不動産を売却すると住民税が上がる？計算方法と節税対策を徹底解説

不動産を売却すると住民税が上がるケースは？

不動産を売却して、住民税が上がるケースと上がらないケースをそれぞれ解説します。

不動産を売却して住民税が上がるケース

不動産を売却して住民税が上がるケースは、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合です。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出。具体的には以下の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は、購入時の価格をもとに算出しますが、建物部分は減価償却分を差し引く必要があるため、購入金額と一致しない点に注意が必要です。減価償却とは、時間の経過とともに減っていく価値のこと。建物を事業に使用していたか否かで計算方法が異なります。

譲渡費用には、不動産会社への仲介手数料や売却時にかかる登記費用などが含まれます。この計算の結果、譲渡所得がプラスになれば、住民税が上がる可能性があるでしょう。

住民税の計算は、所得税の申告内容に基づいて翌年におこなわれるため、売却益が出た年の翌年度に住民税が増額します。特に、高額な物件を売却した場合や、購入から年数が経ち、減価償却によって取得費が大きく目減りしている場合には注意が必要です。

不動産を売却して住民税が上がらないケース

次に、不動産を売却しても住民税が上がらないケースを見てみましょう。例えば、不動産の売却で損失が出た場合、つまり譲渡所得がマイナスだと、そもそも課税対象となる所得がないため、住民税は上がりません。

また、譲渡所得がプラスでも、特別控除の適用で税金が相殺されるケースもあります。例えば、居住用財産を売却した場合に使える「3,000万円の特別控除の特例」などが代表的です。この特例が適用されれば、譲渡所得が3,000万円以下なら課税対象額がゼロとなり、住民税も発生しません。これらの特例は、以後の章で解説します。

このように、住民税が上がるかどうかは、不動産の売却による利益の有無と、適用される特例制度の有無に左右されます。そのため、正確な譲渡所得の試算と、特例の適用可能性を確認しておきましょう。

住民税が発生するタイミングと支払い時期

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して住民税が課されますが、税額は売却後すぐに決まるわけではありません。確定申告で得た所得情報をもとに、翌年度に各自治体が決定します。つまり、不動産を売却して利益が出ても、課税や支払いは翌年以降です。

例えば、2024年10月に不動産を売却して利益を得たとしましょう。この場合、翌年2025年２月中旬から３月中旬にかけて確定申告をおこないます。その申告内容をもとに自治体が住民税を計算し、実際の納付は2025年６月からです。

普通徴収と特別徴収の違い

具体的な納付のタイミングや時期は徴収方法で異なり、大きく分けて普通徴収と特別徴収の２種類があります。

普通徴収

普通徴収は、自営業の方や会社に所属していない人などが対象です。この場合、住民税の通知と納付書が自宅に郵送され、自分で金融機関やコンビニなどで支払う必要があります。支払いは年４回に分けておこなうことが一般的で、通常は６月、８月、10月、そして翌年の１月の末日がそれぞれの納期限となるでしょう。納期を待たずに一括で支払うことも可能です。

特別徴収

特別徴収は、会社員や年金受給者が該当し、住民税は給与や年金から天引きされ、納付は勤務先や年金機構が代行します。支払いは６月から翌年５月までの12カ月間です。分割でおこなわれ、納税者本人の手続きや支払いの手間はかかりません。自動的に住民税が納付される点が特徴です。

なお、どちらの方法で納付する場合でも、住民税の金額自体に差はありません。徴収方法が異なるだけで、所得に基づいた課税額は同じです。自分がどちらの納付方式に該当するかを確認し、それに応じた準備をしておきましょう。

不動産売却時の住民税の計算方法

不動産を売却した時の住民税を計算するには、譲渡所得を算出し、それに住民税の税率をかけておこないます。以下の条件で、具体的な計算方法を見ていきましょう。

ステップ１.譲渡所得を計算する

譲渡所得の計算は、１章にあるとおり、次の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

上記の条件の場合は次のとおり。
7,200万円 －（3,500万円 ＋ 120万円）＝ 3,580万円

ステップ２.特別控除がある場合は差し引く

例えば、マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除などがあれば、譲渡所得から差し引きます。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除額

今回の場合は次のようになります。
3,580万円 － 3,000万円 ＝ 580万円

特別控除を利用利用したことによって、譲渡所得は580万円になりました。

ステップ３.所有期間に応じて短期・長期を判定する

不動産を売却した時の住民税の税率は、その不動産をどれだけ長く所有していたかによって異なります。

短期譲渡所得は、不動産の所有期間が５年以下の場合です。所得税と合わせると税率は高くなるため、税負担が重くなります。購入してからすぐに売却したケースなどが該当するでしょう。

一方、長期譲渡所得は、不動産の所有期間が５年を超える場合に該当します。所有期間が長いと、税率は優遇され税負担が軽減されます。仮に売却益が同じでも、税率の差で納税額が変わるため、売却タイミングはよく考えましょう。

なお、所有期間は売却した日ではなく、その年の１月１日時点での所有年数で判断されます。例えば、2019年７月に購入した不動産を2025年３月に売却した場合、2025年１月１日時点で所有期間は５年未満と判定され、短期譲渡となるため注意が必要です。

ステップ４.住民税を算出する

住民税額は以下の計算式で求められます。
住民税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率

今回の条件の場合は次のとおりです。
580万円 × ５%＝ 29万円

もし特別控除を利用しなければ、住民税額は3,580万円 × ５%で179万円です。特例を適用すると、150万円の節税効果があるとわかります。

ステップ５.確定申告をする

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告で税務署に届け出ましょう。確定申告をおこなうと、譲渡所得に基づく住民税の計算が自動的におこなわれ、申告内容が自治体に共有されます。住民税の税額は、各自治体が申告内容に基づいて計算し、翌年６月以降に納付書や通知書が送付されます。

なお、3,000万円の特別控除などの各種特例や控除を受けるには、確定申告書にて明確に申請する必要があります。申告しなければ特例は適用されず、税額が本来より高くなる可能性があるため、漏れなく記載しましょう。

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不動産売却時の住民税を特別控除や特例制度で節税できるケース

これまで見てきたとおり、不動産を売却した際に利益が出ると、その利益に応じて住民税が課税されます。しかし、一定の条件を満たす場合には、国が用意した特例制度を活用できます。本章では、代表的な節税制度とその内容、適用条件を見ていきましょう。

マイホーム売却に使える「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」

自宅として利用していた不動産を売却した際、一定の条件を満たせば、3,000万円の特別控除を受けられる制度です。譲渡所得が3,000万円以内の場合にこの制度が適用されれば、税金は発生しません。適用を受けるための主な条件は以下です。

• 実際に住んでいた住宅である
• 転居した場合は、その年を含む３年目の12月31日までに売却する
• 売却相手が親族や配偶者などの関係者でない
• 同じ年や前年・前々年に、同様の特例を使っていない
• 他の特例（買い換え特例など）との併用がない
• 土地のみ売却する場合、建物の取り壊しから１年以内に売買契約を結ぶ

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

しかし、次のようなケースでは適用外となるため注意が必要です。

• この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる場合
• 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った場合、その他一時的な目的で入居したと認められる場合
• 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有していた場合

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

この特別控除は、短期譲渡・長期譲渡どちらでも利用でき、広く活用されています。

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住み替え時に使える「特定の居住用財産の買換えの特例」

マイホームを売却して新たに住宅を購入する場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる特例が「特定の住居用財産の買換えの特例」です。なお、税金の支払いが免除されるわけではありません。しかし、新しい住宅を売却するまで、住民税の課税が保留されます。適用を受けるための主な条件は以下です。

• 2025年12月31日までに売却した物件である
• 売却した物件と転居先の両方が日本国内にある
• 売却相手が親族や配偶者などの関係者でない
• 居住していた家を売却し、その年の前年から翌年の３年の間に新居を取得している
• 売却した物件の居住期間が10年以上かつ、売却した年の１月１日時点で所有期間が10年超である
• 売却金額が１億円以下である
• 他の特例（3,000万円控除など）を併用していない

参照：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

将来的に再び売却を検討している場合は、課税タイミングの戦略的な調整に有効な制度です。

相続した不動産の売却で使える「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」

親や祖父母から相続した住宅を売却する際に使える特例が、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」、いわゆる空き家特例です。この特例では、最大で3,000万円の控除を受けられ、住民税の課税対象額を大きく減らせるでしょう。適用を受けるための主な条件は以下のとおりです。

• 相続の開始直前において亡くなった方以外に住んでいる人がいない
• 相続から３年を経過する年の12月31日までに売却されている
• 建物が昭和56年５月31日以前に建築されている
• 売却金額が１億円以下である
• 区分所有建物（マンションなど）でない
• 売却相手が親族や配偶者などの関係者でない
• 相続後に賃貸や事業用に使われていない

参照：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

この特例は、空き家問題の解決を目的にした制度で、一定の条件さえ満たせば有利に活用できます。

特例活用時の注意点

これらの制度は、いずれも自動適用ではない点に注意しなければなりません。確定申告時に、該当する特例の適用を申請する必要があります。また、同じ年度に複数の特例を併用できない場合もあるため、事前の条件確認が必須です。不明点がある場合は、税理士や自治体、税務署への相談も検討しましょう。

不動産売却後の住民税を抑えるコツ

不動産を売却して得た利益には住民税が課されますが、制度をうまく活用すれば、税負担を大幅に抑えられます。特例や控除、費用の計上など、知っているかどうかで最終的な納税額に大きな差が出るケースも珍しくありません。本章では、不動産売却後の住民税を抑えたい方のために、知っておきたい４つの節税のコツを解説します。

控除・特例を適用する

不動産を売却する際、条件を満たせば課税額を抑えられる、さまざまな控除や特例が利用できます。例えば、3,000万円の特別控除では、マイホームを売却した場合、譲渡益から3,000万円まで差し引けます。適用を受けることで、所得税・住民税ともに負担を軽減できるでしょう。

また、10年を超えて保有した自宅の売却には軽減税率が適用され、通常よりも低い住民税率を適用できる場合もあります。さらに、新たな住居への買い替えをおこなった場合は、買い換え特例を利用すれば、課税を将来に繰り延べられるでしょう。

ただし、これらの特例は併用が制限される場合もあるため、事前にどれを使うかを見極めなければなりません。なお特例を利用する際は、確定申告時に適用を申請しましょう。

取得費・譲渡費用を正しく計上する

譲渡所得を計算する際、売却価格から差し引ける金額が多いほど、課税対象額は減少します。そのため、取得費と譲渡費用の正確な把握が欠かせません。取得費には、土地や建物の購入代金だけでなく、仲介手数料や登録免許税、不動産取得税、リフォームや設備投資にかかった費用なども含めることができます。

譲渡費用は、売却時の仲介手数料や測量費、名義変更の費用などです。これらの支出を漏れなく計上すれば、譲渡所得を大きく減らし、結果的に住民税も抑えられるでしょう。費用の証明には領収書や契約書などが必要になるため、不動産の取得・売却に関する書類はきちんと保管しておかなければなりません。

税率が下がるまで売却を待つ

不動産の売却を急ぐ必要がない場合は、所有期間を意識すると節税につながります。なぜなら、譲渡所得には短期と長期の２区分があり、５年を超えて保有した物件は長期譲渡所得となり、短期譲渡所得（住民税９％）よりも低い税率（住民税５%）が適用されるためです。

売却する時期が１月１日をまたぐだけで所有期間の判定が変わる場合もあるでしょう。あと少しで長期譲渡所得扱いになるなら、売却のタイミングを見直すだけでも数十万円以上の節税になる可能性があります。税率を下げるには、計画的な売却が効果的です。

ふるさと納税を活用する

ふるさと納税を活用すると、不動産売却で増加した住民税の一部を軽減できます。この制度は、任意の自治体に寄附をして、自己負担額2,000円を除いた金額が所得税・住民税から控除される仕組みです。寄附金の上限は収入や控除額に応じて変わるため、売却後の収入増加を見込んだうえで、寄附の計画を立てましょう。

さらに、ふるさと納税をすると地域の特産品や返礼品を受け取れるため、実質的な節税＋αのメリットもあります。ワンストップ特例制度を利用すれば、確定申告が不要になるケースもあります。ただし、譲渡所得がある年は確定申告が必須になるため、その際に一緒に申請するとスムーズです。

不動産売却時の住民税に関するよくある質問

不動産売却時の住民税に関するよくある質問をまとめました。

不動産を売却すると住民税が上がるのはどのような時？

不動産の売却によって住民税が上がる時は、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合です。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。譲渡所得がプラスになると、翌年の住民税に反映され、税額が上がります。特に、高額物件の売却や取得から年数が経過し、減価償却が進んでいるケースでは住民税の負担が大きくなる傾向があります。

不動産を売却した場合、住民税はいつ課税され、いつ支払う？

不動産の売却で利益が出た場合、住民税は売却直後ではなく、翌年の６月以降に納付します。住民税額は、売却した翌年の２月中旬〜３月中旬に実施される確定申告の内容をもとに自治体が計算します。納付方法は「普通徴収」と「特別徴収」の２種類あり、普通徴収は年４回（６月・８月・10月・１月）に分けて自身で納付します。一方、特別徴収は給与や年金から毎月自動で天引きされる仕組みです。

不動産を売却した時の住民税は、どのように計算される？

不動産売却時の住民税は、譲渡所得に税率をかけて計算しましょう。まず、譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で算出します。ここから3,000万円の特別控除などが適用されると、課税対象額が減少します。特例を受けるには確定申告が必要で、申告しなかった場合、適用されず税負担が増える点に注意が必要です。

不動産売却時に住民税を節税できる特例制度には、どのようなものがある？

代表的な制度は、自宅を売却する場合に3,000万円まで譲渡所得から控除できるマイホーム特別控除です。これは所有期間に関係なく適用でき、広く利用されています。次に、新たな住居を購入する際に旧宅を売却した場合、課税を将来に繰り延べられる買い換え特例も有効でしょう。

さらに、相続した空き家を売却する場合には、譲渡所得から3,000万円を控除できる空き家特例もあります。これらの特例はいずれも確定申告時に申請が必要で、併用できない組み合わせもあるため、事前の確認が重要です。適用条件をよく理解して制度を活用すれば、節税に大きく役立つでしょう。

不動産売却後の住民税を少しでも抑えるためには、どのような方法がある？

所有期間が５年を超えると税率が下がるため、売却時期を調整すると節税効果を期待できるでしょう。さらに、ふるさと納税を利用すると、住民税の一部を控除でき、返礼品も受け取れるメリットがあります。これらの制度や控除を活用し、確定申告を適切におこなうと、税負担の軽減が可能です。

まとめ

本記事では、不動産売却時の住民税に関する基本から節税対策までをわかりやすく解説しました。不動産を売却して譲渡所得が出た場合、翌年６月以降に住民税が課されます。納付方法は、普通徴収と特別徴収があり、自営業者と会社員で対応が異なる点も押さえるべきポイントです。住民税の節税には、3,000万円の特別控除や買い換え特例、空き家特例などの制度があります。これらは確定申告をすると適用されるため、申請を忘れないようにしましょう。納税のタイミングや控除の申請漏れには十分に注意し、計画的な対応をしましょう。