売れないマンションの所有権は放棄できる？手放す方法と注意点を徹底解説

売れないマンションの所有権は放棄できない

マンションの所有権は、不要になっても一方的に放棄できない仕組みです。不動産は法律上、所有者が存在している必要があります。必ず誰かが保有を続けるものとされており、名義を外すだけの手続きは認められていません。

不動産の所有権は、決められた方法でしか手放せない仕組みになっています。所有権を放棄するには、第三者に権利を移す必要があります。つまり、売れないマンションでも、所有者の判断だけで放棄することはできません。

売買・相続・贈与などの所有権移転が必要

マンションの所有権を手放すには、売買・贈与・相続などの所有権移転が必要です。売買であれば買主に、贈与であれば受贈者に、相続であれば相続人に所有権が移転します。マンションの所有権を手放すには、所有者を別の人に変える必要があるでしょう。

そのため、引き受ける相手が存在しなければ、所有権を移転できない仕組みです。マンションが売れない状態は、所有権を移転する引き受け手が見つからない状態です。しかし、所有者は一方的に権利を手放せません。そのため、新たに所有者が現れて所有権を移転しない限りは、現在の所有者の所有物であり続けることになります。

国や自治体への寄付は基本的に認められない

マンションが売れない状態が続いていると、国や自治体に引き取ってもらうことを考える人もいるでしょう。しかし、不動産の寄付は原則として認められていません。仮に国がマンションの寄付を受け入れた場合、その後の修繕や管理、解体などに必要な費用は、公的な予算でまかなうことになります。

公的機関が個人から不動産の寄付を広く受け入れてしまうと、固定資産税などの負担を避けるために寄付を選ぶ人が増える可能性があります。税金を払い続けている他の所有者との間で、不公平が生じると判断されるでしょう。

不動産が国庫に帰属する仕組みは存在しますが、相続人が存在しない場合に限られます。法定相続人が誰もいない場合や、相続人がいても全員が相続放棄をした結果、財産を引き継ぐ人がいないケースです。所有者が存在しなくなる不動産は最終的に国庫へ帰属します。

つまり、マンションが売れないことを理由に、国や自治体へ寄付して所有権を手放せません。以上のことから、マンションの所有権は個人の都合で勝手に放棄できないため、手放すためには所有権を移転する引き受け先を考える必要があります。

マンションが売れない理由

売れないマンションを手放す方法を考える前に、マンションが売れない理由を明確にしておきましょう。理由によっては、手放す際に適した方法も変わります。一般的にマンションが売れない理由は以下のとおりです。

価格設定が相場と合っていない

相場より高い価格で売り出されているマンションは、買い手が比較する際に購入の候補から外されやすくなります。相場に沿った価格で売り出さなければ、問い合わせが増えないまま時間が過ぎることも。そのため、マンションを売却する際には相場を調べることが必須です。

相場を調べないまま売却活動を開始すると、価格設定が相場と合っていない状態で売り出すリスクが高まります。周辺エリアで成約した事例や、同じマンション内の過去の取引価格を参考にしながら、現実的に売却できる価格を設定すれば、状況を改善できる可能性があるでしょう。

立地条件が悪い

立地条件が悪いマンションは、売却で不利になりやすいです。駅から遠い、周辺にスーパーマーケットや病院などの生活施設が少ない場合は、日常の生活に負担を感じやすいため、敬遠されるでしょう。また、人口が減少している地域や、再開発の予定がないエリアのマンションは需要が減少します。

立地は購入後に変えられないため、売主の努力で改善が難しいです。立地条件が悪いマンションは売り方を工夫しなければ、売却は困難になるでしょう。

築年数が古い

マンションを含めた不動産は築年数が進むほど、建物や設備の老朽化が進みやすいため、購入をためらう人が増えていきます。築年数が増えるほど大規模修繕に備えるため、修繕積立金が増額されます。将来の修繕費やコストの増加を懸念して購入が見送られる可能性があります。

また、築年数が古いマンションは住宅ローンの利用が難しい場合があり、買い手の購入を難しくする可能性もあります。売却する場合は、管理状況や修繕履歴を整理して伝えるなど、悪い印象を和らげる工夫が必要になるでしょう。

管理状態が悪い

管理状態が悪いマンションは、売却によって所有権を手放すことが難しくなります。外壁の汚れや色あせ、ひび割れなどが目立つと、建物全体の第一印象が悪くなるでしょう。外観でマイナスな印象を持たれると、問い合わせにつながりにくくなります。

管理状態が悪いマンションは十分に修繕されておらず、同じ築年数のマンションと比較しても劣化している可能性があります。修繕が後回しにされることで、将来的に大きな費用負担が発生するリスクもあるでしょう。管理状態が悪く、住むことにも抵抗があるマンションは売却以外の方法で手放すことも考える必要があるかもしれません。

売れないマンションを手放す方法

売れないマンションを手放す方法は以下のとおりです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

現状の売却活動を見直す

マンションが売れない場合、売却活動に問題があるケースは少なくありません。現状の売却活動を見直すことで買い手を見つけられれば、所有権移転ができるため、マンションを手放せます。ただし、売却活動を見直してマンションを売却するには、売れない理由を特定する必要があります。

例えば、価格設定が相場に沿っていない場合は、売り出し価格を下げることで売却できる可能性があるでしょう。一方で、不動産会社の売却活動が不十分であると感じている場合、他の不動産会社に変えることで、立地条件の悪さや築年数の古さなどのマイナス材料があっても売却できるケースもあります。

現状の売却活動を整理し、改善できる点を一つずつ見直すことで、売れなかったマンションを売却できるかもしれません。マンションの状態を考えて売却できる可能性があるなら、現状の問題を解決したうえで売却活動を続行しましょう。

不動産買取を依頼する

売却活動を見直しても買い手が見つからない場合や、現状のマンションの状態では買い手を見つけることが難しい場合は、不動産買取を検討しましょう。不動産買取は、不動産会社が個人の買主を探すのではなく、会社が直接マンションを買い取る仕組みです。一般的な仲介による売却とは異なり、買主を探す必要はありません。

また、売却までの期間が短いことがメリットです。仲介による売却では平均して売却までに３カ月～６カ月程度かかりますが、不動産買取では１週間～１カ月程度で売却できるでしょう。長期的に売却活動を続けてきた場合は、マンションが売れない状態から解放されます。

買取価格は仲介で売却する場合よりも低くなりますが、仲介で売却できない売れないマンションであっても、不動産買取であれば手放しやすいでしょう。高く売るよりも手放すことを重視したい場合は、不動産買取がおすすめです。

無償譲渡をする

売れないマンションを手放す選択肢には無償譲渡も考えられます。親族や知人などの第三者に譲渡すれば、マンションを手放せるでしょう。無償であれば、マンションを引き受けたい人に心当たりがあるなら、所有権を放棄しやすい方法になります。お金を得るよりも手放すことを優先したい場合や、引き受け手に心当たりがある場合は、方法の一つとして認識しておきましょう。

相続放棄をする

売れないマンションを手放す方法として、相続放棄が選択肢になる場合もあります。相続放棄とは、被相続人の財産を引き継がないようにする手続きのことです。売れないマンションが相続財産に含まれている場合、相続放棄をおこなえば、マンションの所有権を放棄できます。

ただし、マンションを含むすべての相続財産を取得しないことになります。マンションの他に現金、有価証券などの資産がある場合、他の資産の相続も放棄することに。また、すでに相続が完了して所有者が自分である場合は相続放棄できません。

相続放棄はタイミングも限られており、条件が限定された選択肢です。しかし、選択できる場合は所有権を移転する引き受け手を見つけなくてもマンションを手放せるでしょう。

売れないマンションを放置するリスク

売れないマンションを放置すると、時間の経過とともに確実にリスクが積み重なっていきます。放置するほど状況が悪化するため、取り返しのつかない状況になる前に手放す方法を考えたほうがいいでしょう。売れないマンションを放置するリスクを以下にまとめました。

固定資産税などの維持費の負担が続く

マンションは住んでいなくても、所有している限り維持費の支払いが発生します。具体的には、固定資産税や都市計画税などの税金、管理費や修繕積立金などのコストが挙げられます。放置する期間が長引くほど総支払額も大きくなるでしょう。

また、築年数の経過にともない大規模修繕が近づくと、修繕積立金の増額や一時金の徴収がおこなわれ、想定外の出費が発生することも。維持費の負担から解放されるためには、できる限り早くマンションを手放す必要があります。

老朽化の進行でより手放しづらくなる

マンションは放置している間にも、建物の老朽化は確実に進みます。築年数が進むほど、外壁や共用部分、設備の劣化が目立つようになり、印象は悪くなるでしょう。時間が経つほどマンションは売りにくくなるため、より手放しづらい状況に陥ります。

また、人が住んでいないマンションは、換気や通水がおこなわれないため、室内の劣化が進みやすい傾向があります。売れないことを理由に放置すれば、事態は悪化するでしょう。劣化がこれ以上進む前に、最善の選択を考えましょう。

管理組合や近隣とのトラブルにつながる

マンションを放置していると、管理組合や近隣住民とのトラブルに発展する危険性があります。マンションが空室であっても、所有者には一定の責任がともなうからです。例えば、誰も住んでいないマンションの室内で水漏れや悪臭が発生すると、上下階や隣室に被害が広がる可能性があります。

所有しているマンションの管理不足が原因であれば、所有者の責任が問われるでしょう。管理組合との関係が悪化し、法的な争いに発展する場合があります。売れないマンションの放置は自身の問題にとどまらず、周囲に影響を及ぼすことにつながります。トラブルを未然に防ぐためにも、管理方法や手放し方を見直す必要があるでしょう。

相続時には親族の負担になる可能性がある

売れないマンションの所有を続けると、将来の相続時に親族の負担になる可能性があります。相続が発生すれば、マンションは相続財産として親族に引き継がれることになります。相続後も維持費・管理の負担が続くため、相続人が複数いる場合は、誰が管理や費用負担を担うのかで話し合いが難航するケースも少なくありません。

売れないマンションは子や孫にとって、資産ではなく負債として認識される場合があります。将来の親族への影響を考えると、自分の代で方針を決め、手放す準備を進めておくことで相続の負担を減らせるでしょう。

売れないマンションを手放す際の注意点

売れないマンションを手放す際の注意点は以下のとおりです。それぞれ詳しく解説します。

複数の会社に査定を依頼する

マンションを仲介・買取で手放す際は、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。一社の査定結果を基準にすると、その価格や条件が本当に妥当であるか判断できません。会社ごとに評価の考え方が大きく異なるため、比較が重要です。

仲介による売却査定では、周辺の成約事例や市場動向をもとに、売却できる可能性がある価格を確認できます。複数の査定結果をもとに相場に沿った価格を見極めて、納得のできる査定結果を出す不動産会社を選びましょう。

一方で、買取の査定では、不動産買取会社が直接買い取る前提で価格が提示されます。価格は相場より低くなる傾向がありますが、会社によって査定結果は異なります。複数社の査定を受けることで、少しでも高く売れる会社を見つけられるでしょう。仲介・買取のどちらの方法でマンションを手放す場合でも複数社に査定を依頼しましょう。

信頼できる会社か見極める

仲介・買取でマンションを手放す場合、依頼する会社が信頼できる会社であるかどうかを見極めることが重要になります。仲介による売却査定では、査定価格の高さで判断するのは危険です。相場より高い価格を提示して契約を取り、実際には売れないまま値下げを繰り返すケースも。仲介による売却では、査定額の高さよりも、査定の根拠を具体的に説明できることが重要になります。

また、買取の場合も高い査定価格を提示したあとに、契約直前や調査後に理由を付けて大幅な値下げを求める悪質な会社も少なからず存在します。複数社で査定した結果、他の会社よりも極端に高い査定価格を出す不動産買取会社には注意が必要です。

仲介・買取で共通して、査定価格の高さだけに目を向けず、説明の一貫性や対応の丁寧さを重視して、安心して任せられる会社を選ぶことが重要になります。また、インターネット上の評判も確認し、極端に悪い口コミが多い会社は避けたほうがよいでしょう。

無償譲渡では相手に税金・費用がかかる

売れないマンションを無償譲渡する場合、譲り受けた側に税金の負担が発生する可能性がある点に注意が必要です。無償でマンションを取得した場合、税務上は贈与とみなされ、贈与税や不動産取得税が課税されるケースも。

また、名義変更のための登録免許税や登記費用も必要になります。手続きにかかる費用も負担する必要があるため、無償であっても引き受けを拒否される場合があるでしょう。

税金・費用の負担を説明していなかったことを理由にトラブルにつながる可能性もあります。事前に税金がかかることを共有し、双方が納得したうえで進めることが重要です。

相続放棄は相続を知ってから３カ月以内に手続きが必要

売れないマンションの相続放棄ができる場合、期限が定められている点に注意が必要です。相続放棄の手続きは、原則として相続の開始を知った日から３カ月以内におこなわなければなりません。

期間内に手続きをしない場合、相続を承認したものとみなされ、あとから放棄できなくなります。そのため、相続放棄をする場合は、期限を意識しつつ、早い段階で専門家に相談して手続きを進めるようにしましょう。

売れないマンションの放棄に関するよくある質問

国や自治体に相談すればマンションは引き取ってもらえる？

原則として、国や自治体が売れないマンションを引き取ってくれることはありません。個人が所有するマンションを寄付という形で受け入れてしまうと、維持や管理にかかる費用を公的な予算で負担することになり、不公平が生じるためです。

管理費や固定資産税を支払わなければ所有権は失われる？

管理費や固定資産税を支払わないことで、所有権が自動的に失われることはありません。支払いを怠ると滞納として扱われますが、名義が外れるわけではないからです。支払いをやめることは手放す方法にはならないため、維持費を支払いながら、正当な方法で所有権を手放しましょう。

親から相続したマンションがいらない場合はどうすればいい？

親から相続したマンションが不要な場合は、相続放棄で所有権を放棄できる可能性があります。相続放棄は、相続の開始を知ってから３カ月以内に家庭裁判所で手続きをおこなう必要があります。また、現金や有価証券などのプラスの資産も放棄するため、慎重に判断するようにしましょう。

まとめ

売れないマンションは、不要であることを理由に所有権を一方的に放棄できません。マンションを引き受ける相手がいなければ、手放すことができない仕組みとなっています。マンションを手放すためには、法律上認められた方法で所有権を移転する必要があるでしょう。

売れないマンションを放置すると、維持費の負担が続くなどのリスクが積み重なります。状況を悪化させないためにも、すぐに手放すための行動を開始しましょう。