マンションの売却は築年数がカギ！高く売れるタイミングと価格変動の目安を徹底解説

マンションの築年数と資産価値の関係

マンションを売却・購入する時に、多くの方が気にするのが築年数と資産価値の関係です。マンションの資産価値は築年数が経つと価値が下がると言われますが、実際にはもう少し複雑な要素が絡んでいます。ここでは、マンションの資産価値を左右する仕組みを、基本から詳しく解説しましょう。

資産価値は土地と建物で決まる

マンションの価格は、大きく分けて土地の価値と建物の価値から構成されています。ただし、この２つは性質がまったく異なります。まず土地は、経年によって古くなる概念がありません。年月が経ったからといって土地そのものが老朽化するわけではなく、築年数の考え方は基本的に適用されません。そのため、マンションの価格で築年数が影響するのは、あくまで建物部分に限定されます。

一方、建物は時間の経過とともに劣化します。壁や床、配管設備などが少しずつ傷み、修繕費がかかるようになるため、査定額も年を追うごとに下がっていくのが一般的。こうした時間の経過による価値の減少を、減価償却と呼びます。減価償却は建物の資産価値を毎年少しずつ減らしていく考え方で、不動産を売却する際にも、この償却分が計算に反映されます。

土地の価値は築年数ではなく立地で変わる

前述のとおり、土地自体に築年数の概念は存在しません。しかし、土地の価格がまったく変わらないわけではなく、立地条件によって価値は大きく上下します。例えば、駅からの距離や商業施設へのアクセス、治安、再開発の動きなどが要因となり、同じエリア内でも数年単位で価格が変わるケースがあります。

そのため、築年数が古い＝必ず資産価値が下がるわけではありません。建物部分の価値が下がっても、土地の評価が高ければ、全体としてのマンション価格が安定する、あるいは上昇することもあります。

築年数による資産価値の下がり方

一般的に、建物の価値は新築から10年を過ぎたあたりから下落し、築25年を過ぎると下落率が大きくなります。しかし、構造がしっかりしている鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションでは、築年数が古くても人気が衰えにくく、「リノベーション前提」で購入されるケースも。つまり、築年数が古いからといって、必ずしも資産価値が大きく下がるとは限りません。そのため、マンションの価値を判断する時は、建物の劣化度合いだけでなく、立地条件や管理状態、共用部分の維持状況などもあわせて確認しましょう。

マンションの売却相場と築年数の関係

建物は築年数が経つにつれて資産価値が変化し、売却価格に大きく影響することを説明しました。ここでは、築年数によってどの程度マンションの売却相場が変化するのか、そしてどの築年数が売れやすいのかを詳しく見ていきましょう。

築年数が経つほどマンションの売却相場は下がる

繰り返しになりますが、築年数が進むほど、マンションの売却価格は下がる傾向にあります。公益財団法人　東日本不動産流通機構のデータをもとに、首都圏における築年数別の平均売却価格を確認してみましょう。

この表を見ると、築年数が経つほど売却価格が下がっていくことが一目でわかります。特に築25年以降になると下落幅が大きく、築30年を超えると新築時の３割前後まで下がるケースが多くなっています。

築１〜５年：ほぼ新築だが、やや値下がりする時期

築１〜５年のマンションは、新築とほとんど変わらない状態を保っています。しかし、中古物件となるため、一定の値下がりは避けられません。

値下がり率はエリアによって異なり、人気エリアでは数％の下落に留まる一方、地方や郊外では１割以上の値下がりとなることもあります。とはいえ、建物や設備が新しいため、購入希望者は多く、高値での売却が期待できる時期です。

築６〜10年：需要が安定し、売却しやすい時期

築６〜10年のマンションは、まだ新しさを感じられる築年数であり、購入希望者の需要も安定しています。住宅ローン残債がある程度減っている場合も多く、売却益を確保しやすい時期です。この築年数では、外観や設備に大きな劣化は見られず、リフォーム不要でそのまま住める点も評価されやすくなります。

築11〜15年：修繕・リフォームの有無が価格を左右する時期

築11〜15年になると、内装や水回り設備の劣化が目立ち始めます。クロスの汚れ、浴室・キッチンの経年劣化などが見られることが多く、リフォームの必要性が価格に大きく影響してしまうでしょう。修繕やメンテナンスが行き届いていれば、まだ高値での売却も可能ですが、未対応のままだと価格の下落が進む傾向にあります。

築16〜20年：大規模修繕の有無で差が出る時期

築16〜20年を迎えるマンションでは、大規模修繕工事がおこなわれているかどうかが売却価格を大きく左右します。修繕工事が完了しているマンションは、建物の外観や共用部分が整っており、買い手からの印象もよくなるでしょう。一方で、修繕がされていない物件は管理状態への不安が残り、価格が下がりやすい傾向にあります。

築21〜25年：修繕やリフォームの有無が価格維持のカギとなる時期

築21〜25年のマンションでは、内装・設備ともに老朽化が進むため、リフォームや修繕の有無がより重要になります。特に水回りや給湯器などの交換時期が重なるため、買い手は修繕費を考慮して価格交渉をおこなうケースが多くなります。管理状態が良好であれば、築年数の割に価格を維持できることもあるでしょう。

築26〜30年：リフォーム費用を見込まれ値下がり率が高くなる時期

築26〜30年のマンションは、購入希望者がリフォーム費用を前提に検討する時期です。そのため、値下がり率が高くなる傾向があります。ただし、フルリフォームやリノベーションをおこなっている物件であれば、新築同様の価値を評価されることもあり、売却価格が上がる場合もあります。

築31〜35年：価格が新築時の約１／３まで下がる時期

築30年を超えると、購入後の大規模リフォームがほぼ必須となるため、価格は新築時の３分の１程度まで下がるケースが見られます。それでも、立地条件がよい物件や管理状態のよいマンションは、一定の需要を保っています。リノベーション前提で購入する層を狙うと効果的です。

築36〜40年：リノベーションで再評価される時期

築36〜40年のマンションは、築年数の影響で価格は抑えられるものの、リノベーションによって再評価されるケースが増えています。古い物件を「自分好みに再設計できる」と考える若年層や投資家にも人気があり、デザイン性を活かした再販戦略が効果的です。

築41年以上：旧耐震基準のため価格は大きく低下する時期

築41年以上のマンションは、1981年５月まで採用されていた旧耐震基準で建築されたものが多く、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。そのため耐震性への不安から価格が低くなりがち。リノベーション済みであっても、構造上の安全性が購入判断に大きく影響します。売却の際は、耐震補強工事の実施や建物診断書の提示が有効です。

築年数とマンション売却の成約率の関係

築年数が進むと売却価格が下がるだけでなく、売れやすさ（成約率）にも影響があります。以下の表は、公益財団法人　東日本不動産流通機構から発表された首都圏における築年数別の成約率データをまとめたものです。

表からわかるように、築15年までのマンションは成約率が比較的高く、売れやすい傾向があります。一方で、築16年以上になると成約率が下がり、築30年を超えると成約率は１割程度に留まっています。
ただし、築年数が古くても立地条件やリノベーションの有無によっては、高値で売れるケースも少なくありません。築浅かどうかだけでなく、立地、管理状況、需要エリアなどの条件も重要なポイントです。

マンション売却におすすめのタイミング

それでは、マンションをいつ売るのが一番お得なのでしょうか一般的に、築10年から15年の間がマンションを売却する際のベストタイミングと言われています。ここでは、なぜ築10〜15年が売り時なのか、その理由を詳しく見ていきましょう。

築10年を超えると売却益を出しやすくなる

マンション購入時に住宅ローンを利用した場合、売却時には残っているローンを完済する必要があります。築10年を過ぎた頃には、返済がある程度進んでおり、売却価格でローンを完済できる可能性が高くなるため、手元に残る金額（手残り額）を確保しやすい点が特徴です。また、マンションの所有期間が５年を超えると、譲渡所得税の税率が下がるため、税金面でも有利になります。

一方で、築５年以内のマンションを売却すると、住宅ローンの残債が多かったり、短期譲渡の扱いとなったり、税率が高くなるため、実際の手取り額が少なくなりがちに。つまり、築10〜15年の売却は、ローン残債・税金・相場のバランスが優れている時期といえます。

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築15年までは「まだ新しい」と感じてもらえる

築10〜15年は、「まだ新しい」と感じてもらえる最後のタイミングでもあります。この時期を逃して築25年以上になると、価格は急落し、買主の検討対象から外れてしまうこともあります。特に築25年を超えると、住宅ローン控除の条件や修繕費の負担など、買主にとってのマイナス要因が増えるため、取引自体が減少する傾向に。そのため、マンションを高く・早く売りたい場合は、築10〜15年のうちに動き出すのが理想的なタイミングの一つです。

築16年を過ぎると価格も人気も一気に下がる

築年数が進むほど、マンションの資産価値は下がっていきます。特に築16年を超えると、売却価格が下落し始め、成約率（売れやすさ）も低下していく傾向に。先ほどの公益財団法人　東日本不動産流通機構のデータによると、築25年を過ぎると成約率が大幅に下がり、売却価格も築10年時と比べて約30〜40％も低下しています。これは、築年数が古くなるほど、建物の老朽化や設備の劣化が目立ち、買主からの人気が落ちるため。

一方で、築10〜15年のマンションは、建物が比較的きれいで設備も十分に使える状態であることが多く、買主からの需要も高いです。また、この時期には多くのマンションで大規模修繕が一度おこなわれるタイミングにあたるため、「修繕済みで安心」などのプラス評価を得られやすいこともポイントです。

築年数ごとに見るマンション売却のコツと注意点

マンションを売却する時、築年数によって重視すべきポイントや注意点は異なります。築浅物件と築古物件では、買い手のニーズも税金の取り扱いも変わってくるため、それぞれの築年数に合わせた戦略が必要です。ここでは、築年数別にマンションを売却する際の具体的なポイントをわかりやすく解説します。

築５年以下の築浅マンションは税金に注意する

築５年以内のマンションは市場でも数が少なく、需要が高いため売れやすい傾向にあります。新築に近い状態であることから建物の劣化も少なく、資産価値が比較的高く保たれている点が魅力です。そのため、購入時の価格に近い金額で売却できるケースも多く見られます。

しかし注意したいのが、譲渡所得にかかる税金。マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その金額に応じて所得税と住民税が課されます。この時、税率は「所有期間が５年を超えているかどうか」で大きく変わります。売却する年の１月１日時点で所有期間が５年以下の場合、その所得は短期譲渡所得となり、所得税と住民税を合わせると39.63％もの税率がかかります。

一方、所有期間が５年を超えると長期譲渡所得とされ、税率は20.315％まで低下。つまり、売却時期を１年ずらすだけで税金が半分近くになることもあるため、売却のタイミングを慎重に見極めることが大切です。

不動産を5年以内に売却すると税金は不利？売るタイミングを判断する際の注意点も解説

不動産の売却益にかかる税金は、所有期間に応じて決まっており、５年を節目に税率が変わります。５年を超えると税率が優遇されることから、不動産を５年以内に売却すると税金が不利になると考える方もいるでしょう。

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築11〜20年の中古マンションは修繕計画に注目する

築10年を過ぎたあたりから、マンションの見た目や設備に経年変化が出始めます。特に築11〜20年の物件では、国土交通省のガイドラインによれば築12〜15年ごろに大規模修繕を実施することが推奨されています。この時期に売却を検討する場合は、修繕が完了しているか、修繕前かによって、印象が大きく変わるでしょう。共用部分の修繕や外壁塗装が終わっていれば、建物全体がきれいに見え、購入希望者の印象がよくなるでしょう。

一方で、これから修繕を予定している場合は、修繕積立金の値上げが予想されるため、買い手が慎重になることもあります。したがって、売り出す前にマンションの管理組合などへ確認し、「大規模修繕がいつおこなわれたか」「今後の修繕計画がどうなっているか」を把握しておくことが重要です。購入希望者に説明できるようにしておくと、信頼性が高まり、スムーズな成約につながります。

築21〜30年のマンションは見た目と価格設定がカギになる

築20年を過ぎると、どうしても建物の外観や室内設備に古さが目立ってきます。この段階では、第一印象をよくする工夫が売却成功のポイントになります。おすすめは、ハウスクリーニングをして室内を清潔に保つことや、壁紙の貼り替え・水回りの部分リフォームなど、コストを抑えた改善です。リフォームをすることで生活イメージが湧きやすくなり、購入希望者の検討意欲を高められるでしょう。

もしリフォーム費用の負担が難しい場合は、価格調整をおこなうのも有効です。相場よりも少し安めの価格設定にすることで、他の同築年数の物件と差別化でき、結果的に早期成約につながるケースもあります。

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築30年以上のマンションでも売却はできる

築30年を超えると、築浅物件と比べて価格は半分以下になることが多いですが、実際の市場では築30年以上でも一定の需要があります。特に、立地条件がよい物件や、管理状態が優れているマンションは、築年数が古くても安定して成約につながる傾向があります。

この築年帯でのポイントは、管理状況と修繕積立金の残高。築30年を過ぎると、再度大規模修繕をおこなうマンションも多いため、買主は「購入後に修繕費が上がるかどうか」を気にします。そのため、事前に管理組合の修繕計画や積立金の残高を確認し、資金が十分に確保されている場合は、その点を積極的にアピールしましょう。「しっかり管理されているマンション」などの印象を与えられれば、築年数のハンデをカバーできることもあります。

築古でも売れやすいマンションの共通点

築年数が古くなると、「もう売れないのでは？」と不安に思う方も多いでしょう。しかし、以下のように一定の条件を満たしていれば、築古マンションでもしっかりと買い手はつきます。

新耐震基準を満たしている

1981年６月以降に建築確認を受けたマンションは、新耐震基準をクリアしている建物です。耐震性能が高く、地震への不安が少ないため、購入希望者にとって安心材料となります。

また、2022年の税制改正によって、旧耐震基準のマンションでも耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅ローン控除を受けられるようになりました。これにより、築年数が古くても買い手の負担が軽くなったため、売却しやすい環境が整っています。

現代のライフスタイルに合っている

人々の生活スタイルや価値観は、５〜10年のスパンで大きく変化しています。そのため、マンションの間取りや設備にも、時代に合ったトレンドが存在します。例えば、築年数が古いマンションでは押入れが主流でしたが、最近のマンションではクローゼットやウォークインクローゼットがオーソドックスに。収納力を重視する買い手が増えているため、この違いが売却価格に影響することもあります。

さらに、共働き世帯の増加にともない、家事の効率を高める設備を求める声が多くなりました。ディスポーザー（生ごみ粉砕機）や食器洗い乾燥機などが標準装備されている築浅マンションは、人気が高く、内覧件数が伸びやすい傾向にあります。

人気のある設備を上手にアピールできている

マンションの売却を成功させるには、「どのような設備があるか」を明確に伝えることがポイントです。特に人気の高い設備としては、以下のようなものが挙げられます。

こうした設備が整っている物件は、購入希望者にとって魅力的に映ります。売却時の広告や内覧時にしっかりとアピールすることで、成約スピードが早まるケースも少なくありません。築年数が経過しているマンションでも、現代の生活スタイルに対応していれば、評価を上げられます。

例えば、あとから宅配ボックスを設置したり、浴室乾燥機や温水洗浄便座などを導入したりした場合は、その更新ポイントを売却時にしっかり伝えるとよいでしょう。買い手の安心感につながり、査定額アップも期待できます。

また、売却の際には「付帯設備表」を準備しておくこともおすすめです。付帯設備表とは、シンクやガスコンロ、洗面台などの設備の状態や修理履歴を一覧にした書類のこと。事前に提示しておくことで、買い手に安心感を与えるだけでなく、引き渡し後のトラブルを防ぐ効果もあります。

人気エリアに立地している

築年数が経っても人気エリアにあるマンションは、需要が安定しています。駅近や再開発エリア、生活利便性の高い地域などは、築30年以上でも高値で取引されることがあります。立地は資産価値を左右する要因になりえるため、古いけれど立地がよい物件は積極的にアピールしましょう。

まとめ

マンションの売却価格は、立地や間取りだけでなく、築年数が大きく影響します。築10〜15年のマンションは、価格・需要・税制面のバランスがよく、売却しやすい黄金期でもあります。

一方で、築20年を超える物件でも、大規模修繕やリフォームの有無、管理状態のよし悪しによっては高く売れるケースも少なくありません。つまり、「築古＝売却不可」ではなく、築年数に合った戦略を立てることが成功のカギです。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、自分のマンションの現在価値を正確に把握することから始めましょう。タイミングを見極め、築年数を味方につければ、より有利な条件で売却を実現できます。