けましょう。事前に不動産会社と相談し、把握できている不具合は正直に説明します。また、瑕疵担保保険に加入すればリスクを軽減できるため、契約不適合責任から自身を守るためにも保険への加入を検討しましょう。

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効果的なハウスクリーニングをおこなう

築30年のマンションは多くの場合、室内の汚れが溜まっている状態にあると考えられます。汚れが目立つ場合、買い手に悪印象を与えることは避けられません。自分では落としにくい汚れもあるため、専門会社にハウスクリーニングを依頼しましょう。

特に落としにくい汚れが溜まりやすい水回りは、買い手が重要視してチェックするポイントです。キッチン・浴槽・トイレなどの汚れを重点的に清掃してもらうことで、効果的なハウスクリーニングを実施できます。

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大規模修繕工事の実施を確認する

築30年のマンションでは、買い手の判断に管理状態が大きく影響します。築年数が経つほど劣化が進むため、建物の安全性を保つうえで外壁補修や防水工事などの大規模修繕は欠かせません。過去に計画どおり修繕がおこなわれているマンションは、管理状態がいいと判断され、買い手への好印象となるでしょう。

また、修繕積立金が十分に確保されていることも、買い手の将来の負担が少なくなる安心材料になります。そのため、売却前に管理組合の議事録や修繕履歴を確認し、必要な情報を整理して買い手に共有しましょう。適切に管理されてきたマンションは長く住めることが期待され、売却にも有利になります。

複数の不動産会社に相談する

一般的に売りにくいとされる築30年のマンションを売却する場合、契約をする不動産会社によって結果が変わると考えられます。複数の不動産会社の査定内容や提案・担当者との相性を比較し、信頼できる会社と契約をしましょう。

１社のみに相談すると、相場とかけ離れた価格を提示されても気づきにくかったり、売却活動を十分におこなってくれなかったりする可能性があります。また、担当者に相談がしやすいか、レスポンスの早さは適切かなども不動産会社を選ぶうえで重要なポイントです。最低でも、３社以上の不動産会社に相談し、比較検討をしましょう。

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まとめ

築30年のマンションは、買い手から敬遠されるポイントが多く、売却が難しくなる傾向にあります。市場には同年代の競合物件が多いため、売却活動にも工夫が求められるでしょう。一方で、築30年のマンションでも管理状態がよければ長く住める物件は多いため、十分な実用性があります。

マイナスな要素が目立ちやすい築30年のマンションでも、魅力を伝えられれば売却を成功させる可能性を高められます。売却がうまくいかない時は原因を正しく把握し、適切な対策を取ることで、買い手に選ばれる可能性を引き上げることができるでしょう。