不動産の評価額はどのように決まるのか
土地の評価は「一物五価」
土地の評価ついて、「一物五価」という言葉があります。これは、土地の評価のための基準が五つあるということを指しています。しかし実際に土地を売るとき、売主は必ずしも「一物五価」に従った価格設定する必要はありません。
しかし、個人で好き勝手な価格を設定してしまうと、その土地本来の適正な価格からかけ離れた価格になってしまうことも考えられます。人気のエリアで、本来ならすぐに売れてしまうような土地でも、高すぎて誰にも買ってもらえない、または逆に安すぎて大損してしまうということになりかねません。
そこで大切になってくるのが、公的機関により定められた四つの公的価格です。そして、四つの公的価格に実勢価格（実際に取引された価格事例）を加えた五つの価格が「一物五価」であり、一般的に評価額と呼ばれているものになります。
これらの評価額を参考にすると、売主は市場からかけ離れた売却価格を設定することを避けられますし、ひいては取引市場の健全化・活性化にもつながります。ここでは、「一物五価」について、それぞれ少しずつ紹介していきましょう。
１．公示価格
国土交通省が発表する土地価格です。毎年1月1日時点での価格を決定し、3月に発表されます。「標準地」を定め、鑑定評価員（不動産鑑定士）が調査を行い、1平方メートルあたりの価格を提示します。国が決める公正な価格という点で大きな意味を持ちます。
２．基準地価
都道府県が発表する土地価格です。毎年7月1日時点での価格を決定し、9月に発表されます。公示価格の「標準地」と同じ地点を一定数含みながら、異なる地点も設定した「基準地」について、1平方メートルあたりの価格を提示します。公示価格調査から半年ずれていること、異なる地点も調査していることで、公示価格を補完する役割が強いと言えます。
３．固定資産税評価額
固定資産税を算出する根拠であり、市町村（東京23区は都）が定める不動産の評価額です。3年ごとに更新発表されますが、前年の1月1日時点が算定基準日となります。評価額の算定にあたっては、定められた「固定資産評価基準」に基づき、各自治体の担当者（評価員）が実際に物件を一つずつ確認して行われます。
４．路線価
国税庁が発表する、相続税・贈与税を計算する根拠となる土地価格です。毎年1月1日時点で価格を決定し、7月に発表されます。路線価は、道路に面した土地が1平方メートルあたりいくらになるのかという評価で、前年の公示価格の80％程度の水準となっています。
５．実勢価格
1～4の公的価格とは異なり、実際に市場で取引された不動産価格を元に算出されたものです。「時価」と言うこともあります。例えば、国土交通省が運営しているWebサイト「土地総合情報システム」で公開されている取引事例などが、実勢価格の参考となります。
建物の評価は固定資産税評価額で決まる
土地については、さまざまな機関がそれぞれ違った目線で評価額を決定していました。しかし、建物は構造・築年数などによってその評価や価値は千差万別となります。従って、建物は一軒ずつ細かく評価されていることがベストであるため、固定資産税評価額が基準として用いられることになります。
前項での記述の通り、固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。見直しは、評価員の評価に基づき市町村（都）が決定します。一般的な住宅の取引に際しては、多くは「実勢価格」が算定に用いられますが、専門家ではない売主にとって実勢価格を把握することは簡単ではありません。ですから、自分で相場を調べるとともに、固定資産税評価額といった公的データも知っておくことは大事なのです。
売主も物件の客観的な評価額を知っておく
土地や家を売るとき、不動産会社に仲介を依頼するからといって、すべてを任せ切りにしてしまうことはおすすめできません。もし売主が評価額などについてまったく知らないままだとしたら売出価格が大体いくらが妥当なのか、という基準を何も持てないことになります。それは、結果的に不動産会社の提示額をそのまま追認するか、適正さを欠いた自分勝手な希望価格を押し通すことになりかねません。
もちろん不動産会社は専門家ですから、地域相場などの知識に長けています。それに、経験に裏付けされた価格設定をしてもらうことで、評価額にとらわれる場合よりも早く買主を見つけてもらえる場合もあります。それには、売主と不動産会社との間で価格についての十分な意見交換が必要で、そのとき売主側は希望価格の客観的な根拠を持っているべきなのです。ここに信頼に足る不動産会社の戦略を追加すれば、納得の上で売却を行うことができると考えられます。
