築50年マンションは本当に売れない？資産価値の現実と売却成功のポイントを徹底解説

築50年マンションの資産価値

築50年のマンションを売却しようと考える際、資産価値の現状を知っておくことが大切です。なぜなら、マンションの価格は築年数だけでなく、耐久性・管理状態・立地・市場の需要など、複数の条件が複雑に関わって決まるからです。

築50年を超えるマンションは何年住める？

築年数が50年以上でも、構造や管理状態がよければ継続して暮らすことは十分可能です。一般的に、日本のマンションは鉄筋コンクリート造（RC造）がほとんど。構造だけを見ると60〜100年ほどの耐久性があるとされています。
実際に、国土交通省の「「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書　取りまとめ後の取組紹介」では、建物の消耗度調査から、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定する研究例が紹介されています。

例えば、1980年前後に建築されたマンションでも、以下のような条件が整っていれば、一定の資産価値を維持しているケースは多く見られます。

一方、修繕が滞っている物件は、築年数に関係なく早期に価値が落ちてしまうこともめずらしくありません。つまり、「築年数＝寿命」ではなく、「管理状況＝寿命」と考えるほうが実態に近いと考えられます。

築50年マンションを老後の住まいにするのはアリ？

築50年のマンションを売却せず、老後の住まいとして住み続ける場合は、将来的なリスクをしっかり理解しておく必要があります。築古物件では、以下のような問題が重複して発生することがあり、快適さや安全性に影響を与えやすくなるためです。

例えば、エレベーターがない物件では、高齢になると階段での移動が負担になります。また、修繕積立金が不足しているマンションは、必要な修繕工事が先延ばしになり、結果として資産価値がさらに下がるケースもあります。

いざ売却を考えた時に「築年数が古すぎて買い手がつかない」などの事態も十分考えられるでしょう。そのため、老後の安心を重視するなら、下記のように複合的な視点で判断することが大切です。

築50年マンションの売却相場と今後の市場予測

ここからは、築50年マンションの売却相場と今後の市場はどのように予測されているのかを見ていきましょう。

築50年のマンションの売却相場

築50年のマンションの売却価格は、地域や管理状態によって大きく変わりますが、一般的には1,000万〜3,000万円程度で取引されることが多いです。公益財団法人 東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」から、築年数別に見た成約価格を見ていきましょう。

中古マンションは築25年前後で建物価値がほぼゼロになり「土地価格」中心の評価になるため、それ以降は価格の下落幅は小さくなります。そのため、築40年以上でも「立地がよい」「管理状態が良好」な物件では、相場価格を保ちやすい傾向にあります。

今後の相場予測：人口減少で築古物件の需要は下がる傾向

将来の市場を見据えると、築古マンションの需要は緩やかに減少していくと考えられます。理由は以下のとおりです。

総務省の「令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果」によると、空き家数の増加が示されており、築古物件にとっては厳しい環境が続きます。そのため今後は、築年数よりも管理状態や耐震性、立地が価格を決める大きな要素になるでしょう。売却を検討している場合は、市場がさらに冷え込む前に、できるだけ早めに動くことをおすすめします。

築50年のマンションが売れない理由

築50年ほど経過したマンションは、「売れにくい」「価格がつかないのでは」と不安に思う人も多いでしょう。実際、築古マンションは購入希望者が絞られやすく、売却活動が長引くケースも少なくありません。ただし、売れにくくなる理由を理解しておけば、対策を立てたり、適正な価格設定をしたりと、次のステップも見えてきます。ここでは、築50年のマンションが売れにくいとされる代表的な理由を解説します。

耐震性に不安を抱かれやすい

築50年のマンションの大半は、1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物です。旧耐震基準のマンションは「震度５強程度の地震で倒壊しないこと」を基準としています。そのため、現在の「震度６強〜７の大地震にも耐えることが前提」とする新耐震基準と比べると、どうしても耐震性の面で見劣りしてしまいます。

近年は地震が全国で頻発していることもあり、物件を探す人の多くが安全性を非常に重視する傾向があります。そのため、築古マンションに対しては「大丈夫だろうか」「補強工事にどれくらい費用がかかるのか」と不安を抱きやすく、購入に踏み切れないケースが増えています。

さらに、耐震診断の費用や耐震補強工事のコスト負担はマンション全体で決議する必要があり、築年数が古いほど住民の合意形成が難しい問題も。こうした背景が、築50年のマンションが売れにくくなる要因の一つとなっています。

設備・共用部・間取りが古い

築50年のマンションでは、建物自体の古さだけでなく、共用部の設備や室内の仕様が現代の暮らしと合わないケースが目立ちます。例えば、以下が挙げられます。

・オートロックがない

・エレベーターがない、または古くて狭い

・駐車場が小型車基準で、現代の車種に合わない

・和室中心・壁式構造でリノベーションの自由度が低い

・収納スペースが少ない

・配管が古く、水漏れリスクが高い

上記のような生活のしづらさは、購入者にとって大きなマイナス要因になります。室内がいくらリノベーションされていても、建物の構造や共用部分の古さまでは買主自身がどうにもできないため、「総合的に見て割に合わない」と判断されやすくなります。

特にオートロックの有無や防犯面での設備は、ファミリー層や女性の一人暮らしを中心に重視されるポイント。防犯設備の不足は築古マンションの大きなハードルとなるしょう。

住宅ローン控除の対象外になりやすい

築50年のマンションは、建物の構造や耐震基準の関係で住宅ローン控除（減税）の条件を満たさないケースが多くあります。その結果、住宅ローンの利用を考える買主にとって購入メリットが小さくなってしまうことに。また、金融機関が築古マンションへの融資に慎重になるため、ローン審査そのものが通りにくいケースも存在します。

・若年層の購入者が減る

・現金で購入できる層にターゲットが絞られる

・買主の選択肢が狭まり売却期間が長引きやすい

結果、上記のような悪循環が起きることになります。

管理組合が機能していない場合がある

築古マンションでは、住民の高齢化や空室の増加にともない、管理組合が機能不全に陥っているケースも少なくありません。

・総会に人が集まらない

・修繕の決議が通らない

・共用部の清掃や管理が不十分になる

・放置された空き部屋が増える

こうした状況のマンションは、資産価値が急速に下がり「買ってはいけないマンション」と判断されやすくなります。

修繕積立金・管理費が高騰しているケースが多い

築年数が重なるほど、建物の維持管理には多くの費用がかかります。そのため、築50年にもなると、修繕積立金が高額になっていたり、将来的な大規模修繕に向けて追加徴収されたりする可能性があります。

買主側からすると、「月々の負担が高すぎるマンションは避けたい」という心理が働くため、築古マンションは敬遠されてしまうでしょう。

さらに、積立金が適正に積み上がっていない管理不全マンションの場合は、購入後に多額の修繕費を支払うリスクがあるため、価格が安くても選ばれにくくなります。

築50年のマンションでも売れる物件の特徴

「築50年＝売れない」と思われがちですが、実は築古マンションでもきちんと売却できている物件は多く存在します。ここでは、築50年でも選ばれやすいマンションの特徴を紹介します。

駅近・都心・利便性の高い立地のよさがある

築古マンションでも売れやすい大きな条件が、立地です。特に、以下の場所にある物件は、築年数よりも利便性のメリットが勝り、需要が安定しています。

・駅から徒歩５分以内にある

・都心主要エリアにある

・商業施設・病院・学校が充実している

・通勤アクセスがよい

例えば、「多少古くても、駅近で便利な場所がいい」と考える層や、「リノベ前提で買いたい」などの若い世代からのニーズが高くなり、売却しやすくなる傾向にあります。

管理が行き届いており、建物の状態がよい

築50年であっても、管理組合がしっかり運営され、計画的に修繕がおこなわれているマンションは売れやすい傾向にあります。

・エントランスや廊下が清潔である

・大規模修繕工事が適切におこなわれている

・修繕積立金が適正に積み立てられている

・管理人が常駐している

上記のような「管理の品質」は築年数よりも重視されるポイントであり、購入希望者に安心感を与えられます。

賃貸需要が高いエリアで投資目的の買主がつく

利便性の高い地域では、投資家からの需要も見込めます。築50年でも、以下のような条件が揃っていれば、投資用として購入されるケースが多いです。

・家賃が一定の水準で取れる

・空室率が低い

・大学・企業が近い

投資家は「築年数」よりも「利回り」を重視するため、築古でも売れる可能性は十分にあるでしょう。

建て替えや再開発が予定されている

マンションの建て替えや周辺エリアの再開発が決まっている場合、築古でも将来的に資産価値が上昇する見込みがあるため、買い手がつきやすくなります。

・駅前再開発

・商業施設の新設

・インフラの整備

・マンションの建て替え計画

こうした動きがあるエリアでは「今のうちに買っておきたい」と考える人が増えるため、築50年でも売却しやすい傾向にあります。

室内構造がリノベーションしやすい

築50年のマンションのなかには、スケルトンリフォームがしやすい構造（梁や柱の位置が動かせるなど）もあり、特に若い層に人気です。また、以下のような条件を備えている物件は「自分好みの家に住みたい」という買主に選ばれやすい傾向にあります。

築50年の中古マンションを売却する方法

築50年の中古マンションでも、状況に合った売却方法を選べば、きちんと買い手を見つけることができます。ここでは、代表的な「仲介」と「買取」の売却方法の特徴や注意点を解説します。

仲介による売却

築50年のマンションを売却する際、まず検討したい方法が不動産会社を通した「仲介」です。仲介は売却までにある程度の時間がかかるものの、市場に公開して広く買主を募るため、高値で売却できる可能性が高い方法でもあります。時間に余裕がある人であれば、まずは仲介での売却を検討するといいでしょう。

仲介を利用する際の第一歩は、不動産会社に「仲介査定」を依頼することです。査定では、実際に市場で売れると想定される価格（売却予想価格）が提示されます。仮に築50年であっても、査定額がゼロ円でなければ市場で売れる見込みがあるという判断材料になります。

買取による売却

もう一つの選択肢が、不動産会社に直接買い取ってもらう「マンション買取」です。築年数が50年を超える物件は、通常の市場では売れるまで時間がかかるケースも多く、場合によっては売れ残りのリスクもあります。そのため、確実に売りたい人や、早く現金化したい人にとって買取はとてもおすすめの方法です。

買取のデメリットは、仲介より売却価格が下がりやすいこと。ただし、内見対応が不要で、最短数日〜数週間で現金化できるなど、スピード面で優れています。買取を検討する際は、少しでも高く売るために複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。ただし、注意すべき点が２つあります。

特に大手不動産会社は築古の買取を断る傾向が強く、それに対し、中小の不動産会社のほうが積極的に買い取ってくれるケースが多いです。そのため、買取査定を依頼する際には、買取をおこなっているのか、築50年の物件でも対応してくれるのかを確認しましょう。

築50年のマンションを売るためのコツ

築50年の築古マンションは、売り出しまでの準備や戦略を間違えてしまうと、相場よりも大幅に安く売れてしまったり、販売期間が長期化することがあります。ただし、築50年だからといって必ず売れにくいわけではありません。むしろ「立地がよい」「管理状態が優れている」などの条件が揃っていれば、築年数が古くても十分に需要があります。

マンションの魅力を最大限に引き出すコツは、物件の弱点を正しく理解し、それを補う情報提供や演出をおこなうことです。ここでは、築50年のマンションを売却するコツをご紹介します。

資産価値を正しく把握する

築50年のマンションでは、建物自体の価値がすでにほぼゼロと判断されるケースが多く、価格のほとんどが「土地（敷地権）の価値」で決まります。そのため、いきなり売り出し価格を決めるのではなく、まずは複数社の査定を比較しながら、土地としての本来の価値を冷静に把握することが重要です。

また、築古マンションの場合は売れる価格幅が狭くなりがちで、相場より高く出すと売却が長期化することがほとんど。反対に、相場より大きく下げてしまうと機会損失につながるため、価格設定は入念な準備が必要です。査定時には以下のポイントも確認しましょう。

・直近の近隣成約事例

・現在の販売中物件の価格帯

・用途地域・再開発予定の有無

・土地の持ち分と形状

・管理組合の財務状況

上記の情報を踏まえて価格を設定することで、販売活動をより有利に進められるでしょう。

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想定する買主ターゲットを具体化する

築50年のマンションは、購入者の目的がはっきりしているケースが多く、ターゲットを正しく設定することで売却成功率が大きく変わります。主なターゲットは以下のとおりです。

• リノベーション前提の若年層
  
  比較的リーズナブルな価格で自分好みにフルリノベしたい人たちです。この層には「リノベしやすい間取り」「天井を抜いてスケルトンにできる構造」などが響きます。


• 賃貸需要を狙う不動産投資家
  
  立地がよい場合、築年数が古くても賃貸需要があります。投資家向けには「現在の賃料相場」「空室率」「利回り」などの数字を提示すると決断が早まる可能性があります。


• 現金で購入する高齢者・単身者
  
  住宅ローンを組みにくい築古物件は、現金購入のシニア層が意外と狙い目です。徒歩圏に病院・スーパーマーケットがあるなど、生活利便性を強調すると効果的です。

ターゲットによって「広告文章」「写真の撮り方」「内見の訴求ポイント」は大きく変わります。不動産会社と戦略を共有し、可能性の高い層に照準を合わせた販売活動が重要です。

小さなリフォーム・クリーニングで印象を大幅に改善する

築50年のマンションの場合、フルリフォームをしてから売ると費用対効果が低く、利益につながりにくい傾向にあります。しかし、内見の印象を大きく左右する最低限の整備・見栄えアップは効果的です。特に効果の高いものは以下のとおり。

・水回りの簡易補修（蛇口・シャワーヘッド・パッキンの交換など）

・部屋の匂い対策（換気・消臭・カーペットのクリーニング）

・壁紙の張替え（全面でなく見える部分だけでも印象がよくなる）

・古い照明器具の明るいLEDへの交換

・キッチンの油汚れ・浴室の水垢のクリーニング

・ベランダの清掃と錆取り

築古物件は「劣化している」「汚い」などのマイナスイメージを持たれやすいため、内見時の清潔感が大きな判断材料になります。高いリフォームは必要ありませんが、「丁寧に住まれていた印象」をつくるだけで価格交渉が減り、成約率も上がるでしょう。

特におすすめのハウスクリーニング箇所

築古マンションで特に古さが出やすい場所が水回りです。キッチン・浴室・洗面・トイレは、使用感がそのまま印象に直結するため、クリーニングをおこなうだけでも見た目の印象が大きく変わります。軽いリフォームよりもリーズナブルで、買い手の第一印象をよくする効果が大きいため、売却時の準備としておすすめです。主な水回りクリーニングの費用相場は以下のとおりです。

また、専任媒介や専属専任媒介で売却を依頼すると、ハウスクリーニングを無料で付けてくれる不動産会社もあります。契約前にサービス内容を確認しておくとよいでしょう。

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書類・管理情報を徹底的に揃えて安心材料を提供する

築50年のマンションを購入するほとんどの人が、老朽化（耐震性・配管・修繕費など）に不安を抱いています。そこで重要になることが、いかに正確で信頼できる資料を提供することです。準備すべき書類は以下のとおりです。

• 大規模修繕の履歴
  
  過去にどのような工事をおこなったか、何年前に実施したかは購入判断に直結します。


• 今後の修繕計画
  
  次の大規模修繕の予定や積立金の状況がわかると、買主の安心感が増します。


• 耐震診断の結果
  
  旧耐震基準のマンションでも、診断を受けているだけで評価が上がることがあります。


• 管理組合の議事録
  
  管理が行き届いているマンションは、それだけで買主からの信頼が大きく向上するでしょう。


• 配管や共用部の状態説明
  
  給排水管の交換履歴は、購入の決め手になる重要な項目です。

買主が「古いマンションだから不安」などの心理を抱きやすいからこそ、必要書類を揃えて安心材料として提示すると、築古マンションでは特に効果を発揮します。

耐震基準をクリアしているかを確認する

築50年のマンションの場合、耐震性は買い手が大きく気にするポイントです。ただし、「建築年月が古い＝すべて旧耐震基準」ではありません。以下のようなケースでは、新耐震基準と同等の性能を証明できることがあります。

たとえ1981年５月31日以前の建物であっても、上記の条件を満たせば住宅ローン控除を利用できるため、買い手にとっては大きなメリットとなります。「耐震性が証明できるマンション＝売れやすい物件」となるため、管理組合に確認しておきましょう。

建て替えが決まっているなら工事完了後に売る

もしマンションの建て替え計画が確実に進行しているなら、急いで売らず、建て替え完了を待ったほうがよい場合があります。建て替え後は新築同様の資産価値になるため、売却価格が大きく上がる可能性があるからです。ただし、建て替えには以下の負担やリスクもあります。

一般的には2,000万円程度かかるケースもあります。建て替え費用の捻出が難しい、計画が進むか不透明などの場合には早めに売却するほうがリスクを抑えられます。

築古マンションの売却が得意な会社に査定を依頼する

築50年の物件は「どこに査定を頼むか」で結果が大きく変わります。築古物件の取り扱いに慣れている会社であれば、適切な価格設定や購入希望者へのアピール方法を熟知しているため、売却成功率が高まります。選ぶ際には以下の点を確認しましょう。

・築古物件の取扱実績が豊富か

・公式サイトに買取事例が掲載されているか

・会社が保有している物件の年数構成はどうか

・長く事業をおこなっている会社かどうか

築古マンションの買取専門会社では、築30年以上の物件を中心とするケースもあり、建物状態や市場価値の判断を得意としていることも多いです。

早く売りたい時は相場より安く設定する

あまりおすすめできる方法ではありませんが、「とにかく早く売りたい」ケースでは相場よりやや低めの金額で売り出す方法もあります。マンションは過去の売却実績が多く相場が明確に出るため、築古マンションでも相場どおりであれば基本的に売れます。

しかし、競合物件が多い時期や、内装に難がある場合は、値付けを調整すると早期売却につながりやすくなることも。ただし、安くしすぎると損をするため、不動産会社と相談しながら慎重に判断することが大切です。

リフォームやリノベーションは基本的には必要ない

築50年のマンションを売る際は、大規模なリフォームをする必要はほとんどありません。なぜなら築古物件を購入する人の多くは、「安く買って自分で好きなようにリノベしたい」と考えているからです。

そのため、売主側でリフォームに費用をかけすぎると、かえって売りにくくなることがあります。まずはリフォームをせずに査定を依頼し、それでも十分な価格がつくのであれば、手を加えずに売却するほうが効率的です。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）は免責にする

売却後のトラブルを避けるためにも、契約不適合責任の扱いが重要です。2020年の民法改正により、売主の責任は「契約不適合責任」に一本化されました。建物に不具合があると、売買契約後でも修繕請求や損害賠償を求められる可能性があります。築50年のマンションでは、経年劣化や設備トラブルが起こりやすいため、売主が責任を負うとリスクが大きくなります。

そのため多くの売主が、売買契約書で以下のように取り決めています。

築古物件をスムーズに売るためには必須の対応となるため、不動産会社と相談しながら進めましょう。

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まとめ

築50年のマンションは「売れない」と言われがちですが、実際には立地・管理状態・耐震性が揃っていれば十分売却できます。反対に、価格が伸び悩むケースの多くは、修繕不足や管理不全、耐震基準を満たしていないことが原因です。築年数だけで価値が決まるわけではなく、物件の状態や周辺環境によって評価は大きく変わります。

また、売却が難しいと感じる物件でも、リフォーム提案を取り入れたり、買取会社を併用したりすることで選択肢が広がるでしょう。市場の変動が大きい今は、早めに専門家へ査定を依頼し、複数社の意見を比較することが成功への近道です。