売却時の媒介契約とは？どれにすべき？選び方と知っておくべきポイントをわかりやすく解説！

媒介契約とは？

不動産売却時における媒介契約とは、売買契約成立のために、不動産会社が売主と買主の間に立ち、活動をするという契約です。一般の売主が、自分で買主を見つけるのは困難でしょう。仮に買主が見つかったとしても、売買契約書を作成して契約するのも非常に難しい作業となります。
不動産の知識がないまま不動産の手続きを進めていくと大きなトラブルになるため、不動産会社が売主の代わりになって買主を探し売買契約の締結を補助します。不動産会社抜きで不動産売却をするのは難しく、不動産売却する時に不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的な方法です。
また、依頼された不動産会社は契約内容が、売主に不利益になることがないよう義務付けられています。

媒介契約は３種類ある

媒介契約には３つの種類があり、それぞれで契約内容が異なります。各媒介契約には特徴があるため、自分の考えにあった契約を選択することが大切です。

各媒介契約の内容の違いは、次の表のとおりです。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の依頼ができる媒介契約です。媒介契約のなかで唯一複数の不動産会社に売却の依頼ができる契約であり、売却を依頼する不動産会社を複数にしたいと考えている人に向いています。

一般媒介契約のメリット

一般媒介は複数の不動産会社と契約できるため、人気の高い物件であれば、購入希望者を比較し、より好条件で売却を成功させることができます。
他にもレインズへの登録義務がないため、周囲に売却を知られたくない人にも一般媒介は向いています。レインズに登録されてしまうと、全国の不動産会社に売却していることがわかってしまい、隠れて売却するのが困難になります。
また、自分で買主を見つけられた場合、不動産会社を通さずに直接買主と売買契約を締結することが可能です。隣地の人や親族が不動産を買ってくれる可能性があるならば、一般媒介契約を締結して直接売買（自己発見取引）をするのもよいでしょう。

一般媒介契約のデメリット

複数の不動産会社に売却を依頼した場合、人気のエリアであるなど好条件の物件でなければ、不動産会社は時間や広告費などを使って積極的に売却活動をおこなわない可能性も。万が一他の不動産会社が先に買主を見つけた場合、マイナスになってしまうリスクを避けるためです。
また、一般媒介契約には不動産会社に対する義務が少なく、レインズへの登録義務や報告義務がありません。そのため、不動産会社がどのように販売活動しているのかがわかりません。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」がある

一般媒介契約には、さらに「明示型」と「非明示型」という２種類の契約方式があります。一般媒介契約を締結時には明示型と非明示型のどちらかを選択しなければならないため、内容の違いを理解しておきましょう。

【明示型】

明示型とは、複数の不動産会社と一般媒介を結ぶ場合、依頼している不動産会社名を明かさなければならない形式です。明示型であるにも関わらず、各社に不動産会社名を伝えないと、違約に該当してしまうため注意しなければなりません。

【非明示型】

非明示型とは、複数社と一般媒介契約を結んでいても、他に売却依頼した不動産会社名を伝えなくてもいい形式です。非明示型では、依頼状況を伝えなくても罰則はありません。

専任媒介契約

専任媒介契約は一般媒介契約と異なり、１社としか契約を結べない媒介契約です。ただし、自分自身で買い手を探すことは問題ありません。また、不動産会社からは、定期的に活動状況について報告を受けられます。不動産会社は熱心に販売活動を進めてくれる傾向があり、自分でも買い手を探しつつ、できるだけ早く売りたいという場合に向いているでしょう。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は不動産会社１社にしか売却の依頼ができないものの、自己発見取引が認められている媒介契約です。

不動産会社１社にしか売却依頼できない関係上、不動産会社は責任を持って売却しなければなりません。そのため、積極的に販売活動してくれ、インターネットやチラシなどの広告も幅広くおこなってくれます。

また、専任媒介契約を締結すると、不動産会社は２週間に１回以上の販売活動状況の報告義務と、契約締結から７営業日以内にレインズに売却情報の登録義務が課されます。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約には有効期間があり、期間を更新するたびに媒介契約更新申込書を提出しなければなりません。記名押印して不動産会社に返送しなければならず、手間がかかります。また、専属専任媒介契約に比べて不動産会社への制限が緩く、専属専任媒介契約ほど手厚いサポートが受けられないケースもあるでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に、１社としか契約できない媒介契約です。ただし、自分で買い手を探すこともできない点に注意しましょう。その分、不動産会社から活動状況を細かく受けられます。自分自身で買い手を探す予定がなく、かつ積極的に不動産会社に動いてもらいたいのであれば、専属専任媒介契約は一つの選択肢となるでしょう。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は、不動産会社１社にしか売却の依頼ができず、自己発見取引が認められていない契約です。

不動産会社にも厳しい義務が課され１週間に１回以上の販売活動状況の報告義務と、契約締結から５営業日以内にレインズに売却情報の登録を実施しなければなりません。

専任媒介契約よりも、売主・不動産会社に課される義務が厳しい分、不動産会社はよりいっそう積極的に販売活動を行い、買主を広く探索してくれることが期待できます。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介は売主にとっても制限が厳しい媒介契約であり、自己発見取引が認められていません。売主が自分で買主を見つけたとしても、売却を依頼している不動産会社を通さねばならず、仲介手数料も発生してしまいます。
また、専任媒介と同じく有効期間があるため、媒介契約を更新するには媒介契約更新申込書を提出する必要があります。

媒介契約はいつ、どのタイミングでおこなう？

媒介契約は、不動産会社の査定後に締結します。媒介契約締結後、不動産会社は販売活動に入りますが、媒介契約の期間中に売却できない場合、売主は媒介契約を更新するかを決定します。

媒介契約を締結する時には、媒介契約書の約款（やっかん）と特約事項を確認しておきましょう。媒介契約書には売主と不動産会社との契約内容が記載されています。契約内容のなかには、違約金や契約の解除に関する事項も含まれています。内容を確認して媒介契約を締結すれば、違約金の支払いなどのリスクを抑えることが可能です。

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媒介報酬とは？

媒介報酬とは、仲介手数料のことです。媒介報酬は不動産会社を通し、買主と売買契約を締結した場合に支払わなければならないと考えている人が多くいます。しかし、実際には次の３つの項目をすべて満たしていないと、媒介報酬は発生しません。

媒介報酬支払いの条件を満たした場合、売買契約成立後に媒介報酬を支払います。多くの不動産会社では、売買契約時に50%、引き渡し時に50%の支払いか、引き渡し時100%の支払いに設定しています。

また、媒介報酬には上限が決まっており、上限は次の計算式を利用し計算します。

媒介報酬については知りたい人は、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

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媒介契約を結ぶ時の注意点

媒介契約を結ぶ時には、注意点があります。どのような注意点があるのか理解し、媒介契約締結を後悔しないようにしておきましょう。

仲介業務の内容を確認する

媒介契約を締結する際には、仲介業務の内容を確認しましょう。媒介契約の内容は契約種別によって決まっていますが、仲介業務の内容は依頼する不動産会社によって異なります。
媒介契約締結後に不動産会社がどのような販売活動をするのか、販売活動の報告はどのような頻度でおこなってもらえるのか確認しなければなりません。仲介業務の内容を１社に確認しても比較できないため、複数社に仲介業務の内容を確認することをおすすめします。

媒介契約書を確認する

媒介契約を締結する前には、必ず契約内容を確認しましょう。媒介契約書にはさまざまな条項が記載されており、なかには違約金や解約について記載しているものもあります。違約条項に該当してしまうと、媒介報酬相当額を請求されるケースがあるため注意しなければなりません。
媒介契約の見方については以下の記事で詳しく解説していますので、気になる人は参考にしてください。

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一般媒介契約の場合

一般媒介契約は他の契約種別とは内容が大きく異なるため、一般媒介契約特有の注意点があります。一般媒介契約の締結を希望している人は、注意点も確認しておきましょう。

レインズへ登録してもらえるか確認する

一般媒介契約を締結する時には、レインズに登録してもらえるのか確認しましょう。一般媒介契約にはレインズへの登録義務はなく、不動産会社がレインズに登録するかは任意です。レインズに登録すると、全国の不動産会社が売却情報を閲覧できるようになり、早期売却につながる可能性が高くなります。

２社～４社と契約を結ぶ

一般媒介契約は、１社だけでなく２社～４社と締結しましょう。一般媒介契約は他の契約形式と比べ、不動産会社の制約が厳しくありません。そのため、不動産会社によっては積極的に販売活動してくれなくなる可能性があります。複数の不動産会社と一般媒介契約を締結すれば、競争意識が生まれることにより、積極的に販売活動してくれるようになるでしょう。

明示型なら必ず報告する

一般媒介契約の明示型を選択し場合、契約したことを他の不動産会社に必ず報告をしましょう。通知は既存の不動産会社、新規に契約する不動産会社の両社に報告する必要があります。明示型を選択したにも関わらず、報告しないと違約金の請求対象となるため注意しなければなりません。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合

専任媒介契約・専属専任媒介を締結する場合にも注意点があります。専任媒介契約・専属専任媒介に、どのような注意点があるのか見ていきましょう。

取引実績やプランを確認する

専任媒介契約・専属専任媒介を締結する時には、不動産会社の取引実績や販売プランを確認しましょう。専任媒介契約・専属専任媒介では、不動産会社１社にしか売却を依頼できません。つまり、依頼した不動産会社に売り切ってもらわなければならないということです。取引実績がなくて販売活動があいまいであれば、売り切ってくれる可能性が低いといえます。

囲い込みに気を付ける

専任媒介契約・専属専任媒介を締結する際には、囲い込みに気を付けましょう。囲い込みとは、他の不動産会社に売却情報を出さないことです。
専任媒介契約・専属専任媒介は不動産会社１社にしか依頼できず、売買が成立すると売主からの媒介報酬が必ず入る仕組みになっています。そのため、不動産会社は囲い込みをして買主を見つければ、売主・買主の双方から媒介報酬を受領することが可能です。
囲い込みをされてしまうと、他の不動産会社の力を借りられず買主が見つかる可能性が低くなったり、売却できるまでに時間がかかったりすることも。専任媒介契約・専属専任媒介を締結する時には、不動産会社に囲い込みはしないように伝えておきましょう。

違約金がかかるケースがある

専任媒介契約・専属専任媒介には、次のような違約事項があります。

専任媒介契約・専属専任媒介は複数の不動産会社に売却を依頼できない契約であるため、他の不動産会社に売却を依頼すると違約事項に該当します。また、専属専任媒介では自己発見取引を禁止しており、売主が専属専任媒介契約締結中に買主と直接売買契約を締結すると違約の対象になるので注意しましょう。

媒介契約に関するよくある質問

媒介契約に関しては多くの人が疑問を持っています。どのような疑問を持っているのか確認し、同じ内容で悩まないようにしておきましょう。

媒介契約は何のために必要？

媒介契約は、不動産会社に販売活動をおこなってもらうために必要です。媒介契約は売買契約締結を目的として、不動産会社に買主と売主の間を取り持ってもらうための契約。契約を締結していないと、不動産会社は買主の探索を開始できません。

媒介契約には種類がある？

媒介契約には、次の３種類の契約形式があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は、唯一複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。一方、専任媒介契約・専属専任媒介は１社にしか売却を依頼できないものの、不動産会社にはレインズの登録や販売活動の報告などの義務が課されます。

３種類の媒介契約のうちどれを選ぶべき？

どの媒介契約を選択するかは人によって異なりますが、一般的に次のように契約形式を選択します。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に売却を依頼したい人
• 専任媒介契約：信頼できる不動産会社１社に売却を依頼したいものの、自己発見取引の可能性もある人
• 専属専任媒介契約：信頼できる不動産会社１社に売却を完全に任せたい人

媒介契約の契約期間はどのくらい？

媒介契約の契約期間は、次のとおりです。

• 一般媒介契約：なし
• 専任媒介契約・専属専任媒介：媒介契約締結から３カ月

ただし、不動産会社の自社基準で、一般媒介契約の契約期間を設けている会社もあります。

違約金が発生することはある？

媒介契約の条項に違反すると、違約金が発生するケースがあります。例えば、専属専任媒介契約締結中に自己発見取引した、専任媒介契約締結中に複数の不動産会社に売却を依頼したなどの場合です。上記のような違反行為をおこなうと、不動産会社から違約金を請求されるおそれがあります。

まとめ

不動産売却時に不動産会社を通して買主を探す場合、媒介契約の締結が必要です。媒介契約には３種類の契約形式があり、どの種類の契約形式を選択するのか決めなければなりません。それぞれの契約形式には特徴があり、自分の売却計画に合ったものを選択する必要があります。
媒介契約の選択によっては不動産の売買金額にも影響を与えてしまうため、契約形式は慎重に選びましょう。もし自分に合った媒介契約がわからないのであれば、この記事を参考にしたり、不動産会社に相談して売却計画を立ててみてください。