3000万円で買った家はいくらで売れる？高く売るためのポイントも解説
本記事では、「3,000万円で買った家は、今いくらで売れるのか？」をテーマに、売却価格を左右する要因や査定の目安、価格を下げにくくするためのポイントまでわかりやすく解説します。
記事の目次
【築年数別】3,000万円で購入した家は、売却時にいくらになる？
マイホームを購入する際、多くの方が気になることが「将来的に売却する時、どれくらいの価格で売れるのか？」という点です。住宅の価値は、時間の経過とともに減少していくことが一般的です。特に建物部分の価格は、築年数が進むごとに下がっていきます。一方で、土地の価格は基本的に大きく変動しないケースが多く、建物の価格変動が売却価格に大きく影響することも。
例えば、新築時に3,000万円で購入した住宅は、築１年・築３年・築５年と年月を重ねることで、どれほど価値が下がっていくのでしょうか。今回は国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」のデータをもとに、築年数ごとの売却価格の目安をご紹介します。
これから住宅を購入される方、またはすでに持ち家があり売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
築１年：売却相場は2,900万円前後
購入からわずか１年しか経っていない場合、設備や内装の劣化はほとんど見られず、建物の価値はまだ高い状態を維持しています。築１年の住宅は、新築に近い条件で売却できるため、建物価格は購入時の約95％が相場です。
〈計算例〉
- 購入価格：3,000万円（建物2,000万円、土地1,000万円）
- 建物の評価額：2,000万円 × 95％ ＝ 1,900万円
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：1,900万円 + 1,000万円 = 2,900万円
築２年：売却相場は2,800万円前後
築２年目でも住宅はまだ比較的新しく、状態がよいことがほとんどです。しかし、築１年と比べると多少価値が下がるため、建物価格は購入時の約90％が目安となります。
〈計算例〉
- 建物の評価額：2,000万円 × 90％ ＝ 1,800万円
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：1,800万円 + 1,000万円 = 2,800万円
築３年：売却相場は2,600万円前後
築３年になると、外観や内装に多少の使用感が出始めるタイミングです。まだ状態はよいものの、新築と比べると購入希望者の評価はやや下がり、建物の価値は購入時の約80％が目安です。
〈計算例〉
- 建物の評価額：2,000万円 × 80％ ＝ 1,600万円
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：1,600万円 + 1,000万円 = 2,600万円
築４年：売却相場は2,500万円前後
築４年になると、室内設備に経年劣化が見え始めることもあります。住まいとしての魅力がやや落ちることで、建物価格は購入価格の約75％まで下がると見られています。
〈計算例〉
- 建物の評価額：2,000万円 × 75％ ＝ 1,500万円
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：1,500万円 + 1,000万円 = 2,500万円
築５年：売却相場は2,400万円前後
築５年ともなると、日常使用による消耗が明確に現れ、リフォームの検討も視野に入る時期です。このため、建物価格は購入時の約70％が一般的な目安になります。
〈計算例〉
- 建物の評価額：2,000万円 × 70％ ＝ 1,400万円
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：1,400万円 + 1,000万円 = 2,400万円
築10年：売却相場は2,000万円前後
築10年を経過すると、建物の価値が約50％にまで減少すると見込まれます。建物評価は約1,000万円となり、土地と合わせた不動産評価額は2,000万円前後です。購入時から約35％の価値減少となります。
〈計算例〉
- 建物の評価額：2,000万円 × 50％ ＝ 1,000万円
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：1,000万円 + 1,000万円 ＝ 2,000万円
築15年：売却相場は1,440万円前後
築15年になると、建物の価値は購入時の約22％に下がり、評価額は約440万円に。土地価格が変わらない場合、全体の評価額は1,440万円前後となります。この時期は、住宅ローン残高が資産価値を上回る「オーバーローン」に陥りやすいため、売却の判断には注意が必要です。
〈計算例〉
- 建物の評価額：2,000万円 × 22％ ＝ 440万円
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：440万円 + 1,000万円 ＝1,440万円
築20年：売却相場は1,300万円前後
築20年では、建物評価額は購入時の約15％にまで下がり、約300万円になります。土地が1,000万円で維持されていれば、全体の評価額は1,300万円前後です。購入時の約43％の水準となり、地価が下落している地域ではさらに低くなる可能性もあります。
〈計算例〉
- 建物の評価額：2,000万円 × 15％ ＝ 300万円
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：300万円 + 1,000万円 ＝ 1,300万円
築25年：売却相場は1,240万円前後
築25年を迎えると、建物評価額は購入時の約12％、約240万円となります。土地評価額の1,000万円と合わせると、全体の評価額は1,240万円前後です。この時期には住宅ローン残高も減り、売却での一括返済が現実的になるケースが多く見られます。
〈計算例〉
- 建物の評価額：2,000万円 × 12％ ＝ 240万円
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：240万円 + 1,000万円 ＝ 1,240万円
築30年：売却相場は1,160万円前後
築30年になると、建物の価値減少はほぼ横ばいとなり、評価額は購入時の約８％、160万円程度です。土地と合わせた全体の評価額は1,160万円前後になります。老朽化が進むため、リフォームやリノベーションが必要な場合も多く、買主探しが難しくなるケースもあります。
〈計算例〉
- 建物の評価額：2,000万円 × ８％ ＝ 160万円
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：160万円 + 1,000万円 ＝ 1,160万円
築35年以上：売却相場1,000万円前後
築35年を超えると、建物の評価額は理論上160万円のまま据え置かれるケースもありますが、実務上は建物の資産価値がゼロとみなされることも少なくありません。結果的に、売却時の価格は土地の評価額のみとなるケースが一般的です。
また、建物の老朽化が進んでいる場合には、解体が必要となり、その費用が差し引かれることも。最悪の場合、土地評価額よりも低い金額での売却を余儀なくされることもあります。
〈計算例〉
- 建物の評価額：0円（資産価値なしと判断）
- 土地の評価額：1,000万円
- 売却価格の目安：0円 + 1,000万円 ＝ 1,000万円
3,000万円で購入した家の不動産評価額を正しく把握するためのポイント
「3,000万円で手に入れたマイホーム。今の価値はどうなっているのだろう？」
このように、不動産の現在の評価額が気になる方は多いでしょう。しかし、購入時の金額と現在の不動産評価額が必ずしも一致するとは限りません。住宅の評価は、築年数や建物の構造、権利関係、市場の動向など、さまざまな要素によって変化します。
ここからは、3,000万円で購入した家の不動産評価額を正しく把握するためのポイントをご紹介します。
建物の劣化と築年数の関係性を理解する
住宅などの不動産は、基本的に土地と建物に分けて考えます。まず知っておきたいことは、時間の経過による建物の劣化です。土地は、自然災害や地域の開発状況によって変動することはありますが、一般的には経年によって価値が大きく下がることはありません。しかし、建物は年月とともに劣化が進行し、それに応じて評価額も低下していきます。
この評価の基準として活用されるものが、法定耐用年数の考え方。例えば、木造住宅の耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造では47年などのように、構造ごとに目安が設けられています。
実際の居住可能期間はこの限りではありませんが、資産評価上はこの耐用年数をもとに建物の価値が減少していきます。つまり、3,000万円で購入した住宅であっても、築年数が進めば建物の資産価値は下がってしまい、評価額全体に影響を与えます。
土地と建物のそれぞれの評価が資産価値に及ぼす
不動産の評価額を算出する際には、土地部分と建物部分を別々に評価し、それを合算するのが一般的な方法です。そのため、3,000万円の購入価格のなかで、土地と建物にどの程度の割合が充てられているのかによって、将来的な評価額に差が出ることになります。具体的に例を挙げてみましょう。
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購入時に土地1,500万円、建物1,500万円だった場合
建物の評価額が経年劣化によりゼロになってしまえば、残るのは土地の1,500万円のみ。結果として、不動産全体の価値は半分に減少します。 -
購入時に土地2,000万円、建物1,000万円であった場合
建物の評価がゼロになっても、土地の価値が2,000万円残るため、評価額は購入時の３分の２を維持することが可能です。
このように、土地の価値が大きい物件であるほど、時間が経過しても不動産全体の資産価値が下がりにくくなります。購入時に土地と建物の割合をきちんと把握しておくことは、将来の資産価値を見通すうえで重要なポイントです。
購入価格と売却価格はイコールではない
「せっかく3,000万円で購入した家なのだから、同じくらいの価格で売却したい」と考える方も少なくありません。しかし実際のところ、不動産は購入価格と売却時の評価額が一致するケースはほとんどなく、むしろ売却価格が下がってしまうことが一般的です。その背景には、以下のような要因が存在します。
経年による建物の劣化
先述のように、建物は年月が経つにつれて老朽化が進み、資産としての価値が徐々に下がっていきます。例えば、築10年の住宅であれば、新築時に比べて建物の評価額は半分近くになる可能性も。
特に、室内の設備（キッチン、風呂、トイレなど）や外装（屋根、外壁）の劣化が目立つ場合は、リフォームが必要とされるため、買い手にとっては割引交渉の材料にもなりえます。
事業主の利益が含まれている新築価格
新築住宅の販売価格には、土地の取得費や建設コストだけでなく、広告宣伝費や販売会社や事業主の利益も加算されています。この利益部分は、物件そのものの評価には反映されません。つまり、新築で購入した価格には「プレミア」が上乗せされており、評価額はそのプレミアを差し引いた実質的な価値となるため、売却時にはどうしても価格が下がってしまいます。
そのため、購入後すぐに売却しても、購入価格と比べて損をしてしまう可能性が高くなります。これは新築物件の資産価値ではある意味避けられない現象でしょう。
一戸建てとマンションで評価の考え方が異なる
不動産の評価は、住宅の種類によっても基準が異なります。ここでは、一戸建てとマンションの違いを整理しておきましょう。
一戸建ての評価の特徴
一戸建ての場合は、土地と建物がセットになっており、それぞれが独立して評価されます。特に、土地の占める割合が高いケースでは、建物が経年劣化しても不動産全体の評価額が大きく下がることは少ない傾向にあります。また、自分で建物の維持管理ができるため、劣化を最小限に抑えることも可能です。
マンションの評価の特徴
マンションの場合、評価の対象は専有部分と共用部分の２つに分かれます。自分が所有している部分はあくまでも専有部分であり、エントランスやエレベーター、外壁などの共用部分は他の住戸と共有しているため、維持管理の影響を受けやすくなることも。
また、マンションの権利形態は区分所有と呼ばれ、専有部分の所有権に加えて、共用部分や敷地の権利を他の所有者と共有している形になります。このような仕組みのため、管理状況や修繕の実施状況が評価額に直結しやすく、同じマンションでも部屋ごとに評価額が異なるケースもあります。
したがって、3,000万円の同じ金額で購入しても、一戸建てとマンションとでは、築年数の経過によって評価額が変わるスピードや影響の度合いに差が生じます。
不動産の適正評価を把握するにはどうすればいい？
不動産の評価は専門性が高く、個人で正確に判断することはなかなか難しいものです。そこで活用したい方法が、以下のような手段です。
不動産会社の無料査定サービスを利用する
不動産会社が提供する「無料査定サービス」は、現時点での市場価格に基づいて査定額を算出してくれます。そのため、自分の不動産がどれくらいの価値を持っているかを把握したい場合に適しています。複数の会社に依頼して相見積もりを取ることで、より精度の高い相場感をつかめるでしょう。
不動産情報サイト アットホーム「不動産一括査定依頼サービス」なら、マンションや一戸建てなどの不動産の査定を、複数の会社に同時に依頼できます。ぜひ一度試してみてください。
固定資産税評価額や路線価も参考にする
市町村から届く固定資産税の通知書に記載されている固定資産税評価額は、不動産の評価額の一つの目安になります。また、国税庁が発表している路線価は、土地の価値を把握するうえで役立つ指標です。
ただし、これらの数値はあくまでも公的な評価であり、実際の売買価格とは乖離していることがあるため、あくまで参考情報として活用するとよいでしょう。
3,000万円で購入した家を安く手放さないために知っておくべき重要ポイント
家の売却は人生でも大きな決断の一つです。特に、まだ築年数が浅い家を売却しようとする際、「このまま売って本当に損しないのだろうか？」「もっと高く売れるタイミングがあるのでは？」などの不安を抱える方は少なくありません。
実際、築浅の住宅は状態が良好で人気も高いことから、売却次第で高値がつく可能性もある一方、注意を怠れば相場より安く手放してしまうリスクもあります。ここからは、できるだけ家を高く売るためのポイントをご紹介します。
売却のタイミングを見誤らない
不動産の売却は「いつ売るか」で結果が大きく変わります。経済状況や金利の変動、地域の地価動向などによって、不動産市場は日々変化しており、売却に適した時期も異なります。これらの要素を踏まえて、タイミングを見極めることが、より高く売却するための重要なポイント。
例えばマンションの場合、売却の時期が大規模修繕と重なるかどうかで判断が分かれます。修繕前は見た目の劣化が目立ちますが、修繕後はきれいな状態に戻る反面、修繕積立金の増額が予定されていることもあります。そのため、買い手にとってどちらが魅力的かを見極めなければなりません。
一戸建ての場合、外壁や屋根のメンテナンス時期に差しかかっている物件は、買い手から敬遠されがちです。しかし一方で、「自分好みにリフォームしたい」などのニーズを持つ人にとっては、古さが逆に魅力になることも。つまり、物件の状態と市場のニーズを照らし合わせたうえで、売却しやすい時期を探るとベストです。売却のタイミングに迷ったら、不動産会社のアドバイスを積極的に取り入れるようにしましょう。
リフォームやリノベーションで資産価値を高める
築15年を超えるころになると、住宅設備や内装に少しずつ劣化が見られるようになります。小さなキズや汚れであれば問題になりにくいです。しかし、明らかな不具合や傷みが目立つと、購入を検討している人からの印象が悪くなる可能性もあります。そのような時は、思い切ってリフォームを検討することも一つの方法です。
ただし、リフォームにかけた費用を売却価格にすべて反映できるとは限りません。物件の状態や市場のニーズによっては、リフォームしても十分な回収が見込めないこともあるため、実施の可否は慎重に判断する必要があります。信頼できる不動産会社に相談し、どこを直すべきか、どれくらいの予算が適正かをしっかり見極めましょう。
また、築30年を超えると、部分的な修繕では買い手の希望を満たせないケースも出てきます。そのような場合は、間取りを一新するような大規模な「リノベーション」も選択肢となりますが、工事費用が高額になりやすいため、資金計画をしっかり立てることが重要です。
いずれにしても、リフォームやリノベーションは「やれば得をする」などの単純なものではないため、不動産会社とよく相談し、費用対効果を見極めたうえで判断しましょう。
築浅のうちに売却する
住宅の資産価値は、築年数が経過するにつれて下がっていくことが一般的です。そのため、少しでも高く売却したいと考えるなら、築年数が浅いうちに売却すると有利です。築浅の物件は、住宅設備や内装がまだ新しく、修繕やリフォームがほとんど必要ない点が大きな魅力。購入希望者にとってはすぐに住める安心感があり、相場よりやや高めの価格でも納得してもらいやすくなります。
また、競合する中古物件と比べても状態がよいため、早期に売れる可能性も高まるでしょう。将来的に売却を見据えているのであれば、「住んでから何年で売るか」などの出口戦略も、購入時から意識しておくと資産価値を無駄にせずに済みます。
しかし、所有期間５年以内での売却は譲渡所得税の税率が高くなるため、注意が必要です。まずは、不動産会社に税金がいくらかかるのか相談してみるとよいでしょう。
売却理由によっては価格が大幅に下がる
築浅物件は基本的に高く売れる傾向がありますが、売却理由によっては大きく価格が下がってしまうケースもあります。特に注意が必要なケースは、以下の２つの理由が背景にある場合です。
建物や設備に欠陥があるケース
例えば、以下のような状態があると、買い手にとって大きなマイナスポイントになります。
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- シロアリ被害
- 雨漏りや配管の水漏れ
- 外壁や内壁のひび割れ
- 床や天井の傾き
- 設備不良（換気扇、給湯器など）
これらのような瑕疵（かし：欠陥）がある住宅は、同じ築年数でも他の物件と比較して魅力が薄れ、価格を下げざるをえなくなってしまいます。
心理的に住みづらいと感じさせる要素がある場合
買い手が不安を感じるような要素があると、それだけで価格に大きな影響を及ぼします。例えば、以下が挙げられます。
-
- 過去に事件や事故があった
- 騒音トラブルなど近隣住民の間で問題が報告されている
- 墓地や工場などが近隣にある
このような事情を隠して売却することは、トラブルのもとです。売却後に発覚した場合、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除などの法的問題に発展することもあります。したがって、築浅住宅を売却する際には、「売却理由を正直に伝える」ことがのちのトラブル回避につながるでしょう。価格が多少下がっても、信頼性のある売却をおこなうことが、長い目で見てプラスに働きます。
信頼できる不動産会社に依頼する
不動産の売却は、依頼する不動産会社の力量によって大きな差が出ます。特に担当者の知識や経験、提案力は売却価格や成約スピードを左右する重要なポイントです。信頼できる担当者は、物件の状態を正確に見極めたうえで、リフォームの必要性や最適な売却時期、広告の出し方まで、総合的な戦略を提案してくれます。また、地域の市場動向にも精通しており、売主にとって不利にならないように的確なアドバイスをしてくれるはず。
そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。営業姿勢や説明のわかりやすさ、質問に対する対応力などをしっかり見極め、「この人になら任せられる」と思える担当者を見つけましょう。
まとめ
3,000万円で購入した家が、数年後、あるいは十数年後にいくらで売れるかは、築年数や立地、住宅の状態によって大きく変わります。一律で価格が下がるわけではなく、都心部や人気エリアでは高値で取引されるケースも少なくありません。
重要な点は、正確な相場を把握し、信頼できる不動産会社に相談して売却戦略を立てることです。リフォームやメンテナンスによって価値が保たれていれば、想定より高く売れることも十分にあります。
まずは一括査定サービスなどを活用して、複数の査定価格を比較してみましょう。大切な資産を納得のいく形で売却するためにも、今こそ「家の価値」を見直す第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
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執筆者
民辻 伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
