2024年に相続登記の義務化開始！注意点や手続きの流れについて解説

相続登記とは？

そもそも、相続登記とはどのような手続きなのでしょうか。
不動産には取引の安全を守るため、権利の内容を公示する仕組みがあります。それが、「不動産登記制度」です。不動産の所有権を取得したときはもちろん、お金を借りて抵当権を設定したときなどにも、対象となる不動産に権利の内容を登記します。
例えば、新たに不動産を購入したときには所有者の住所と氏名、登記原因が登記簿謄本に記録されます。これらの登記事項に変更が生じたときには、変更後の内容を登記簿謄本に反映させるための手続きをおこないます。

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、不動産の登記名義を相続人に変更するための手続きです。

2024年４月１日から相続登記の義務化開始

今回義務化の対象となるのは、不動産の所有権についての相続登記です。不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられることになりました。以下で、その内容についてより詳しく見ていきましょう。

相続登記が義務化される理由

まず今回、相続登記義務化の法改正がおこなわれたのには、国内で所有者不明の土地が急増しているという深刻な事情があります。不動産の相続登記がおこなわれていない状態で相続が繰り返され、もはや誰の名義になっているのかわからないという不動産が増えてしまっているのです。

なぜ相続登記がされずに放置されてしまったのかというと、以下のような理由があります。

つまり、相続登記をするには「負担が大きい」と感じる相続人が多いということです。そこで、相続登記の義務化にあたり、相続人の負担を軽減するための２つの制度が新設されました。

「相続人申告登記」が新設

相続人申告登記とは相続人がおこなう手続きで、不動産の名義人が亡くなったことと、自身が相続人であることを法務局に申し出るものです。本来の相続登記とは異なる手続きですが、相続人申告登記を申し出ることで、相続登記の義務を果たしたとみなされることになりました。

これまで、相続登記を申請する場合には、被相続人の出生から死亡までの戸籍など多くの書類を用意しなければなりませんでした。しかし、相続人申告登記は申出人が被相続人の相続人であることがわかる戸籍謄本だけ提出すれば足りる、簡易な手続きとなっています。

相続人申告登記をすると、対象の不動産の所有者の相続が開始した旨、および申し出をした相続人の氏名、住所が登記されます。相続人全員がそれぞれ相続人申告登記をすることになりますが、相続人１人が全員を代理して全員分申告登記をすることも可能です。

相続人申告登記は、各相続人が単独で簡単に手続きできることがメリットです。ただし、相続人申告登記をした後に遺産分割が成立し、実際に不動産を相続する相続人が決まった場合には、遺産分割成立の日から３年以内に本来の相続登記をおこなわなければなりません。また、相続した不動産を売却する場合にも、本来の相続登記をおこなう必要があります。

「相続土地国庫帰属制度」が新設

相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地の維持管理が困難な場合にその土地を国に引き取ってもらう制度で、2023年４月27日からすでに運用が始まっています。

土地を相続したものの、ニーズの低下により手放したいと考えている相続人も少なくありません。適切な維持管理がされていない土地が増えているため、土地相続不動産の管理不全化を防ぐことを目的として創設されました。

相続または遺贈により、土地の所有権を取得した相続人のみが利用できる制度で、建物がある土地は対象外となっています。また、不動産を複数で相続して共有名義になってる場合は、全員からの申請が必要です。不要な土地を国に引き取ってもらえれば、毎年かかる固定資産税の納税義務や、除草作業が不要になるのが大きなメリットです。

しかし、国が引き取ることができる土地には条件があります。また、土地の性質に応じて、10年分の管理費に該当する負担金を国に納める必要があります。なお、国庫帰属の申請から承認まで早くても半年以上はかかるといわれており、申請前の準備も含めると結果が出るまでに年年はかかる見込みとなります。

相続登記義務化について押さえるべきポイント

相続登記義務化にあたり、先ほどお伝えしたとおり簡易な手続きや、土地を相続した際の負担を軽減する制度が創設されました。しかし、気を付けるべき点があります。そこで、相続登記義務化について押さえておきたいポイントをまとめました。

３年以内に登記しなければ10万円以下の過料の罰則がある

まず、正当な理由なく期限内に申請を怠った場合には、10万円以下の過料の適用対象になることとなりました。過料とは、法律秩序を維持するために、法令に違反した場合に制裁として科される行政上の秩序罰です。
また、相続登記の申請期限が定められました。その期限は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ相続による不動産を取得したことを知った日から３年以内」です。不動産を相続したことを知ったときには、３年以内に相続登記をしなければなりません。

「不動産を相続したことを知ったとき」とは？

不動産を相続したことを知ったときとは、不動産の所有者が亡くなり、相続が発生したときではありません。被相続人の死亡により自分が相続人になったことを知り、かつ不動産を相続したことを知ったときとなります。
被相続人が死亡し、自分が相続人になったことを知ったときとは、社会通念上死亡を知り得た日のことで通常は死亡日を指します。ただし、相続放棄があった場合などは、先順位の相続人の相続放棄を知ったときです。

では次に、相続登記のケース別で、どのような登記をしなければならないのか見ていきましょう。

遺言書があった場合

被相続人の遺言書がある場合、遺言（特定財産承継遺言又は遺贈）によって不動産の所有権を取得した相続人が、取得を知った日から３年以内に遺言の内容を踏まえた登記の申請をおこなう必要があります。なお、相続登記の義務を果たすためには、遺言の内容を反映した所有権移転登記をおこなうことになりますが、相続人申告登記の申出でも可能となっています。

遺産分割協議が成立した場合

不動産を相続したことを知ったときから３年以内に遺産分割協議が成立した場合には、３年以内に遺産分割の内容を踏まえた登記をすれば、相続登記の義務を果たしたことになります。遺産分割が成立したにも関わらず、３年以内に遺産分割の内容を踏まえた登記をすることが困難なときは、３年以内に相続人申告登記の申出、もしくは法定相続分での相続登記をすることで相続登記の義務を履行したことになります。

なお、３年以内に遺産分割協議が成立しなかった場合、まず３年以内に相続人申告登記の申出、もしくは法定相続分での相続登記を申請することで、相続登記の義務を履行したことになります。その後、遺産分割が成立したら、遺産分割の成立日から３年以内にその内容を踏まえた相続登記の申請をおこないます。

法定相続の場合

法定相続の場合は、不動産を相続したことを知ったときから３年以内に相続人申告登記の申出、もしくは法定相続分での相続登記の申請をおこなえば、相続登記の義務を履行したことになります。

過料が科せられない「申請できない正当な理由」とは？

個々の事情によって、相続登記の申請期限までに登記を申請することが難しいことも想定されます。そのため、「正当な理由」がある場合には過料の対象にならないことになりました。正当な理由とは、例えば次のようなケースが該当します。

義務化施行前の相続分も義務化の対象となる

相続登記義務化が始まるのは2024年４月１日からですが、施行日前に相続が発生していたケースについても、今回義務化の対象になることになりました。この場合、相続登記申請期限である「３年」の起算日については、施行日と不動産を相続したことを知った日とどちらか遅い日から計算します。例えば、2023年度内に被相続人が亡くなり、死亡日に不動産を相続したことを知ったとしましょう。この場合、義務化の施行日である2024年４月１日から３年以内に手続きをすればよいことになります。

相続登記しないとどうなる？

すでにお伝えしたとおり、この度相続登記が義務化されたことで、正当な理由なく相続登記の義務を怠っている場合には10万円以下の過料を払わなければならなくなりました。しかし、そもそも相続登記をしないと、過料以上に深刻なリスクが生じることをご存知でしょうか。相続登記をしないことで、どのようなリスクがあるのかについて解説します。

不動産を売却できない

まず、亡くなった人の名義の不動産は、そのままでは売ることができません。被相続人が住んでいた自宅が空き家になってしまったため売却しようとしても、そのままの状態では売ることはできません。その不動産を取得した相続人名義への相続登記後、その相続人が売主になって売却する必要があります。

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不動産を担保にできない

亡くなった方の名義のままでは、不動産を担保にお金を借りることもできません。しかし、住宅ローンを借りて、相続した土地に家を建てたいと考える方もいるでしょう。例えば亡くなった父親の土地に、息子夫婦が家を建てるというような場合です。この場合、融資を受けるためには、父親名義の土地を相続人である息子の名義に相続登記をする必要があります。

相続人の持分を勝手に売却されてしまうリスクがある

相続人が複数いる場合、相続人の１人が保存行為として、相続人全員が共有者となる相続登記をすることが可能です。このとき、相続人それぞれが法定相続分の持分で共有することになります。そのため、相続人の１人が勝手に法定相続分での相続登記をして、自分の持分を売却するということも考えられます。また、相続人の一人に借金があり返済が滞っている場合、相続人の債権者が債権者代位権を行使して相続登記をし、債務者である相続人の持分を差し押さえる事も可能です。
なお、法改正により、遺産分割や遺言書で法定相続分以上の持分を取得した場合、法定相続分以上の持分については登記が対抗要件となりました。

新たな相続が発生したら、権利関係が複雑になる

一番の問題が、新たな相続が発生したら権利関係がより複雑になるということです。相続登記をせずに相続人が亡くなった場合、相続財産はその子供達に引き継がれ、その子供達が亡くなったらまたその子供達に引き継がれます。そして、子供の数が多ければ多いほど相続人の数は増えます。さらに、相続人同士の面識も薄くなっていき、その後の相続登記が困難になるのです。

相続登記の手続きの流れ

それでは、本来の相続登記をおこなうためには、具体的にどのように手続きを進めていけばよいのでしょうか。以下で相続登記の一般的な流れをご紹介します。

相続する不動産の名義を確認する

まず、不動産の所在地、権利の内容を確認します。相続登記をするためには、被相続人が所有する不動産を把握することが必要です。被相続人名義の権利証や納税通知書から物件の所在地を調べ、その後法務局で相続不動産の登記事項証明書を取得し、権利内容を確認しましょう。

遺産分割協議をおこなう

相続登記の対象となる不動産が確定したら、遺産分割協議をおこない、誰がどの不動産を取得するのかを決めます。協議の内容が決まったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名押印をします。なお、遺産分割協議をせずに法定相続分での共有とすることも可能です。また、相続人が１人だけの場合は、遺産分割協議をしなくてもその相続人が全部の相続財産を取得します。

相続登記に必要な書類を用意する

不動産を取得する相続人が確定したら、相続登記に必要な書類を集めます。相続登記には３つのパターンがあり、それぞれのケースによって必要な書類が異なります。

法務局へ申請・納付する

登記に必要な書類が揃ったら、相続登記用の申請書を作成します。申請書の書き方、登記の内容はご自分で判断するのが難しい場合がありますので、その際は司法書士へ相談しましょう。申請書が完成したら添付書類を添えて法務局へ登記申請し、登録免許税を納めます。添付書類の原本は還付できますが、別途還付の手続きが必要です。

相続登記にかかる費用

多くの方にとって、気になるのは相続登記にかかる費用です。相続登記には登録免許税のほか、戸籍謄本の発行手数料や、司法書士に依頼した場合の司法書士報酬などの費用がかかります。相続登記にかかる費用について、より詳しく見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税は、相続登記を申請するときに法務局に納付する税金です。相続登記をする不動産の評価額に対し、0.4%の登録免許税を納める必要があります。ただし、相続する不動産が土地で、評価額が100万円以下なら登録免許税が非課税になるという特例があります（2025年３月31日まで）。

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必要書類の取得費用

除籍謄本、改正原戸籍は１通750円です。郵送で取得する場合、750円分の小為替で支払いますが、小為替を購入するためには200円の手数料がかかります。つまり、郵送で除籍謄本、改正原戸籍を取得する場合には、往復の送料も考慮すると１通1,000円近くかかることになるわけです。その他、戸籍謄本は450円、住民票・住民票の除票は自治体によっても異なりますが大体200円から300円ほどになります。
相続登記を申請する場合、被相続人が転籍を繰り返していたり、相続人が何人もいたりする場合には、多くの戸籍謄本や除籍謄本を取得する必要があります。場合によっては、戸籍関係の書類だけで１万円以上かかることもあるでしょう。

司法書士に依頼した場合の報酬

相続登記を司法書士に依頼した場合、登記内容の複雑さにもよりますが、相続人が配偶者と子どものみ、不動産が自宅のみというシンプルなケースであれば、報酬は５万円～10万円程度が目安となるでしょう。司法書士に払う費用には報酬の他、登録免許税、司法書士が戸籍を代わりに取得した場合にはその戸籍代などが加わります。

相続登記に関するよくある質問

相続登記についてよく疑問を抱かれがちな内容について、以下にまとめました。

相続登記は自分でできる？

相続人申告登記、相続登記、どちらも自分で申請することができます。ただし、相続登記については慣れない作業の連続でもありますので、専門家の手を借りる方も少なくありません。

相続を放棄したら、相続登記しなくてもいい？

相続放棄をしたら、はじめから相続人では無かったことになります。そのため、相続登記をする必要はありません。当然ながら、相続人申告登記も不要です。

過料を払えば、相続登記しなくてもいい？

一度過料を支払えば、その後は相続登記をしなくてもよいとなると、相続登記をしないためには過料を支払えばよいという認識になってしまいます。そのため、一度過料を支払ったとしても、その後更に相続登記を放置していれば再度過料が課されるという可能性が高いでしょう。

相続登記せず過料も支払わないとどうなる？

過料の支払いをしないと、過料の支払いをするよう催告を受ける可能性があります。それでも支払割れない場合は、手続きに従って財産が差し押さえられてしまう可能性があります。

まとめ

相続登記義務化にあたりポイントや注意点を解説いたしました。解説した内容をまとめると、相続登記の義務化の内容は以下の通りとなります。

• 相続登記の申請期限は、不動産を相続したことを知ったときから３年
• 申請期限までに申請しないと１０万円以下の過料に処せられる
• 施行日である2024年４月１日以前に発生した相続についても義務化の対象となる

また、相続登記の種類は大きく分けて４種類です。

なお、相続人申告登記をしたあとに遺産分割協議がまとまった場合には、遺産分割協議の成立日から３年以内に遺産分割による相続登記をする必要があります。

相続登記は義務化されますが、急いで登記しなければいけないということではありません。ただし、早めに準備を進めておいた方がよいでしょう。もし、相続登記を放置している不動産がありましたら、今後の方向性について相続人間で話し合っておくことをおすすめします。